Jedro

ZPSPP je sicer specialnejši glede na OZ in da se glede najemne pogodbe za poslovni prostor uporabijo določila tega zakona. Vendar pa ureditev določenih vprašanj v specialnem predpisu sama po sebi še ne pomeni popolne derogacije določb splošnega zakona – OZ, temveč le tistih, ki jih področni zakon ureja drugače, to pa je izključitev določb OZ o najemni pogodbi, ne pa tudi splošnih določb OZ.

Tožeča stranka je bila prva, ki ni izpolnila svoje pogodbene obveznosti (v nasprotju s sklenjeno pogodbo ni izročila poslovnega prostora v takem stanju, da bo služil za opravljanje fitnes dejavnosti) in prvi toženi stranki ni omogočila rabe predmeta pogodbe, kar utemeljuje ugovor neizpolnitve obveznosti, ki ga je podala tožena stranka.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani z dne 21. 1. 2010, opr. št. VL 6015/2010, v prvem in četrtem odstavku izreka, zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke in ji naložilo, da toženi povrne pravdne stroške.

2. Tožnik pravočasno vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in navaja, da je sodišče napačno ugotovilo, da je bila prvi toženi stranki v vtoževanem obdobju popolnoma onemogočena raba poslovnega prostora za namene fitnes centra, in napačno uporabilo materialno pravo. Prvostopno sodišče ni podrobneje ugotavljalo, kdaj in koliko časa so dela potekala, ampak je ugotovitev, da so potekala v zadnjem mesecu, nekritično posplošilo na celotno vtoževano obdobje. Navaja, da so trditve tožene stranke nasprotujoče, saj če bi držalo, da prva tožena stranka poslovnega prostora ne bi mogla izprazniti, ker bi bil dostop onemogočen, ni logično, da bi v zgornjih nadstropjih lahko potekala obnovitvena dela - če čez hodnik prehod ni bil mogoč, tudi delavci ne bi mogli hoditi in prenašati materiala v zgornje nadstropje. Sodišče ni upoštevalo določil 15. in 16. člena ZPSPP, ki so glede na OZ specialnejše. Sodišče ni ugotovilo, da bi prva tožena stranka tožeči določila rok za odpravo napak ali da bi od pogodbe odstopila. Najemnik se ne more, ne da bi ravnal v skladu s svojimi pravicami, izogniti plačilu najemnine. Glede na to, da je bila prva tožena stranka posestnik poslovnega prostora, ni pravilen zaključek, da je upravičena do znižanja najemnine ali celo neplačila, pri čemer je nepomembno, ali je bila pri uporabi poslovnega prostora motena ali ne. Nadalje navaja, da tudi če prva tožena stranka prostora ni mogla uporabljati za fitnes dejavnost, še ne pomeni, da ga sploh ni uporabljala, in je stališče sodišča, da je taka takšna uporaba lahko brezplačna, nepravilno. Če je prostor uporabljala, dolguje vtoževani znesek na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi. Sodišče se do navedb tožeče stranke v zvezi z utemeljenostjo tožbenega zahtevka na podlagi pravil o neupravičeni pridobitvi in o odškodninski obveznosti sploh ni opredelilo, s čemer je storilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno, da jo razveljavi in vrne zadevo prvostopnemu sodišču v novo sojenje.

3. Tožena stranka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V skladu s 14. členom ZPSPP mora najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo/poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati. Iz 4. člena najemne pogodbe, sklenjene med pravdnima (tedaj pogodbenima) strankama, izhaja, da ima najemnik pravico uporabljati najete prostore izključno za storitveno dejavnost – telovadnica, fitnes studio.

