Jedro

Predmetne stavbe zato ni moč šteti niti za stanovanjsko stavbo niti za stanovanjsko-poslovno stavbo, zato v obravnavanem primeru ni moč uporabiti določb SZ-1. Za ostale nestanovanjske stavbe, torej tiste, ki niso določene v 2. členu SZ-1, veljajo določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ), za poslovne stavbe pa še določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Za plačilo obveznosti za poslovne stavbe v etažni lastnini so torej uporabljive določbe ZPSPP in SPZ.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni, tako da spremenjena glasi: ″Sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 63214/2017 z dne 12. 7. 2017 se razveljavi tudi v delu, v katerem je bilo dolžniku (sedaj toženi stranki) Društvu ... naloženo, da v roku 8 dni po vročitvi sklepa poravna upniku (sedaj tožeči stranki) H. d.o.o. v predlogu navedeno terjatev in odmerjene izvršilne stroške, ter se zavrne tožbeni zahtevek za plačilo glavnice 1.035,68 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 35,81 EUR od 24. 3. 2017 dalje do plačila, od zneska 223,61 EUR od 24. 3. 2017 dalje do plačila, od zneska 280,30 EUR od 24. 4. 2017 dalje do plačila, od zneska 251,36 EUR od 25. 5. 2017 dalje do plačila in od zneska 244,60 EUR od 24. 6. 2017 dalje do plačila ter 130,00 EUR izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 7. 2017 dalje do plačila, vse v roku 15 dni, da ne bo izvršbe, ter za povrnitev nastalih pravdnih stroškov v roku 15 dni, v primeru zamude tudi skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, da ne bo izvršbe.″

