Jedro

Glede na dejstvo, da prodajane parcele niso gozd, noben od sprejemnikov ponudbe ni izkazal, da meji s svojo parcelo na gozd, ki se prodaja. Na podlagi ugotovitve, da noben od sprejemnikov ponudbe s svojo parcelo ne meji na prodajano gozdno, pa bi bil organ dolžan uporabiti naslednji kriterij iz desetega odstavka 47. člena ZG, da ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

Izrek

I. Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Črnomelj št. 330-1173/2015-15; 330-1251/2015-12 z dne 16. 11. 2015 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponoven postopek.

II. Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške postopka v višini 347,70 EUR, v 15 dneh od vročitve sodbe toženi stranki, od poteka tega roka dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel, sklenjen po kupoprodajni pogodbi z dne 1. 4. 2015, med prodajalcema A.A. in B.B. ter kupcem C.C., katerega predmet so parc. št. 3276/2, 3291, 3292, 3293/1, 3294, 2556, 2555, 2607, 2537, 2538, 2539 in 2652, vse k.o. …, za kupnino 9.000,00 EUR ter zavrnil zahtevo tožnika za odobritev pravnega posla. V obrazložitvi je navedel, da sta vlogo za odobritev pravnega posla v skladu s prvim odstavkom 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) podala C.C. in D.D. Iz potrdila o namenski rabi zemljišč je med drugim razvidno, da se parcele 2556, 2555, 2607, 2537, 2538 in 2539 nahajajo v območju gozdnih zemljišč in merijo skupaj 12.574 m2 – 61 %, medtem ko se zemljišča parc. št. 3276/2, 3291, 3292, del 3293/1 in 2652 nahajajo v območju kmetijskih zemljišč, skupaj pa merijo 6.972 m2 – 34 %, parc. št. 3276/2, del 3293/1 in 3294 pa se nahajajo v območju stavbnih zemljišč in merijo skupaj 1076 m2 – 5 %. Prodajalca prodajata vse parcele skupaj za kupnino 9.000,00 EUR. Zemljišča so po pretežni površini gozdno zemljišče, zato se v postopku uporablja Zakon o gozdovih (ZG). C.C. je lastnik sosednjega zemljišča, ki meji na zemljišče, ki je predmet nakupa, in sicer meji na zemljišče parc. št. 3276/2 s svojim zemljiščem 3298, na gozdna zemljišča ne meji, 500 m stran pa ima svoje gozdove. D.D. na gozdna zemljišča, ki se prodajajo, ne meji, je pa lastnik gozda v neposredni bližini gozdov, ki bi jih želel kupiti, in sicer je lastnik gozda parc. št. 2572, 2569 in drugih v k.o. …, ki so oddaljeni približno 100 do 200 m stran od parcel 2556 in 2555, obe k.o. …, meji pa s parcelo 3296 na parcele 3276/2, 3293/1, 3294, 3292 in 3291, ki se prodajajo. Na podlagi določb ZG ima prednostno pravico lastnik zemljišča, ki meji na gozd, ki se prodaja. Ugotavlja, da imata oba kupca enake pogoje oziroma oba prednostno pravico pri nakupu sklopa predmetnih zemljišč kot lastnika, katerih zemljišča mejijo na zemljišča (C.C. meji na parcelo 3276/2, D.D. pa meji na parcele 3276/2, 3293/1, 3294), ki se prodajajo. V primeru izpolnitve enakih pogojev prednostnih upravičencev, uvrščenih na isto mesto, pravico nakupa določi prodajalec (v skladu s četrtim odstavkom 23. člena ZKZ). Prodajalca sta kupca določila s kupoprodajno pogodbo z dne 1. 4. 2015, zato je organ odobril pravni posel, sklenjen z C.C. 2. Drugostopni organ je pritožbo tožnika zavrnil. Pojasnjuje, da ZG ne določa, da mora mejaš na prodajano gozdno zemljišče mejiti z gozdnim zemljiščem. Namenska raba zemljišča, ki meji na prodajano gozdno zemljišče, ni bistvena za določitev predkupne pravice po ZG, prednost ima lastnik sosednjega zemljišča, ki je bodisi kmetijsko, stavbno ali gozdno in v konkretni zadevi sta prednostno pravico uveljavljala lastnika, katerih zemljišče meji na gozd, ki se prodaja.

