Jedro

Ob tem, ko izpodbijana sodba vsebuje razloge o vseh (z vidika uporabljene pravne podlage) odločilnih dejstvih, utegne spregled kakšnih trditev pravdne stranke sicer predstavljati kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki pa mora biti v pritožbi konkretno (in ne s povsem posplošenim sklicevanjem na nedefinirane predhodne vloge v postopku) uveljavljana.

Pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje do vseh trditev ni opredelilo predstavlja uveljavljanje bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, na katero višje sodišče ne pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). To od pritožnika terja konkretizirano in obrazloženo uveljavljanje kršitve. Pritožnica bi torej morala določno navesti, na katera vlaganja se nanaša njen ugovor, da so bila dela, ki so bila opravljena po letu 1981, opravljena samoiniciativno in brez njene vrednosti, in kako to vpliva na višino terjatve tožeče stranke. Ker je pritožbeni očitek posplošen, višje sodišče natančnejšega preizkusa izpodbijane sodbe v tem delu ne more opraviti.

Čeprav sta najemnika prevzela najemodajalkino obveznost urediti poslovni prostor v takšno stanje, da ga bo mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, pritožbeno sodišče (tako kot sodišče prve stopnje) ne najde ničesar, kar bi kazalo na to, da sta se hkrati zavezala najemodajalčevo zakonsko dolžnost prevzeti nase tudi v stroškovnem smislu.

V skladu z določbo 17. člena ZPSPP bi imela najemnika pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njuno breme, saj med pogodbeniki od zakonske ureditve drugačen dogovor o tem, kateri krije stroške popravil, ni bil sklenjen.

Tožena stranka je bila zato, ker sta najemnika namesto nje izvršila prenovo in izboljšave poslovnega prostora, nedvomno obogatena, najemnika prikrajšana, prehod premoženja pa nima podlage v pravnem poslu ali v zakonu. Zato je tožena stranka dolžna nadomestiti vrednost dosežene koristi oziroma povrniti neamortizirani del koristnih vlaganj (prvi odstavek 190. člena OZ).

V primeru, ko le eden od zakoncev uveljavlja njuno kolektivno terjatev iz naslova skupnega premoženja, ni nujno sodelovanje obeh zakoncev v postopku.

Za začetek teka zastaranja zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve je ključen trenutek prehoda koristi s prikrajšane osebe (torej vlagatelja, v tem primeru bivših najemnikov) na obogateno osebo (v tem primeru lastnico, torej toženo stranko), saj je prehod koristi predpostavka za uveljavljanje zahtevka na tej podlagi.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v I. točki izreka spremeni tako, da se ugotovi, da ne obstoji tudi terjatev tožeče stranke do tožene v višini 28.420 EUR (obstoji torej terjatev v višini 94.966 EUR) ter v III. točki izreka tako, da mora tožena stranka tožeči po pobotanju plačati 26.289 EUR (in ne 68.694,89 EUR) z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 8. 2017. II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v nespremenjenem, a izpodbijanem delu potrdi.

III. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

_Kratek oris zadeve_

1. Tožnica je bila po neizpodbijanih ugotovitvah sodišča prve stopnje skupaj s soprogom od 24. 4. 1980 dalje najemnica poslovnega prostora v ..., v katerem sta iz praznega betonskega podhoda uredila gostinski lokal. Lokal sta uporabljala od 14. 7. 1981. S sodbo Okrajnega sodišča v Ljubljani II P 1240/2000 s 16. 3. 2004 v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2395/2005 z 22. 6. 2005 jima je bila naložena izpraznitev prostora in izročitev najemodajalki (v tem postopku toženi stranki). Poslovni prostor je bil toženi stranki izročen v postopku izvršbe 8. 10. 2007. 2. Tožnica s tožbo v tej zadevi zahteva povračilo 496.192,82 EUR. Trdi, da sta s soprogom s skupnim delom in sredstvi toliko vložila v ureditev poslovnega prostora.

