Jedro

Ker so dolžnikom bili vročeni tako cenitveni poročili, kot tudi vsa nadaljnja dodatna pojasnila obeh cenilcev, zadnje pripombe pa je pravilno ocenilo kot neutemeljene in jih kot takšne niti ni vročalo v izjasnitev cenilcema, temveč je nanje samo odgovorilo, so pritožbeni očitki o kršitvi pravice do poštenega sojenja in o tem, da izpodbijani sklep nima razlogov o odločilnih dejstvih, neutemeljeni.

Cenilci so pri izdelavi cenitvenih poročil dolžni upoštevati podatke, ki izhajajo iz potrdila o namenski rabi zemljišča in pri tem nimajo proste presoje, ali bodo neki del zemljišča ocenjevali kot kmetijsko ali stavbno zemljišče.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedenim sklepom ugotovilo, da tržna vrednost nepremičnin na dan 30. 6. 2013 in 31. 7. 2013 znaša: za parcele št. 207/0, 208/0 k.o. ... - ... 309.126,56 EUR, za solastniški delež 1/2 parc. št. 207/0, 208/0 k.o. ... - ..., 154.563,28 EUR ter za parc. št. 226/2, *36/7, *36/8, 224/2, 225/2 k.o. ... - ..., 26.679,50 EUR.

2. Zoper tak sklep se pritožuje dolžnik V. A. iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ).

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Iz obrazložitve izpodbijanega sklepa sodišča prve stopnje izhaja, da je v predmetni izvršilni zadevi bila izvršba dovoljena na nepremičnini navedene v izreku izpodbijanega sklepa, pri čemer je na predlog upnika Z. d.d. zoper dolžnika V. A. izvršba na parc. št. 207/0 in 208/0 k.o. ... bila dovoljena le v solastniškem deležu 1/2 teh nepremičnin. Ker so nepremičnine, na katere je bila dovoljena izvršba, delno stavbna delno pa kmetijska zemljišča, je sodišče prve stopnje določila sodnega cenilca gradbene stroke M. S. K. ter sodnega cenilca kmetijske stroke V. L., da opravita ogled nepremičnin, na katere je dovoljena izvršba, in podata cenitev njihove tržne vrednosti.

5. Cenilec gradbene stroke M. S. K. je izdelal pisno cenitveno poročilo in mnenje 19. 7. 2013 in ugotovil tržno vrednost nepremičnin na dan 30. 6. 2013 in sicer dela parcel 208/0 in 207/0 k.o. ..., ki predstavljata naseljeno stanovanjsko hišo s stavbnim zemljiščem, komunalno in zunanjo ureditvijo na naslovu ..., ter del nepremičnine parc. št. 226/2 in celote nepremičnin parc. št. *36/7, *36/8, 224/2 ter 225/2 k.o. ..., ki predstavljajo stavbno zemljišče za gradnjo stanovanjskih objektov, ki se nahaja v neposredni bližini objekta s hišno številko … .

6. Cenilec kmetijske stroke je izdelal pisno cenitveno poročilo 31. 7. 2013 s tržno vrednostjo nepremičnin na dan 31. 7. 2013, ocenil pa je del parc. št. 207/0, del parc. št. 208/0 k.o. ..., ki predstavljata travnik, ekstenzivni sadovnjak, sadovnjak - vrt, ekstenzivni sadovnjak in travnik, ocenil pa je tudi nepremično parc. št. 226/2 k.o. ..., ki je glede na vrsto rabo pašnik oziroma travnik.

7. Dolžniki so na obe cenitvi pravočasno podali pripombe v delu, ki se nanaša na tržno vrednost parc. št. 208/0 in 207/0 k.o. ..., katerih tržna vrednost naj bi po cenitvi sodnih cenilcev znašala 304.426,05 EUR in se sklicevali na cenitev cenilca Z. J. z dne 15. 5. 2008, ki je znašala 444.000,00 EUR. Po izraženem nestrinjanju upnikov N. d.d. in A. d.d. s pripombami, sta cenilca v zvezi s temi pripombami pojasnila, da sta svoje delo opravila v skladu s predpisi in po ustaljenih strokovnih metodah, v zvezi s cenitvenim poročilom cenilca Z. J. pa je sodni cenilec V. L. pojasnil, da se do njega ne more opredeliti, ker ga ne pozna, sodni cenilec M. S. K. pa je poudaril, da je cenitev cenilca Z. J. izdelana za drugačen namen, v drugem časovnem obdobju in da zato primerjava z novima cenitvami ni korektna.

