Jedro

Skupnost etažnih lastnikov z odhodom enega od etažnih lastnikov ob prodaji stanovanja ne preneha in ne razpade, temveč obstaja naprej, s tem, da kupec kot novi etažni lastnik in pravni naslednik vstopi v položaj prejšnjega etažnega lastnika. Etažni lastnik (tudi bivši) nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve. Gre namreč za strogo namenska sredstva, ki se lahko uporabijo le za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil (prvi odstavek 44. člena SZ-1).

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom zavrnilo ugovor litispendence, dovolilo spremembo tožbe in zaradi delnega umika tožbe v znesku 1.268,24 EUR postopek v tem delu ustavilo. Razsodilo je, da se zavrne tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna na račun, pri katerem vodi sredstva za obnovo stavbe na naslovu ..., nakazati 1.713,73 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila ter tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Po mnenju pritožbe je odločilno: da so etažni lastniki na zboru etažnih lastnikov ustanovili prostovoljni rezervni stanovanjski sklad; da se določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1) o rezervnem skladu nanašajo na obvezen in prostovoljni sklad; da so bila D. V. s strani tožene stranke izplačana sredstva iz rezervnega sklada; da je tožeča stranka prevzela pravno nasledstvo po D. V. kot etažna lastnica stavbe na ... v ... 10. 6. 2011, D. V. pa so bila sredstva izplačana 21. 10. 2011; da je sodišče kot odločilno ugotovilo, da lahko sredstva rezervnega sklada dvigne vsak, ki je svoje stanovanje prodal in s tem ni več etažni lastnik. Takšna odločitev je kot judikat nadvse pomembna za celotno Republiko Slovenijo. Vsi bivši etažni lastniki imajo torej pravico zahtevati vračilo vplačanih sredstev v rezervni sklad. Obrazložitev sodišča prve stopnje je sama s seboj v nasprotju. Sodišče upošteva gramatikalno razlago določb zakona, namesto da bi uporabilo teleološko razlago. Po mnenju pritožbe določilo 46. člena ZS-1 velja tako za trenutne kot za bivše etažne lastnike, saj skupnost etažnih lastnikov z odhodom enega od etažnih lastnikov ob prodaji stanovanja ne preneha. Skupnost ne razpade, temveč obstaja še naprej. V položaj prodajalca kot etažnega lastnika vstopi kupec kot novi etažni lastnik in njegov pravni naslednik. V času izplačila denarnih sredstev je tako prepoved iz 46. člena SZ-1 veljala za tožnico. D. V. pa je svoj položaj etažnega lastnika z dnem vknjižbe tožeče stranke v zemljiško knjigo izgubila in ni imela pravice do izplačila teh sredstev. Sodišče pojasnjuje, da gre pri rezervnem skladu za strogo namenska sredstva, hkrati pa dovoljuje razpolaganje s temi sredstvi in izplačilo sredstev tretji osebi. Sodišče s teorijo razpada skupnosti etažnih lastnikov negira pravno nasledstvo tožnice kot kupca po D. V. kot prodajalki stanovanja. Primerjanje skupnosti etažnih lastnikov z zakonsko zvezo dveh partnerjev oziroma skupnostjo sodedičev je brez kakršnekoli pravne podlage. V zvezi z navedbo sodišča pod 43. točko obrazložitve sodbe tožeča stranka navaja, da je prvostopno sodišče okoliščine, ki jih je zapisalo v obrazložitvi, napačno presodilo in dejansko stanje, kot ga opisuje sodišče, nima podlage v izpovedi tožeče stranke. Dogodek se namreč nanaša na predmet tožbe, torej na trenutek izplačila. Sodišče je delalo napačne zaključke in ključni dogodek vezalo na trenutek pred podpisom pogodbe. Tožeča stranka pred podpisom pogodbe ni mogla biti seznanjena s tem, da bo S. sredstva vrnil. Sodišče je svojo odločitev sprejelo tudi izven okvirjev ugovornih navedb in trditev tožene stranke in je s tem preseglo svoje pristojnosti. Tožena stranka je namreč ugovarjala zgolj, da rezervni sklad etažnih lastnikov stanovanjske stavbe na naslovu ... ni bil ustanovljen, ter da je šlo za enkratno namensko zbiranje sredstev. Odločitev prvostopnega sodišča v tej stvari je kontradiktorna odločitvi istega sodišča v zvezi z začasno odredbo v zadevi II Ip 2547/2011. Predlaga, da drugostopno sodišče samo odloči o stvari.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Tožeča stranka utemeljeno navaja, da je sodišče prve stopnje pri odločitvi napačno uporabilo materialno pravo. Razlogi glede 46. člena SZ-1 in petega odstavka 119. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki jih navaja sodišče prve stopnje, so namreč zmotni. Sodišče prve stopnje je navedlo, da etažni lastnik nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad, niti zahtevati delitve. Zaključilo je, da D. V. v času, ko je zahtevala vplačana sredstva nazaj, ni bila več etažni lastnik, zato je lahko zahtevala vračilo vplačanih sredstev ter navedlo, da lahko v primeru prenehanja skupnosti (etažnih lastnikov) prejšnji etažni lastnik zahteva tudi delitev, glede na to, da je pravno razmerje med skupnostjo in nekdanjim skupnim lastnikom prenehalo.