3. Tožena stranka poleg drugih ugovorov v pobot uveljavlja terjatev do tožnice na podlagi pravnomočne sodbe Okrožnega sodišča v Ljubljani P 3010/2007-I s 13. 12. 2007 v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 2502/2008 z 9. 7. 2008. _Odločitev sodišča prve stopnje_

4. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da obstaja terjatev tožeče stranke do tožene v višini 123.386 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 11. 10. 2011 (I. točka izreka izpodbijane sodbe), višja terjatev (za plačilo 372.806,82 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 8. 10. 2007 in za plačilo zakonskih zamudnih obresti od glavnice 123.386,00 EUR za čas od od 8. 10. 2007 do 10. 10. 2011) pa ne (II. točka izreka izpodbijane sodbe). Po medsebojnem pobotanju tožničine terjatve s terjatvijo tožene stranke na podlagi zgoraj navedene pravnomočne sodbe (izračunalo je, da znaša na dan pobotanja neplačani del terjatve z obrestmi 115.411,14 EUR), je toženi stranki naložilo, da mora tožnici v 15 dneh plačati 68.694,89 EIR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29. 8. 2017 (III. točka izreka izpodbijane sodbe). Odločilo je še, da stranki krijeta vsaka svoje pravdne stroške.

5. Zoper takšno sodbo se iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje tožena stranka in predlaga spremembo sodbe z zavrnitvijo tožbenega zahtevka ali razveljavitev sodbe. Obsežnih pritožbenih razlogov višje sodišče ne bo povzemalo, ampak bodo predstavljeni v nadaljevanju obrazložitve ob hkratnem odgovoru nanje.

6. Tožeča stranka predlaga zavrnitev pritožbe.

7. Pritožba je delno utemeljena.

_O očitanih bistvenih kršitvah določb pravdnega postopka_

8. Izpodbijana sodba nima pomanjkljivosti, zaradi katerih se je ne bi dalo preizkusiti; vsebuje razloge o vseh (v luči uporabljene materialnopravne podlage) odločilnih dejstvih, četudi se sodišče prve stopnje ni opredelilo prav do vsake trditve pravdnih strank oziroma ugovora tožene stranke. Razlogi so jasni, zadostni in si med seboj ne nasprotujejo. Očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP)1 ni podana. To, da sodba ne vsebuje razlogov prav o vseh trditvah in ugovorih (tudi prepoznih, posplošenih in na prvi pogled neutemeljenih) tožene stranke, ne predstavlja očitane bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

_O pravni naravi zahtevka_

9. Povračilo vlaganj, ki presegajo vzdrževanje, lahko najemnik zahteva na podlagi določb Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih2 (v nadaljevanju ZPSPP) in Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). V skladu z določbo 14. člena ZPSPP mora najemodajalec, če se stranki nista drugače dogovorili, izročiti najemniku poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo. Če najemodajalec ne izroči najemniku poslovnega prostora v takem stanju, ima najemnik (med drugim) pravico, da sam uredi poslovni prostor (15. člen ZPSPP). Najemnik ima pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme, če je najemodajalcu sporočil, da je popravilo potrebno in mu dal za to primeren rok (17. člen ZPSPP). Pritožbeno stališče, da bi moralo biti v pogodbi izrecno dogovorjeno, da bo tožena stranka vlaganja povrnila, je torej materialnopravno napačno.

10. Da tožena stranka (oziroma njena pravna prednica) vlaganjem ni nasprotovala in da je zanje vedela, potrjujeta (neizpodbijani) ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je bil prazen betonski podhod oddan za gostinsko dejavnost in da je bilo že v najemni pogodbi s 24. 4. 1980 govora o adaptaciji.