8. Dolžnika V. in B. sta tudi na ta pojasnila podala pripombe in vztrajala pri tem, da se sodna cenilca seznanita s cenitvijo Z. J., opravita primerjavo cenitev ter pojasnita razhajanja. Tako je sodni cenilec V. L. v drugem pojasnilu z dne 1. 3. 2014 pojasnil, da se je v obdobju petih let med podanima cenitvama spremenilo več zakonskih predpisov o vrednotenju nepremičnin kot tudi prostorski načrti Občine ..., zaradi česar lahko pride do razhajanj oziroma razlike med podanimi cenitvami, ki jih lahko samo delno obrazloži. V zvezi s cenitvijo Z. J. je izpostavil, da je slednji pri cenitvi tržne vrednosti kmetijskih zemljišč upošteval primerljive krajevne cene ostalih kmetijskih zemljišč, v katerih so že upoštevane vrednosti ekonomskih dejavnikov, sam pa je izračunano vrednost valoriziral za vpliv prometnega položaja in primerljive tržne cene na tem območju z ocenjenim dodatnim faktorjem 1,25. Ni pa se strinjal s 30 % dodatkom vrednosti za zaokroženost kompleksa, ki jo je v cenitvi upošteval Z. J., saj so kmetijska zemljišča v skupni izmeri 4775 m2 razdeljena na dva kompleksa, zemljiški kompleks parcel 207/0 in 208/0 pa po vzhodnem delu prečka 380 kV elektrovod, zaradi katerega obstaja negativen vpliv na zaokroženost kompleksa in tržno vrednost zemljišča zaradi bremena trajne služnosti. Sodni cenilec M. S. K. pa je v dodatnem pojasnilu z dne 24. 3. 2014 pojasnil, da je cenitev Z. J. bila izdelana zaradi zavarovanja posojila in je po izrecni navedbi cenilca J. veljala le za ta namen, nova cenitev pa je izdelana po sklepu sodišča v izvršilnem postopku. Enostavna primerjava izkazane tržne vrednosti nepremičnin v poročilu cenilca Z. J. z dne 15. 5. 2008 ni mogoča in ni korektna, saj so v sredini leta 2008 bile povprečne prodajne cene nepremičnin v Sloveniji najvišje, so se pa zaradi razmer na trgu in krize do sredine leta 2013 po statističnih podatkih povprečno znižale za 20 do 25 %. Poleg tega je cenilec J. v svojem cenitvenem poročilu obravnaval stavbno zemljišče v skupni velikosti 1.777 m2, od tega 1642 m2 prosto zemljišče in 147 m2 pozidano zemljišče. Sam pa je v cenitvenem poročilu stavbno zemljišče opredelil po navedbah iz potrdila o namenski rabi zemljišča, ki ga je izdal Oddelek za okolje in prostor Občine ... dne 8. 6. 2011, po katerem je stavbno zemljišče veliko le 1380 m2. Cenilec Z. J. pa je v svojo cenitev vključil tudi kmetijsko zemljišče v velikosti 3907 m2 v vrednosti 5.861,00 EUR. Sodni cenilec M. S. K. je opravil tudi izračun s korekcijami vrednosti na osnovi teh pojasnil in dodatnega povprečnega fizičnega zastaranja dolgotrajnih in kratkotrajnih komponent objekta in ugotovil, da znaša korigirana vrednost po cenitvi cenilca J. 305.683,00 EUR, ki je pogojno primerljiva z vrednostjo po njegovi cenitvi, ki znaša 304.426,00 EUR.

9. Tudi v zvezi s temi pojasnili sta dolžnika B. in V. A. podala nove pripombe, v katerih sta izpostavila: (-) da cenilca ne bi smela upoštevati opredelitve stavbnega in kmetijskega zemljišča po podatkih iz potrdila o namenski rabi Občine … z dne 8. 6. 2011, temveč bi morala pribaviti novo potrdilo o namenski rabi zemljišča, izdanim po datumom imenovanja s sodnim sklepom, (-) da cenilca nista upoštevala dejanskega stanja oziroma dejanske rabe zemljišč, saj bi morala upoštevati, da je del zemljišča, ki je sicer opredeljeno kot kmetijsko, v naravi predstavlja zunanjo ureditev objekta in njegovo funkcionalno površino tj. parkirne površine, pohodne površine, zelenice, okrasno grmičevje in rastlinje, česar ni mogoče in strokovno dopustno ocenjevati po metodologiji, ki velja za kmetijska zemljišča, torej po metodi hektarskih donosov za npr. poljščine, kot so žita, krompir itd. ter (-) da cenilec M. S. K. pri obravnavi cenitev ni pojasnil navedbe o padcu vrednosti ocenjevanja nepremičnine glede na leto 2008 za 20 %, saj za mikrolokacijo tega podatka ni opredelil, zaradi česar je ta podatek arbitraren, saj ni izkazan z ustreznim virom npr. primernim indeksom gibanja cen nepremičnin, ki ga objavlja Statistični urad Republike Slovenije.

