Jedro

Če imetnik stanovanjske pravice (zakonec) še ni sklenil prodajne pogodbe za stanovanje in je njegova zakonska zveza razvezana prej, kot pa je vložil zahtevo za odkup stanovanja, je potrebno najprej rešiti vprašanje, kdo izpolnjuje pogoje za sklenitev najemne pogodbe po 57. členu SZ. Pri tem je potrebno predložiti dokaz o tem, da sta se razvezana zakonca dogovorila, kdo bo ostal oz. postal najemnik stanovanja, ali pa začeti ustrezen postopek pred sodiščem. Do pravnomočne odločbe v takem postopku pa ni lastnik stanovanja upravičen skleniti prodajne pogodbe za stanovanje, saj (še) ni jasno, kdo bo postal oz. ostal upravičenec za odkup stanovanja.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in: (1) razveljavilo prodajno pogodbo, sklenjeno med tožencema, s katero je prvotoženec odkupil stanovanje št..., v M., S. pod pogoji, ki jih je določil Stanovanjski zakon; (2) naložilo drugotoženki, da za sporno stanovanje sklene prodajno pogodbo pod enakimi pogoji s tožnico.

Pritožbeno sodišče je v ponovljenem postopku zavrnilo pritožbi prvotoženca in drugotoženke ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Zoper tako pravnomočno sodbo je prvotoženec vložil pravočasno revizijo iz vseh revizijskih razlogov, predvsem pa iz razloga zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji očita izpodbijani sodbi predvsem zmotno uporabo 117. člena Stanovanjskega zakona, saj naj bi pritožbeno sodišče pri tolmačenju tega določila prišlo v nasprotje z navedenim določilom in sodno prakso. Nepravilno je stališče, da gre pri 117. členu SZ za splošno pravilo, od katerega pa veljajo določene izjeme v smislu, da oseba, določena v 1. odstavku 117. člena SZ ni hkrati nujno tudi upravičenec za odkup stanovanja. Določilo 1. odstavka 117. člena SZ je kogentno brez kakšnih izjem, kot to v svoji obrazložitvi navaja drugostopenjsko sodišče. V času uveljavitve Stanovanjskega zakona sta bila tožnica in prvotoženec zakonca, imetništvo stanovanjske pravice pa je pridobil prvotoženec; tožnica ni bila imetnica stanovanjske pravice. Prvotoženec je zahteval odkup stanovanja prej kot tožnica, ki v času vložitve zahteve za odkup stanovanja ni bila niti še najemnica, za kar bi izpolnjevala pogoje po vloženem predlogu za določitev najemnika stanovanja. Nepravilno je stališče, da sta bila razvezana zakonca v enakem položaju glede pravice do odkupa stanovanja po razvezi ob smiselni uporabi 57. in 147. člena SZ. Prvotoženec opisuje dejanske življenjske razmere v spornem stanovanje in ponuja sklenitev dogovora o prenosu 1/2 lastništva stanovanja na tožnico. Sicer pa predlaga, da revizijsko sodišče izpodbijano sodbo razveljavi, tožbo zavrže, podrejeno pa predlaga vrnitev v novo sojenje sodišču prve stopnje.

V postopku, ki je bil opravljen po 390. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP), tožeča stranka in drugotoženka na vročeno revizijo nista odgovorili, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

Revizija ni utemeljena.

Časovno zaporedje dogodkov, kot sta ga ugotovili sodišče prve in druge stopnje med pravdnima strankama, je bilo naslednje: - dne 11.2.1993 je bila razvezana zakonska zveza tožnice in prvotoženca, - dne 26.2.1993 je tožnica vložila predlog za določitev najemnika stanovanja (N 966/93), - dne 23.3.1993 je prvotoženec vložil zahtevo za odkup spornega stanovanja pri drugotoženki, - dne 1.4.1993 je zahtevo za odkup stanovanja vložila tožnica, - dne 28.4.1993 je bila sklenjena prodajna pogodba med tožencema za sporno stanovanje, istega dne je bila tudi zavrnjena zahteva tožnice za odkup stanovanja.

Pri reševanje predmetnega spora je potrebno izhajati iz načela, da je potrebno v primeru, ko si stojita nasproti dve kogentni normi, uporabiti tisto, ki je specialna glede na obravnavani spor, in ne splošne določbe. Določba 117. člena Stanovanjskega zakona (Ur.l.RS, št. 19/91, 21/94 in 23/96, SZ) je kogentna norma, ki določa upravičenca za odkup stanovanja pod pogoji, ki jih je določil SZ. Določba 147. člena SZ, posebej dopolnjeni 3. odstavek tega člena, pa je specialnejši predpis, ki je prav tako kogentne narave, in določa kdo je upravičenec do odkupa stanovanja ravno v takem primeru, kot je obravnavani spor. Tak (pravilen) pristop do reševanja spornega razmerja pripelje do ugotovitve, katere so odločilne okoliščine za odločitev. Povedano drugače: če imetnik stanovanjske pravice (zakonec) še ni sklenil prodajne pogodbe za stanovanje in je njegova zakonska zveza razvezana prej, kot pa je vložil zahtevo za odkup stanovanja, je potrebno najprej rešiti vprašanje, kdo izpolnjuje pogoje za sklenitev najemne pogodbe po 57. členu SZ. Pri tem je potrebno predložiti dokaz o tem, da sta se razvezana zakonca dogovorila, kdo bo ostal oz. postal najemnik stanovanja, ali pa začeti ustrezen postopek pred sodiščem. Do pravnomočne odločbe v takem postopku pa ni lastnik stanovanja upravičen skleniti prodajne pogodbe za stanovanje, saj (še) ni jasno, kdo bo postal oz. ostal upravičenec za odkup stanovanja. Če je lastnik stanovanja ravnal drugače, je tisti zakonec, ki je bil zaradi napačnega ravnanja prikrajšan, upravičen zahtevati razveljavitev prodajne pogodbe (z zakoncem, ki ni ostal/postal najemnik stanovanja), in zahtevati sklenitev prodajne pogodbe za stanovanje po pogojih SZ med lastnikom in seboj.

Izpodbijana sodba je dosledno spoštovala opisana načela odločanja v tem sporu, saj je izhajala iz pravilne razlage materialnega prava. Odločitev pritožbenega sodišča je po oceni revizijskega sodišča tudi ustrezno obrazložena in se revizijsko sodišče tej obrazložitvi pridružuje. Revizija zgolj pavšalno zatrjuje bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ki je ni obrazložila. Revizijsko sodišče je po uradni dolžnosti preverilo (386. člen ZPP), ali je bila v postopku zagrešena bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 10. točke 2. odst. 354. člena ZPP, vendar takšne kršitve ni ugotovilo. Ker torej revizijski očitki niso utemeljeni, je moralo revizijsko sodišče neutemeljeno revizijo zavrniti (393. člen ZPP).

Zavrnitev zahteve za povrnitev revizijskih stroškov je zajeta v izreku o zavrnitvi revizije (166. člen ZPP).