Jedro

Tožniki s tožbo zahtevajo odpravo napak na skupnih delih večstanovanjskih stavb v stanovanjsko poslovnem naselju P. Legitimacija prvo tožeče stranke (upravnika) temelji na določilu 29. člena ZVKSES. Legitimacija etažnih lastnikov, ki so hkrati solastniki skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ oziroma četrti odstavek 3. člena SZ-1), pa temelji na 100. členu SPZ, po katerem imajo pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari in tudi za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov na skupnih delih po obligacijskem pravu.

Zahtevek tožeče stranke za odpravo napak je zahtevek za izpolnitev nedenarne terjatve, ki se po prvem odstavku 161. člena ZFPPIPP z začetkom postopka prisilne poravnave nad insolventnim dolžnikom pretvori v denarno terjatev (po tržni vrednosti ob začetku postopka prisilne poravnave). Glede na to, da je zahtevek tožeče stranke mogoče pretvoriti v denarno terjatev, ne gre za terajtev, ki ne bi vplivala na premoženje drugo tožene stranke oziroma na stečajno maso, kot je zmotno štelo sodišče prve stopnje.

Sodni depozit ni namenjen zavarovanju terjatve, ampak so temu namenjeni drugi instituti izvršilnega prava.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se izpodbijana sodba v IV.4.(4.9.g) in (4.26) točki razveljavi ter se v tem obsegu vrne v novo sojenje. V ostalem se pritožba zavrne in se sodba v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu potrdi.

II. Pritožbi drugo tožene stranke se ugodi in se sodba v delu, ki se nanaša na drugo toženo stranko spremeni tako, da se primarni tožbeni zahtevek zoper drugo toženo stranko zavrne.

III. Pritožbi prvo tožene stranke se ugodi in se izpodbijana sodba v delu, ki se nanaša na prvo toženo stranko in glede stroškov (VI. točka izreka) razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

IV. Pritožbi prvo tožene stranke zoper izpodbijane sklepe se ugodi in se sklepi sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavijo ter se zadeva v razveljavljenem delu vrne v novo odločanje.

Obrazložitev

Sodba z dne 15. 9. 2015

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo naložilo toženima strankama odpravo napak v obsegu, kot je razvidno iz III. točke izreka sodbe. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek v delu, kot je razvidno iz IV. točke izreka sodbe, zavrnilo. Zaradi umika tožbe je postopek v ostalem delu ustavilo (V. točka izreka). Vsaki stranki je naložilo, naj krije svoje stroške postopka (VI. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožujejo vse pravdne stranke.

3. Tožeča stranka vlaga pritožbo zoper zavrnilni del sodbe ter zoper odločitev o stroških. Uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. Navaja, da se ne strinja z zaključkom prvostopenjskega sodišča, da naj bi grobo čiščenje objekta, za katerega je izvedenec gradbene stroke ugotovil, da je bilo izvedeno, zadoščalo. Če je sodišče menilo, da bi morali tožniki specificirati, kje fino čiščenje ni bilo opravljeno, bi moralo tožečo stranko na to opozoriti. Za dodatno specifikacijo je bila tožeča stranka pozvana samo glede 1. točke tožbenega zahtevka. Glede prekomernega pregorevanja luči in senzorjev v garažah, je izvedenec ugotovil, da naj bi bilo posledica nepravilne uporabe, ugotovitve izvedenca pa je povzelo tudi sodišče. Luči naj bi se prevečkrat prižigale in ugašale. Treba je ugotoviti, da sta izvedenec in sodišče potrdila, da luči in senzorji v garažah prekomerno pregorevajo. To pomeni potrditev obstoja napake. Tožeča stranka se ne strinja s stališčem izvedenca in sodišča, da naj bi do tega prihajalo zaradi nepravilne porabe oziroma prevečkratnega prižiganja in ugašanja luči in senzorjev. Vzrok vtoževane napake je v tem, da luči in senzorji ne vzdržijo porabe v konkretni garaži. Do tega očitka se sodišče ni opredelilo, sodba pa v tem delu nima podlage. Glede na to, da se luči in senzorji ob pričakovani uporabi prekomerno pregorevajo, niso primerni za to naselje. Izvedenec je potrdil, da je pojav zamakanja na zunanji strani prostorov za smeti napaka na objektu, ki jo je treba odpraviti. Zato ni jasno, kako je sodišče zaključilo, da je tožena stranka napako odpravila. Gre za nasprotje v razlogih sodbe. Ugotovitev izvedenca, da naj bi bila napaka delno odpravljena, na utemeljenost zahtevka ne vpliva. Izvedenec je res zaznal določene posledice vibracij na zunanji steni, kar je izključno stvar odstopanj keramičnih ploščic. Predmet tožbenega zahtevka je zamakanje meteorne vode pod keramično oblogo na zunanji strani prostorov za smeti in ne odstopanje keramičnih ploščic. Odstopanje ploščic je le ena od posledic zamakanja. Izolacija strehe v obliki nasutja proda v debelini 80 cm je bila predvidena v komercialnem opisu soseske. Predmet nakupov mora imeti lastnosti, ki so bile predvidene v komercialnih opisih. Iz tega razloga je utemeljen tudi zahtevek tožnikov, ki se tiče izolacije strehe z nasutjem proda v debelini 8 cm. Sodišče se do tega ni vsebinsko opredelilo, saj se je postavilo na stališče, da so tožniki postavili ta zahtevek prepozno. Tako stališče je v nasprotju z zaključkom sodišča, da gre pri vtoževanih napakah in pomanjkljivostih za stvari, s katerimi sta bili toženi stranki seznanjeni oziroma bi morali biti seznanjeni. Drugo tožena stranka je zagotovo vedela, da pohodnih poti po strehi ni, saj je stavbo gradila. To je vedela oziroma bi morala vedeti tudi prvo tožena stranka. Zato za tožnike ni pomemben čas uveljavljanja napake, kot ne vzpostavitev pohodne poti po strehi, ampak bi moralo sodišče napako vsebinsko obravnavati. Sodišče očita tožnikom, da so se sklicevali na Pravilnik o prometni signalizaciji in opremi, niso pa navedli, kaj točno ni bilo izvedeno v skladu s pravilnikom. Sodišče se je oprlo tudi na mnenje izvedenca, da zatrjevana napaka ne obstoji. Drugih razlogov za zavrnitev tožbenega zahtevka ni. Tožniki so navedli, kaj konkretno manjka, to pa je celotna signalizacija in prometni znaki. Več tožniki niso mogli navesti, saj razporeditev signalizacije in prometnih znakov ni njihova stvar. Ostalo je vprašanje predpisov, ki jih mora sodišče poznati. Glede zaščite pred vdori vode iz zunanjih tlakovanih površin v notranjost prostorov za smeti izvedenec ni ugotovil, da bi bilo zamakanje odpravljeno, ampak do so bile sanirane tlakovane površine. Sanacija tlakovanih površin predstavlja zgolj začasno odpravo ene od posledic zamakanj, ne pa odprave same napake. Napaka je še vedno zamakanje in ne posledica zamakanja na tlakovanih površinah in keramičnih oblogah. Zato z njihovim popravilom napaka ni sanirana, ampak se čez čas ponovno pokaže. Tako je tudi v tem primeru. Sodišče zato ni imelo podlage za zavrnitev zahtevka v tem delu. Sodišče je zavrnilo tudi zahtevo tožnikov, s katero so predvideli možnost alternativne izolacije dilatacijskih spojev med enotami, ki sestavljajo posamezno lamelo. Sodišče je štelo, da je način odprave napak v sferi toženih strank. Toženi stranki sta tudi po razširitvi tožbenega zahtevka imeli na izbiro, ali napako odpravita tako, kot je bilo predvideno v projektni dokumentaciji in je odločilo sodišče, ali uporabita alternativno možnost. Toženi stranki sta se že lotili odprave napake na alternativen način z zapolnitvijo dilatacij s stiroporom, vendar tega nista izvedli ustrezno. Če bi to storili, bi bila napaka odpravljena. Zato tožniki menijo, da so utemeljeno razširili zahtevek na alternativno možnost sanacije napake. Tožeča stranka se tudi ne strinja z zavrnitvijo zahtevka za odpravo vdiranja vode v elektroinštalacijske cevi. Izvedenec gradbene in elektro stroke sta ugotovila, da elektro napeljava do svetil na zunanjih stenah prostorov za smeti oziroma do svetil, ki so nameščena izven stanovanj, ni ustrezno izvedena. Izpodbijana sodba je zato v nasprotju z razlogi. Zaradi neustrezne izvedbe elektro napeljav številna od zunanjih svetil ne delajo, kar pomeni, da bi bilo treba opraviti celotno sanacijo napeljav do njih. Napačna je tudi odločitev o stroških. Že primerjava števila točk tožbenega zahtevka, s katerim so tožniki uspeli in števila točk, v katerih je sodišče tožbeni zahtevek zavrnilo, pokaže, da je uspeh tožnikov bistveno večji. Tožniki so uspeli s 34 točkami tožbenega zahtevka, 19 točk pa je sodišče zavrnilo. Točke zahtevka, ki jih je sodišče zavrnilo so ovrednotene na 648.800,00 EUR, v točkah, kjer so tožniki uspeli, pa gre za 2.648.600,00 EUR. Tožniki so torej uspeli več kot 80 % tožbenega zahtevka po vrednosti.

