Jedro

Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe povzelo vse relevantne določbe pogodbe, ki se nanašajo na ustanovitev služnosti v korist nepremičnine s parc. št. 1005/3, k. o. ..., ki je v lasti toženke. Ni mogoče pritrditi toženki, da je bila služnost hoje in vožnje ustanovljena na celotni površini prvotnih parc. št. 1009/2, 1009/1 in 1005/2 (glede slednje sicer ni spora), ker je v drugem odstavku 10. člena pogodbe zapisano, da se služnost hoje in vožnje ustanavlja po asfaltiranem delu parcel. Sodišče prve stopnje je pri ugotavljanju obsega dogovorjene služnosti tako pravilno izhajalo predvsem iz določb prodajne pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v I. in III. točki izreka potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta stroške postopka s pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z navedeno sodbo ugotovilo, da na nepremičninah parcelna št. 1009/16, 1009/17, 1009/18, 1009/19 in 1009/21, vse k. o. ..., ne obstoji služnostna pravica hoje in vožnje z vsemi motornimi vozili v korist nepremičnine parcelna št. 1005/3 k. o. ... (I. točka izreka). V presežku v delu, da je tožena stranka (v nadaljevanju toženka) dolžna tožeči stranki (v nadaljevanju tožnica) izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere bo mogoče doseči vknjižbo izbrisa v I. točki izreka te sodbe navedene služnosti, sicer bo takšno listino nadomestila ta sodba, je tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Odločilo je, da je toženka dolžna tožnici povrniti stroške postopka v znesku 945,96 EUR, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo v I. in III. točki izreka se pritožuje toženka. Uveljavlja bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotno ali nepopolno ugotovitev dejanskega stanja in zmotno uporabo materialnega prava. Sodišče je zmotno (napačno) razlagalo pogodbena določila Prodajne pogodbe št. 062/2003 z dne 29. 12. 2003 (v nadaljevanju prodajna pogodba), s katero je bila ustanovljena služnost. Razlogi o odločilnih dejstvih v obrazložitvi sodbe si nasprotujejo, podano je nasprotje glede vsebine izpovedbe zakonite zastopnice tožnice A. A. in vsebine prodajne pogodbe. Sodišče se ne bi smelo opreti na njeno izpovedbo, saj v času sklenitve pogodbe ni bila zaposlena pri pogodbeni stranki, niti ni bila drugače udeležena pri sklepanju prodajne pogodbe. Obrazložitev sodišča prve stopnje je v tem delu neprepričljiva in dokazno nepodprta (podana je tudi kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP). Izpostavlja drugi odstavek 10. člena pogodbe, ki določa, da prodajalec s pogodbo ustanavlja služnostno pravico hoje in vožnje z vsemi vozili po asfaltiranem delu nepremičnin s parc. številko 1009/2, 1009/1 in 1005/2, k. o. ... (služeča nepremičnina), do parcele številka 1005/3, k. o. ... (gospodujoča nepremičnina). Po sklenitvi navedene pogodbe je prišlo do parcelacije in so nato nastale nove nepremičnine, kot jih je sicer pravilno povzelo sodišče prve stopnje. Toženka je prepričana, da je bil namen pogodbenih strank, kot izhaja tudi iz citiranega določila, da se služnost hoje in vožnje ustanovi na vseh asfaltiranih delih nepremičnin, kar pomeni, da bi služnost morala ostati na vseh, s parcelacijo novo nastalih nepremičninah (tudi na vtoževanih), saj je bil namen pogodbenih strank, da ustanovijo služnost na celotni površini služečih nepremičnin, ki so asfaltirane. Na podlagi 82. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) bi bilo citirano določbo pogodbe potrebno razlagati tako kot glasi. Takšna je sicer bila tudi obrazložitev v 14. točki izpodbijane sodbe, vendar je nato sodišče zavzelo stališče, da dvomi, da sta pravni prednici pravdnih strank s prodajno pogodbo dejansko ustanovili služnostno pravico na vseh ostalih delih asfaltiranih površin na takratnih parcelah 1009/2, 1009/1, k. o. ... . Nedopustno je pogodbo razlagati v nasprotju z njeno vsebino oziroma v tem primeru dobesedno dikcijo in to na podlagi izpovedbe zakonite zastopnice tožnice, ki ni sodelovala pri sklepanju pogodbe, nedvomno pa je zainteresirana za uspeh v postopku. Dokazno breme, da je bila služnost ustanovljena le na delu nepremičnine, ki v naravi predstavlja cesto, je bilo na tožnici, ta pa zgolj z zaslišanjem zakonite zastopnice temu ni zadostila. Napačen je tudi zaključek sodišča, ki se opira na 6. točko 1. člena prodajne pogodbe, ko je določeno, da je dostop do parcele št. 1005/3 preko dela parcele 1009/1, dela parcele 1009/2 in dela parcele 1005/2, vse k. o. ..., na katerih s pogodbo ustanavlja odplačno služnost v korist kupca. Gre zgolj za izjavo kupca, ki ne spreminja dejstva, da se služnost ustanavlja na vseh asfaltiranih delih služečih nepremičnin. Nikjer ni zapisano, da je dostop zagotovljen izključno preko teh delov. Sodišče tudi zanemari, da služeča nepremičnina parc. št. 1005/2 ni bila v celoti asfaltirana, zato je popolnoma logično, da se termin del nanaša na asfaltirano površino vseh treh takratnih nepremičnin, pri čemer sta bili nepremičnin parc. št. 1009/1 in 1009/2 v celoti asfaltirani. Vse asfaltirane dele so tako stranke pogodbe logično poimenovale „asfaltirani deli“. Ustanovitev služnosti hoje na cestišču v poslovni coni, kjer je povečan promet tovornih vozil, tudi ni življenjska in logična, temveč utegne biti celo nevarna. Veliko bolj logična je razlaga, da asfaltni deli nepremičnin, ki niso cestišče, služijo za hojo znotraj poslovne cone ... in obkrožajo gospodujočo nepremičnino. Pogodbeni stranki tudi nista geografsko ali kako drugače označili, kje točno naj bi potekala služnost. Nesprejemljiv je tudi zaključek sodišča, da je dostop po drugih asfaltiranih delih služečih nepremičnin daljši, saj pelje naokrog in zato tudi nelogična in neracionalna izbira za dostop do nepremičnine toženke. Sodišče pri tem ni upoštevalo okoliščine, da gre za poslovno cono, v kateri ni potrebno upoštevati le opravil nakladanja in razkladanja, ki jih opisuje sodišče, temveč je potrebno upoštevati tudi koristi, ki jih za toženko prinašajo alternativni dostopi do gospodujoče nepremičnine. Tako namreč lažje usmerja dostop do svoje nepremičnine tudi skladišč, prav tako predstavlja alternativo za vse druge primere, ko bi bila katera izmed dostopnih poti onemogočena (razsipanje tovora, prometne nesreče, pokvarjen tovornjak). Predlaga, da sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne in ji tožnica v celoti povrne stroške postopka. Podrejeno predlaga, da sodišče druge stopnje izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo v novo sojenje sodišču prve stopnje.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo nasprotuje pritožbenim navedbam in predlaga zavrnitev pritožbe toženke ter povrnitev stroškov postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7. in 11. točke (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje) ter 12. in 14. točko drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava.

