Jedro

Iz določila predpogodbe izhaja, da kupca v primeru odstopa od predpogodbe nista upravičena do vračila are, v primeru, če bi odstopil prodajalec po svoji pooblaščenki, pa je dolžan kupcema vrniti dvojno aro. Ne gre torej za dogovorjeno pravico (ene ali obeh strank) do odstopa od predpogodbe (prvi odstavek 83. člena ZOR), temveč je bila s tem le dogovorjena sankcija za primer neizpolnitve predpogodbe v smislu prvega in drugega odstavka 80. člena ZOR.

Tudi vrednostni papirji so lahko predmet are.

Dogovor o hrambi are pri tretjem ni v nasprotju z njenim namenom, da utrjuje (pred)pogodbeno zavezo.

Izrek

Reviziji se ugodi in se izpodbijana sodba tako spremeni, da se pritožba toženca zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Toženec sam krije svoje pritožbene stroške.

Toženec je dolžan povrniti tožnikoma 150.620 SIT revizijskih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6.5.2004 dalje v petnajstih dneh, da ne bo izvršbe.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je tožencu naložilo plačilo zneska 3.194.900 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9.4.1997 dalje in plačilo pravdnih stroškov 443.587 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe dalje. Istočasno je s sklepom ustavilo postopek za znesek 51.637 SIT. Ugotovilo je, da sta se pogodbeni stranki ob podpisu predpogodbe za nakup toženčeve nepremičnine dogovorili za aro v obliki čeka, deponiranega pri notarki. Ker je bila predložitev dokazila, da gre za stavbna zemljišča, bistven element predpogodbe, je odgovornost, da do sklenitve glavne pogodbe ni prišlo, na strani toženca. Na podlagi drugega odstavka 80. člena ZOR je zato toženec dolžan tožnikoma vrniti aro skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9.4.1997 dalje.

Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi toženca in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Ugotovilo je, da se je toženec po pooblaščenki zavezal pridobiti mnenje upravnega organa o namembnosti nepremičnin, kar je tudi storil, le njegova vsebina ni bila takšna, kot sta si predstavljala tožnika. Sodišče prve stopnje bi moralo uporabiti šesti odstavek 45. člena ZOR, saj je vsebina spornega urbanističnega mnenja predstavljala spremenjeno okoliščino, ki je povzročila prenehanje pogodbene vezanosti pravdnih strank na predpogodbo, glede na predpogodbena določila pa bi moralo dogovorjeno aro interpretirati kot skesnino. Poleg tega je vprašljiva ara oziroma skesnina, dana v obliki čeka. Ker lahko po prezentacijskem roku izdajatelj ček prekliče, je premoženjska korist za drugo stranko izjalovljena, če nima možnosti čeka unovčiti. Sicer pa je bilo ugotovljeno tudi, da je bil ček dan v hrambo tretjemu, zato je imel zgolj funkcijo zavarovanja.

Proti pravnomočni sodbi sodišča druge stopnje vlagata revizijo tožnika in uveljavljata revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Predlagata spremembo izpodbijane sodbe tako, da se tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Navajata, da je mnenje pritožbenega sodišča glede uporabe šestega odstavka 45. člena ZOR napačno. Vsebina spornega urbanističnega mnenja ne more predstavljati spremenjene okoliščine. Takšne okoliščine so lahko le lastnosti spornih nepremičnin, te pa se od sklenitve predpogodbe do poteka roka za sklenitev glavne pogodbe (in tudi do vložitve tožbe) niso spremenile. Nekatera prodajana zemljišča niso stavbna zemljišča, nekatere gradnje so bile nelegalne in jih ni bilo mogoče legalizirati. Nelegalnost je povzročil toženec, jo ob sklepanju predpogodbe zamolčal in se celo zavezal pridobiti potrdilo o tem, da gre za stavbna zemljišča. Ker tega potrdila ni pridobil, je na njem odgovornost, da ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe. Njegovo ravnanje je treba šteti za odstop od predpogodbe, zato je vrnitev dvojne are utemeljena tudi ob uporabi drugega odstavka 83. člen ZOR. Tožnika sta zahtevala vrnitev dvojne are, čeprav se tožbeni zahtevek glasi na enojni znesek. Stališče sodišča druge stopnje o vprašljivosti are, dane v obliki čeka, je v neskladju s prvim odstavkom 79. člena ZOR in 12. člena Zakona o čeku. Ček je zakonito plačilno sredstvo. Za presojo, ali je bila ara dana, je odločilno, ali je bil ček unovčljiv v trenutku izročitve. Temu toženec ni nikoli oporekal. Če bi bila tožnika dolžna plačati kupnino ali pustiti aro, pa ček ne bi bil unovčljiv, bi toženec lahko utemeljeno uveljavljal zahtevek za plačilo vsote denarja, ki bi ustrezala višini are. Glede na stališče pritožbenega sodišča toženec v tem primeru ne bi mogel ničesar uveljavljati, saj ara ni bila dana. Priglaša stroške.

