Jedro

Ker je pričakovanje kupca, da bo hiša imela uporabno dovoljenje, utemeljeno pričakovanje, se tudi kupcu nalaga, da ob sklenitvi pogodbe oziroma v razumnem času po sklenitvi pogodbe (slednje le v primeru, če za to obstajajo utemeljeni razlogi), zahteva od prodajalca, da pridobi uporabno dovoljenje oziroma krije stroške pridobitve takega dovoljenja. Nobenega utemeljenega razloga ni, da je tožnik šele po desetih letih zahteval od tožnikov, da pridobita uporabno dovoljenje oziroma plačata strošek pridobitve tega mnenja. Nenazadnje je tožnik nepremičnino kupil od tožencev za 180.000,00 EUR, prodal jo je za 320.000,00 EUR, ni pa izkazano, da bi okoliščina, da je moral naknadno pridobiti uporabno dovoljenje, vplivala na višino kupnine.

Z odločitvijo ni bilo poseženo v konkretno upravičenje tožnika, določeno je bilo le do kod sega svoboda njegovega ravnanja v zvezi z upravičenjem zahtevati od tožencev kot prodajalcev, da pridobita in mu izročita uporabno dovoljenje oziroma krijeta stroške pridobitve takega mnenja. Tožniku ni bilo odvzeto upravičenje, ki mu pripada na podlagi splošnih in abstraktnih pravnih pravil - vrednotenje in tehtanje izvrševanja pravice tožnika kot celote v luči zavarovanega interesa, ki opredeljuje namen pravice, je pokazalo, da kljub opustitvam tožencev, tožnik ni postopal znotraj pravno zavarovanega upravičenja, kot se pričakuje od udeležencev v (teh) obligacijskih razmerjih, zato je sodišče prve stopnje njegov pravovarstveni zahtevek utemeljeno zavrnilo.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni od prejema te sodbe povrniti tožencema pritožbene stroške v višini 307,98 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka do plačila.

Obrazložitev

Odločitev sodišča prve stopnje

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da sta toženca dolžna solidarno plačati tožniku 5.950,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od vložitve tožbe dalje do plačila (I). Tožniku je naložilo, da je dolžan v roku petnajstih dni povrniti tožencema pravdne stroške v višini 1.138,86 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne zamude dalje do plačila (II).

Povzetek pritožbenih navedb

2.Tožnik v pritožbi predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi ter da tožencema naloži, da sta mu dolžna povrniti pravdne stroške, ki so mu nastali v postopku pred sodiščem prve in druge stopnje.

3.Toženca sta na podlagi prodajne pogodbe z dne 21. 6. 2010 kupila dvostanovanjski objekt v tretji gradbeni fazi, ki sta ga dokončala in ga 28. 8. 2012 prodala tožniku. V času sklenitve prodajne pogodbe objekt ni imel uporabnega dovoljenja, kot je to določal prvi odstavek 5. člena Zakona o graditvi objektov (ZGO-1). Vtoževana terjatev v višini 5.950,00 EUR je finančni strošek, ki ga je imel tožnik s pridobitvijo uporabnega dovoljenja. Tožnik je januarja 2022 hišo prodal tretji osebi. Ker se je zakonodaja na področju gradnje zaostrila, ni mogel prodati nepremičnine brez uporabnega dovoljenja.

4.Toženca sta v postopku trdila, da po prodajni pogodbi predmet prodaje ni bil dvostanovanjski objekt, ampak enostanovanjski objekt, ki je zgrajen v sklopu dvojčka, in da za tak objekt ni bilo treba vlagati vloge za izdajo uporabnega dovoljenja. To je bilo ključno sporno vprašanje. Sodišče je ugotovilo, da ni bilo utemeljenega razloga za sklepanje tožencev, da sta 21. 6. 2010 od njune pravne prednice kupila enostanovanjski objekt. Sodišče je torej ugotovilo, da bi v času prodaje stanovanjski objekt moral imeti uporabno dovoljenja.

5.Sodišče ni pojasnilo razlogov, da so izpolnjeni kriteriji za opravičljivo zmoto tožencev, in ni upoštevalo, da sta primarno trdila, da v konkretnem primeru ni bilo pravne napake, le podrejeno sta navajala, da nista vedela za obveznost, da bi morala imeti v času prodaje nepremičnine uporabno dovoljenje.