6. Ni utemeljen pritožbeni očitek, da so razlogi o odločilnih dejstvih med seboj v nasprotju (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP) in tudi ne nasprotje med vsebino izvedenih dokazov in dejstvih, ki jih je sodišče povzelo (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), kar niti ni konkretizirano. Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo vse izvedene dokaze, vključno z določbami prodajne pogodbe, s katero je bila ustanovljena služnost. Velik del pritožbenih navedb se nanaša predvsem na dokazno oceno sodišča prve stopnje, ker ta naj ne bi ustrezala metodološkim napotkom iz 8. člena ZPP1. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je sodišče prve stopnje dokazno oceno sprejelo na podlagi natančne presoje vseh izvedenih dokazov (predvsem pa ogleda na kraju, vpogleda v pogodbena določila, zaslišanja zakonite zastopnice tožnice), pri tem je na obširen in prepričljiv način utemeljilo vse pravnorelevantne dejanske zaključke.

7. Pravdni stranki si določbe prodajne pogodbe, s katero je bila med drugim ustanovljena služnost hoje in vožnje, razlagata vsaka po svoje. Tožnica je mnenja, da je bila služnost ustanovljena le po delu nepremičnine (prvotno 1009/1, 1009/2 in 1005/2, vse k. o. ...), ki poteka v prostorskih mejah od glavnega vhoda v poslovno cono ... v ravni liniji po cestišču in dvorišču do parc. št. 1005/3 (gospodujoča nepremičnina). Toženka je mnenja, da je bila v korist gospodujoče nepremičnine ustanovljena služnost pravice hoje in vožnje na celotni površini navedenih parc. št. in je zato vpisana služnost tudi na vseh novih nepremičninah, nastalih s parcelacijo nepremičnin 1009/1 in 1009/2, povsem pravilna in skladna s citirano pogodbo. Toženka očita zmotno uporabo 82. člena OZ z navedbo, da je sodišče z uporabo metod razlage dalo pogodbenim določilom svojo vsebino, vendar tudi v tej zvezi sodišče druge stopnje ugotavlja, da je sodišče prve stopnje uporabilo razlagalne metode v skladu z zakonsko določbo, zato je tudi v tem delu pritožba neutemeljena, kot bo obrazloženo v nadaljevanju.

8. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe povzelo vse relevantne določbe pogodbe, ki se nanašajo na ustanovitev služnosti v korist nepremičnine s parc. št. 1005/3, k. o. ..., ki je v lasti toženke. Ni mogoče pritrditi toženki, da je bila služnost hoje in vožnje ustanovljena na celotni površini prvotnih parc. št. 1009/2, 1009/1 in 1005/2 (glede slednje sicer ni spora), ker je v drugem odstavku 10. člena pogodbe zapisano, da se služnost hoje in vožnje ustanavlja po asfaltiranem delu parcel. Sodišče je pri tem na ogledu sicer pravilno ugotovilo, da sta prvotni parc. št. 1009/2 in 1009/1 v celoti asfaltirani, vendar da to še ne pomeni, da je bila služnost hoje in vožnje dogovorjena po celotni površini nepremičnin. Pri tem je namreč upoštevalo tudi določbo 6. točke 1. člena iste pogodbe, kjer je določeno, da je dostop do parcele št. 1005/3 preko dela parcele št. 1009/1, dela parcele št. 1009/2 ter preko dela parcele št, 1005/2, na katerih prodajalec s to pogodbo ustanavlja služnost v korist kupca. Sodišče prve stopnje je tako vsekakor pravilno povzelo določbe pogodbe in jih tudi razlagalo povsem v skladu z 82. členom OZ. Ugotovilo je, da je bilo dogovorjeno, da se služnost hoje in vožnje izvaja le na delu nepremičnin, ne pa na celotnih nepremičninah (takrat cestišče še ni bilo posebej razparcelirano). Pogodbene določbe je namreč potrebno razlagati kot celoto in ne vsake posebej, kot si to prizadeva toženka, ki izpostavlja predvsem drugi odstavek 10. člena pogodbe, medtem ko določbi 6. točke v 1. členu pogodbe daje zgolj postranski pomen, v smislu, da gre le za izjavo prodajalca. V navedeni točki je namreč izrecno zapisano, da prodajalec izjavlja in jamči, da se toženki dostop do njene nepremičnine omogoči po delu prej navedenih nepremičnin (ne torej po celotnih asfaltiranih nepremičninah, kot je to sicer še pravočasno navajala toženka v pripravljalni vlogi z dne 1. 9. 2021). Pri tem tudi ne vzdrži argumentacija toženke, da nepremičnina parc. št. 1005/2 ni bila v celoti asfaltirana in da zato na drugih dveh, ki sta bili v celoti asfaltirani (1009/1 in 1009/2), služnost poteka po celotni površini. Kot namreč izhaja iz citirane 6. točke 1. člena prodajne pogodbe, je za vsako parcelno številko posebej zapisano, da služnost poteka le po delu nepremičnine. V kolikor bi stranki imeli v mislih, da služnost poteka po celotnih nepremičninah s parc. št. 1009/1 in 1009/2, gotovo ne bi pri vsaki posebej zapisali del nepremičnine. Navedena razlaga pogodbe pa je tudi sicer skladna s splošnim načelom stvarne služnosti, da se ta izvršuje na način, ki najmanj obremenjuje služečo stvar (prvi odstavek 219. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ). Sodišče druge stopnje tudi v izogib ponavljanju povzema razloge sodišča prve stopnje (17. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), ko to podrobno za vsako novo (sporno) parcelno številko opiše, zakaj tudi sicer dejansko ni logična izbira za dostop do gospodujoče nepremičnine (ker vodi okrog ali je namenjena zgolj hoji, povsod se sploh ne stika z gospodujočo nepremičnino).