3. Tožnik v tožbi navaja, da je po njegovem mnenju pomembno, s koliko zemljišči in s kakšno mejo (kako dolgo), če je več prednostnih upravičencev v istem vrstnem redu, nekdo meji na sosednje zemljišče. Iz sodbe v zadevi II U 504/2011 izhaja, da se pri opredeljevanju sosednjih zemljišč v smislu ZKZ ne uporabljajo določbe ZEN. Tožnik na nepremičnine, ki so predmet prodaje, meji z bistveno daljšo mejo kot C.C. Ne drži, da imata tožnik in C.C. isti vrstni red glede na določbo desetega odstavka 47. člena ZG. Meni, da je ne glede na to, da se celotna prodaja zemljišč vrši po pravilih ZG, vseeno potrebno dosledno upoštevati določbe zakona in da ima prednostno pravico pri nakupu zemljišč tožnik, ki je lastnik zemljišča, ki meji na gozd, ki se prodaja, medtem ko je C.C. lastnik kmetijskega zemljišča, ki meji na kmetijsko zemljišče, ki se prodaja. Kolikor za določitev predkupne pravice ne bi bilo pomembno za kakšno vrsto zemljišča se meji na prodajano zemljišče, potem zakonodajalec ne bi uporabil pojma gozd, pač pa zemljišče, kar bi obsegalo tudi kmetijsko zemljišče, stavbišče itd. Tudi po tem kriteriju ima tožnik boljšo predkupno pravico. V desetem odstavku 47. člena ZG je namreč določeno, da ima lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, prednostno pravico pri nakupu tega gozda, če ta prednostne pravice ne uveljavi, ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja. Tudi če se v postopku ne bi upoštevalo, da tožnik s svojim zemljiščem parc. št. 2648/4 (ki je pretežno gozdno zemljišče) meji na zemljišče prodajalcev 2652, ki je ravno tako pretežno gozdno zemljišče, bi bilo potrebno upoštevati predkupno pravico po naslednjem kriteriju, torej po kriteriju lastnika gozda, ki je najbližje gozdu, ki se prodaja. Že iz izjav strank je razvidno, da je tožnik lastnik gozda parc. 2572, ki je zgolj 120 m oddaljeno od gozda, ki se prodaja, to je parcel 2556 in 2555, medtem ko je C.C. lastnik gozda, ki je cca. 500 m oddaljeno od gozda, ki se prodaja. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe in zahteva povrnitev stroškov postopka.

4. Tožena stranka na tožbo ni odgovorila, poslala pa je upravni spis.

5. Stranke z interesom na tožbo niso odgovorile.

6. Tožba je utemeljena.

7. V obravnavani zadevi je upravni organ zavrnil tožnikovo zahtevo za odobritev pravnega posla s prodajalcema, katerega predmet so kmetijska zemljišča v obsegu 34 %, stavbna v obsegu 5 % in gozdna v obsegu 61 %. Opredelitev namenske rabe prodajanih zemljišč med strankami v upravnem postopku ni bila sporna, enako ni sporna v postopku upravnega spora (tretji odstavek str. 3 prvostopne odločbe).

8. Na podlagi okoliščine, da se prodajajo gozdna zemljišča v obsegu 61 %, z uporabo t.i. pretežnostnega kriterija, ki se je izoblikoval v sodni praksi v primerih prodaje zemljišč po različnih namenskih rabah v paketu - določena cena za vse nepremičnine skupaj (U 2540/07 z dne 6. 1. 2009, I U 1854/2011 z dne 23. 10. 2012, III U 366/2012 z dne 13. 9. 2013), je upravni organ kot materialno podlago za ugotovitev prednostnega upravičenca uporabil ZG. Na uporabo ZG v primeru prodaje gozda napotuje prvi odstavek 23. člena ZKZ.

9. Vendar pa je upravni organ določbo desetega odstavka 47. člena ZG uporabil napačno. Določba vsebuje dva podrejena vrstna reda. Po prvi ima prednost lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja. Ugotoviti je treba, ali sprejemnik ponudbe s svojim zemljiščem, ki ni nujno gozd, meji na prodajano gozdno zemljišče. Organ je določbo uporabil in ugotavljal meje med zemljišči obeh sprejemnikov ponudb s kmetijskimi zemljišči, ki se prodajajo, kar pomeni za pravilno ugotovitev prednostnega vrstnega reda napačno ugotovljeno dejansko stanje.

10. Na podlagi napačno ugotovljenega dejanskega stanja in zato posledično napačne uporabe materialnega prava, pa je nato organ napačno sklepal o enakem vrstnem redu obeh sprejemnikov ponudbe in preuranjeno uporabil določbo četrtega odstavka 23. člena ZKZ.

11. Glede na dejstvo, da prodajane parcele, 3276/2 (v primeru sprejemnika ponudbe C.C.) in v primeru tožnika, 3276/2, 3294 in 3291, niso gozd, noben od sprejemnikov ponudbe ni izkazal, da meji s svojo parcelo na gozd, ki se prodaja. Na podlagi ugotovitve, da noben od sprejemnikov ponudbe s svojo parcelo ne meji na prodajano gozdno, pa bi bil organ dolžan uporabiti naslednji kriterij iz desetega odstavka 47. člena ZG, da ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

12. Tožnik je, kot izhaja iz izpodbijane odločbe, enako pa ugovarja tudi v tožbi, v postopku dokazoval, da je lastnik gozda parc. št. 2572 in 2569, ki so oddaljene približno 100 do 200 m stran od parcel 2556 in 2555, ki se prodajata in sta glede na namensko rabo, navedeno v odločbi, gozdni zemljišči. 13. V ponovnem postopku reševanja zadeve naj organ pravilno uporabi določbo desetega odstavka 47. člena ZG kot ga je napotilo sodišče, ter v skladu s posameznim vrstnim redom razišče dejansko stanje v zvezi z obema sprejemnikoma ponudbe in o vlogah ponovno odloči, s tem da odobri pravni posel s sprejemnikom ponudbe, ki bo izkazal višjo prednostno pravico.

14. Ker je bilo dejansko stanje v postopku nepravilno ugotovljeno ter je bilo zato posledično napačno uporabljeno materialno pravo, je odločba toženke nezakonita. Sodišče jo je na podlagi 2. in 4. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) odpravilo ter zadevo na podlagi tretjega odstavka istega člena vrnilo toženki v ponovni postopek.

15. Ker je tožnik v tem upravnem sporu uspel, mu je sodišče odmerilo stroške postopka v višini 285 EUR (25. člen ZUS-1 v zvezi s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu) povečane za 22 % DDV.