10. Slednje pripombe sodišče prve stopnje ni več vročalo v izjasnitev sodnima cenilcema, je pa v zvezi z njimi pridobilo novo potrdilo o namenski rabi zemljišča Občine ... z dne 28. 7. 2014 in na zadnje pripombe dolžnikov (vsaj posredno) odgovorilo v zaključkih v 13. in 14. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa. Tako je sodišče prve stopnje ob upoštevanju obeh cenitev sodnih cenilcev ter pojasnil v zvezi s pripombami dolžnikov sledilo cenitvama sodnih cenilcev, ker sta oba cenilca pri izračunu tržne vrednosti zemljišč upoštevala predpise in strokovne podlage za izračun vrednosti kmetijskih in stavbnih zemljišče cenitvi podala strokovno, nepristransko in po sodobnih metodologijah ocenjevanja vrednosti nepremičnin, na podlagi opravljenega ogleda dne 19. 7. 2013 v prisotnosti dolžnika V. A. in po sodišču pridobljenega potrdila o namenski rabi zemljišča Občine ... z dne 8. 6. 2011, ki se ne razlikuje od potrdila o namenski rabi zemljišča Občine ... z dne 28. 7. 2014 in pri tem tudi pojasnilo, da cenitvi cenilca Z. J. z dne 15. 5. 2008, ki jo je dolžnik priložil k pripombi, ni moglo slediti, ker je cenitev Z. J. bila izdelana za potrebe zavarovanja posojila in velja le za ta namen, ker ta cenitev ni primerljiva s cenitvami sodnih cenilcev kmetijske in gradbene stroke, ki jih je sodišče angažiralo v predmetnem izvršilnem postopku, ker so se razmere na trgu nepremičnin v času od leta 2008 do opravljene cenitve v letu 2013 spremenile, sodna cenilca pa sta upoštevala današnje razmere pri prometu z nepremičninami in ker sta cenilca izdelala cenitev v predmetni izvršilni zadevi za potrebe prodaje nepremičnin, na katere je dovoljena izvršba in sta bila angažirana s strani sodišča in ne s strani strank za kakršenkoli drug namen.

11. S tem, ko je sodišče prve stopnje pridobilo novo potrdilo o namenski rabi zemljišča in ob primerjavi s potrdilom, ki sta ga sodna cenilca upoštevala pri izdelavi cenitev, ugotovilo, da se podatki glede namenske rabe prostora v ničemer niso spremenili, je sodišče prve stopnje jasno odgovorilo na pripombo, da bi sodna cenilca morala upoštevati novejše potrdilo o namenski rabi zemljišča, posredno pa je s tem odgovorilo tudi na pripombe, da cenilca pri izdelavi cenitve ne bi smela upoštevati kot kmetijskega zemljišča tistega dela zemljišča, ki v naravi predstavlja parkirne površine, pohodne površine, zelenice, okrasno grmičevje in rastlinje itd., ker v takšnem primeru dejansko stanje prevlada nad pravnim stanjem zemljišča. Nobenega dvoma ni, da je sodni cenilec pri izdelavi cenitve nepremičnin vezan na podatke, ki izhajajo iz potrdila o namenski rabi prostora ter da pri ocenjevanju ne more upoštevati dejanske rabe zemljišč. To izhaja tudi iz obrazložitve izpodbijanega sklepa, v kateri je sodišče prve stopnje pojasnilo, da sta s strani sodišča angažirana sodna cenilca pri izračunu tržne vrednosti zemljišč upoštevala predpise in strokovni podlage za izračun vrednosti kmetijskih in stavbnih zemljišč [...], pri tem pa upoštevala podatke, ki izhajajo iz spisa ter ugotovitve na podlagi neposrednega ogleda nepremičnin. Nenazadnje bi s tem prišlo do situacije, da bi bil del kmetijskega zemljišča ocenjen kot stavbno zemljišče in bi ga sodišče v izvršilnem postopku prodajalo po takšni ceni, to pa bi v končni posledici pomenilo tudi zavajanje kupca, ki bi za kmetijska zemljišča plačeval ceno, ki velja za stavbna zemljišča. 12. Hkrati pa je z oceno, da sta sodna cenilca, ki ju je imenovalo sodišče, cenitvi podala strokovno in nepristransko, kot neutemeljene ocenilo navedbe o arbitrarnosti sklicevanja cenilca K. na 20 % padec vrednosti nepremičnin v času od leta 2008 do leta 2013. Nenazadnje je v dodatnem pojasnilu z dne 24. 3. 2014 (list. št. 325 do 326) cenilec K. pojasnil, da je podatke o povprečnem znižanju cen črpal iz statističnih podatkov, kar pomeni, da je ocena cenilca K. preverljiva s pregledom statističnih podatkov Statističnega urada Republike Slovenije, zaradi česar je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo takšne pripombe dolžnikov kot neutemeljene.