11. Pritožnica sicer navaja, da je neutemeljen zahtevek za povrnitev vlaganj, izvedenih brez njene vednosti in soglasja ter dodaja, da je v pripravljalni vlogi z 28. 2. 2013 trdila, da so bila dela, ki so bila opravljena po letu 1981, opravljena samoiniciativno in brez njene vednosti, do česar se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Tak pritožbeni očitek predstavlja uveljavljanje bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP3, na katero višje sodišče ne pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP). To od pritožnika terja konkretizirano in obrazloženo uveljavljanje kršitve. Pritožnica bi torej morala določno navesti, na katera vlaganja se nanaša ta ugovor in kako to vpliva na višino terjatve tožeče stranke. Ker je pritožbeni očitek posplošen, višje sodišče natančnejšega preizkusa izpodbijane sodbe v tem delu ne more opraviti. Ob pregledu trditev v vlogi z 28. 2. 2013, na katero se sklicuje pritožnica, lahko pritožbeno sodišče le še doda, da tudi v tej vlogi ni konkretnih trditev o tem, na katera vlaganja se nanaša ta trditev. Da bi svoje trditve kdaj konkretizirala, pritožnica niti ne trdi.

12. Čeprav sta torej najemnika prevzela najemodajalkino obveznost urediti poslovni prostor v takšno stanje, da ga bo mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, pritožbeno sodišče (tako kot sodišče prve stopnje) ne najde ničesar, kar bi kazalo na to, da sta se hkrati zavezala najemodajalčevo zakonsko dolžnost prevzeti nase tudi v stroškovnem smislu. Tožeča stranka je res trdila, da je bil tak dogovor sklenjen, a svojih trditev ni z ničemer dokazala, kar je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo v 13. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Pritožbeno stališče, da pogodbeno besedilo, da mora najemnik plačevati za poslovne prostore najemnino, ki je sporazumno določena na / din, predstavlja dogovor, da najemnika sama krijeta stroške vzpostavitve gostinskega lokala (za kakršen namen je bil prostor nesporno oddan) iz praznega betonskega podhoda, je nerazumljivo. Prav v odsotnosti dogovora, da bo najemnik na svoje stroške usposobil poslovni prostor, je bistvena razlika med obravnavano zadevo in zadevo Vrhovnega sodišča RS II Ips 581/2007, na katero se (tako da izpusti odločilni del besedila) sklicuje tožena stranka v pritožbi.4 Pritožbeno stališče, da tožnica ni izkazala prikrajšanja oziroma da je to imelo podlago v pravnem poslu, je torej napačno.

13. V skladu z določbo 17. člena ZPSPP bi imela torej najemnika pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njuno breme, saj med pogodbeniki od zakonske ureditve drugačen dogovor o tem, kateri krije stroške popravil, ni bil sklenjen. Najemnika pa sta vsa popravila oz. vlaganja, katerih povrnitev tožnica zahteva, opravila v letih 1980 in 1981 oziroma 1999 in 2000, zato je zahtevek za povrnitev stroškov, ki sta jih imela s popravili, na podlagi določb ZPSPP in ob upoštevanju zastaralnega roka iz 346. člena OZ ob vložitvi tožbe (12. 10. 2011) zastaral. 14. Tožnica pa je svoj zahtevek utemeljevala tudi s pravili o neupravičeni obogatitvi. Pritožbene trditve, da do 8. 10. 2012 ni podala nobene, niti pavšalne trditve o tem, da naj bi terjatev predstavljala povečanje vrednosti nepremičnine, ne ustrezajo resnici. Že v tožbi tožnica med drugim navaja, da zahteva povrnitev vlaganj, s katerimi je bila povečana vrednost poslovnega prostora (zadnji odstavek na 2. strani tožbe; list. št. 2 v spisu) in je bila tožena stranka z njimi obogatena (konec prvega odstavka na 3. strani tožbe, list. št. 3 v spisu). Kako je opredelila njihovo višino (torej, če je ob tem izbrala pravo metodo in če je višina zahtevka v celoti utemeljena), ni pravno odločilno. Tožbene trditve so predstavljale tudi konkretne trditve v tožbi priloženih izvedenskem mnenju (priloga A 1 v spisu) in cenitvenem poročilu (priloga A 8 v spisu) o tem, katera vlaganja sta najemnika opravila in koliko so koristna.5 Če dokazni postopek ni potrdil, da bi bile vse trditve utemeljene, to ni vprašanje ustreznosti oziroma zadostnosti trditev, ampak njihove dokazanosti.