4. Prvo tožena stranka je na pritožbo odgovorila in v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

5. Prvo tožena stranka vlaga pritožbo zoper sodbo iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov. Navaja, da je sodišče zavrnilo vse dokaze, ki bi bili predlagani prepozno. Tožena stranka je pred prvim narokom za glavno obravnavo v pripravljalni vlogi z 11. 7. 2011 predlagala izvedbo dokazov z zaslišanjem prič A. A., B. B. in C. C. Dokaze je substancirala in navedla, da bodo predlagane priče vedele izpovedati o načinu grajanja napak, o odpravljanju napak oziroma o zatrjevanih pomanjkljivostih ter o stanju objekta. Kljub temu, da so bili dokazi predlagani pravočasno, se sodišče do njih ni opredelilo. Sodišče mora navesti, zakaj je predlagani dokaz zavrnilo, v obravnavani zadevi pa sodišče ni ravnalo tako, kar je v nasprotju z 22. členom Ustave, podana pa je tudi bistvena kršitev določb postopka po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Hkrati so toženi stranki kršene ustavne pravice do sodnega varstva (23. člen Ustave RS) in pravica do pravnega sredstva (25. člen Ustave RS), saj pomanjkljive sodbe ni mogoče učinkovito izpodbijati s pritožbo. Sodišče je tudi pavšalno in brez argumentacije ocenilo izvedensko mnenje za verodostojno. Izpodbijana sodba nima nobene dokazne ocene v zvezi z izvedenskimi mnenji, ampak jim sodišče kljub njihovi neskladnosti v celoti in nekritično sledi. Tožba je vložena s strani upravnika ter lastnikov posameznih etažnih delov. Tožniki v zvezi s sosporništvom niso podali nobene trditvene podlage, zato tožena stranka meni, da ni pogojev za sosporništvo na aktivni strani. Tožeče stranke tudi niso predložile sporazuma, iz katerega bi bili razvidni razlogi za sosporništvo. Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe. Pogodba o medsebojnih razmerjih mora vsebovati dele, ki jih določa Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ), ter način uporabe spornih delov, posebne storitve in nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu. Tožeča stranka v spis ni vložila pogodbe o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki, iz katere bi bil razviden dogovor glede nastopanja etažnih lastnikov v pravnem prometu. Zato je treba šteti, da za tožeče stranke velja, da imajo na skupnih delih pravice in dolžnosti, ki ustrezajo njihovim solastniškim deležem in samo tako jih lahko uveljavljajo v razmerju do tretjih. Navedeno pomeni, da bi morale tožeče stranke kot etažni lastniki preoblikovati tožbeni zahtevek po določbah 406. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki določa, da kadar je na upniški strani več oseb, so le-te solidarne, če je solidarnost dogovorjena ali z zakonom določena. Zakonska solidarnost v konkretnem primeru ni predpisana, iz dokazov pa ne izhaja, da bi bila upniška solidarnost med etažnimi lastniki pogodbeno dogovorjena.

Roki za obvestitev prodajalca o stvarnih napakah, določeni v Zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), so prekluzivni. Prekluziven je tudi rok za vložitev tožbe za uveljavljanje jamčevalnih sankcij (480. člen OZ). Dokazno breme glede pravočasnosti grajanja napak in vložitve tožbe je na tožeči stranki. Tožeča stranka mora v zvezi s tako zatrjevano napako izkazati, da je napaka pravočasno grajana in da je bila tožba v zvezi z jamčevalno sankcijo pravočasno vložena. Tožeča stranka mora poskrbeti za sklepčnost svojega zahtevka. Tožeča stranka v obravnavanem primeru tega bremena ni zmogla. Odgovornost za stvarne napake je posebna vrsta poslovne odškodninske odgovornosti za obliko škode zaradi kršitve pogodbene obveznosti opraviti izpolnitveno ravnanje pravilno. Predpostavke, ki določajo odgovornost prodajalcev za stvarne napake so: da ima opravljen posel napako, da vzrok za napako izvira iz sfere prodajalca, pravočasno obvestilo o napaki in sodna uveljavitev zahtevka v enoletnem prekluzivnem roku. Da bi tožeča stranka zadostila trditvenemu bremenu in opravičila sklepčnost zahtevka, bi bila dolžna vse te predpostavke dokazati za vsako izmed zatrjevanih napak, ki so predmet tožbenega zahtevka. Tega pa tožeča stranka ni zmogla. Tožena stranka vztraja, da tožeča stranka napak, ki so predmet zahtevka, ni pravočasno grajala. Zato je neutemeljena prevalitev dokaznega bremena na toženo, češ da je bila tožena stranka dolžna dokazati, da napake niso bile pravočasno grajane. Izpodbijana sodba je glede tega neobrazložena. Sodišče bi se moralo do vsake posamezne napake jasno opredeliti, ali je grajanje pravočasno, ali gre za očitno ali skrito napako ter se opredeliti do pravočasnosti vložitve tožbe. Izpodbijana sodba o tem nima razlogov. Zato je kršena pravica iz 22. člena Ustave RS in 6. člena Evropske konvencije o človekovih pravicah (v nadaljevanju EKČP).