6.Zmotna je ugotovitev sodišča, da je toženca pri prodaji zastopal nepremičninski posrednik - A., d. o. o. Toženca sta sicer trdila, da ju je pri prodaji nepremičnine zastopal nepremičninski posrednik, ker pa je v spisu le pogodba o posredovanju, ki je nista podpisali, z nepremičninskim posrednikom nista bila v pogodbenem razmerju. Nepremičninski posrednik je zastopal le tožnika, kateremu je tožnik vrnil podpisano pogodbo o posredovanju. Neutemeljene so zato trditve tožencev, da bi ju pri prodaji nepremičninski posrednik zagotovo opozoril na potrebnost obstoja uporabnega dovoljenja za nepremičnino, saj z njim nista bila v pogodbenem razmerju.

7.Toženca se ne moreta sklicevati na nepoznavanje prava. Sodišče ni upoštevalo, da sta kupila nepremičnino v III. gradbeni fazi, da sta v nadaljevanju nastopala kot investitorja, da mora investitor pri upravnem organu za gradbene zadeve, ki je izdal gradbeno dovoljenje, vložiti zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, kot to določa prvi odstavek 89. člena ZGO-1. Če toženca ob nakupu nepremičnine do zaključka gradnje oziroma začetka njene uporabe nista poznala takrat veljavne zakonodaje, bi bilo bolje, da se z gradnjo nepremičnine ne bi ukvarjala. Toženca sta tudi po nakupu nepremičnine izvedla gradnjo mimo izdanega gradbenega dovoljenja.

8.Zmotna je ugotovitev, da prvi toženec tožniku nikoli ni zagotavljal obstoja uporabnega dovoljenja. V prodajni pogodbi ni izrecno zapisano, da uporabno dovoljenje obstaja, je pa zapisano, da je predmet prodaje brez omejitev v pravnem prometu, kar pomeni, da sta toženca v pogodbi jamčila tožniku, da ima predmet prodaje vsa potrebna dovoljenja.

9.Uporabno dovoljenje je po prvem odstavku 5. člena ZGO-1 določeno kot pogoj za uporabo objekta, kar pomeni, da brez njega ni mogoče zakonito uporabljati nepremičnine. Irelevantno je, da sta toženca pred prodajo nepremičnine tožniku dve leti uporabljala nepremičnino, tožnik pa nadaljnjih deset let, da nihče, dokler se tožnik ni odločil za prodajo tretji osebi, ni bil opozorjen, da ima nepremičnina javnopravno omejitev. Dvoletno bivanje tožencev v nepremičnini, ki ni imela uporabnega dovoljenja, je prekršek - protipravno ravnanje, zato ni podlage za izključitev odgovornosti tožencev. Sodišče je sprejelo izpovedbo druge toženke, da je bila laik na področju pridobivanja dokumentov za gradnjo hiše, da sta z možem priskrbela vse, kar so jim drugi rekli. Toženca sta zato odgovorna in kriva, da uporabno dovoljenje ni bilo pridobljeno.

10.Lastnik sosednje enote je tožniku junija 2021 lahko povedal le to, da uporabnega dovoljenja v fizični obliki ni imel, ker mu ga ni nihče izročil, ni pa mogel povedati, da uporabnega dovoljenja ni, ker ga nihče ni potreboval, saj je bila obveznost njegove pridobitve vselej jasno določena v ZGO-1. To pomeni, da bi morali za nujnost obstoja uporabnega dovoljenja vedeti vsi, še posebej investitor - toženca.

Odgovor na pritožbo

11.Toženca v odgovoru na pritožbo predlagata njeno zavrnitev in zahtevata povrnitev pritožbenih stroškov.

Glede utemeljenosti pritožbe

12.Pritožba ni utemeljena.

Dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje

13.Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da:

-sta toženca kupila nepremičnino1 v III. gradbeni fazi na podlagi prodajne pogodbe 21. 6. 2010,

-je bilo za nepremičnino 11. 9. 2009 izdano gradbeno dovoljenje,

-sta toženca dokončala gradnjo in v nepremičnini živela dve leti, predhodno pa sta objekt priklopila na elektriko, vodo, dobila hišno številko,

-nihče od tožencev ni zahteval, oziroma ju opozoril, da potrebujeta uporabno dovoljenje,

-sta toženca 28. 8. 2012 sklenila prodajno pogodbo s tožnikom, s katero je tožnik kupil stanovanje za 180.000,00 EUR,

-je pri prodaji posredoval nepremičninski posrednik - A., d. o. o. , ki je tožnika napotil k tožencema,

-v času sklenitve prodajne pogodbe ni bilo izdano uporabno dovoljenje in da toženca za to omejitev javnopravne narave nista vedela,

-pravdne stranke v času sklenitve prodajne pogodbe niso vedele, da nepremičnina nima uporabnega dovoljenja,