13. Ker so glede na pojasnjeno dolžnikom bili vročeni tako cenitveni poročili, kot tudi vsa nadaljnja dodatna pojasnila obeh cenilcev, zadnje pripombe pa je pravilno ocenilo kot neutemeljene in jih kot takšne niti ni vročalo v izjasnitev cenilcema, temveč je nanje samo odgovorilo, so pritožbeni očitki o kršitvi pravice do poštenega sojenja iz 23. člena Ustave RS in o tem, da izpodbijani sklep nima razlogov o odločilnih dejstvih, neutemeljeni.

14. Prav tako so neutemeljene pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ker pri določitvi površin v cenitvenih poročilih ni upoštevalo opredelitve kmetijskega zemljišča iz 1. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Kot je bilo pojasnjeno zgoraj, so cenilci pri izdelavi cenitvenih poročil dolžni upoštevati podatke, ki izhajajo iz potrdila o namenski rabi zemljišča in pri tem nimajo proste presoje, ali bodo neki del zemljišča ocenjevali kot kmetijsko ali stavbno zemljišče. Tudi očitki o arbitrarni rabi podatkov v dodatnih pojasnilih sodnega cenilca K. so neutemeljeni, saj je cenilec jasno navedel, da je oceno o 20 % padcu vrednosti nepremičnin izhajal iz statističnih podatkov.

15. V zvezi s pritožbenimi navedbami: (-) da se napadeni sklep ne izjasnjuje o možnostih za prodajo nepremičnin po delih, kar bi bilo potrebno upoštevati že v fazi ugotavljanja vrednosti nepremičnine, s čemer naj bi bila kršena določba petega odstavka 178. člena ZIZ, (-) da izpodbijani sklep nima razlogov o tem, ali se je pri cenitvi pokazalo, da je s prodajo nepremičnine po delih ali po skupinah delov možno doseči višjo ceno in da je zato v tem delu izpodbijani sklep neobrazložen ter (-) da izpodbijani sklep v obrazložitvi ne navaja vrednosti vsake od posameznih nepremičnin, kar bi v obrazložitvi obvezno moral vsebovati, da bi s tem bilo jasno, kako je sodišče ugotovilo vrednosti ocenjenih nepremičnin in kakšne vrednosti sta v konkretnem primeru navajala oba cenilca, pritožbeno sodišče izpostavlja, da je iz sklepa o določitvi sodnih cenilcev v predmetni zadevi na list. št. 213 do 215 razvidno, da je sodišče cenilcema naložilo tudi nalogo, da naj podata mnenje o tem, ali se nepremičnine lahko prodaja po delih ali po skupinah delov, če je s tem možno doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo ter jima naročilo, naj cenitev izdelata pisno ločeno za vsako parcelo posebej. Sodni cenilec K. je v svojem cenitvenem poročilu in mnenju na 9. strani (list. št. 250) navedel posebej vrednost stavbnega zemljišča v izmeri 900 m2 s stanovanjsko hišo ter stavbnega zemljišča v izmeri 480 m2, ki predstavlja del parcele 207/0, kot tudi posebej vrednosti nepremičnin *36/7, *36/8, 224/2, 225/2 in dela parcele 226/2, ki predstavlja stavbno zemljišče. Vendar je pri tem tudi pojasnil, da je takšna delitev ocenjene vrednosti zgolj računska, ker prodaja po posameznih parcelah praktično ni mogoča, temveč je mogoča le po obravnavanih sklopih, kjer sklop predstavlja zaključeno celoto. Nenazadnje iz podatkov o površini nepremičnin parc. št. 226/2, 36/7, 36/8, 224/2 in 225/2 razvidno, da gre za nepremičnine, katerih površina stavbnega zemljišča znaša med 72 in 267 m2, ki tudi po oceni pritožbenega sodišča težko vsaka zase predstavljajo neko zaključeno celoto, s prodajo katere bi bilo mogoče na dražbi doseči višjo ceno. Tudi sodni cenilec V. L. je na 6. strani svojega cenitvenega poročila (list. št. 232) ocenil, da je prodaja predmetnih nepremičnin po delih sicer možna, vendar s prodajo po delih ne bo mogoče doseči višje cene. Ugotovitve glede možnosti prodaje nepremičnin po delih tako izhajajo neposredno iz cenitvenih poročil, ki sta dolžnikom bili vročeni v izjavo. V zvezi z oceno, da prodaja nepremičnin po delih ni smiselna oz. da z njo ni mogoče doseči višje cene, dolžniki niso podali nobenih pripomb. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa pojasnilo, da sprejema obe cenitvi kot strokovni in jima v celoti sledi, kar pomeni, da sprejema tudi oceno o smiselnosti prodaje po sklopih. Da je sodišče prve stopnje sprejelo mnenje obeh cenilcev o prodaji po sklopih, je razvidno tudi iz samega izreka, saj je v izreku vrednost nepremičnin ugotovilo po dveh sklopih, ki predstavljata smiselni celoti za prodajo. Po mnenju pritožbenega sodišča pa v primeru, če cenilci ocenijo, da prodaja posameznih nepremičnin ne bi bila smotrna, ker s takšno prodajo ne bi bilo mogoče doseči višje cene, v obrazložitvi sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnin ni potrebno posebej pojasnjevati, zakaj prodaja po posameznih delih ali sklopih ni smiselna, niti navajati podatkov o ugotovljeni vrednosti za vsako posamezno nepremičnino in se posebej opredeljevati do vprašanja ali bi bilo mogoče s prodajo po delih doseči višjo ceno. Vse to je namreč razvidno iz cenitvenih poročil in je tako preverljivo.