Sodišče se je v 31. točki sodbe postavilo na stališče, da napake iz razširitve tožbe (zamakanje) predstavljajo skrite napake, ki imajo značilnosti solidne gradnje. Tožniki so v konkretnem primeru povečali zahtevek in navajajo novo ugotovljen obseg mest, kjer se je pokazalo zamakanje. Tožeča stranka je z uveljavljanjem na novo ugotovljenih napak prekludirana, saj je rok za njihovo uveljavljanje že potekel. Predvsem pa tožeča stranka uveljavlja napake, ki jih do prvega naroka za glavno obravnavo še ni uveljavljala in s tem tožbeni zahtevek povečuje, posledično pa spreminja tožbo, čemur je tožena stranka nasprotovala. Sodišče se do ugovorov tožene stranke ni opredelilo, in ni odločalo o tem, ali se sprememba tožbe dopusti. Pojem napake o solidnosti gradnje po prvem odstavku 662. člena OZ obsega napake na tistih vitalnih delih objekta, ki bi morali opravljati svojo funkcijo v desetletnem roku, ne da bi se začele kazati napake zaradi običajne dotrajanosti oziroma zaradi uporabe objekta. To pa so napake na vseh vitalnih delih objekta, ki omogočajo, da ta normalno opravlja svojo funkcijo prostora za bivanje oziroma opravljanje dejavnosti. Zamakanje ne predstavlja napak v solidnosti gradnje. Tudi sicer sodba v ničemer ne obrazloži, v čem naj bi bila ogrožena solidnost. Sodišče ni obrazložilo, kakšno pravno naravo naj bi imela posamezna izmed vtoževanih napak. Sodišče je štelo, da je na podlagi priznanja stranskega intervenienta mogoče zaključiti, da je prišlo do odstopa od projektne dokumentacije. Skladno z določilom četrtega odstavka 201. člena ZPP priznanje stranskega intervenienta ne more imeti pravnega učinka za toženo stranko, saj je v nasprotju z njenimi dejanji. Izpodbijana sodba se torej na priznanje stranskega intervenienta ne bi smela opreti in je iz navedenega razloga nezakonita.

Sodišče je naložilo toženi stranki 15-dnevni rok za odpravo vseh napak. Tako kratko odrejen rok nasprotuje splošno uveljavljenemu načelu sorazmernosti. Za izvedbo odprave napak je treba zagotoviti projektne rešitve in pridobiti ustrezna soglasja po SPZ in Stanovanjskem zakonu (v nadaljevanju SZ-1), kar v takem roku ni mogoče. Sodišče je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo odpravo zamakanj v celotni garaži, kar je iz tehničnega vidika neizvedljivo v smislu trajne rešitve problemov. Prvo tožena stranka ni prodajalec vseh stanovanj, gre pa za odpravo na skupnih delih vseh stanovanj. Glede požarnega sistema, ki ga je upravnik prevzel in v postopku ni mogel dokazati, da ga je vzdrževal, pa prvo tožena stranka navaja, da gre za tehnično zahtevne posege z zunanjimi strokovnjaki. Izvedba pod zaporedno številko 3 v III. točki je nemogoča oziroma tehnično zelo zahtevna, ker gre za del poševne fasade iz "Max" fasadnih plošč v zgornjih dveh etažah. V projektu snegolovi na tako strmi fasadi niso bili projektirani. Namestitev bi bila verjetno možna, vendar nastane problem fizičnega izgleda in soglasja projektanta. Pritrditev od strani in vijačenje ima lahko za posledico v obliki šibkih točk za zamakanje. Potrebno bi bilo okrepiti Max plošče oziroma jih pritrditi na betonsko konstrukcijo hiše. Glede navedb pod zap. št. 4 v III. točki sodbe, so za nastanek škode odgovorni upravnik in lastniki, saj niso preprečili dovozov kamionov tam, kjer ni bilo namenjeno za promet s težkimi vozili. Točka 4.6 je neizvedljiva, saj zemljišča niso v lasti etažnih lastnikov. Točka 4.11 je neizvedljiva, saj bi nastali preveliki stroški, ker je potrebna zamenjava celotnih ograj. Ker je uvozna rampa v lasti tožene stranke je poseg nesmiseln. Glede točke 4.16 so dela tehnično zahtevna in je treba projektno preveriti, če je možna izvedba. Točka 4.20 je neizvedljiva, ker je ograja projektno pozicionirana na tujem lastništvu. Točka 4.21 je neizvedljiva iz enakega razloga. V točki 4.28 je drugo tožena stranka že izvedla delno sanacijo, trajna sanacija pa ni možna. Prav tako ni možna trajna sanacija v točki 5.2 in 5.3., glede točke 5.11 pa je sanacija možna le, če se porušijo in na novo zgradijo vsi atriji.

6. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo prvo tožene stranke predlaga njeno zavrnitev.

7. Drugo tožena stranka vlaga pritožbo iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov. Navaja, da je sodišče drugo toženi stranki naložilo izvršitev nedenarne terjatve, pri čemer drugo tožena stranka ves čas postopka opozarja na dejstvo, da je bil zoper njo izdan sklep o potrjeni prisilni poravnavi St 756/2012 z 22. 11. 2012, ki je postal pravnomočen in izvršljiv 11. 12. 2012. Terjatev je nastala do začetka postopka prisilne poravnave. Da je terjatev nastala že pred uvedbo postopka prisilne poravnave izhaja iz dejstva, da je bila tožba vložena pred uvedbo postopka prisilne poravnave. Tožeča stranka je terjatev prijavila v postopek prisilne poravnave, kar izhaja iz končnega seznama preizkušenih terjatev. Pri presoji učinkovanja prisilne poravnave so merodajni datumi nastanka obveznosti in ne njihove zapadlosti, ker se z dnem začetka postopka prisilne poravnave vse obstoječe terjatve do dolžnika štejejo za dospele. Z dnem pravnomočnosti sklepa o potrditvi prisilne poravnave nastopijo posledice potrjene prisilne poravnave, ki jih je sodišče dolžno po uradni dolžnosti upoštevati. 161. člen Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (v nadaljevanju ZFPPIPP) določa za terjatve upnikov pretvorbo nedenarnih terjatev v denarne. Sodišče je v obravnavanem primeru zaključilo, da naj ne bi šlo za tako terjatev, ki bi zahtevala spremembo v denarno terjatev, saj naj ne bi vplivala na premoženje drugo tožene stranke kot insolventnega dolžnika. Taki zaključki so napačni. Samo sodišče je v sodbi ugotovilo, da naj bi tožbeni zahtevek tožnikov znašal 3.313.400,00 EUR, pri čemer bi morala plačati drugo tožena stranka upoštevaje pogoje prisilne poravnave 1.789.236,00 EUR. Jasno je, da bi izpolnitev nedenarne terjatve, ob upoštevanju njene vrednosti, zmanjšala vrednost premoženja drugo tožene stranke v postopku prisilne poravnave. Sodišče je z odločitvijo ravnalo v nasprotju z materialnimi določbami ZFPPIPP ter zmotno ugotovilo dejansko stanje. Poleg tega pa tožeča stranka ni izkazala, da je pravočasno grajala napake. Tožeča stranka ni izkazala, da naj bi očitne napake grajala v primopredajnem zapisniku, skrite pa v roku dveh let od prevzema. Dokazno breme je na tožeči stranki in ne na toženi. Glede aktivne požarne zaščite drugo tožena stranka izpostavlja, da iz izvedeniškega mnenja izhaja, da je nedelovanje dimovodnih loput posledica neurejenih krmilnih omaric, da izvedenec neoznačenih javljalnikov ni opazil, glede označevanja loput pa je navedel, da zakonodaja s področja požarne varnosti ne opredeljuje takega označevanja. Glede shem o prostorih je ugotovil, da sta na steni prostora shemi obeh garaž in zaključil, da je izvajalec del glede preizkusa brezhibnega delovanja sistema aktivne požarne zaščite formalno zadostil pogojem glede izgradnje in delovanja tega sistema. Kljub temu je sodišče ugodilo zahtevku tožeče stranke z obrazložitvijo, da tožeči stranki ni bila predana dokumentacija, zaradi česar naj ne bi bilo moč prenesti odgovornosti za omenjeno napako nanjo. Taki zaključki so zmotni in v nasprotju z izvedeniškim mnenjem. Glede zunanje razsvetljave iz izvedeniškega mnenja izhaja, da so obravnavani objekti slabo vzdrževani, določena svetila sploh niso v funkciji, določena pa so v okvari. Vzdrževalec je naknadno zamenjal neoriginalne prosojne dele stenskih svetilk, ki ne tesnijo in kar je po ugotovitvah izvedenca napaka vzdrževalca. Izvedenec je ugotovil tudi, da hišnika nista menjavala talnih svetilk, ne žarnic v nizkih stebričkih. Sodišče se do teh ugotovitev izvedenca ni opredelilo in vendar je jasno, da gre za nekvalitetno in nestrokovno vzdrževanje objektov.

8. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

Sklepi z dne 15. 9. 2015, 25. 11. 2015 in 5. 2. 2016

9. Prvostopenjsko sodišče je s sklepom s 15. 9. 2015 zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe zoper drugo toženo stranko (I. in II. točka izreka) ter naložilo prvo toženi stranki, da v večstanovanjskih stavbah v stanovanjsko poslovnem naselju P. v ..., Ulica ... 10 do 40, nad vsemi vhodi v večstanovanjsko stavbo in podhodi pod večstanovanjsko stavbo zgradi nadstreške v roku 15 dni pod izvršbo (III. točka izreka). V IV. točki izreka je toženima strankama naložilo založitev zneska za stroške izvedbe dejanj v višini 188.698,92 EUR. Če toženi stranki v 15-dnevnem roku ne bosta izpolnili obveznosti iz III. točke izreka sklepa, se pooblasti tožečo stranko, da na stroške toženih strank zaupa izvedbo dejanj drugi osebi ali jih izvede sama. Odločilo je še, da ugovor zoper sklep ne zadrži izvršitve (V. točka izreka), kar je zahtevala tožeča stranka več, pa je sodišče zavrnilo (VI. točka izreka sklepa). Odločitev o stroških je pridržalo za končno odločbo (VII. točka izreka).

10. V popravnem sklepu s 25. 11. 2015 je sodišče prve stopnje sklep o začasni odredbi s 15. 9. 2015 popravilo v IV. točki izreka tako, da se naloži založitev zneska za stroške izvedbe dejanj v primeru, če prvo tožena stranka v roku ne izpolni obveznosti, ki so razvidne iz I. točke izreka.

11. S sklepom z dne 5. 2. 2016 je sodišče zavrnilo ugovor prvo tožene stranke zoper začasno odredbo s 15. 9. 2015. 12. Zoper vse tri sklepe se pritožuje prvo tožena stranka.

Sklep s 15. 9. 2015 izpodbija v IV. točki izreka (ki se nanaša na sodni depozit). Uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. Navaja, da mora v postopku odločanja o sodnem depozitu predlagatelj po 170. členu Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP) navesti razloge, zaradi katerih se sodni depozit polaga, po 172. členu istega zakona pa sodišče predlog za depozit zavrne, če ugotovi, da niso izpolnjeni pogoji za sprejem predmetov v depozit. 302. člen OZ pa določa, da lahko dolžnik položi stvar pri sodišču v primeru, ko je upnik v zamudi. V obravnavanem primeru navedeni pogoji niso podani. Poleg tega iz 28. točke obrazložitve sklepa izhaja, da naj bi stroški izdelave nadstreškov znašali 48.000,00 EUR, kljub temu pa sodišče odreja položitev depozita v višini 188.698,92 EUR. Izpodbijani sklep je v tem delu neobrazložen in nasprotuje razlogom, kar pomeni kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

13. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

14. V pritožbi zoper sklep s 25. 11. 2015, ki ga prvo tožena stranka prav tako vlaga iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov, pritožnica navaja enake pritožbene razloge kot v pritožbi zoper sklep s 15. 9. 2015. 15. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

16. V pritožbi zoper slep s 5. 2. 2016 prvo tožena stranka uveljavlja vse zakonske pritožbene razloge. Navaja, da so tožbo vložili upravnik ter lastniki posameznih etažnih delov, niso pa v zvezi s sosporništvom podali trditvene podlage in sosporništva na aktivni strani niso opravičili. Etažno lastnino ureja SPZ v določbah 105. do 127. Skupne dele zgradbe, na kateri obstaja etažna lastnina, pa opredeljuje SZ-1. Po določbi 115. člena SPZ so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih in napravah sorazmerne njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določata drugače. Tožeča stranka v spis ni vložila pogodbe o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki, iz katere bi bil razviden dogovor glede nastopanja etažnih lastnikov v pravnem prometu. Zato je treba šteti, da za tožeče stranke velja, da imajo na skupnih delih pravice in dolžnosti, ki ustrezajo solastniškim deležem in samo tako jih lahko uveljavljajo v razmerju do tretjih. Navedeno pomeni, da bi morale tožeče stranke, kot etažni lastniki, pri oblikovanju tožbenega zahtevka upoštevati specialno določbo 406. člena OZ, ki določa, kadar je na upniški strani več oseb, so le-te solidarne, če je solidarnost dogovorjena ali z zakonom določena. Zakonska solidarnost v konkretnem primeru ni predpisana, iz dokazov pa ne izhaja, da bi bila upniška solidarnost med etažnimi lastniki pogodbeno dogovorjena. Sklicuje se na odločbo VS RS II Ips 383/2008 in II Ips 418/2009. Meni tudi, da v obravnavanem primeru niso podane predpostavke za izdajo začasne odredbe. Glede na to, da gre za regulacijsko začasno odredbo je potreben restriktiven pristop, tako izhaja tudi iz odločbe Ustavnega sodišča RS Up-275/97. Izpodbijani sklep ne vsebuje nobene presoje, zakaj je v obravnavanem primeru izpodbijana začasna odredba nujna za varstvo obstoječega nasilja pred nastankom težko nadomestljive škode. Ker izpodbijani sklep o tem nima razlogov, je neobrazložen. Prvo toženi stranki je kršena pravica iz 22. člena Ustave RS in 6. člena EKČP. Sodišče je zaključilo, da gre v primeru neizvedenih nadstreškov za napako projektne dokumentacije. Projektno dokumentacijo pa mora zagotoviti naročnik, zaradi česar imajo pomanjkljivosti projektne dokumentacije značilnosti vzroka, ki izvira iz naročnikove sfere. Izpodbijani sklep je v tem delu neobrazložen. Kupec mora v obvestilu o napaki stvari natančno opisati napako in povabiti prodajalca, da stvar pregleda. Do jamčevalnih sankcij je kupec upravičen, če je napako pravočasno grajal ter sodno varstvo zahteval v okviru zakonsko določenega enoletnega prekluzivnega roka. Do navedenega se sodišče ni opredelilo. Zgolj morebiten obstoj napak pa še ne pomeni obstoja terjatve tožeče stranke in niti njene verodostojnosti. Sodišče ni obrazložilo nastanka težko nadomestljive škode za tožečo stranko. Poleg tega pa v teku spora, ki traja od leta 2008 dalje, ni izkazanega zdrsa snega, kar dodatno kaže na to, da verjetnost obstoja težko nadomestljive škode ni izkazana. Sodišče je dalo 15-dnevni rok za izgradnjo nadstreškov nad vsemi vhodi in podhodi pod večstanovanjskimi zgradbami. Tako kratek rok nasprotuje splošno uveljavljanemu načelu sorazmernosti. Tožena stranka je v ugovoru zoper sklep podala predlog za podaljšanje roka za izvedbo naloženih del vsaj na leto dni, do česar se sodišče sploh ni opredelilo. Navedbe in predlogi tožene stranke pa so ostali spregledani.