6. Pritožba neutemeljeno napada ugotovljeno dejansko stanje. Prvostopno sodišče je kot nesporno ugotovilo, da se do spornega poslovnega prostora, ki ga je prva tožena stranka najela za izvajanje dejavnosti fitnes centra, lahko dostopa le prek skupnega hodnika. Glede pritožbene navedbe, da so delavci hodnik lahko uporabljali in prehod očitno ni bil oviran, je pravilno stališče prvostopnega sodišča, da dostopa, ki je primeren/se šteje za mogočega za uslužbence prve tožene stranke, stanovalce in delavce, ni mogoče enačiti z dostopom, ki šteje za primernega in mogočega za stranke fitnes centra. Prvostopenjsko sodišče je kot nesporno ugotovilo, da so v vtoževanem obdobju na/v stavbi, kjer se nahaja poslovni prostor, opravljali določena gradbena dela. Priče S. A., E. R., M. L. in M. H. so povedale, da so se gradbena dela začela izvajati v začetku leta 2008, čemur tožeča stranka ni oporekala. Da so se gradbena dela izvajala tudi oktobra 2008, izhaja iz dopisa tožeče stranke, ki ga je poslala prvi toženi stranki 15. 10. 2008 ter iz elektronskih sporočil med strankami z dne 10. 10. 2008 in 17. 10. 2008. Prav tako je bilo kot nesporno ugotovljeno, da so se gradbena dela izvajala tudi ob predaji poslovnega prostora v posest 18. 6. 2009, zato je neutemeljena pritožbena navedba, da sodišče sploh ni ugotavljalo, kdaj in koliko časa so gradbena dela potekala. Kot je pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje, ni bistveno, ali je bil dostop do poslovnega prostora povsem onemogočen, ter tudi ne, ali je bil dostop oviran ves čas vtoževanega obdobja. Dejstvo je, da je prva tožena v poslovnem prostoru želela opravljati dejavnost fitnes centra (kar med strankama ni bilo sporno in to je bil tudi izrecno dogovorjen predmet najemne pogodbe), za nemoteno opravljanje takšne dejavnosti pa je nujno potreben ustrezen dostop do prostorov, kjer se dejavnost izvaja. Ne držijo pritožbene navedbe, da je sodišče ugotovilo, da je bila v vtoževanem obdobju raba prostora popolnoma onemogočena. Sodišče prve stopnje je v sodbi ugotovilo (in pritožbeno sodišče v celoti sprejema dokazno oceno, saj je prepričljiva in obrazložena), da je bil dostop do poslovnega prostora oviran do te mere, da v prostoru ni bilo mogoče opravljati dejavnosti fitnes centra, kar je v nasprotju z vsebino najemne pogodbe.

7. Iz obrazloženega izhaja, da tožeča stranka prvi toženi stranki ni izročila oziroma prostora ni vzdrževala v takem stanju, da bi ga bilo mogoče uporabiti v namen (opravljanje dejavnosti fitnes centra), določen s pogodbo (kršitev 14. člena ZPSPP).

8. Na podlagi 20. člena ZPSPP ima najemnik pravico uporabljati poslovni prostor samo v namen, ki je določen v pogodbo (v konkretnem primeru torej za namen opravljanja dejavnosti fitnes centra). Nerelevantne so pritožbene navedbe, da četudi tožena stranka prostora ni mogla uporabljati za namen, določen s pogodbo, še ne pomeni, da ga sploh ni uporabljala in da je nepomembno, ali je bil pri tem motena. Bistvena je zaključna ugotovitev prvostopnega sodišča, ki ji sledi tudi pritožbeno sodišče, da prva tožena v vtoževanem obdobju spornega poslovnega prostora ni mogla uporabljati za namene fitnes centra (kršitev 14. člena ZPSPP s strani tožeče stranke), vzrok za neuporabo pa je bil izključno v oviranem dostopu do prostora zaradi gradbenih del. 9. ZPSPP v 15. členu določa, da ima v primeru, če najemodajalec ne izroči poslovnega prostora v takšnem stanju, kot je bilo dogovorjeno s pogodbo, najemnik pravico do odškodnine, poleg tega pa lahko po poprejšnjem opozorilu najemodajalcu in dodatnemu roku, odstopi od pogodbe. Prvostopno sodišče je ugotovilo, da je prva tožena stranka sporni poslovni prostor že ustrezno uredila ter je bila glede na lokacijo in vložek, zainteresirana, da se dejavnost fitnes centra opravlja prav v tem prostoru. V tem je tudi razlog, da je tožena, kljub številnim poprejšnjim opozorilom tožeči stranki, ki so tudi po mnenju višjega sodišča zadostili dolžnosti najemnika obveščanja o problemih v smislu zahteve po določitvi dodatnega roka iz 15. člena ZPSPP, pri pogodbi vztrajala in od nje ni odstopila, čeprav ji zakon to upravičenje daje.