5. Pravilne so pritožbene navedbe, da sta opisano stališče in razlaga sodišča prve stopnje materialnopravno zmotna. Skupnost etažnih lastnikov namreč z odhodom enega od etažnih lastnikov ob prodaji stanovanje ne preneha in ne razpade, temveč obstaja naprej, s tem, da kupec kot novi etažni lastnik in pravni naslednik vstopi v položaj prejšnjega etažnega lastnika. Etažni lastnik (tudi bivši) nima pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve, tako v skladu s petim odstavkom 119. člena SPZ, kot tudi v skladu s 46. členom SZ-1. Gre namreč za strogo namenska sredstva, ki se lahko uporabijo le za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil (prvi odstavek 44. člena SZ-1).

6. Glede na že opisano razlago, ki jo je podalo sodišče prve stopnje, je iz sodbe smiselno razbrati, da je sodišče prve stopnje zavzelo stališče, da je šlo v konkretnem primeru za sredstva, zbrana v rezervnem skladu. Ustreznih ugotovitev o tem, zakaj naj bi šlo za (prostovoljni) rezervni sklad, pa v izpodbijani sodbi ni, kljub temu, da je tožena stranka v postopku zatrjevala, da rezervni sklad etažnih lastnikov stanovanjske stavbe na naslovu ..., ..., ni bil ustanovljen, in v zvezi s tem predlagala tudi dokaze (izpoved priče B. B. je npr. sodišče prve stopnje tudi povzelo, vendar je ni ocenilo).

7. Po oceni sodišča druge stopnje zgolj dejstvo, da je D. V. vplačevala sredstva za namen vzdrževanja stavbe, upravnik pa je ta sredstva zbiral na posebnem računu, za ugotovitev, da je šlo za rezervni sklad, ne zadošča, ampak je treba ugotoviti naravo zbranih sredstev. Gre za podobno situacijo, kot je urejena v prvem odstavku 41. člena SZ-1. Ta določa, da lahko etažni lastniki določijo višji znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad, kot je ta določen s podzakonskim predpisom v primeru, kadar je rezervni sklad obvezen. V takem primeru je potrebno ustrezno soglasje etažnih lastnikov. Gre za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih v delu, ki se nanaša na redno upravljanje, zato je potrebno soglasje večine solastnikov. Enako je tudi pri ustanovitvi prostovoljnega rezervnega sklada potrebno soglasje ustreznega dela etažnih lastnikov (kadar rezervni sklad ni obvezen – glej prvi odstavek 119. člen SPZ, kot v konkretnem primeru). Ali je šlo za ustrezno sprejeto odločitev, sodišče prve stopnje ni ugotavljalo in razlogov o tem ni navedlo, tudi v spis vložene listine (priloga B1) ni ocenilo. Odločilno je namreč, ali so lastniki v stavbi ..., ... sprejeli odločitev (z ustreznim soglasjem) za oblikovanje prostovoljnega rezervnega sklada (z enakimi posledicami, kot so določene za obvezni rezervni sklad), ali pa je šlo le za zbiranje akontacij za posamezna vzdrževalna dela.

8. Glede na navedeno, ker torej v sodbi ni razlogov o odločilnih dejstvih, je bilo treba sodbo sodišča prve stopnje razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (354. člen Zakona o pravdnem postopku, ZPP). Sodišče druge stopnje namreč kršitve postopka glede na njeno naravo ne more samo odpraviti, ker bi sicer prekomerno poseglo v pravico strank do pritožbe.

9. Neutemeljeno pa se tožeča stranka sklicuje na odločitev Višjega sodišča v Ljubljani v drugi zadevi (II Cp 3870/2011). Sodišče druge stopnje je namreč v navedeni zadevi le potrdilo sklep o zavrnitvi predloga za začasno odredbo, ki je temeljil le na trditvah tožeče stranke Sodišče tako ni presojalo, ali je zatrjevano dejstvo, da je šlo za rezervni sklad, pravilno ugotovljeno.

10. Ker je bila razveljavitev sodbe potrebna iz že navedenega razloga, se sodišče druge stopnje do ostalih pritožbenih navedb ne opredeljuje. Prav tako se ne izjasnjuje o vprašanju pasivne legitimacije tožene stranke, o kateri se sodišče prve stopnje (še) ni opredelilo, saj se pritožuje le tožeča stranka.

11. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje izrecno pojasniti in navesti razloge o tem, ali je šlo v konkretnem primeru pri zbiranju sredstev lastnikov stanovanj na naslovu ..., ... za zbiranje sredstev v rezervnem skladu ali ne. Do teh zaključkov pa bo lahko prišlo na podlagi dokazne ocene, opravljene v skladu z 8. členom ZPP. Oceniti bo torej moralo listine v spisu in izpovedi glede spornih odločilnih dejstev v postopku. Glede na že zgoraj obrazloženo nadaljnji napotki sodišču prve stopnje niso potrebni.

12. V skladu s tretjim odstavkom 165. člena ZPP je odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržana za končno odločbo.