Odločitev o sodnem depozitu je neutemeljena po vsebini in po višini. Pogoji za sodni depozit v obravnavanem primeru niso podani. Iz 28. točke obrazložitve sklepa izhaja, da naj bi stroški izdelave nadstreškov znašali 48.000,00 EUR, sodišče pa je naložilo položitev depozita v višini 188.698,92 EUR. Izpodbijani sklep je zato neobrazložen in nasprotuje razlogom sodbe, kar pomeni kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

17. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

18. Pritožba tožeče stranke zoper sodbo je delno utemeljena, pritožbi prvo in drugo tožene stranke zoper izpodbijano sodbo pa sta utemeljeni.

19. Pritožbe prvo tožene stranke zoper sklepe s 15. 9. 2015, 25. 11. 2015 in 5. 2. 2016 so utemeljene.

20. Tožeča stranka1 s tožbo zahteva odpravo napak na skupnih delih večstanovanjskih stavb v stanovanjsko poslovnem naselju P. Prvo tožena stranka odgovarja kot prodajalec nepremičnin, drugo tožena stranka pa kot investitor, ki je izvedel gradnjo. Drugo tožena stranka je dala za stanovanjsko poslovno naselje P. garancijo za streho ter konstrukcijsko trdnost in varnost, za ostala gradbena obrtniška in inštalacijska dela ter za vgrajeno opremo. Tožeča stranka od toženih strank zahteva solidarno odpravo napak2 v obsegu, kot izhaja iz specifikacije zahtevka, ki ga je tožeča stranka podala 20. 1. 2015 (listovna številka 1895 do 1903). Sodišče je ugodilo zahtevku v obsegu, kot je razvidno iz izreka izpodbijane sodbe, v preostalem delu pa ga je zavrnilo. Zavrnilni del prvostopenjske sodbe izpodbija tožeča stranka, ugodilni pa toženi stranki.

O pritožbi prve tožene stranke zoper sodbo

21. Prvo tožena stranka že ves čas postopka ugovarja, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana za vložitev tožbe, napake pa so bile grajane prepozno. Navaja, da v izpodbijani sodbi ni obrazložena pravna narava ugotovljenih napak, niti iz sodbe ne izhaja, če so bile napake grajane pravočasno in če je bila pravočasno vložena tožba. Očita, da prvostopenjsko sodišče ni izvedlo dokazov, ki jih je tožeča stranka predlagala pravočasno, niti ni obrazložilo, zakaj je tako postopalo, navedlo pa je, da je zavrnilo dokaze, ki so bili predlagani prepozno. Očita kršitev določb postopka po 8. in 14. točki 339. člena ZPP ter kršitev 22. ter 23. člena Ustave RS. V zaključku pritožbe navede, katerih napak se ne da odpraviti in razloge zakaj ter argumentira zakaj je 15-dnevni rok za odpravo napak prekratek.

22. Legitimacija prvo tožeče stranke (S., d.d.) temelji na določilu 29. člena ZVKSES. Legitimacija etažnih lastnikov, ki so hkrati solastniki skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ oziroma četrti odstavek 3. člena SZ-1), pa temelji na 100. členu SPZ, po katerem imajo pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari in tudi za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov na skupnih delih po obligacijskem pravu. Vsak od etažnih lastnikov je upravičen do tožbe, ne glede na svoj solastninski delež na skupnih delih. Tožbo lahko vloži etažni lastnik sam, ali pa vsi skupaj oziroma več njih skupaj. Za vložitev tožbe ne potrebujejo pogodbe o medsebojnih razmerjih (116. člen SPZ), na katero se sklicuje pritožba. Pritožba se neutemeljeno sklicuje na odločbi VS RS II Ips 383/2008 in II Ips 418/2009. V obeh primerih je šlo za drugačno terjatev (v obeh primerih je šlo za deljivo denarno terjatev). V obravnavanem primeru gre za nedeljivo nedenarno terjatev iz naslova jamčevanja za stvarne napake na skupnih delih. Ne glede na to, da so etažni lastniki več različnih blokov v istem stanovanjsko poslovnem kompleksu skupaj vložili tožbo ter uveljavljajo odpravo napak, to ne pomeni, da posamezen od etažnih lastnikov uveljavlja odpravo napak za stavbo, v kateri ni etažni lastnik, kot to prikazuje pritožba. V obravnavanem primeru ne gre za štiri ločene stavbe, ampak za večstanovanjsko stavbo, ki tvori enotno in nedeljivo celoto s skupnimi deli in napravami, vse lamele pa so vpisane na istih parcelnih številkah etažnega načrta naselja, ki je enoten. Ugovor tožene stranke, da ni podana aktivna legitimacija tožeče stranke, oziroma da niso izpolnjeni pogoji za sosporništvo na aktivni strani, zato ni utemeljen.

23. Utemeljeno pa prvo tožena stranka očita sodišču kršitev določb postopka zaradi zavrnitve dokazov in neustrezne obrazložitve zavrnitve dokazov, ki jih je predlagala tožena stranka in se nanašajo na dokazovanje navedb tožene stranke glede napak. Tožena stranka ves čas postopka ugovarja, da tožeča stranka napak ni pravočasno in pravilno grajala, da so bile nekatere napake odpravljene, in da ni ugotovljeno, če je tožba pravočasno vložena. V vlogi z 11. 7. 2011, ki jo je sodišče prve stopnje prejelo 12. 7. 2011 in se v spisu nahaja na listovnih številkah 772 do 769, je tožena stranka predlagala zaslišanje prič A. A., B. B. in C. C. Predlagani dokaz je utemeljevala z navedbo, da predlaga zaslišanje navedenih prič za razjasnitev načina grajanja napak s strani tožeče stranke in ugotovitev, kaj je v zvezi z napakami narejenega in kakšno je stanje objekta vključno z napakami, katerih obstoj zatrjuje tožeča stranka. Prvostopenjsko sodišče predlaganih dokazov ni izvedlo. Iz 10. točke obrazložitve sodbe izhaja, da je sodišče zavrnilo vse dokaze, ki so bili predlagani prepozno, kar za predlagane dokaze z zaslišanjem teh prič ne velja.

24. Tožena stranka je podala dokazni predlog v vlogi z 11. 7. 2011, ki je prispela na sodišče 12. 7. 2011, še pred izvedbo prvega naroka za glavno obravnavo 22. 9. 2011. Dokazni predlog torej ni mogel biti podan prepozno. Da bi bil predlagan dokaz zavrnjen iz kakšnega drugega razloga, pa iz sklepa ne izhaja. S takim postopanjem je sodišče prve stopnje zavrnilo dokaz o bistvenem dejstvu, ki je bil jasno predlagan in ki bi lahko, če bi uspel, pomenil uspeh v sporu, svoje odločitve pa ni argumentirano obrazložilo. Zaradi navedenega je podana bistvena kršitev določb postopka po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ki je narekovala razveljavitev sodbe v delu, ki se nanaša na prvo toženo stranko ter vrnitev zadeve v tem obsegu v novo sojenje (354. člen ZPP).

O pritožbi drugo tožene stranke

25. Drugo tožena stranka v pritožbi kot bistveno navaja, da je bil zoper njo izdan sklep o potrjeni prisilni poravnavi opr. št. St 756/2012 z 22. 11. 2012, ki je postal pravnomočen 11. 12. 2012. Postopek prisilne poravnave učinkuje tudi na tožbeni zahtevek tožeče stranke, saj je obravnavano terjatev nastala že do začetka postopka prisilne poravnave. S tem, ko je sodišče naložilo toženi stranki izvršitev nedenarne terjatve, je ravnalo v nasprotju z določili ZFPPIPP.