10. Sodišče prve stopnje je pri ugotavljanju obsega dogovorjene služnosti tako pravilno izhajalo predvsem iz določb prodajne pogodbe, pri čemer je z izpovedbo zakonite zastopnice tožnice A. A. le še dodatno potrdilo razlago pogodbe glede ustanovitve služnosti. Povsem prepričljivo je dokazno ovrednotilo njeno izpovedbo, ki je glede izvrševanja služnosti povsem skladna z navedeno razlago določb pogodbe. Izpovedala je namreč, da je bila služnost dogovorjena od vstopa v poslovno cono, to je od sedaj zapuščene vratarnice v ravni liniji do poslovne stavbe toženke, po asfaltiranem cestišču po sedanjih parc. št. 1009/20 in 1009/15, k. o. ... . Sodišče druge stopnje zato kljub dejstvu, da A. A. pri sklepanju pogodbe, s katero je bila ustanovljena služnost, ni sodelovala, ne vidi razloga, zakaj navedena priča ne bi mogla izpovedati o pravnorelevantnih okoliščinah v predmetni zadevi. Glede na dejstvo, da sama pri sklepanju pogodbe ni sodelovala, je njena izpovedba o načinu izvrševanja služnosti le še bolj verodostojna, saj ni bila obremenjena s tem, da bi pri sklepanju pogodbe sama ravnala napačno. Povsem prepričljivo je tako sodišče prve stopnje ugotovilo, da služnost na spornih nepremičninah ne obstoji, saj na njih s pogodbo ni bila dogovorjena, vpisana pa je bila le zaradi parcelacije, ko so prej iz dveh parc. št. 1009/2, 1009/1, k. o. ..., nastale nove parc. št., kar sicer ni sporno. Služnost pa ostane vpisana na parc. št. 1009/20, 1009/15 in 1005/2, kjer ima toženka omogočen dostop do svoje nepremičnine in slednje tudi ni bilo predmet tega postopka, saj služnost ne teh nepremičninah ostane vpisana.

11. Že sodišče prve stopnje je tudi pravilno pojasnilo, da je bila ustanovljena služnost hoje in vožnje in da slednje ne zajema tudi drugih upravičenj za koriščenje spornih nepremičnin, kot si to napačno razlaga toženka, da bi torej bila upravičena do parkiranja, obračanja, razkladanja in podobno na spornih nepremičninah, saj to ni bilo dogovorjeno. V kolikor pa bi bilo, bi slednje, kljub temu da gre za poslovno cono, moralo biti izrecno določeno. Sodišče druge stopnje pa se ne more spuščati v presojo pritožbenih navedb, da naj bi bila služnost hoje in vožnje ustanovljena po celotnih nepremičninah tudi iz razloga, ker je hoja po cesti v poslovni coni, kjer poteka tovorni promet, nevarna in da zato mora biti omogočena služnost hoje izven cestišča. Gre namreč za pritožbeno novoto in je zato v skladu s 337. členom ZPP ni mogoče upoštevati.

12. Drugi odstavek 225. člena SPZ določa, da če se služeča nepremičnina razdeli, ostane stvarna služnost samo na tistih delih, na katerih se je izvrševala. Kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, je tožnica dokazala, da na parcelah, zajetih v tožbenem zahtevku, stvarna služnost s pogodbo ni bila ustanovljena, do vpisa v zemljiško knjigo pa je prišlo, ker je bila ob delitvi služeče parcele, v formalnem zemljiško knjižnem postopku stvarna služnost prenesena na vse novo nastale parcele, zato bo lahko na podlagi negativne ugotovitvene tožbe, uveljavila vknjižbo izbrisa v zemljiški knjigi.

13. Glede na povedano je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

14. Toženka s pritožbo ni uspela, zato ni upravičena do povračila stroškov s pritožbo (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona). Tudi odgovor tožnice na pritožbo ni v ničemer prispeval k razrešitvi zadeve, zato mora tudi tožnica te stroške kriti sama (prvi odstavek 155. člena ZPP).

1 Katera dejstva se štejejo za dokazana, odloči sodišče po svojem prepričanju na podlagi vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter na podlagi uspeha celotnega postopka.