Revizija je bila vročena tožencu, ki nanjo ni odgovoril in Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije (375. člen Zakona o pravdnem postopku, Ur.l. RS, št. 12/2003 - p.b. in 2/2004 ZPP).

Revizija je utemeljena.

Pri ugotavljanju materialnopravne pravilnosti izpodbijane sodbe je revizijsko sodišče izhajalo iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki jih je pritožbeno sodišče sprejelo. Iz teh izhaja, da sta tožnika 9.4.1997 s pooblaščenko toženca sklenila predpogodbo za nakup nepremičnin, vpisanih v vl. št. 439 k.o..., katerih lastnik je bil toženec. Dogovorjeno je bilo, da se kupnina v višini 350.000 DEM plača v tolarski protivrednosti ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe, takoj po overitvi podpisa pooblaščenke prodajalca pri notarju pod pogojem, da je dokumentacija, potrebna za vknjižbo nepremičnin, najkasneje do 1.8.1997 predana kupcema. Z "dokumentacijo, potrebno za vknjižbo nepremičnin" je bilo mišljeno potrdilo oziroma mnenje upravnega organa o namembnosti nepremičnin. Tožnika sta sklepala predpogodbo prav zato, ker sta pred sklenitvijo glavne kupoprodajne pogodbe želela pridobiti še listine, iz katerih bo razvidno, da gre za stavbna zemljišča. S predpogodbo je bilo dogovorjeno še, da predstavlja aro znesek 35.000 DEM, dan v obliki čeka, deponiranega pri notarki. Pooblaščenka toženca je po sklenitvi predpogodbe Občino P. res zaprosila za mnenje o namembnosti nepremičnin. Iz dobljene urbanistične informacije je izhajalo, da na parceli št. 3564, ki v večjem obsegu predstavlja kmetijsko zemljišče I. kategorije, stoji stanovanjski objekt brez dovoljenj. Brez dovoljenj sta bila zgrajena tudi stekleni rastlinjak in garaža. Navedeni objekti so bili zato črna gradnja in njihova legalizacija po takrat veljavni zakonodaji ni bila možna. Glede na takšno vsebino urbanistične informacije sta bila tožnika še vedno pripravljena odkupiti navedene nepremičnine, vendar po nižji ceni oziroma sta bila pripravljena počakati, da jih toženec legalizira. Toženec je bil pripravljen prodati nepremičnine v takšnem stanju in po dogovorjeni ceni.

Predpogodba je pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba (prvi odstavek 45. člena ZOR). Pravna usoda predpogodbe se navezuje na glavno pogodbo, zato mora veljavna predpogodba vsebovati vse bistvene sestavne dele bodoče glavne pogodbe (tretji odstavek 45. člena ZOR). V konkretnem primeru iz dejanskih ugotovitev nižjih sodišč izhaja, da so pogodbene stranke sklenile predpogodbo za nakup toženčeve nepremičnine, to je zemljišča s stanovanjskim objektom, steklenim rastlinjakom in garažo, za določeno ceno. Listine, ki naj bi jih pred sklenitvijo kupoprodajne pogodbe dostavila toženčeva pooblaščenka, naj bi potrjevale, da gre za stavbno zemljišče. Stališče pritožbenega sodišča, da se je toženec po svoji pooblaščenki sicer zavezal pridobiti mnenje upravnega organa o namembnosti nepremičnin, ne pa za njegovo vsebino, je preozko in zato napačno. Glede na to, da se je po prejemu urbanistične dokumentacije izkazalo, da nepremičnina ne ustreza v predpogodbi dogovorjenemu predmetu pogodbe, saj je šlo pretežno za kmetijsko zemljišče ne pa za stavbno zemljišče, je logična ugotovitev, da je za to, da glavna pogodba ni bila sklenjena, odgovoren toženec.