26. Po določilu prvega odstavka 160. člena ZFPPIPP nastanejo pravne posledice začetka prisilne poravnave za vse terjatve upnikov do insolventnega dolžnika, ki so nastale do začetka postopka prisilne poravnave in zoper le-te prisilna poravnava tudi učinkuje (212. člen ZFPPIPP).3 Po določilu prvega odstavka 161. člena ZFPPIPP se nedenarna terjatev upnika do insolventnega dolžnika z začetkom postopka prisilne poravnave pretvori v denarno terjatev po tržni vrednosti ob začetku postopka prisilne poravnave. Po drugem odstavku citiranega določila se določi tržna vrednost nedenarne terjatve, pretvorjene po prvem odstavku tega člena po cenah na trgu za premoženje, ki je predmet nedenarne terjatve ali za storitve.

27. Prvostopenjsko sodišče je v izpodbijani sodbi obrazložilo, da ni postopalo po določilu 161. člena ZFPPIPP, ker je ocenilo, da v obravnavanem primeru tožnikova terjatev ni taka terjatev, kot so opredeljene v 20. členu ZFPPIPP.4 Meni, da obveznost drugo tožene stranke za odpravo napak ni take narave, da bi vplivala na obseg premoženja dolžnika v postopku prisilne poravnave. Poleg tega pa po oceni prvostopenjskega sodišča ni dovolj, da se tožena stranka le sklicuje na določilo 160. in 161. člena ZFPPIPP, ampak mora zatrjevati, da terjatev tožeče stranke vpliva na njeno premoženje. Tako sklepanje prvostopenjskega sodišča po oceni sodišča druge stopnje ni pravilno.

28. 20. člen ZFPPIPP v drugem odstavku opredeljuje nedenarno terjatev kot pravico upnika od dolžnika zahtevati izpolnitev nedenarne dajatve ali izvedbo storitve. Ravno to tožeča stranka od tožene tudi zahteva. Zahtevek tožeče stranke za odpravo napak je zahtevek za izpolnitev nedenarne terjatve, ki se po prvem odstavku 161. člena ZFPPIPP z začetkom postopka prisilne poravnave nad insolventnim dolžnikom pretvori v denarno terjatev (po tržni vrednosti ob začetku postopka prisilne poravnave). Glede na to, da je zahtevek tožeče stranke mogoče pretvoriti v denarno terjatev (tožeča stranka je z vlogo 30. 3. 2014 postavila podredni zahtevek, s katerim zahteva ugotovitev, da obstoji terjatev tožeče stranke do drugo tožene stranke v višini 3.313.400,00 EUR z zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 16. 4. 2012 dalje ter da je dolžna drugo tožena stranka plačati tožeči stranki 1.789.236,00 EUR v roku 4-ih let od pravnomočnega sklepa o potrditvi prisilne poravnave ter obresti in stroške), ne gre za terajtev, ki ne bi vplivala na premoženje drugo tožene stranke oziroma na stečajno maso, kot je zmotno štelo sodišče prve stopnje. S tem, ko je sodišče naložilo drugo toženi stranki izvršitev nedenarne obveznosti je ravnalo v nasprotju z določilom 161. člena ZFPPIPP. Ker je (ostal) zahtevek zoper drugo toženo stranko nedenaren (ni spremenjen v denarnega) ni (več) utemeljen. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi drugo tožene stranke ugodilo in izpodbijano sodbo v delu, ki se nanaša na drugo toženo stranko spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zoper drugo toženo stranko zavrnilo. Tožeča stranka je sicer z vlogo z dne 31. 3. 2014 (l. št. 1427-1429) postavila podredni zahtevek, ki pa se bo lahko obravnaval (le), če tudi primarnemu zahtevku zoper prvo toženo stranko ne bo ugodeno5 (358. člen ZPP).

O pritožbi tožeče stranke.

29. Prvostopenjsko sodišče je v IV. točki izreka sodbe delno zavrnilo tožbeni zahtevek. Tožeča stranka s pritožbo izpodbija prvostopenjsko odločitev v točkah IV/2.1, 4.7, 4.9.g, 4.10, 4.23, 4.26, 4.28 in 5.5. Prav tako izpodbija tudi odločitev o stroških.

30. Prvostopenjsko sodišče je zavrnilo zahtevek zaradi zamakanja meteorne vode pod keramične obloge na zunanji strani prostorov za smeti (točka IV/4.9.g) in za izvedbo zaščite pred vdorom vode iz zunanjih tlakovanih površin v notranjost prostorov za smeti in saniranje odpadlih keramičnih oblog na zunanjih straneh sten prostorov za smeti (točka IV/4.26), ker je štelo, da je tožena stranka napako v celoti odpravila. Sklicevalo se je na mnenje izvedenca, po katerem naj bi bili napaki v celoti odpravljeni. Tožeča stranka v pritožbi pravilno navaja, da izvedenec ni ugotovil, da bi bili navedeni napaki odpravljeni. Izvedenec je ugotovil, da je zamakanje na zunanji strani prostorov za smeti napaka na objektu, ki je bila delno odpravljena. Keramika na zunanji strani v bližini vrat pa popušča zaradi vibracij. Ni pa ugotovil (kot je povzelo prvostopenjsko sodišče), da bi bila napaka (zamakanje) odpravljena. Tudi glede izvedbe zaščite pred vdorom vode iz zunanjih tlakovnih površin v notranjosti prostorov za smeti in sanacije keramičnih oblog izvedenec ni ugotovil, da bi bila napaka odpravljena v sklopu sanacije tlakovnih površin, kot je povzelo sodišče, ampak je ugotovil, da so bile tlakovne površine sanirane. Sodišče prve stopnje je tako napačno povzelo vsebino izvedeniškega mnenja in jo vsebinsko dokazno ocenilo ter napravilo zaključke, zaradi česar je storilo bistveno kršitev določb postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, zaradi česar je bilo treba pritožbi tožeče stranke v tem delu ugoditi in izpodbijano sodbo v tem delu razveljaviti in jo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (354. člen ZPP).

31. Tožeča stranka izpodbija zaključek sodišča, da je izvedenec gradbene stroke ugotovil, da je bilo čiščenje izvedeno, tožniki pa bi morali za ostalo zahtevek dodatno specificirati. Trdi, da generalno čiščenje vključuje tudi fino čiščenje, ki ni bilo nikjer opravljeno. Pritožbene navedbe niso utemeljene. Prvostopenjsko sodišče se je oprlo na izvedeniško mnenje izvedenca R. G., ki ga je tekom postopka postavilo. Izvedenec je že v izvedeniškem mnenju s 16. 4. 2012 navedel, da je težko ocenjevati kvaliteto generalnega čiščenja objekta toliko let po njegovi predaji v uporabo. V dopolnitvi izvedeniškega mnenja s 16. 8. 2013 je navedel, da je čiščenje objekta po končani gradnji obveza izvajalca gradbenih del, kar pomeni, da se izvede grobo in fino čiščenje posameznih delov. Izvedenec je ugotovil, da je bilo čiščenje izvedeno, fino čiščenje pa ni bilo kvalitetno izvedeno na vseh delih objekta. Na podlagi tega je naredil zaključek, da generalno čiščenje ni bilo izvedeno v celoti in da posamezni deli niso bili oziroma so bili slabo očiščeni. Na podlagi takih ugotovitev izvedenca, je sodišče prve stopnje sklepalo, da je bilo grobo čiščenje v celoti povsod opravljeno, fino čiščenje pa ponekod ni bilo izvedeno. Tožeča stranka ni konkretno navedla, kateri deli še vedno izkazujejo neočiščenost, v pritožbi pa neutemeljeno navaja, da fino čiščenje ni bilo nikjer opravljeno, saj taki zaključki iz izvedeniškega mnenja ne izhajajo. Prvostopenjsko sodišče je zato po oceni pritožbenega sodišča pravilno zaključilo, da je bilo čiščenje opravljeno, in sicer grobo povsod, fino pa ponekod ne. Tožeča stranka trdi, da fino čiščenje ni bilo (nikjer) izvedeno, kar je v nasprotju z ugotovitvijo izvedenca in zaključkom sodišča, zato so neutemeljene pritožbene navedbe, da bi moralo sodišče tožečo stranko pozvati, naj konkretizira, kje ni bilo fino očiščeno.