15. Pravilne so torej ugotovitve sodišča prve stopnje, da je bila tožena stranka zato, ker sta najemnika namesto nje izvršila prenovo in izboljšave poslovnega prostora, nedvomno obogatena, najemnika prikrajšana, prehod premoženja pa nima podlage v pravnem poslu ali v zakonu. Zato je tožena stranka dolžna nadomestiti vrednost dosežene koristi oziroma povrniti neamortizirani del koristnih vlaganj (1. odstavek 190. člen OZ).

_O aktivni legitimaciji_

16. Sodišče prve stopnje je na podlagi izjave tožničinega soproga s 1. 10. 2011 (priloga A18 v spisu) ugotovilo, da slednji soglaša s tem, da z v tej pravdi uveljavljanim skupnim premoženjem (skupno terjatvijo6) upravlja le tožnica. Pritožnica dejanski ugotovitvi o podanem soglasju ne nasprotuje, moti pa jo oblika soglasja in tudi domet takšnega soglasja.

17. Tožnica s tožbo (ob soglasju soproga) varuje skupno premoženje, zato ji kljub pravni naravi terjatve ni mogoče odreči, da jo lahko uveljavlja sama. Zakonca sicer razpolagata s skupnim premoženjem skupno in sporazumno (1. odstavek 52. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih; ZZZDR), vendar pa se lahko dogovorita, da le eden izmed njiju upravlja to premoženje ali njegov del ali da ga upravlja in z njim tudi razpolaga, upoštevaje koristi drugega zakonca (2. odstavek 52. člena ZZZDR). Vrhovno sodišče je v novejši praksi že večkrat zavzelo stališče, da v primeru, ko le eden od zakoncev uveljavlja njuno kolektivno terjatev iz naslova skupnega premoženja, ni nujno sodelovanje obeh zakoncev v postopku7. Takšno stališče ni bilo zavzeto le v primerih, ko bi vztrajanje pri procesni skupnosti pripeljalo do tega, da bi bila enemu od zakoncev odvzeta pravica do sodnega varstva glede kolektivne terjatve8, kot zmotno meni pritožnica. Ni torej ovire, da tožnica terjatev uveljavlja v celoti sama, saj iz v postopku ugotovljenih dejstev izhaja, da njen soprog soglaša s tem. Pritožbeno stališče, da bi moralo biti njegovo soglasje v obliki notarskega zapisa, je napačno. Takšno soglasje je lahko podano celo konkludentno, če zakonec, ki za upravljanje drugega zakonca ve, molči.9

18. Povsem pravilno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da lahko na podlagi 416. člena OZ posamezni upnik, ko gre za nedeljivo obveznost10, zahteva, da dolžnik celotno obveznost izpolni njemu, če so ga drugi upniki pooblastili, da izpolnitev sprejme. Tak upnik ima glede na dikcijo te določbe aktivno (stvarno) legitimacijo, da od dolžnika zahteva, da celotno obveznost izpolni njemu. Temu zahtevek, kot je postavljen, ustreza, ugotovitve sodišča prve stopnje pa utemeljujejo obstoj pooblastila.11 Neutemeljeni sta torej pritožbeni stališči, da bi moral vseeno kot tožnik nastopati tudi tožničin soprog in da bi tožnica lahko uveljavljala le svoj del terjatve.

_O zastaranju_

19. Ugovor zastaranja glede zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve ni utemeljen. V skladu s 336. člena OZ začne zastaranje teči prvi dan po dnevu, ko je upnik imel pravico terjati izpolnitev obveznosti. Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo, da je za začetek teka zastaranja ključen trenutek prehoda koristi s prikrajšane osebe (torej vlagatelja, v tem primeru bivših najemnikov) na obogateno osebo (v tem primeru lastnico, torej toženo stranko), saj je prehod koristi predpostavka za uveljavljanje zahtevka na tej podlagi12,13 .

