Jedro

Ker SZ ni posebej predvidel niti ne prepovedal sklenitve pogodbe o opravljanju storitev upravljanja za celotno sosesko, v katero spada predmetni objekt, in ker ugotovljeno nadpolovično soglasje predstavlja dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje v postopku v sporu majhne vrednosti, je pritožbeno sodišče nanjo vezano in ta ne more biti predmet pritožbenega preizkusa.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 215787/2011 z dne 3.1.2012 ostane v 1. in 3. točki izreka v celoti v veljavi (I. točka izreka), tožena stranka pa je dolžna v roku 8 dni tožeči stranki povrniti nadaljnje pravdne stroške v znesku 114,00 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper izpodbijano sodbo je zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka vložila pritožbo toženka in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo v celoti razveljavi in tožbeni zahtevek zavrne, tožnici pa naloži v plačilo pravdne stroške toženke, podredno pa, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Pritožba je bila vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V konkretnem primeru je toženka lastnica dveh parkirnih mest v objektu K. in poslovnega prostora na naslovu D., tožnica pa naj bi bila po Pogodbi o opravljanju storitev upravljanja soseske B. z dne 17.6.1996 (priloga A5) in Aneksu št. 1 z dne 17.4.1997 (priloga A6) upravnik predmetnega objekta in v tem sporu vtožuje stroške upravljanja in obratovanja.

6. Sodišče prve stopnje je v predmetnem sporu ugotovilo, da sta pogodbo o opravljanju storitev upravljanja sklenila I., d.d., in tožnica za celotno sosesko B. Dogovorila sta se, da naročnik (I., d.d.) sklepa to pogodbo za račun kupcev, in sicer na podlagi podpisanih pooblastil in izjav oziroma na podlagi soglasij kupcev (IV. člen pogodbe), določbe pogodbe pa veljajo za vse dotlej znane in bodoče kupce nepremičnin v soseski B. ki bodo s samim prevzemom nepremičnin v last in posest pristopili k tej pogodbi. Iz seznama pooblastil za podpis pogodbe o opravljanju storitev upravljanja soseske B. (priloga A225) je razvidno, da so prodajno pogodbo podpisali ali dali pooblastilo za sklenitev lastniki v poslovni stavbi na naslovu D. 58 in K. 3, ki v naravi predstavlja en sam objekt (skica na prilogi A218), katerih skupni delež lastninske pravice v razmerju do celote predstavlja 67,381%. Ker slednje presega zahtevano nadpolovično soglasje po 31. členu SZ, je sodišče prve stopnje zaključilo, da je pogodba veljavno sklenjena.

7. Ker SZ ni posebej predvidel niti ne prepovedal sklenitve pogodbe o opravljanju storitev upravljanja za celotno sosesko, v katero spada predmetni objekt na naslovu D, in K, in ker ugotovljeno nadpolovično soglasje predstavlja dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje v postopku v sporu majhne vrednosti, je pritožbeno sodišče nanjo vezano in ta ne more biti predmet pritožbenega preizkusa (1. odstavek 458. člena ZPP). Iz tega razloga so neupoštevne pritožbene navedbe, da pogodbe ni sprejela večina solastnikov in da je I, d.d., nastopal zgolj kot pooblaščenec lastnikov, zato njegovega deleža pri ugotavljanju večine ni mogoče upoštevati. Kar se tiče verodostojnosti seznama kot dokaza idealnih deležev posameznih lastnikov stanovanj pa pritožba neupravičeno uveljavlja kršitev določb 8. in 213. člena ZPP, saj naj bi sodišče s tem, ko je omenjeni dokaz upoštevalo pri presoji veljavnosti pogodbe in se pri tem sklicevalo na prosto presojo dokazov, poljubno izbiralo navedbe in dokaze in s tem napravilo bistveno kršitev določb postopka. Ne le da relativna bistvena kršitev, kot jo zatrjuje pritožnica, v postopku v sporu majhne vrednosti sploh ni dopusten pritožbeni razlog (1. odstavek 458. člena ZPP), pač pa pritožnica na ta način v resnici ponovno izpodbija dokazno oceno sodišča prve stopnje, kar - kot že rečeno - v postopku v sporu majhne vrednosti ni dopustno.

8. Pritožba nadalje neupravičeno navaja, da je za veljavnost pogodbe o opravljanju storitev upravljanja potrebno soglasje vseh lastnikov ali pa sklep sodišča v nepravdnem postopku, kot to določa 32. člen SZ, pri čemer pogodba o medsebojnih razmerjih oziroma sklep sodišča še danes ne obstajata. Tudi ta pritožbena navedba ni relevantna, saj pogodba o medsebojnih razmerjih oziroma nadomestitveni sklep sodišča urejata razmerja med etažnimi lastniki in nista bistvena oziroma ne predstavljata pogoja za veljavnost pogodbe o opravljanju storitev upravljanja (tako tudi VSL sodba I Cpg 1250/2011 z dne 25.9.2012).

9. Pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da se v pritožbi navedene odločbe (31), ki naj bi sprejele drugačno materialnopravno stališče glede veljavnosti pogodbe v podobnih oziroma istih zadevah, nanašajo na drugačne dejanske ugotovitve sodišč prve stopnje oziroma ker gre večinoma za spore majhne vrednosti, so pritožbena sodišča pri odločanju vezana na trditve in dokaze pravdnih strank v teh zadevnih postopkih na prvi stopnji, kar po naravi stvari vodi do različnih materialnopravnih zaključkov.

10. 1. odstavek 30. člena SZ-1 določa, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da stranki nista dokazovali oziroma zatrjevali, da slednja pogodba določa drugače, zato je sledilo tožnici, ki je obratovalne stroške, stroške tekočega vzdrževanja, službe vzdrževanja, investicijskega vzdrževanja, zavarovalnih premij za požar in odgovornost, hladne vode, skupne elektrike, skupne elektrike - garaže delila po bruto površini, strošek toplotne energije - priključna moč, toplotne energije - ogrevanje prostorov, električne energije - hlajenje ter stroške odvoza smeti po neto površini, strošek čiščenja in storitev upravljanja po enačbi bruto površina *indeks prodajnih cen* faktor izračuna, stroške porabe hladne vode in toplotne energije za ogrevanje pa po števcu. Toženkino navajanje, da je tožnica delila stroške po mili volji in da se nekateri stroške podvajajo in celo potrojujejo, je pavšalno in neutemeljeno. Tožnica je namreč obratovalne stroške delila po solastniških deležih (bruto, neto površina toženke v razmerju do celotne površine), stroške upravljanja pa v skladu s pogodbo o opravljanju storitev upravljanja (točka X.). S tem, ko je tožnica priložila razdelilnike, potrdila o skupnih računih za objekt in potrdila o njihovih plačilih, je izkazala, da je bila s plačili posameznim dobaviteljem prikrajšana, toženka pa v tej isti višini obogatena (190. in 191. člen OZ). Glede pritožbenega navajanja, da ni mogoče vsem etažnim lastnikom pripisati vseh stroškov, saj imajo posamezni lastniki posebne skupne dele, česar pritožnica ne konkretizira, pa pritožbeno sodišče v končni fazi pritrjuje sodišču prve stopnje, da je posledica imetništva v večstanovanjsko-poslovnem objektu dolžnost plačevanja po solastniških oziroma pogodbeno določenih deležih ne glede na to, ali so posamezne storitve dejansko uporabljane s strani vsakega etažnega lastnika in to v enaki meri in vsakomesečno.

11. Glede na navedeno pritožbeno sodišče zaključuje, da je odločitev sodišča prve stopnje materialnopravno pravilna, prav tako pa v postopku na prvi stopnji ni prišlo do bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Ker toženka ni uspela s pritožbo, je pritožbeno sodišče v skladu s 1. odstavkom 154. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP odločilo, da sama krije pritožbene stroške.

13. V skladu s 5. odstavkom 458. člena ZPP je o predmetni zadevi odločala sodnica posameznica.