Jedro

Pogodba o prodaji dolžnikovega premoženja se lahko sklene na podlagi javne dražbe ali zavezujočega zbiranja ponudb, oba načina prodaje sta javna, zato ni mogoče skleniti, da bi imel eden od njiju prednost. S sklepom o prodaji se ne odloča o nobeni pravici predkupnega upravičenca, v stečajnem postopku pa tudi sicer pogodbenih predkupnih pravic, ki niso vpisane v javne knjige, ni mogoče uveljavljati.

Za oblikovanje sklepa o prodaji, v katerem se sodišče prve stopnje v izreku sklepa sklicuje na predlog upraviteljice, v določbah ZFPPIPP niti v določbah ZPP ni podlage. Predlog upraviteljice namreč predstavlja dopis na dveh straneh z raznimi prilogami. Za izrek odločbe velja, da mora biti odločitev sodišča jasna in nedvoumna ter da vanj ne sodijo pojasnila, dejanske in pravne podlage in drugo, kar vse sodi v obrazložitev odločbe. V izrek prvega sklepa o prodaji sodi le odločitev o načinu prodaje, izklicni ceni in varščini, slednji se kot denarni obveznosti določi v znesku. Vse ostalo sodi v obrazložitev odločbe, sodišče pa se lahko v obrazložitvi sklicuje na predlog upravitelja s prilogami. V kolikor postane predlog upravitelja s prilogami (v izogib prepisovanju razlogov) del obrazložitve, je seveda treba predlog upravitelja s prilogami objaviti skupaj z objavo sklepa oziroma kot njegov del.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom sklenilo, da se o prodaji dolžnikovega premoženja pisarniških prostorov, trgovsko-storitvenih prostorov in parkirnih mest za poslovni del, vse v poslovno stanovanjskem objektu E. na naslovu ... odloči tako: - prodaja se opravi na podlagi javne dražbe, kot izhaja iz predloga upravitelja z dne 11. 1. 2016, - izklicna cena se določi kot izhaja iz predloga upravitelja z dne 11. 1. 2016, - varščina se določi v višini 5% izklicne cene.

Predlog upravitelja z dne 11. 1. 2016 je sestavni del izreka tega sklepa in je objavljen skupaj z njim.

2. Zoper navedeni sklep je vložil upnik pravočasno pritožbo kot tudi pravočasno dopolnitev pritožbe.(1) Pritožnik uveljavlja vse tri pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP, to je zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava ter absolutno bistvenih kršitev pravil postopka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijani sklep razveljavi ter zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, stečajnemu dolžniku pa naloži v plačilo vse pritožbene stroške upnika skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se prodaja tega dela dolžnikovega premoženja opravi v paketu na podlagi javne dražbe, saj je to najprimernejši način prodaje za to vrsto premoženja, ki je predmet prodaje. Sodišče prve stopnje se sklicuje na predlog upraviteljice, ki je navedla, da je prodajo premoženja v paketu predlagala zato, ker je za večino poslovnih prostorov v objektu E. potrebno dokončanje, ki se ne more zagotoviti v okviru stečajnega postopka, saj gre za velik in dolgotrajen obseg del. Glede na navedeno in ob upoštevanju prejete ponudbe za za nakup premoženja v paketu, je zaradi transparentnosti predlagala javno dražbo kot najprimernejši način za prvo prodajo zadevnega premoženja. Predlagala je, da se dražba izvede z zniževanjem izklicne cene, ki se lahko, če bo interesa pri določenem nivoju cene več, nadaljuje tudi kot javna dražba s zviševanjem izklicne cene.