-gre v konkretnem primeru za dvostanovanjski in ne enostanovanjski objekt (zato bi nepremičnina morala imeti uporabno dovoljenje),

-je tožnik nepremično 11. 10. 2021 prodal tretjim osebam za ceno 320.000,00 EUR, v pogodbi pa se je zavezal do 31. 12. 2024 pridobiti spremenjeno/novo gradbeno dovoljenje za objekt, da bo izdano uporabno dovoljenje,

-je tožnik v času prodaje nepremičnine tretjim osebam izvedel, da objekt ni zgrajen skladno z gradbenim dovoljenjem in da nima uporabnega dovoljenja, kupca pa sta od tožnika zahtevala uporabno dovoljenje,

-je sosed druge enote dvojčka (predmetne nepremičnine) ob pogovoru maja/junija 2021 tožniku povedal, da ima objekt le gradbeno dovoljenje in da praktično nobeden od lastnikov te dvostanovanjske hiše ni vedel, da bi bilo potrebno imeti uporabno dovoljenje,

-je toženec pridobil uporabno dovoljenje, strošek povezan s pridobitvijo uporabnega dovoljenja pa tožnik vtožuje v tem postopku.

Glede kršitev pravdnega postopka

14.Sodišče prve stopnje ni storilo formalnih kršitev postopka, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, upoštevaje določbo drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

15.Protispisne so pritožbene navedbe, da sodišče prve stopnje v sodbi ni navedlo razlogov, na podlagi katerih je ugotovilo opravičljivo zmoto tožencev, in da ni upoštevalo in dokazno ocenilo njunih trditev, da v konkretnem primeru ni bilo pravne napake. Tožnik v pritožbi še izpostavlja, da sta toženca le podrejeno navajala, da nista vedela za obveznost, da bi morala imeti v času prodaje nepremičnine uporabno dovoljenje, kar naj bi potrjevalo neutemeljenost njunih navedb. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da se tožena stranka v pravdnem postopku lahko brani z različnimi trditvami. Lahko prereka resničnost dejstev, s katerimi tožeča stranka utemeljuje svoj zahtevek, ali pa zatrjuje nesklepčnost tožbe. Tožnik v pritožbi zmotno ovrednoti/deli trditve tožencev na "primarne" in "podredne", čeprav gre za vsebinsko samostojne sklope, s katerimi sta toženca prerekala resničnost tožnikovih trditev, zato je napačna njegova teza, da iz razloga, ker toženca nista dokazala "primarnih" trditev,2 tudi "podredne" trditve niso dokazane.

Presoja pritožbenega sodišča

16.Sodišče prve stopnje se je pri odločitvi sklicevalo na določbe 488 do 495 čl. Obligacijskega zakonika (OZ) - pri čemer je pravilno izpostavilo 494. člen OZ - sklicevalo se je tudi prvi odstavek 5. člena ZGO-1.3

17.Pravilne so materialnopravno ugotovitve sodišča prve stopnje, da bi morala imeti nepremičnina v času sklenitve prodajne pogodbe med pravdnimi strankami uporabno dovoljenje, da je bila (zato) nepremičnina v času sklepanja te pogodbe obremenjena z omejitvijo javnopravne narave, da pa je za odgovornost tožencev bistveno, ali sta vedela, da morata imeti uporabno dovoljenje, oziroma ali sta vedela, da bi lahko zaradi neizdanega uporabnega dovoljenja v prihodnosti nastal kakšen problem, pa tožniku kot kupcu tega nista sporočila.4

18.Na enak način tudi sodna praksa vrednoti odgovornost prodajalcev v istovrstnih primerih.5 Pomanjkanje upravnih dovoljenj je javnopravna omejitev na prodani stvari, kot to določa 494. člen OZ, kar predstavlja pravno napako. Pričakovanje kupca, da bo objekt/hiša imela uporabno dovoljenje, je utemeljeno, kar je treba po sodni praksi pravno ovrednotiti skozi okoliščine konkretnega primera. Na ta način je postopalo sodišče prve stopnje, ko je ugotavljalo: ali sta toženca zavajala tožnika v zvezi z uporabnim dovoljenjem, ali je med pravdnimi strankami obstajal dogovor, da toženca izročita tožniku uporabno dovoljenje, kdaj je tožnik zahteval od tožencev, da pridobita in mu izročita uporabno dovoljenje, ali sta toženca kot prodajalca glede na informacije, ki sta jih imela, (lahko) vedela, da bi objekt moral imeti uporabno dovoljenje pred sklenitvijo prodajne pogodbe s tožnikom, ali je bilo uporabno dovoljenje mogoče pridobiti.