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da ostane sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 63214/2017 z dne 12. 7. 2017 v veljavi v tistem delu, kjer je bilo dolžniku (sedaj toženi stranki) naloženo plačati upniku (sedaj tožeči stranki) 1.035,68 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 35,81 EUR od 24. 3. 2017 dalje do plačila, od zneska 223,61 EUR od 24. 4. 2017 dalje do plačila, od zneska 280,30 EUR od 24. 5. 2017 dalje do plačila, od zneska 251,36 EUR od 25. 6. 2017 dalje do plačila in od zneska 244,60 EUR od 25. 6. 2017 dalje do plačila ter 129,68 EUR izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 8. 2017 dalje do plačila. Sodišče je odločilo, da mora tožena stranka povrniti tožeči stranki 310,67 EUR pravdnih stroškov v roku 8 dni od prejema te sodbe, od takrat dalje pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Tožena stranka se je zoper sodbo pritožila zaradi bistvene zmote. V laični pritožbi navaja, da je v sodbi po vsej verjetnosti pravilno obrazloženo glede navedb o podpisanih pogodbah z lastniki in večinskem deležu podpisnikov, da pa tožeča stranka ni predložila nikakršnih dokazov, da je tožena stranka dejansko najemnik in tudi ne, na kakšen način deluje. Tožeča stranka nikoli ni sklenila pogodbe s toženo stranko in prav tako nikoli ni dorekla s toženo stranko, na kakšen način tožena stranka posluje. V sklopu centra delujejo trgovine in lokali v obratovalnem času od 7.30 do 20.00 ure. V tem času se smatra, da najemniki in lastniki tržijo svoje storitve in uporabljajo storitve, ki jih tožeča stranka zaračunava. Torej skupno elektriko, sanitarije, čistilko, lift, tekoče stopnice itd. Glede na to, da tožena stranka ne obratuje v sklopu delovnega časa centra, tožeča stranka neupravičeno zaračunava omenjene storitve. Tožena stranka navaja, da deluje v nočnem času, in sicer petek in sobota od 22. do 5. ure, da ima lasten vhod, ločen od centra, lastne sanitarije in da plačuje lastno elektriko in ima lastno čistilko. Tožena stranka ne uporablja nobene zaračunane storitve od tožeče stranke. Tožeča stranka ji zaračunava in pošilja račune, ne da bi se s toženo stranko sestala in dogovorila, na kakšen način posluje tožena stranka in kakšne storitve uporablja. Zaradi enostranskih dejanj tožeče stranke brez dogovora z drugo stranko ni možno kar tako zaračunavati storitve. Tožena stranka navaja, da razume, da je potrebno pokriti sorazmerni del in da so se hoteli tudi dogovoriti, vendar tožeče stranke ni možno preklicati. Tožeča stranka deluje na način pošiljanja izvršb. Ker tožena stranka ni sklenila nobenega pravno pogodbenega razmerja s tožečo stranko in ker hoče tožeča stranka na podlagi dokumentov, ki nimajo nobene veze s toženo stranko, neupravičeno zaračunavati storitve, ki jih tožena stranka ne koristi, sodbo izpodbija v celoti.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Obravnavani spor je spor majhne vrednosti. Kot je opozorilo sodišče prve stopnje, se sme sodba v tovrstnem sporu izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Na pravilno uporabo materialnega prava pa mora v skladu z določbo drugega odstavka 350. člena ZPP paziti tudi pritožbeno sodišče. Pri tem, t.i. uradnem preizkusu, je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, saj je tožbeni zahtevek zmotno presojalo na podlagi določb Stanovanjskega zakona (SZ-1). Sodišče prve stopnje je zmotno zaključilo, da tožena stranka ni ovrgla trditve tožeče stranke, da toženo stranko zavezuje veljavno sklenjena pogodba o upravljanju.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo: - da je tožena stranka v vtoževanem obdobju v nakupovalnem centru ″NC V.″, izvajala svojo poslovno dejavnost v najetem poslovnem prostoru, pri čemer ni sporno, da je bil lastnik poslovnega prostora, ki ga ima tožena stranka v najemu, sedaj pokojni N. A.; - da so etažni lastniki nakupovalnega centra dne 2. 7. 2012 s tožečo stranko sklenili Pogodbo o izvajanju storitev upravljanja nakupovalnega centra ″NC V.″, (v nadaljevanju: Pogodba), v kateri so tudi določili, da imajo določbe pogodbe pravni učinek tudi nasproti poznejšim lastnikom in najemnikom poslovnih prostorov, ki se s pridobitvijo lastninske pravice ali pravice uporabe vključujejo v ta pogodbeni odnos (drugi odstavek 18. člena); - da so Pogodbo podpisali lastniki, ki imajo skupaj več kot 50 % solastniški delež te nepremičnine, zato učinkuje za vse etažne lastnike; - da je bilo predmet sklenjene Pogodbe opravljanje storitev upravljanja, hišniških opravil in čiščenja na skupnih delih in napravah ter skrb za nemoteno obratovanje objekta, organiziranje služb, vezanih na zgoraj navedeno ter skrb za interventne posege; - da tožena stranka tožeči stranki ni plačala zaračunanih storitev za mesece februar, marec, april in maj 2017. 7. Predmet urejanja SZ-1 so stanovanjske stavbe, kot so določene v 2. členu zakona. Po določbah petega odstavka 2. člena SZ-1 bi bilo mogoče stavbo na naslovu ... šteti kot stanovanjsko-poslovno stavbo le v primeru, če bi bila več kot polovica površine namenjena stanovanjem. Tožeča stranka tega ni trdila, niti to ne izhaja iz Pogodbe in iz Pogodbi priloženega seznama lastnikov, v katerem je izrecno navedeno, da je to seznam etažnih lastnikov poslovnih prostorov. Predmetne stavbe zato ni moč šteti niti za stanovanjsko stavbo niti za stanovanjsko-poslovno stavbo, zato v obravnavanem primeru ni moč uporabiti določb SZ-1. Za ostale nestanovanjske stavbe, torej tiste, ki niso določene v 2. členu SZ-1, veljajo določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ), za poslovne stavbe pa še določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Za plačilo obveznosti za poslovne stavbe v etažni lastnini so torej uporabljive določbe ZPSPP in SPZ. Te pa ne vsebujejo določb, da so najemniki oziroma uporabniki poslovnih prostorov dolžni plačevati stroške obratovanja in upravljanja neposredno dobaviteljem oziroma upravnikom. 19. člen ZPSPP, ki določa, da mora v primeru, če v pogodbi ni drugače določeno, plačevati najemnik najemnino mesečno vnaprej, in sicer najkasneje do 5. dne v mesecu, ter povračilo za stroške uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi, ureja zgolj pravno razmerje med lastnikom poslovnega prostora in najemnikom le-tega, ne določa pa pravic in obveznosti najemnika do tretjih oseb (upravnik v odnosu do najemnika predstavlja tretjo osebo). SPZ (v členih 115 do 118) kot zavezanca za plačilo obratovalnih stroškov določa lastnika posamezne etažne enote in ne najemnika, in sicer določa le obveznost ureditve medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki glede plačevanja stroškov in o plačevanju obveznosti sorazmerno z njihovim solastniškim deležem. Na neuporabnost SZ-1 v konkretnem primeru oziroma na merodajnost ZPSPP bi pravdni stranki ob dolžni skrbnosti morali pomisliti že tekom postopka pred sodiščem na prvi stopnji. Takšna ureditev je načeloma za upravnike in tretje osebe ugodnejša, saj lastnika obvezuje k povračilu stroškov v zvezi z etažno lastnino in njenimi skupnimi deli, ne glede na vprašanje, kdo je je dejanski uporabnik prostora. Zato pritožbenemu sodišču ni bilo potrebno pravdni stranki opozoriti na možnost uporabe pravne podlage, na katero se sicer nobena stranka v postopku na prvi stopnji ni sklicevala in je tudi pritožnik v pritožbi ni navajal (drugi odstavek 351. člena ZPP). Ker je nesporno, da Pogodbe tožena stranka ni podpisala, je le-ta ne more zavezovati. Tožena stranka pa ni niti zatrjevala niti dokazala, da bi bila tožena stranka vtoževano terjatev zavezana plačevati na podlagi kakšne določbe v najemni pogodbi, sklenjeni med toženo stranko in etažnim lastnikom. Ob obrazloženem in ker torej ne gre za zakonsko predpisano obveznost najemnika v razmerju do upravnika, slednji nima aktivne legitimacije v razmerju do najemnika ne za izterjavo stroškov upravljanja ne za izterjavo stroškov obratovanja. Tožbeni zahtevek zato ni utemeljen.

8. Pritožbeno sodišče je po zgoraj obrazloženem utemeljeni pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo ob pravilni uporabi materialnega prava spremenilo, tako da je razveljavilo sklep o izvršbi v delu, v katerem je bilo toženi stranki naloženo plačilo terjatve z odmerjenimi izvršilnimi stroški in tožbeni zahtevek zavrnilo (5. alineja 358. člena v zvezi s tretjim odstavkom 436. člena ZPP). Tožena stranka v postopku ni zahtevala povrnitve pravdnih stroškov, zato pritožbeno sodišče o teh ni odločalo.