5. Upnik izpodbija odločitev sodišča, saj meni, da se lahko doseže boljša cena in večji izkupiček, če se nepremičnina prodaja po posameznih enotah, kot pri prodaji v paketu. V zvezi s tem prilaga Poročilo o vplivih načina prodaje na višino kupnine pri prodaji dela nepremičnine z dne 19. 2. 2016 (nadalje: Poročilo), ki ga je izdelal izvedenec in cenilec za gradbeno stroko dr. D. D.(2) Upnik utemeljuje in dokazuje svojo trditev, da bi bilo treba iz razloga pozitivnih finančnih učinkov iz paketne prodaje izključiti še tiste poslovne enote, ki so sedaj že v najemu oziroma tiste, za katere obstajajo že realni potencialni kupci.

6. Po presoji pritožbenega sodišča so s strani upnika ustrezno predstavljene prednosti in slabosti predlagane paketne prodaje, med katerimi je kot glavna prednost navedena možnost hitre prodaje in celovite rešitve zadeve, kot slabost pa majhno število kupcev ter verjetnost diskonta zaradi časa prodaje, posledično pa realizirana nižja prodajna cena. Upnik izpostavlja možnost ugodnih finančnih učinkov primeru, da se iz paketne prodaje izločijo posamezne poslovne enote, saj trdi, da se pri poslovnih prostorih, ki so v najemu, praviloma dosežejo polne vrednost, čas prodaje pa je kratek. Meni, da nedokončanost poslovne stavbe ne predstavlja ovire za izločitev iz paketne prodaje posameznih poslovnih enot, ki so v najemu in za katere obstajajo potencialni kupci, medtem ko bi se ostali (nedokončani) del še vedno prodajal v paketu.

7. Na te pritožbene očitke v razlogih izpodbijanega sklepa ni najdi odgovora, saj je, kot je to razvidno iz odločitve sodišča prve stopnje, to tehtalo zgolj možnost paketne prodaje in na drugi strani možnost prodaje vseh posameznih poslovnih prostorov (končanih in nedokončanih). Pri tem niti ni jasno, ali bi bila takšna izločitev posameznih poslovnih prostorov iz paketne prodaje mogoča, kakšen del bi bil dejansko izločen in ali bi to v resnici prineslo pozitivne učinke za stečajno maso. Do predloga pritožnika se bo zato moralo opredeliti sodišče prve stopnje, ki naj presodi ali je način prodaje, kot ga predlaga pritožnik, sploh mogoč in ali bi bila na tak način dosežena višja cena ob enaki hitrosti prodaje. Navedeno naj sodišče pretehta z vidika izbire najprimernejšega načina prodaje premoženja oziroma njegovih učinkov za stečajno maso. V zvezi s tem lahko sodišče stečajno upraviteljico pozove k dopolnitvi predloga za izdajo sklepa o prodaji.

8. Drugi pritožbeni očitki v zvezi z izbranim načinom prodaje pa so, po presoji pritožbenega sodišča, neutemeljeni. Pogodba o prodaji dolžnikovega premoženja se lahko sklene na podlagi javne dražbe ali zavezujočega zbiranja ponudb (prvi odstavek 329. člena ZFPPIPP), oba načina prodaje sta javna, zato ni mogoče skleniti, da bi imel eden od njiju prednost. Prav tako je neutemeljen očitek, da zakon določa zgolj dva tipa javnih dražb, ki se lahko izbereta kot alternativa, saj ni videti zakonske ovire, da se javna dražba ne bi mogla opraviti kot kombinacija obeh načinov.(3) Neutemeljen je tudi očitek, da je bilo s takim načinom prodaje poseženo v pravice tretjih, to je pravice najemnikov kot predkupnih upravičencev. Kot je že odločilo Vrhovno sodišče RS, se s sklepom o prodaji ne odloča o nobeni pravici predkupnega upravičenca, v stečajnem postopku pa tudi sicer pogodbenih predkupnih pravic, ki niso vpisane v javne knjige, ni mogoče uveljavljati (tako III Ips 85/2016). Izklicna cene v višini 13.508.874,32 EUR je določena na podlagi tržne in likvidacijske vrednosti premoženja, kot izhajata iz Poročila o oceni tržne in likvidacijske vrednosti pravic na nepremičnini z dne 15. 9. 2015, to pa je bilo, kot izhaja tudi iz priloge h pritožbi, izdelano strokovno korektno. Upnikove pritožbene navedbe so torej tudi v tem delu neutemeljene.

9. Drži pa pritožbeni očitek, da sta si v nasprotju izrek in obrazložitev izpodbijane odločbe v delu glede varščine, ki je bila določena v višini 5% izklicne cene, iz obrazložitve pa izhaja, da je bila ta določena v znesku, ki je enak desetim odstotkom izklicne cene. Pritožbeno sodišče le še dodaja, da za takšno oblikovanje izpodbijanega sklepa o prodaji, v katerem se sodišče prve stopnje v izreku sklepa sklicuje na predlog upraviteljice, v določbah ZFPPIPP niti v določbah ZPP ni podlage.(4) Predlog upraviteljice namreč predstavlja dopis na dveh straneh z raznimi prilogami. Za izrek odločbe velja, da mora biti odločitev sodišča jasna in nedvoumna ter da vanj ne sodijo pojasnila, dejanske in pravne podlage in drugo, kar vse sodi v obrazložitev odločbe.(5) V izrek prvega sklepa o prodaji sodi le odločitev o načinu prodaje, izklicni ceni in varščini (drugi odstavek 331. člena ZFPPIPP), slednji se kot denarni obveznosti določi v znesku. Vse ostalo sodi v obrazložitev odločbe, sodišče pa se lahko v obrazložitvi sklicuje na predlog upravitelja s prilogami. V kolikor postane predlog upravitelja s prilogami (v izogib prepisovanju razlogov) del obrazložitve, je seveda treba predlog upravitelja s prilogami objaviti skupaj z objavo sklepa oziroma kot njegov del (2. točka prvega odstavka 122. člena ZFPPIPP).

10. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, sklep sodišča prve stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (prvi odstavek 354. člena ZPP v zvezi s 3. točko 365. člena ZPP in v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Sodišče prve stopnje naj v ponovljenem postopku z navedenega vidika presodi primernost predlaganega načina prodaje dolžnikovega premoženja.

11. Glede na sprejeto odločitev o razveljaviti izpodbijanega sklepa je višje sodišče odločitev o priglašenih pritožbenih stroških pridržalo za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP v zvezi z 121. členom ZFPPIPP).

Op. št. (1): Izpodbijani sklep je bil izdan dne 4. 2. 2016 in objavljen dne 5. 2. 2016. Petnajstdnevni pritožbeni rok bi zato iztekel dne 20. 2. 2016. Ker je bil 20. 2. 2016 sobota, je rok za vložitev pritožbe iztekel s pretekom prvega prihodnjega delavnika (četrti odstavek 111. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), torej z iztekom dne 22. 2. 2016. Iz navedenega razloga je tudi dopolnitev pritožbe, ki je bila vložena dne 22. 2. 2016 pravočasna.

Op. št. (2): Sodišče prve stopnje odloča o prodaji premoženja dolžnika zgolj na predlog upravitelja in na podlagi mnenja upniškega odbora, zato so v pritožbi navedena dejstva in predlagani dokazi pravočasni (prvi odstavek 331. člena v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP in v zvezi s prvim odstavkom 337. člena ZPP).

Op. št. (3): Primerjaj Cst 224/2015. Op. št. (4): Za nekatere sklepe ZFPPIPP res določa, da predstavlja del izreka tudi listina, ki jo predloži upravitelj (sklep o preizkusu terjatev po tretjem odstavku 69. člena ZFPPIPP, sklep o potrditvi prisilne poravnave po tretjem odstavku 210. člena ZFPPIPP), ne velja pa to za izpodbijani sklep.

Op. št. (5): Karmen Iglič Stroligo: Izrek sodbe kot izvršilni naslov, Pravosodni bilten, letnik XXXIV, Ljubljana 2003, str. 9.