20. V tej zadevi je do prehoda koristi prišlo šele, ko sta najemnika dejansko izgubila posest14, ne že tedaj, ko jima je bila s sodbo naložena izpraznitev nepremičnine, kot zmotno meni pritožnica, saj tedaj še ni prišlo do prehoda koristi. Do prehoda koristi je prišlo ob vrnitvi poslovnega prostora najemodajalki 8. 10. 2007. Tožba, vložena 12. 10. 2011, je torej vložena pred iztekom zastaralnega roka iz 346. člena OZ.

21. Da je bil tožbeni zahtevek tudi na tej podlagi (torej iz naslova neupravičene obogatitve) uveljavljan že v tožbi, je bilo obrazloženo zgoraj. Na naroku 11. 6. 2014 torej ni prišlo do spremembe tožbe, zato se sodišče prve stopnje do na prvi pogled nerelevantnih ugovorov prekluzije in zastaranja (v kontekstu v pritožbi konstruirane spremembe tožbe) ni bilo dolžno opredeljevati; podrobneje pa se do tovrstnih pritožbenih trditev tudi višje sodišče ne bo, ker za odločitev niso bistvenega pomena.

22. V zvezi s sklicevanjem pritožnice na odločbo VSRS II Ips 1216/2008 višje sodišče le pojasnjuje, da ta ne pritrjuje njenemu stališču, ampak nasprotno. Del odločbe, ki ga citira, pa se nanaša na popolnoma drugačno situacijo, na uveljavljanje obligacijskega zahtevka enega zakonca zoper drugega zaradi poznejših vlaganj (to pomeni vlaganj po razvezi zakonske zveze). Tudi to zadevo pritožnica predstavi nepopolno15, nikakor v njej zavzetega stališča ni mogoče razumeti v smeri, da začne zastaranje teči pred prehodom koristi.

_O višini terjatve tožeče stranke_

23. Pritožbeni očitek, da je tožena stranka podala številne pripombe na izvedensko mnenje, pa se sodišče prve stopnje do njih ni opredelilo, je posplošen. Ob tem, ko izpodbijana sodba vsebuje razloge o vseh (z vidika uporabljene pravne podlage) odločilnih dejstvih, utegne spregled kakšnih trditev pravdne stranke sicer predstavljati kršitev iz 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, ki pa mora biti v pritožbi konkretno (in ne s povsem posplošenim sklicevanjem na nedefinirane predhodne vloge v postopku) uveljavljana. Katere pravno pomembne pripombe naj bi sodišče prve stopnje spregledalo (če misli, da gre še za kakšne, poleg tistih, ki jih izpostavlja na straneh 15 do 23 pritožbe in bo nanje odgovorjeno v nadaljevanju obrazložitve), pritožnica ne pove, s čimer širšega pritožbenega preizkusa ne more doseči. 24. Pritožbeno stališče, da se le z uporabo enakega načina vrednotenja poslovnega prostora v obeh relevantnih časovnih trenutkih, lahko dobi primerljiva rezultata, je sicer povsem pravilno. Že iz same pritožbe pa izhaja, da je izvedenec temu stališču sledil in ga v mnenju in odgovoru na pripombe tožene stranke tudi ustrezno obrazložil. Pojasnil je, da je za oba izračuna uporabil nabavnovrednostni način, različni sta le metodi - za leto 1980 metoda upoštevanja izhodiščne cene na m2 ter površine, za leto 2007 pa upoštevanje kalkulacij (cena na enoto in količina izvedenih vlaganj z upoštevanjem amortizacije). Zakaj ta način ne bi predstavljal ustreznega merila za ugotavljanje toženkinega okoriščenja, pritožnica ne pojasni. Tako tudi ne, kakšen drugačen način ali metodo bi bilo treba uporabiti in kako bi to spremenilo oceno njenega okoriščenja. Pokaže torej se, da pritožbena navedba predstavlja laično nestrinjanje s sicer povsem jasnim izvedenskim mnenjem, v katerim ni nasprotij ali pomanjkljivosti. S takšnim laičnim izpodbijanjem strokovnih ugotovitev izvedenca pa pritožnica ni uspela vzpostaviti utemeljenega dvoma o pravilnosti podanega mnenja in na njem temelječih zaključkov sodišča prve stopnje.