Pridobljena urbanistična informacija pa tudi ne predstavlja spremenjene okoliščine, saj ne gre za okoliščino glede samega predmeta pogodbe. Lastnosti same nepremičnine se namreč po sklenitvi predpogodbe niso spremenile. Zato tudi ni mogoče slediti razlogom pritožbenega sodišča glede uporabe šestega odstavka 45. člena ZOR.

Materialnopravno zmotna je tudi presoja pritožbenega sodišča, da je bila ara dogovorjena kot odstopnina. Iz določila predpogodbe, ki ga je pritožbeno sodišče povzelo, izhaja, da kupca v primeru odstopa od predpogodbe nista upravičena do vračila are, v primeru, če bi odstopil prodajalec po svoji pooblaščenki, pa je dolžan kupcema vrniti dvojno aro. Kot izhaja iz navedenega, torej ne gre za dogovorjeno pravico (ene ali obeh strank) do odstopa od predpogodbe (prvi odstavek 83. člena ZOR), temveč je bila s tem le dogovorjena sankcija za primer neizpolnitve predpogodbe v smislu prvega in drugega odstavka 80. člena ZOR.

Neutemeljeni so tudi pomisleki pritožbenega sodišča o ari v obliki čeka, izročenega v hrambo tretjemu. Ara se lahko izroči v denarju, lahko pa jo predstavlja tudi neka količina drugih nadomestnih stvari (prvi odstavek 79. člen ZOR). Tudi vrednostni papirji so lahko predmet are (Stojan Cigoj: Teorija obligacij, ČZ Ur.l.SRS, Ljubljana 1989, str. 386). Čekovno pravo izhaja iz čeka kot sredstva negotovinskega plačilnega prometa, zato določbe Zakona o čeku (Uradni list FLRJ, št. 105/46 do Uradni list RS, št. 66/93: ZC) terjajo od upravičencev hitro predložitev čeka v plačilo. ZC določa tudi pravila v zvezi s preklicom čeka pred in po poteku pretenzacijskega roka. Vendar pa načeloma velja, da mora trasat ček plačati tudi po poteku prezentacijskega roka, če ni preklican (drugi odstavek 15. člena ZC). Pomisleki glede morebitne neunovčljivosti čeka so zato preuranjeni.

Čeprav da aro ponavadi ena stranka, ni izključena možnost, da dasta aro obe stranki. V takem primeru se ara navadno položi pri tretji osebi (Stojan Cigoj: Komentar obligacijskih razmerij, ČZ UL SRS, Ljubljana 1984, str. 303). Po presoji revizijskega sodišča dogovor o hrambi are pri tretjem tudi sicer ni v nasprotju z njenim namenom, da utrjuje (pred)pogodbeno zavezo. To velja še posebej ob upoštevanju dejanskih ugotovitev nižjih sodišč, da je pooblaščenka prodajalca na takšen način izročitve are pristala.

Revizijsko sodišče zato pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da je treba šteti, da je bila ara dana z izročitvijo čeka v hrambo tretjemu. Ker je bila odgovornost za to, da do sklenitve glavne kupoprodajne pogodbe ni prišlo, na strani toženca, je odločitev sodišča prve stopnje o vrnitvi are pravilna.

Ker je sodišče druge stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, je revizijsko sodišče po prvem odstavku 380. člena ZPP ugodilo reviziji in spremenilo izpodbijano sodbo sodišča druge stopnje tako, da je zavrnilo pritožbo toženca. To je vplivalo tudi na odločitev o pritožbenih in revizijskih stroških. Toženec zaradi neuspeha v pravdi ni upravičen do povrnitve pritožbenih stroškov. Tožnika pa sta upravičena do povrnitve stroškov za revizijo, ki se sestojijo iz plačane sodne takse 64.931 SIT, materialnih stroškov 989 SIT ter nagrade za sestavo revizije 750 točk, torej skupaj 150.620 SIT, vse z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje te sodbe dalje (prvi odstavek 154. člena v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP).