Jedro

Da bi moral vedeti za napako je mogoče sklepati šele, če je prodajalec poznal indice, iz katerih je bilo mogoče zanesljivo in brez vsakega dvoma sklepati na obstoj napake. Ti indici morajo biti takšni, da je mogoče nedvoumno sklepati na obstoj konkretne napake, takšne, kot jo je kasneje odkril kupec, in ne kakšne drugačne napake. Zgolj splošna opozorila na možnost obstoja kakšne napake, torej še ne zadoščajo za sklepanje, da bi prodajalec moral vedeti za napako.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti 2.484,90 EUR stroškov pritožbenega postopka v 15 dneh po vročitvi te sodbe. V primeru zamude bo morala plačati še zakonske zamudne obresti, ki bodo začele teči 16. dan po vročitvi te sodbe.

Obrazložitev

1. Spor se je vodil zaradi skritih napak zemljišča, ki ga je kupila tožeča stranka.

2. V teku prvostopenjskega postopka je tožeča stranka navedla, da je s pogodbo z dne 21. 3. 2008 kupila zazidljivo zemljišče od sedanje tožene stranke. To zemljišče je prej tožena stranka kupila od Ž. d.o.o. Ko je začela tožeča stranka v letu 2011 na tem zemljišču graditi, je 28. 2. 2011 našla pod površino zemljišča cev („kineto“) polno mazuta, 494,2 tone komunalnih odpadkov, večje jeklene konstrukcije, armiranobetonske zidove in armiranobetonske plošče. Trdila je, da je tožena stranka za vse to vedela, in ji zamolčala. Tožena stranka teh napak ni hotela odpraviti, zato jih je odpravila na svoje stroške tožeča stranka sama. Z odstranitvijo cevi, odpadkov, konstrukcij in zidov naj bi imela za 204.721,90 EUR stroškov. Njihovo povrnitev je zahtevala od tožene stranke.

3. Tožena stranka se je v postopku pred prvostopenjskim sodiščem branila, da za napake ni vedela. Da ima zemljišče skrite napake, ji naj bi tudi ne sporočil njen prodajalec, to je Ž. d.o.o., od katerega je zemljišče kupila 8. 10. 2004. Sama pa v zemljišče ni posegala.

4. Prvostopenjsko sodišče je tožbeni zahtevek na plačilo 204.721,90 EUR in zakonskih zamudnih obresti zavrnilo. Presodilo je, da tožena stranka ni vedela in tudi ni mogla vedeti za opisane stvarne napake.

5. Zoper to odločitev je vložila pritožbo tožeča stranka. V pritožbi predvsem izpodbija ugotovljeno dejansko stanje. Prvostopenjsko sodišče se naj bi naslonilo predvsem na izpoved N. N. Prvostopenjsko sodišče naj bi se zmotilo glede tega, kdo je bil pogajalec pri prodajni pogodbi z dne 21. 3. 2008; N. N. to ni bil. Sodišče naj ne bi navedlo listin in prič, ki naj bi potrjevale izpoved N. N. Predvsem pa pritožba na temelju pričanja E. E. in A. A. meni, da je tožena stranka vedela, kakšne stvarne napake ima zemljišče. Poleg tega pritožba tudi meni, da bi sodišče moralo ugoditi zahtevku vsaj v tistem delu, ki se nanaša na ostanke porušenih zgradb, torej v višini 22.762,30 EUR. To pač zato, ker je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da je bila tožena stranka s strani predlastnika obveščena o tem, da se v zemljišču lahko nahajajo ostanki porušenih zgradb.

6. Na pritožbo je tožena stranka odgovorila podrobno. V odgovoru na pritožbo je predlagala zavrnitev pritožbe. Zahtevala je povrnitev stroškov za odgovor na pritožbo.

7. Pritožba ni utemeljena in jo je pritožbeno sodišče zavrnilo na temelju 353. člena ZPP.

8. Del dejanskega stanja je bil med strankama nesporen in je takšen tudi še po vložitvi pritožbe.

9. Tožena stranka je 8. 10. 2004 od Ž. d.o.o. kupila zazidljivo zemljišče. Pogodbo je sklenil A. A., ki je bil takrat zakoniti zastopnik Ž. d.o.o. Pripravljalnih dejanj za sklenitev pogodbe pa ni opravljal on, temveč je Ž. d.o.o. to nalogo poverila družbi M. d.o.o. Za to družbo pa je pripravljalna dejanja, zlasti še pogajanja, vodil E. E. Zakoniti zastopnik na strani kupca (sedanje tožene stranke) je bil v tem času I. N. 10. Isto, v letu 2004. kupljeno zemljišče, je tožena stranka prodala s pogodbo z dne 21. 3. 2008 sedanji tožeči stranki, to pa je P. d.o.o. Sama vsebina pogodbe med strankama ni bila sporna. Za odločitev v tej zadevi je pomemben le 1. člen, odstavek f). Ta pa se glasi takole: „Pogodbeni stranki ugotavljata: … da nepremičnina stoji na območju bivše Ž., katera je sanirala vsa zemljišča v tem področju, in da prodajalec ni posegal v zemljišče niti ni opravljal dodatnih aktivnosti niti ni opravljal geoloških raziskav. Obenem je prejel pismo o nameri (dne 16. 1. 2002) Občine X., ki soglaša z planirano gradnjo 3 nadstropnega poslovnega objekta s skupno površino 1890 m2“.

11. Med strankama tudi ni bilo sporno, da je tožeča stranka odkrila skrite stvarne napake, in da jih tožena stranka ni odpravila. Odkrila jih je februarja 2011 in je šlo za z mazutom napolnjeno cev, komunalne odpadke, armiranobetonske in jeklene ostanke zgradb. Nesporno je tudi bilo, da so ti ostanki bili skriti pod površino zemlje, in se jih torej s prostim očesom ni moglo videti. Za tožečo stranko so pomenili stvarno napako zato, ker ni mogla na sicer zazidljivem zemljišču graditi, dokler jih ni odstranila, s tem pa je imela stroške. Sporno je bilo le, ali je tožena stranka za stvarne napake vedela, ali bi vsaj morala vedeti.

12. Za skrite stvarne napake odgovarja prodajalec praviloma 6 mesecev od izročitve stvari (2. odstavek 462. člena OZ). V času odkritja napake je ta rok že minil. Tožeča stranka bi lahko uveljavljala pravice zaradi stvarne napake le še na temelju 465. člena OZ. Predpostavka za uveljavljanje pravic na temelju skrite stvarne napake je, da je prodajalec vedel ali bi moral vedeti za skrito napako. Prav to pa je tožeča stranka trdila.

13. Če torej kupec želi uveljavljati pravice zaradi stvarnih napak, ima torej dve možnosti. Pri prvi lahko trdi, da je prodajalec vedel za stvarno napako. „Vedeti“ pomeni, da je prodajalec poznal določeno stvarno napako, ki jo je kasneje odkril kupec in da je prodajalčevo poznavanje resničnih lastnosti bilo tudi dovolj podrobno. Zgolj možnost sklepanja iz indicev na obstoj napake, celo če se sam od sebe vsiljuje sklep, da ima stvar napako, še ne pomeni, da stranka za napako ve. Če prodajalec ve, da ima stvar napako, in jo kljub temu proda naprej kot stvar brez napake, gre pravzaprav za primer goljufije („prevare“ civilnega prava).

14. Drugi dejanski stan je drugačen: kupec lahko trdi, da bi prodajalec moral vedeti za napako. Tudi v tem primeru, enako kot v prejšnjem, kupec torej doseže, da prodajalec za skrito napako odgovarja brez vsakega roka. To je izjema od pravila, da je jamčevanje omejeno s sorazmerno kratkim, šestmesečnim rokom. Glede na to, da gre za izjemo, jo je potrebno razlagati ozko, da ne obrne pravila v svoje nasprotje. Ker kupec želi doseči, da prodajalec odgovarja zaradi konkretne napake, katere obstoj sam zatrjuje v razmerju do prodajalca, mora prodajalec trditi in po potrebi dokazati, da bi kupec lahko vedel za obstoj iste konkretne napake. Da bi moral vedeti za napako je mogoče sklepati šele, če je prodajalec poznal indice, iz katerih je bilo mogoče zanesljivo in brez vsakega dvoma sklepati na obstoj napake. Pojasnjeno je že bilo, da morajo biti ti indici takšni, da je mogoče nedvoumno sklepati na obstoj konkretne napake, takšne, kot jo je kasneje odkril kupec in ne kakšne drugačne napake. Zgolj splošna opozorila na možnost obstoja kakšne napake, torej še ne zadoščajo za sklepanje, da bi prodajalec moral vedeti za napako.

15. Kupec (tožeča stranka) je trdila, da je tožena stranka (prodajalec) vedela za obstoj skritih stvarnih napak. Med strankama dejstva, ki jih je navajal člen 1, odstavek f) prodajne pogodbe z dne 21. 3. 2008, niso bila sporna. Tožeča stranka je vedela, da kupuje nepremičnino iz območja bivše Ž. Vedela je tudi, da jih je sanirala že Ž. d.o.o. Še najbolj pomembno pa je, da prodajalec ni posegal v zemljišče in ni opravljal geoloških raziskav. Prodajalec bi torej lahko vedel za skrito stvarno napako le, če ga bi o njej poučil njegov prodajalec, to pa je bila Ž. d.o.o. 16. Odločilno težo pri presoji, ali je tožena stranka vedela, ali bi vsaj morala vedeti za stvarno napako, imajo torej s strani Ž. d.o.o. (predlastnika) dane informacije v teku prodaje toženi stranki. Odločilna teža gre torej izpovedim E. E., in pa oseb, ki so sklepale pogodbo z dne 8. 10. 2004 na strani tožene stranke (ki je bila takrat sama kupec).

17. Nasprotno pa je povsem nepomembno, ali je imel odločilno težo pri pogajanjih N. N., kot je menilo prvostopenjsko sodišče, ali I. N. Oba sta bila namreč v času priprav na sklenitev prodajne pogodbe v letu 2004 zastopnika tožene stranke in je vsako obvestilo, ki je bilo dano kateremu od njih, prejela torej tožena stranka kot pravna oseba. Zakaj je tako, bo pojasnjeno v nadaljevanju.

18. I. N. je bil v času sklepanja zakonski zastopnik tožene stranke. To je bil razlog, da je vse, kar je izvedel o lastnostih zemljišča, vedela tudi tožena stranka, ki je sicer pravna oseba. Obvestila o lastnostih zemljišča niso izjave volje, so pa izjave vednosti (nem.: Wissenserklärung). Posebne ureditve glede takšnih izjav slovensko pravo nima. V poštev pa pride smiselna uporaba 2. odstavka 70. člena OZ, po katerem imajo zastopnikova pravna dejanja neposreden pravni učinek za zastopanega. To bi torej moralo veljati tudi za dejanja, s katerimi se tretji obrača na zastopnika, in s katerimi ga zgolj obvešča o dejstvih.

19. Prvostopenjsko sodišče se ni ukvarjalo z vprašanjem, v kakšnem pravnem položaju je bil N. N. Iz dejanskega stanja je mogoče sklepati, da je bil pooblaščenec tožene stranke. Izjave o lastnostih zemljišča, ki jih je dala Ž. d.o.o. in njen posrednika M. d.o.o. (zanj pa E. E.), so bile naslovljene na pooblaščenca tožene stranke. Velja, kar je že bilo povedano v zvezi z I. N. Vse, kar je izvedel pooblaščenec, je morala vedeti tudi tožena stranka.

20. Ne drži pritožbena navedba, da prvostopenjska sodba ni navedla listin, ki potrjujejo vsebino izpovedi in ni poimensko navedla prič, katerih izpovedbe naj bi bile skladne z izpovedjo N. N. To je storilo na str. 6 in naslednjih.

21. Zgolj način sanacije zemljišča pa seveda še ne zadošča za to, da bi tožena stranka iz njega lahko sklepala, da je na konkretnem zemljišču obstajala skrita napaka, in kakšna konkretno naj bi bila. Zato je brez pomena, da tožena stranka tožeče stranke v okviru pogajanj v letu 2008 ni obvestila o načinu sanacije (izpoved N. N., l. št. 89). Sicer pa tožena stranka sama ni podrobneje poznala načina sanacije. Na to je opozorila celo pritožba sama (izpoved I. N.), in je trdil tudi N. N. sam (l. št. 89).

22. Prodajna pogodba z dne 8. 10. 2004 med Ž. d.o.o. in toženo stranko (B. d.o.o.) je 2. odstavku 2. člena vsebovala naslednjo določbo: „Pogodbene stranke so soglasne, da je kupec seznanjen s kvaliteto zemljišča, ki je predmet prodaje iz te pogodbe in nima nobenih ugovorov ali zahtevkov iz tega naslova do prodajalca.“ Pričanje E. E. najbrž meri prav na to klavzulo (l. št. 96 in 97).

23. Kako bi lahko iz gole okoliščine, da je tožena stranka nasprotovala zanjo neugodni pogodbeni določbi, tožena stranka sklepala na obstoj konkretnih stvarnih napak zemljišča, ki je do pogajanj že bilo zravnano, napake pa skrite pod zemeljskim površjem, pritožba ne pojasni. Okoliščina, da je tožena stranka želela drugačno določilo v pogodbi glede odgovornosti prodajalca za stvarne napake, seveda še ne pomeni, da je poznala konkretne stvarne napake.

I. Cev z mazutom in komunalni odpadki

24. E. E. je na vprašanje, ali je vedel, da so bile na parceli z mazutom napolnjena cev („kineta“) in pa komunalni odpadki, jasno in določno izpovedal naslednje (l. št. 97): „Ne, tega, torej jaz osebno tega nisem vedel, če je kdo vedel, je bil pa verjetno takrat že v pokoju ali pa pokojni, ker to so bili stari obrati.“

25. Na nadaljnje, pravzaprav odvečno vprašanje, ali o napaki mogel obvestiti toženo stranko, je odvrnil: „Ne, nismo mogli obvestiti, ker nismo vedeli, da bi to lahko bilo.“

26. I. in N. N. sta bili osebi, ki sta sicer delovali na strani tožene stranke pri sklenitvi prodajni pogodbi 8. 10. 2004. Obe sta obvestilo o konkretni napaki s strani E. E. zanikala (N. N. npr. na l. št. 84). I. N. je zanikal, da bi od E. E. prejel podatke o sanaciji v globino (l. št. 86 in 87). Oba sta tudi sicer zanikala, da bi o napakah kaj vedela. Izpovedala sta, da je tožena stranka nekaj časa celo nameravala sama graditi na tem istem zemljišču in je dala napraviti idejno zasnovo (l. št. 81, 84, 87). Namero graditi je opustila iz poslovnih razlogov, ki niso imeli nobenega opravka s skritimi napakami zemljišča. 27. Če posrednik, ki mu prodajalec poveri prodajo, o pod zemljo zakopani cevi in gradbenih odpadkih ne obvesti kupca, kupec pa sam ne posega v zemljišče, potem kupec praviloma ne more vedeti, da obstajajo skrite stvarne napake. Tožeča stranka ni trdila, kako bi sicer kupec lahko (kljub temu) izvedel, da so obstajale skrite stvarne napake na zemljišču. Kupec torej ni vedel in ni mogel vedeti, da so na zemljišču bili cev z mazutom in komunalni odpadki.

II. Armiranobetonski zidovi, plošče in jeklene konstrukcije

28. E. E. je izpovedal, da je toženo stranko obvestil o tem, da kupuje zemljišče na območju bivše železarne. Določno je izpovedal, da bi na zemljišču lahko bili temelji in luknje (l. št. 96 in 98), da lahko „pride do določenih problemov“ (l. št. 96), „da je pod koto 0 lahko vse sorte“. E. E. ni izpovedal, da bi toženo stranko pri nakupu opozoril na obstoj konkretne napake, torej na obstoj armiranobetonskih zidov, plošč in jeklenih konstrukcij. Tožena stranka je bila opozorjena zgolj na to, da gre za zemljišče na območju bivše železarne. Iz izpovedi E. E. sicer ni jasno, ali je opozoril, da bi lahko bili pod že v času prodaje 8. 10. 2004 zravnano površino parcele temelji in luknje, ali je to bilo zgolj njegovo sklepanje, kaj bi se lahko nahajalo na parceli sami. Iz njegove izpovedi pa nedvoumno izhaja, da je toženo stranko zgolj nedoločno opozoril na možnost obstoja stvarnih napak, na „nastanek problemov“, kot se je izrazil. Ni pa opozoril na konkretne napake same; ni opozoril na obstoj armiranobetonskih plošč, zidov in jeklenih konstrukcij. Kaj sta o opozorilih E. E. izpovedala N. in I. N., pa je bilo obrazloženo že zgoraj. Na to, da je E. E. zgolj opozoril na možnost ovir pri gradnji, in še to nedoločno, je pravilno opozoril tudi odgovor na pritožbo.

29. E. E. na zaslišanju ni izpovedal, da bi toženo stranko pred nakupom zemljišča 8. 10. 2004 opozoril, da gradnja pod koto 0 ni mogoča (str. 4 in 5 pritožbe), kot to skuša prikazati pritožba. Kakšna je bila sanacija zemljišča, tožena stranka tožeči stranki sicer ni pojasnjevala. To pa je za samo odločitev v stvari sami nepomembno; odločilno je namreč le vprašanje, ali je tožena stranka za napako vedela, ali bi zanjo morala vedeti (465. člena OZ). Iz načina sanacije zemljišča pa pač še ni mogoče sklepati, da ima zemljišče takšne konkretne napake, kot jih je res imelo.

30. Tudi glede armiranobetonskih zidov, plošč in jeklenih konstrukcij je pravilen sklep prvostopenjskega sodišča, da tožena stranka zanje ni mogla vedeti. Neutemeljen zato ni bil le njen zahtevek za povrnitev stroškov z odstranjevanjem cevi z mazutom in komunalnih odpadkov, temveč tudi še v preostalem delu.

III. Stroški postopka

31. Pritožbeno sodišče je moralo odločiti še o stroških pritožbe (1. odstavek 165. člena ZPP). Povrnitev pritožbenih stroškov lahko zahteva le stranka, ki uspe s pritožbo (1. odstavek 154. člena ZPP). Ker pritožba ni bila uspešna, pritožnica ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov. Povrniti pa mora stroške odgovora na pritožbo.

32. Glede na vrednost spornega predmeta je tožena stranka upravičena do povrnitve 2.484,90 EUR (tar. št. 3210 in 6007 ZOdvT). Te bo morala plačati v 15 dneh od vročitve te sodbe. V primeru zamude bo morala plačati še zakonske zamudne obresti (1. odstavek 299. in 1. odstavek 378. člena OZ).