10. Pravilna je sicer pritožbena navedba, da je ZPSPP specialnejši (lex specialis) glede na OZ in da se glede najemne pogodbe za poslovni prostor uporabijo določila tega zakona. Vendar pa ureditev določenih vprašanj v specialnem predpisu sama po sebi še ne pomeni popolne derogacije določb splošnega zakona – OZ, temveč le tistih, ki jih področni zakon ureja drugače, to pa je izključitev določb OZ o najemni pogodbi, ne pa tudi splošnih določb OZ.

11. V skladu z načelom vestnosti in poštenja (5. člen OZ), ki kot temeljno in splošno vodilo služi kot argument pri uporabi prava, tj. pri izbiri ustreznega pravnega pravila in določitvi njegove vsebine za konkreten primer (1), je treba pri sojenju v tej zadevi uporabiti 101. člena OZ, na katerega tudi prvostopno sodišče smiselno opre svojo odločitev. Prvi odstavek tega člena določa, da v dvostranskih pogodbah nobena stranka ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izhaja iz narave posla. Med pravne posledice nespoštovanja načela sočasne izpolnitve obveznosti in pravnega varstva sodi tudi ugovor neizpolnitve obveznosti, ki ga je tožena stranka v postopku smiselno uveljavljala. Vsebina tega ugovora je preprosta in daje pogodbeni stranki pravico, da zadrži izpolnitev obveznosti toliko časa, dokler svoje obveznosti ne izpolni nasprotna stranka. V skladu s splošnim pravilom, da se za izpolnitev šteje samo ravnanje, ki v celoti ustreza vsebini obveznosti, lahko sprejmemo stališče, da se lahko nepravilna izpolnitev obravnava tudi kot neizpolnitev in s tem je upnik takšne izpolnitve upravičen tudi do ugovora neizpolnjene pogodbe. (2)

12. Kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje, je bila tožeča stranka prva, ki ni izpolnila svoje pogodbene obveznosti (v nasprotju s sklenjeno pogodbo ni izročila poslovnega prostora v takem stanju, da bo služil za opravljanje fitnes dejavnosti) in prvi toženi stranki ni omogočila rabe predmeta pogodbe, kar utemeljuje ugovor neizpolnitve obveznosti, ki ga je podala tožena stranka. Ta pa jo upravičuje, da tudi sama ne izpolni svoje obveznosti, torej da ne plača najemnine in se s tem ugovorom uspešno upre tožbenemu zahtevku, ki je predmet te pravde.

13. Glede na pritožbene navedbe v zvezi z zatrjevano absolutno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je po načelu iura novit curia pravna kvalifikacija tožbenega zahtevka v domeni sodišča in zato v konkretnem primeru ne gre za kršitev. Višje sodišče v zvezi s tem še dodaja, da je bistvo neupravičene obogatitve prehod premoženja od ene osebe na drugo osebo brez pravnega temelja. Sodišče prve stopnje je kot nesporno ugotovilo, da je bila med pravdnima strankama sklenjena veljavna najemna pogodba, kar pojmovno izključuje neupravičeno obogatitev. Iz zgoraj obrazloženega tudi izhaja, da ravnanje tožene stranke, ki za vtoževano obdobje ni plačala najemnine, ni protipravno, temveč je pogodbo (in ZPSPP) kršila tožeča stranka, zato ni izpolnjena ena izmed ključnih predpostavk odškodninske obveznosti – protipravnost. 14. Na podlagi obrazloženega je pritožbeno sodišče v skladu s 353. členom ZPP pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

15. Pritožnica s pritožbo ni uspela, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

(1) Juhart, Plavšak in drugi: Obligacijski zakonik (OZ) s komentarjem, 1. knjiga, str. 97. (2) Juhart, Plavšak in drugi: Obligacijski zakonik (OZ) s komentarjem, 1. knjiga, str. 550 – 555.