25. Podobno velja za pripombo oziroma pritožbeni očitek, da izvedenec ne bi smel upoštevati, da je ekonomska (ne dejanska, o kateri govori pritožnica) življenjska doba podhoda 250 let, na katero je izvedenec povsem ustrezno odgovoril. 26. Pritožbeno sodišče tudi nima pomislekov v ravnanje izvedenca, ki pri ugotavljanju toženkinega okoriščenja ni upošteval vrednosti zemljišča. Sodišče izvede dokaz z izvedencem, če je za razjasnitev kakšnega dejstva potrebno strokovno znanje, s katerim sodišče ne razpolaga (243. člen ZPP). S strokovnim znanjem o metodah izračunavanja vrednosti poslovnih prostorov in koristi od vlaganj vanje, sodišče ne razpolaga. Ima pa ga izvedenec, ki je takšno znanje in metode uporabil ter preverljivo pojasnil, kako in zakaj jih je uporabil. Prvovrstnost lokacije spornega poslovnega prostora (in s tem povezana vrednost zemljišča) na vprašanje, koliko je bila z vlaganji najemnikov obogatena tožena stranka, ne vpliva. To je pojasnil tudi izvedenec. Pritožničino laično nestrinjanje s strokovno metodo izračuna koristi vlaganj, ne uspe vzpostaviti utemeljenega dvoma v pravilnost izvedenskega mnenja in na njem temelječih zaključkov sodišča prve stopnje.

27. Pritožbene trditve, da hidroizolacija, stenski ometi, betonski tlaki, polaganje asfalta nad lokom, stavbno pohištvo, keramičarska dela, lesene dekorativne stenske obloge, zložljiva drsna vrata, finalna obdelava sten, premazi proti vlagi, sanacija sten, finalna obdelava tal in instalacijska dela ne predstavljajo povečanja vrednosti nepremičnine, niso utemeljene. Izvedenec je pojasnil, da je pri vseh upošteval amortizacijo, upoštevano pa je bilo tudi konkretno stanje ob vrnitvi posesti toženi stranki. Četudi je kakšna dela kasneje tožena stranka opravila ponovno16, to ne pomeni, da njeno okoriščenje zaradi tožničinih vlaganj (po stanju ob izročitvi) ni bilo takšno, kot ga je izračunal izvedenec.

28. Glede na uporabljeno metodo izračuna koristi od vlaganj je izvedenec ocenil tudi potrebne investitorske stroške (10.227 EUR v amortizirani vrednosti). To je torej korist od vloženih stroškov, ki so bili potrebni, da sta najemnika (namesto lastnice) iz komunalno neopremljenega podhoda vzpostavila poslovni prostor in ga ohranjala v takem stanju, da ga je bilo mogoče uporabljati v namen, ki je bil določen s pogodbo - za gostinsko dejavnost. Sodišče prve stopnje ima prav, ko pojasnjuje, da to, da je morala tožena stranka v letu 2017 (torej deset let po tem, ko ji je tožnica izročila poslovni prostor) pridobiti uporabno dovoljenje, v ničemer ne kaže na to, da ni bila okoriščena zaradi aktivnosti v zvezi s pridobivanjem soglasij, dokumentov, upravnih dovoljenj, vodenjem projekta in nadzorom, stroški komunalne opreme ter priključki, ki so bile potrebne za vzpostavitev poslovnega prostora.

29. Sodišče prve stopnje ni upoštevalo, da bi bila tožena stranka obogatena zaradi vlaganj v terase, kar je obrazložilo na 13. strani izpodbijane sodbe, zato pritožbeno izpostavljanje teras in opreme na njih ni potrebno.