32. Glede zatrjevanega hitrejšega pregorevanja neonskih luči in senzorjev v garažah ter kleteh je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da pregorevanje ni povezano z gradnjo, ampak do pregorevanja prihaja zaradi nepravilne uporabe, saj se luči prevečkrat prižigajo in ugašajo, kar je posledica nepravilne nastavitve in sodi v sklop upravljanja. Za take ugotovitve se je sodišče oprlo na izvedeniško mnenje izvedenca za stroje in opremo, energetsko opremo in naprave I. Z. Zato je zahtevek v tem delu zavrnilo. Tožeča stranka v pritožbi navaja, da je prižiganje in ugašanje luči in senzorjev treba pričakovati, vzrok za napako pa je v tem, da luči in senzorji niso taki, da bi vzdržali potrebe rabe v konkretnih garažah. Izvedenec I. Z. je v dopolnitvi izvedeniškega mnenja (list. št. 1860, 1861 ter 1862) pojasnil, da imajo žarnice in sijalke omejeno življenjsko dobo, odvisno od proizvajalca, časa svetenja, vklopov in izklopov, električne napetosti, okoljske temperature in vode. Hišnika evidence o posameznih različnih vrstah sijalk in različni uporabi nista vodila. Prav tako nista posvečala pozornosti življenjski dobi sijalk različnih proizvajalcev. V objektu je veliko svetil in od vselitve pa do dneva izdelave izvedeniškega mnenja jih je veliko pregorelo. Izvedenec je predlagal, da bi pri nadaljnjih nakupih sijalk upoštevali njihove lastnosti in jih zamenjali s primernejšimi, LED sijalkami, ki imajo dolgo življenjsko dobo in vzdržijo veliko preklopov. Ob natančnem spremljanju pregorevanja posameznih sijalk pa bi lahko spremenili režim prižiganja sijalk ali izbiro LED sijalk, ki vzdržijo pogosto prižiganje. Kot smiselno je predlagal tudi senzorsko krmiljenje na koncu zaprtih hodnikov, ker je prehodov malo in s tem varčevanje senzorjev in elektrike. Na podlagi navedenega je prvostopenjsko sodišče pravilno zaključilo, da do pregorevanja luči v garažah ne prihaja zaradi vzrokov, povezanih z gradnjo, ampak je vzroke treba poiskati drugje (različne vrste sijalk, različna uporaba sijalk, različna doba trajanja sijalk, različni proizvajalci sijalk ter nevodenje evidenc o vrstah in uporabi sijalk), zato je ravnalo pravilno, ko je zahtevek v tem delu zavrnilo. Pritožbeni očitek, da se sodišče ni vsebinsko opredelilo do vzroka napake in da sodba o tem nima razlogov, ni utemeljen.

33. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi zahtevek za izolacijo strehe z nasutjem proda v debelini 8 cm. Oprlo se je na mnenje izvedenca, ki je ugotovil, da je streha izvedena skladno s projektno dokumentacijo, v kateri zaščitna plast proda ni navedena. Zaščita s prodom pa ni potrebna niti s stališča stroke. Ocenil je, da način izvedbe ni napaka niti odstopanje od projekta. Izolacija je vgrajena, streha ne zamaka in ne gre za pomanjkljivosti glede ustreznosti, funkcije in uporabe. Zahtevo za vzpostavitev poti na strehi je tožeča stranka postavila šele v zadnji spremembi tožbe, tožena stranka pa je ugovarjala, da je prepozna. Ker napaka ni bila skrita, tožeča stranka pa ni dokazala, da jo je grajala pravočasno, niti kdaj je zanjo izvedela, je sodišče ravnalo pravilno, ko je zahtevek kot prepozen zavrnilo. Očitek, da je tak zaključek sodišča v nasprotju z zaključkom, da gre pri vtoževanih napakah za take napake, s katerimi sta bili toženi stranki seznanjeni oziroma bi morali biti seznanjeni ter zato za tožečo stranko čas uveljavljanja napake ni pomemben, ni utemeljen. Sodišče je ugotovilo, da ne gre za skrito napako in da bi jo morala tožeča stranka reklamirati že ob prevzemu. Tožeča pa niti ni navedla, kdaj je za napako izvedela.

34. Prvostopenjsko sodišče je zavrnilo tudi zahtevek po odpravi napak, ki se nanašajo na horizontalno ter vertikalno signalizacijo v garažah, ki naj ne bi bila v skladu s predpisi ter manjkajočimi prometnimi znaki. Izvedenec je ocenil, da zatrjevana napaka ne obstaja. V svojem poročilu je navedel, da je prometna signalizacija v garažah izvedena po projektni dokumentaciji, postavljene so predvidene prometne označbe. Na javnih površinah se promet odvija s pomočjo talne in vertikalne prometne signalizacije. Tudi če ni postavljene prometne označbe pa veljajo pri odvijanju prometa z vozili oziroma peš na teh površinah pravila, ki se jih uporablja na javnih cestah, na primer desno pravilo ni vožnja po desni strani površine. Sodišče je sledilo izvedencu, da je signalizacija izvedena in je zato zahtevek v tem delu zavrnilo. Poleg tega je ocenilo, da so navedbe tožeče stranke o tem, kaj ni v skladu s Pravilnikom, presplošne.

35. Glede izolacije dilatacijskih spojev med enotami, ki sestavljajo posamezno lamelo, je sodišče sledilo mnenju izvedenca, da neizvedba dilatacijskih spojev predstavlja eno izmed večjih napak,6 ki je posledica nestrokovne gradnje. Sodišče je odločilo, da mora tožena stranka napako odpraviti in je zahtevku v tem delu ugodilo, saj sanacija ni bila ustrezno izvedena. Zavrnilo pa je zahtevek v delu, ki toženi stranki nalaga točno določeni način sanacije, in sicer zapolnitev dilatacije s stiroporom. Način odprave napak je v sferi tožene stranke (in ne tožeče), zato tožeča stranka ne more zahtevati točno določenega načina odprave napake. Zato so neutemeljene pritožbene navedbe tožeče stranke, da lahko predlaga alternativno možnost sanacije napake.