19.Ker je pričakovanje kupca, da bo hiša imela uporabno dovoljenje, utemeljeno pričakovanje, se tudi kupcu nalaga, da ob sklenitvi pogodbe oziroma v razumnem času po sklenitvi pogodbe (slednje le v primeru, če za to obstajajo utemeljeni razlogi) zahteva od prodajalca, da pridobi uporabno dovoljenje, oziroma krije stroške pridobitve takega dovoljenja. Nobenega utemeljenega razloga ni, da je tožnik šele po desetih letih zahteval od tožnikov, da pridobita uporabno dovoljenje, oziroma plačata strošek pridobitve tega mnenja. Nenazadnje je tožnik nepremičnino kupil od tožencev za 180.000,00 EUR, prodal jo je za 320.000,00 EUR, ni pa izkazano, da bi okoliščina, da je moral naknadno pridobiti uporabno dovoljenje, vplivala na višino kupnine.

20.Pritožbeno sodišče nima nobenih pomislekov glede ugotovitve sodišča prve stopnje, da je pri pravnem poslu med pravdnimi strankami sodeloval nepremičninski posrednik - A., d. o. o., ki pravdne stranke ni opozoril na pomanjkljivosti pri sklenitvi prodajne pogodbe. Pritožba daje pretiran pomen dejstvu, da posredniška pogodba ni bila podpisana s strani tožencev, vse druge okoliščine pa potrjujejo ugotovitve sodišča prve stopnje, da je pri poslu posredoval nepremičninski posrednik, ki je tožnika tudi napotil k tožencema v zvezi s prodajo nepremičnine.

21.V 3. členu Prodajne pogodbe z dne 28. 8. 2012 je določeno, da je predmet prodaje brez omejitev v pravnem prometu. Glede na okoliščine primera je zmotna tožnikova teza, da ta določba potrjuje, da sta toženca v pogodbi jamčila tožniku, da ima predmet prodaje vsa potrebna dovoljenja. Tožencema namreč ni moč očitati nepoštenega in glede na okoliščine primera tudi ne neskrbnega ravnanja v luči ravnanj vseh udeležencev pogodbenega razmerja pred, ob in po sklenitvi prodajne pogodbe. Nobene omejitve ni bilo pri zemljiškoknjižnem prenosu lastninske pravice na nepremičnini na tožnika in kasneje na tretje osebe, tožnik je pridobil uporabno dovoljenje, ni tudi izkazano, da bi odstop od gradbenega dovoljenja pri dokončanju gradnje odločilno vplival na pridobitev oziroma stroške pridobitve uporabnega dovoljenja.

22.Z odločitvijo ni bilo poseženo v konkretno upravičenje tožnika, določeno je bilo le, do kod sega svoboda njegovega ravnanja v zvezi z upravičenjem zahtevati od tožencev kot prodajalcev, da pridobita in mu izročita uporabno dovoljenje, oziroma krijeta stroške pridobitve takega mnenja. Tožniku ni bilo odvzeto upravičenje, ki mu pripada na podlagi splošnih in abstraktnih pravnih pravil - vrednotenje in tehtanje izvrševanja pravice tožnika kot celote v luči zavarovanega interesa, ki opredeljuje namen pravice, je pokazalo, da kljub opustitvam tožencev tožnik ni postopal znotraj pravno zavarovanega upravičenja, kot se pričakuje od udeležencev v (teh) obligacijskih razmerjih, zato je sodišče prve stopnje njegov pravovarstveni zahtevek utemeljeno zavrnilo.6

Odločitev pritožbenega sodišča

23.Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka

24.Tožnik s pritožbo ni uspel, zato mora sam kriti svoje stroške pritožbenega postopka. S tem, ko je bila zavrnjena pritožba, je bil zavrnjen tudi njegov zahtevek za povrnitev pritožbenih stroškov, zato poseben izrek v tem delu ni potreben.

25.Na podlagi prvega odstavka 155. člena ZPP in v skladu z Odvetniško tarifo sta toženca upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov in sicer za sestavo odgovora na pritožbo 247,50 EUR, za materialne stroške 4,95 EUR, za DDV 55,53 EUR, skupaj 307,98 EUR. Tožnik je dolžan povrniti tožencema pritožbene stroške v roku petnajstih dni od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

-------------------------------

1

2Da gre za enostanovanjski objekt - sodišče prve stopnje je ugotovilo, da gre za dvostanovanjski objekt, in da bi objekt pred uporabo moral imeti uporabno dovoljenje (glej prvi odstavek na str. 7).

3

4

5

6

Zveza:

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 494 Zakon o graditvi objektov (2002) - ZGO-1 - člen 5, 5/1, 89, 89/1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.