30. Utemeljen pa je pritožbeni očitek, da oprema - napis imena lokala in svetlobni napis ter talne oznake lokala in točilni pult ne povečujejo vrednosti poslovnega prostora. V skladu s 190. členom OZ je tožena stranka dolžna povrniti le vrednost dosežene koristi. To pomeni, da mora biti izkazana korist glede na okoliščine na strani tistega, za katerega se trdi, da je okoriščen, torej na strani tožene stranke. Zakaj bi bila tožena stranka kot lastnica okoriščena za napis in oznake lokala (kakršne sta uporabljala najemnika) iz izpodbijane sodbe ni mogoče ugotoviti. Po naravi stvari pa gre pri tovrstni opremi gostinskega lokala za investicije, vezane na konkretnega uporabnika poslovnega prostora. Amortizirano vrednost opreme (3.625 EUR) je torej treba po prepričanju pritožbenega sodišče od vrednosti toženkine koristi odšteti.

31. Tožena stranka tudi povsem utemeljeno opozarja, da formalna navedba površine v najem oddanega poslovnega prostora v pogodbi, ne more biti edini kriterij za presojo vrednosti sporne nepremičnine ob sklenitvi najemne pogodbe oziroma pred izvedbo vlaganj. Očitno je, da sta najemnika (po tem, ko jima je bil, kot je bilo že večkrat poudarjeno, izročen prazen betonski podhod) uredila in uporabljala večjo površino od tiste, ki je bila navedena v najemni pogodbi. Z vzroki za to se niti sodišče prve stopnje niti pravdni stranki niso obsežneje ukvarjali.17 Ob tem, ko pravdni stranki nista nasprotovali ugotovitvi sodišča prve stopnje, da so bila vlaganja opravljena na površini 117,54 m2, je mogoče pravilno ugotoviti, koliko se je z njimi okoristila tožena stranka le tako, da se ugotovi vrednost taistega prostora (torej v enaki izmeri) pred izvedbo vlaganj. Poslovni prostor namreč zato, ker je bilo v pogodbi zapisano, da meri 80 m2, pred izvedbo vlaganj ni bil vreden nič manj. Pravilno je torej pritožbeno stališče, da je bila vrednost spornega dela podhoda v letu 1980, kot je v osnovnem mnenju izračunal izvedenec gradbene stroke, 90.843 EUR.

32. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da korist tožene stranke zaradi vlaganj najemnikov znaša 189.434,00 EUR. Višje sodišče je glede na zgoraj obrazloženo pritožbi tožene stranke na podlagi pete alineje 358. člena ZPP delno ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je od te vrednosti najprej odštelo amortizirano vrednost opreme (3.625 EUR), nato pa še vrednost prostora v letu 1980 v višini 90.843 EUR in tako odločilo, da obstaja terjatev tožeče stranke do tožene v višini 94.966 EUR.

33. Izračunu višine toženkine v pobot uveljavljane terjatve na dan izdaje izpodbijane sodbe, ki ga je sodišče prve stopnje natančno predstavilo v 18. točki obrazložitve izpodbijane sodbe (skupaj 115.411,14 EUR), pritožnica ne nasprotuje. Pritožbeno sodišče je do istega dne obrestovalo ugotovljeno terjatev tožeče stranke (z obrestmi znaša 141.700,13 EUR; izračun zakonskih zamudnih obresti je v prilogi te sodbe) in zaključilo, da mora po pobotu tožena stranka tožeči plačati še 26.289 EUR.

34. Tožena stranka je s pritožbo sicer delno uspela, vendar pritožbeno sodišče ocenjuje, da je odločitev sodišča prve stopnje, da pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške tega postopka, še zmeraj pravilna in utemeljena tudi za pritožbeni postopek. Tožba je bila namreč potrebna, tožbeni zahtevek pa delno utemeljen. Pravdni stranki sta imeli primerljivo visoke stroške odvetniškega zastopanja, tožnica pa je krila vse stroške izvedencev.