36. Glede zahtevka za odpravo zamakanja in vdiranja vode v elektroinštalacijske cevi, ki potekajo od domofonov do svetil (točka IV.5.5), je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da izvedenca gradbene in elektro stroke nista ugotovila, da bi prišlo do zamakanja v elektro napeljavo, ki poteka od domofonov do svetil. Štelo je, da napaka ni podana in zahtevek v tem delu zavrnilo. Neutemeljeni so pritožbeni očitki, da je sodba v tem delu v nasprotju z razlogi. Izvedenec elektro stroke I. Z. je v izvedeniškem mnenju ugotovil, da so odmiki med instalacijo elektrike in vode v objektih v skladu s projektno dokumentacijo. V dopolnitvi mnenja je navedel, da je glavna elektro omara v 1. kleti zaščitena pred kapljajočo vodo, ob poškodbi cevi jo je hišnik dodatno zaščitil, sedaj pa je omara brez dodatne zaščite, saj ni več potrebna. Dodatno zaslišan je pojasnil, da morajo kabli tesniti tako, da voda, ki pada na omaro, ne more teči v omaro. Ko je počila cev, so jo zamenjali, na električni napeljavi pa ni bilo napak. Ker torej izvedenca nista ugotovila, da bi prišlo do zamakanja v napeljavo, je sodišče ravnalo pravilno, ko je zahtevek v tem delu zavrnilo, pri tem pa ni prišlo do očitanega nasprotja z razlogi sodbe.

37. Iz navedenih razlogov je višje sodišče pritožbo tožeče stranke v delu, ko izpodbija prvostopenjsko sodbo v točkah IV/2.1., 4.7., 4.10, 4.23, 4.28 in 5.5., zavrnilo (353. člen ZPP).

O pritožbah prvo tožene stranke zoper sklepe sodišča prve stopnje s 15. 9. 2015, 25. 11. 2015 in 5. 2. 2016. 38. Prvostopenjsko sodišče je s sklepom s 15. 9. 2015 zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe, ki se nanaša na drugo toženo stranko (I. in II. točka izreka), ugodilo pa je predlogu za izdajo začasne odredbe zoper prvo toženo stranko in ji naložilo, da v večstanovanjski stavbi v stanovanjsko poslovnem kompleksu P. nad vsemi vhodi v večstanovanjsko stavbo in podhodi pod večstanovanjsko zgradbo zgradi nadstreške (III. točka izreka). V IV. točki izreka je odločilo, da se v primeru, če toženi stranki obveznosti ne bosta izpolnili, pooblasti tožečo stranko, da na stroške toženih strank zaupa izvedbo dejanj drugi osebi ali jo izvede sam oziroma toženi stranki pa naloži založitev zneska za stroške izvedbe v višini 188.698,92 EUR tako, da ga položi pri sodišču kot sodni depozit. S sklepom z 25. 11. 2015 je sklep o začasni odredbi s 16. 9. 2015 popravilo v IV. točki izreka tako, da se nanaša le na prvo toženo stranko. S sklepom s 5. 2. 2016 je sodišče zavrnilo ugovor prvo tožene stranke zoper začasno odredbo z dne 15. 9. 2015. 39. V pritožbi zoper sklep s 5. 2. 2015, s katerim je sodišče zavrnilo ugovor prvo tožene stranke, prvo tožena stranka med ostalim navaja, da je kupec upravičen do jamčevalnih sankcij, če je napake pravočasno grajal ter sodno varstvo sprožil v okviru zakonsko določenega prekluzivnega roka. Pritožbeno sodišče je že ugodilo pritožbi prvo tožene stranke zoper sodbo in izpodbijan del sodbe razveljavilo, zato prvo tožena stranka v pritožbi utemeljeno očita, da ni podane verjetne izkazanosti tožbenega zahtevka. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo tudi v tem delu in izpodbijani sklep razveljavilo (3. točka 365. člena ZPP).

40. V pritožbah zoper sklepa s 15. 9. 2015 in 25. 11. 2015 tožena stranka izpodbija prvostopenjski sklep v delu, ki nalaga toženi stranki položitev 188.698,92 EUR sodnega depozita. Pritožbeno sodišče je v tem postopku že obrazložilo, da je namen sodnega depozita prenehanje predlagateljeve obveznosti s tem, da se dolgovana stvar položi pri sodišču za upnika (302. člen OZ). Dolžnik sme za upnika položiti dolgovano stvar pri sodišču, če je upnik v zamudi. V zamudo pa pride, če brez utemeljenega razloga noče sprejeti izpolnitve ali jo s svojim ravnanjem prepreči ali kadar je pripravljen sprejeti izpolnitev dolžnikove sočasne obveznosti, ne nudi pa izpolnitve svoje zapadle obveznosti. V izvršilnem postopku in v postopku zavarovanja (kot v obravnavanem primeru) lahko upnik v predlogu za izvršbo predlaga, naj sodišče s sklepom naloži dolžniku, da založi znesek za stroške, ki bodo nastali s tem, da bo nekdo drug ali sam upnik opravil to dejanje (drugi odstavek 225. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju; v nadaljevanju ZIZ). Sodni depozit ni namenjen zavarovanju terjatve, ampak so temu namenjeni drugi instituti izvršilnega prava. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi prvo tožene stranke ugodilo in izpodbijani del sklepov razveljavilo (3. točka 365. člena ZPP).

41. Posledično je pritožbeno sodišče razveljavilo tudi stroškovni sklep izpodbijane sodbe (tretji odstavek 165. člena ZPP).

1 Prvi tožnik je upravnik v večstanovanjskem naselju, pooblaščen za zastopanje etažnih lastnikov delov stanovanjsko poslovnega naselja P., ostali tožniki pa so lastniki posameznih etažnih delov večstanovanjskih stavb v stanovanjsko poslovnem naselju P. 2 Tožeča stranka je z vlogo z dne 31. 3. 2014, ki jo je sodišče prejelo na naroku 11. 4. 2014, podala podredni tožbeni zahtevek proti drugemu tožencu, s katerim zahteva ugotovitev, da obstoji terjatev tožnikov do drugega toženca v višini 3.313.400,00 EUR z zamudnimi obrestmi od 16. 4. 2012 dalje do plačila, da je drugi toženec dolžan tožnikom plačati 1.789.236,00 EUR v roku 4 let od pravnomočnosti sklepa o potrditvi prisilne poravnave Okrožnega sodišča v Ljubljani opr. št. St 756/2012 z 22. 11. 2012, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi in da je drugi toženec dolžan povrniti tožnikom njihove pravdne stroške v roku 15 dni, potem pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi. 3 Dne 17. 10. 2016 je bil izdan sklep Okrožnega sodišča v Ljubljani o ustavitvi postopka ponovne prisilne poravnave in začetku stečajnega postopka (St 4484/2015) ter oklic o začetku stečajnega postopka nad drugo toženo stranko. Izpodbijana soba je bila izdana 15. 9. 2015, torej prej. 4 20. člen ZFPPIPP opredeljuje nedenarno, zavarovano in nezavarovano terjatev. Terjatev opredeljuje kot pravico upnika od dolžnika zahtevati, da opravi izpolnitveno ravnanje, katerega predmet je dajatev, storitev, opustitev ali dopustitev. Nedenarna terjatev pa je terjatev upnika od dolžnika zahtevati izpolnitev nedenarne terjatve ali izvedbo storitve. 5 Da je prvostopenjsko sodišče presojalo tudi to možnost, izhaja iz 17. točke obrazložitve sodbe. 6 Izvedenec je ugotovil, da je neizvedba dilatacijskih spojev ena od večjih napak, ki je posledica nestrokovne gradnje. Tožena stranka je napako priznala in se lotila odprave napake tako, da je vmesni prostor napolnila s toplotno izolacijskim materialom, kar je izvedenec ocenil za korektno rešitev. Kljub sanaciji pa so se prostori, ki so bili zapolnjeni z izolacijo, začeli prazniti, prišlo je do izsipavanja kroglic.