Jedro

Po pravilnem odstopu od najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, poznejše prenehanje obveznosti plačila najemnine zaradi izpolnitve, na veljavnost odstopa od pogodbe nima pravnih učinkov in tudi ni razlog za zavrnitev zahteve po izpraznitvi poslovnega prostora.

Tudi v primeru, če bi že bil v pravdi na plačilo najemnin tožbeni zahtevek zavrnjen zaradi ugotovitve v pobot ugovarjane terjatve, taka odločitev ne bi imela nobenega vpliva na presojo utemeljenosti odstopa od najemne pogodbe in posledično tudi na presojo pogojev, ki morajo biti izpolnjeni za izdajo sodbe na podlagi izpraznitvenega naloga.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citirano sodbo je sodišče razsodilo, da se Nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, opr. št. Plg 6/2013-4 z dne 20. 1. 2014, vzdrži v veljavi v I. točki izreka, tako da je tožena stranka dolžna v roku 8 dni izprazniti poslovni prostor po Najemni pogodbi št. HT/M/2008, v izmeri 10 m2 v tropskem vrtu Hotela X, ter ga prostega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v stanju, ki ne sme biti slabše od stanja, ugotovljenega ob prevzemu prostora v najem in posest; v II. točki izreka pa tako, da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki stroške postopka v znesku 72,00 EUR v roku 8 dni, v primeru zamude s plačilom pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 9. dne po pravnomočnosti zgoraj citiranega sklepa (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo v plačilo še pravdne stroške tožeče stranke v višini 650,87 EUR, v roku 8 dni, po tem roku ta primer zamude še zakonske zamudne obresti, ki tečejo od devetega dne, šteto od vročitve te sodbe, do plačila (II. točka izreka).

2. Tožena stranka je zoper sodbo vložila pravočasno pritožbo. Uveljavljala je bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in relativne bistvene kršitve določb postopka. Višjemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila s stališčem, da je sodišče prve stopnje svojo odločitev, zakaj ni zaslišalo prič, ustrezno in izčrpno obrazložilo, glede pritožbenega očitka, da sodišče prve stopnje ni prekinilo postopka pa, da je sodišče prve stopnje samo rešilo predhodno vprašanje. Na podlagi navedenega je predlagala višjemu sodišču, da neutemeljeno pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi, toženi stranki pa naloži v plačilo stroške odgovora tožeče stranke.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Udeleženci v obligacijskih razmerjih so dolžni izpolniti svojo obveznost in odgovarjajo za njeno izpolnitev (prvi odstavek 9. člena OZ). Obveznost ugasne samo s soglasno voljo udeležencev v obligacijskem razmerju ali na podlagi zakona (drugi odstavek 9. člena OZ). Tožena stranka je trdila, da se je s tožečo stranko dogovorila, da nima obveznosti plačila najemnine toliko časa, dokler se terjatev iz naslova najemnin ne poračuna z vrednostjo odtujenega kioska. Ker je tožeča stranka zanikala svojo obveznost povrniti toženi stranki vrednost kioska kot odškodnino za škodo zaradi odstranitve kioska, se je trditveno breme o tem, kdo je sklenil tak dogovor, v kakšni višini je bila priznana vrednost kioska, oziroma za koliko časa je bilo dogovorjeno, da toženi stranki ni treba plačevati najemnin, s čimer bi se konkretizirala vsebina zatrjevanega dogovora, prevalilo na toženo stranko. Temu pa le ta v obravnavanem sporu ni zadostila. Dokaznega predloga za zaslišanje I. T. (prokurista tožene stranke) in M. K. (bivšega generalnega direktorja tožeče stranke), tožena stranka ni substancirala, kar pomeni, da ni konkretno navedla pravno pomembnih dejstev, ki naj se s pomočjo določenega dokaza ugotovijo. Vsaka stranka mora navesti dejstva in predlagati dokaze, na katere opira svoj zahtevek, ali s katerimi izpodbija navedbe in dokaze nasprotnika (212. člen ZPP). Zmotno je pritožbeno stališče, da bi moralo sodišče samo, v kolikor je menilo, da je potrebno razjasniti, ali je bila prisotna na sestankih še kakšna druga od predlaganih prič, zastaviti zakoniti zastopnici o tem vprašanje in šele po dobljenem odgovoru ter v povezavi z ostalimi dokazi ugotoviti, ali je dogovor bil in če je bil, kdo je pri dogovoru sodeloval. Tako stališče presega dolžnost sodnika, da se sporni predmet vsestransko razišče. Nesubstanciranost dokaznega predloga pomeni upravičen razlog za njegovo zavrnitev (primerjaj tudi s sodbo Vrhovnega sodišča III Ips 66/2014 z dne 25. 11. 2015). Zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje toženi stranki zaradi zavrnitve dokaza z zaslišanjem navedenih prič odvzelo možnost izjave in s tem storilo bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Posledično pomeni, da je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni dokazala soglasne volje pogodbenih strank o zatrjevanem dogovoru neplačevanja najemnin.