16. Peti odstavek 178. člena ZIZ namreč določa, da če se pri cenitvi pokaže, da je s prodajo nepremičnine po delih ali po skupinah delov možno doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo, se za določitev načina in pogojev prodaje upošteva najugodnejša tako ugotovljena vrednost. Ker sta v cenitvenih poročilih oba cenilca ocenila, da je najbolj optimalna prodaja po skupinah delov, ki jih je cenilec K. tudi izrecno opredelil na 9. strani svojega cenitvenega poročila, je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo peti odstavek 178. člena ZIZ, ko je v izreku izpodbijanega sklepa določilo vrednost nepremičnin po dveh sklopih, ki predstavljata smiselno celoto za prodajo. Peti odstavek 178. člena ZIZ tako ne zahteva izrecno, da bi sodišče moralo v obrazložitvi navesti razloge o tem, ali je s prodaja posameznih nepremičnin ali posameznih sklopov mogoče doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo upnika, zaradi česar so pritožbeni očitki o neobrazloženosti izpodbijanega sklepa v tem delu neutemeljeni.

17. Tudi sklicevanje dolžnika na odločbo Višjega sodišča v Celju I Ip 122/2009 z dne 16. 7. 2009 je neutemeljeno, saj je že zgoraj bilo poudarjeno, da iz izreka izpodbijanega sklepa jasno izhaja, da je sodišče prve stopnje možnost prodaje po delih upoštevalo ravno v fazi ugotavljanja vrednosti nepremičnin, saj je tudi vrednost nepremičnin v izreku izpodbijanega sklepa ugotovilo po dveh sklopih in še posebej za solastniški delež 1/2 za določen sklop, saj je sledilo cenitvenemu poročilu in mnenju cenilca K., da bi s prodajo po teh dveh sklopih bilo mogoče doseči hitrejše poplačilo, ker ta dva sklopa predstavljata smiselno zaokroženo celoto vsak zase. V zadevi VSC I Ip 122/2009 pa je šlo za drugačno situacijo, ko je sodišče prve stopnje zavrnilo upnikov predlog za prodajo posameznih objektov na nepremičninah, ker za to ni bilo podlage v sklepu o ugotovitvi vrednosti nepremičnin, s čimer je pritožbeno sodišče upniku odgovorilo, da bi takšen predlog moral podati že tekom postopka ugotavljanja vrednosti nepremičnin ter da je takšen predlog po pravnomočnosti sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnin prepozen.

18. Glede na navedeno in ker tudi v okviru uradnega preizkusa v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pritožbeno sodišče ni zasledilo nobene od bistvenih kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, niti zmotne uporabe materialnega prava, je pritožbo dolžnika kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijani sklep prvostopenjskega sodišča potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 353. in 366. členom ZPP ter 15. členom ZIZ).