6. Tožena stranka neutemeljeno uveljavlja tudi kršitev določbe 206. člena v zvezi s 13. členom ZPP, ker sodišče prve stopnje ni prekinilo postopka do odločitve v pravdni zadevi, ki teče pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani v zadevi X Pg 344/2014 in v kateri tožena stranka terjatvi tožeče stranke za plačilo spornih najemnin uveljavlja zaradi pobota svojo odškodninsko terjatev zaradi protipravne odstranitve kioska. Res je sicer, da bo, v kolikor bo sodišče ugotovilo obstoj terjatve tožeče stranke in obstoj terjatve tožene stranke, tožbeni zahtevek na plačilo najemnin zavrnilo. Odločba sodišča o tem, ali najemodajalec utemeljeno zahteva izpraznitev poslovnih prostorov, je odvisna od predhodne rešitve vprašanja, ali je imel upravičenje odstopiti od pogodbe. Utemeljenost zahtevka najemodajalca, da zaradi neplačevanja najemnin odstopi od najemne pogodbe brez odpovednega roka, je prav gotovo odvisna od obstoja obveznosti najemnika. Če najemnik nima obveznosti plačati najemnino, s plačilom tudi ne more biti v zamudi. Tožena stranka ni zatrjevala, da najemnina ni dogovorjena, pač pa da je njena obveznost plačila najemnine prenehala. Obveznost plačila najemnine lahko preneha in sicer, ko je izpolnjena, kot tudi v drugih z zakonom določenih primerih (prvi odstavek 270. člena ZPP). Eden izmed načinov prenehanja obveznosti je tudi pobot/kompenzacija (311. člen OZ in naslednji).

7. Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe ali poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil (druga alineja prvega odstavka 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih). Po pravilnem odstopu od najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, poznejše prenehanje obveznosti plačila najemnine zaradi izpolnitve, na veljavnost odstopa od pogodbe nima pravnih učinkov in tudi ni razlog za zavrnitev zahteve po izpraznitvi poslovnega prostora. V sodbi III Ips 11/96 je Vrhovno sodišče zavzelo jasno stališče, da najemnik, če ima nasprotno terjatev, lahko izpolni svojo obveznost s pobotom samo, če da pobotno izjavo pred potekom dvomesečnega roka od prejema opomina.

8. Za ugoditev zahtevku v konkretnem primeru je pomembna le ugotovitev, da je bil dolžnik v zamudi s plačilom najemnin že dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil in da ob izdaji izpraznitvenega naloga še ni prenehala dolžnikova obveznost plačila še neplačanih najemnin. Tudi v primeru, če bi že bil v pravdi na plačilo najemnin tožbeni zahtevek zavrnjen zaradi ugotovitve v pobot ugovarjane terjatve, taka odločitev ne bi imela nobenega vpliva na presojo utemeljenosti odstopa od najemne pogodbe in posledično tudi na presojo pogojev, ki morajo biti izpolnjeni za izdajo sodbe na podlagi izpraznitvenega naloga po določbi 29. člena ZPSPP. Odločitev o zahtevku na izpraznitev poslovnega prostora torej v konkretnem primeru ni odvisna od izida pravde. Zato tudi ni utemeljen pritožbeni očitek kršitve določb zakona o prekinitvi postopka zaradi rešitve predhodnega vprašanja.

9. Ker pritožnica ni uspela uveljaviti nobenega od pritožbenih razlogov, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo nobene bistvene kršitve določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

10. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške, kakor tudi tožeča stranka svoje stroške odgovora na pritožbo, v katerem je ponovila svoja stališča, ki jih je obravnavalo že sodišče prve stopnje, zato jih pritožbeno sodišče ni ocenilo za potrebne (155. člen ZPP).