1 Izpodbijana sodba je bila izdana pred 14. 9. 2017. Zato je višje sodišče pri odločanju o procesnih vprašanjih v skladu s 3. odstavkom 125. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah ZPP uporabilo ZPP, kakršen je veljal pred uveljavitvijo ZPP-E. 2 Ur. l. SRS, št. 18/74 s spremembami in dopolnitvami. 3 In ne iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP - izpodbijana sodba namreč vsebuje razloge o vseh odločilnih dejstvih (tudi o tem, da je tožena stranka za vlaganja vedela, saj je za gostinsko dejavnost oddala prazen betonski podhod). 4 Stališče VS RS v zadevi II Ips 581/2007 je namreč: V 3. členu najemne pogodbe, ki določa, da bo najemnik sam in na svoje stroške gradbeno dokončal, opremil in nasploh usposobil sporni poslovni prostor tako, da bo primeren za opravljanje njegove (registrirane) dejavnosti, se je namreč tožnica povsem jasno in nesporno zavezala najemodajalčevo zakonsko dolžnost prevzeti nase. 5 Sodba VS RS II Ips 200/2005: Vsebina pred pravdo pridobljenega izvedenskega mnenja je namreč del trditvene podlage, ki je lahko sicer obrazložena in strokovno podprta in se tudi nanaša na pravno relevantna dejstva. Gre torej za del trditvenega in ne dokaznega gradiva. 6 Da gre za skupno terjatev zakoncev ni sporno. 7 Tako: II Ips 204/2014 s 23. 4. 2015, kjer je glede vprašanja nujnega in enotnega sosporništva na aktivni strani zavzelo stališče, da s tožbo ni treba zajeti vseh udeležencev materialnopravnega razmerja, kadar se o njem odloča kot o predhodnem vprašanju in kasnejši II Ips 229/2014 z 2. 7. 2015 ter II Ips 225/2015 s 15. 9. 2016. 8 Tako odločba VS RS II Ips 123/2011 s 25. 10. 2012. 9 Prim. sodbo VS RS II Ips 200/2015 z 8. 12. 2016 in G. Dugar, Podjetniško premoženje zakoncev, GV, Ljubljana, 2014, stran 30. 10 V tem primeru gre za pravno nedeljivost terjatve; prim. sodba in sklep VS RS II Ips 364/2010 in A. Polajnar Pavčnik: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), Ljubljana; GV Založba, 2003, 2. knjiga, str. 568. 11 Prim. odločba VSL II Cp 1241/2017 s 4. 10. 2017. 12 Prim. odločba Ustavnega sodišča RS, U-I 108/01: „Če se najemnik in najemodajalec o povračilu vlaganj v nepremičnino nista dogovorila s pogodbo, pridejo v poštev pravna pravila o neupravičeni obogatitvi oziroma poslovodstvu brez naročila. Premoženjskopravni interes vlagatelja, ki je z vlaganjem svojih sredstev povečal vrednost nepremičnine, je torej lahko zavarovan na obligacijskopravnem področju, ki ga ureja OZ (prej pa ZOR). Zaradi časovne odmaknjenosti vlaganj bi se lahko zastavilo vprašanje zastaranja, vendar je že sodna praksa sprejela stališče, da je predpostavka za zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve prehod koristi. Po takem stališču torej zastaralni roki tečejo od dneva, ko najemnik izgubi posest, torej takrat, ko izroči poslovni prostor najemodajalcu. Na tak način spornost obligacijskopravnih zahtevkov ne povzroči posega v lastninska upravičenja.“ 13 Takšno stališče je že v času pred sprejetjem SPZ večkrat zavzelo VSRS, npr. v odločbah: III Ips 95/2013 s 25. 9. 2015, II Ips 269/2010 z 21. 6. 2012, II Ips 330/2004 z 29. 9. 2005 in II Ips 808/2007 z 29. 9. 2009. 14 Prim. tudi sodba VSRS II Ips 52/2017. 15 Izpusti besedilo: „Vendar je v obravnavani zadevi situacija nekoliko drugačna, saj so bili deleži pravdnih strank na skupnem premoženju pravnomočno ugotovljeni šele v letu 2002. Šele takrat je torej postala tožnikova terjatev določljiva. Zato je pravilno stališče sodišč prve in druge stopnje, da je lahko pričel zastaralni rok tožnikove terjatve teči šele s pravnomočno določitvijo deležev na skupnem premoženju.“ 16 Nekatera so takšna, da jih je treba opravljati periodično, pa to, da so bila predhodno redno opravljana, vseeno predstavlja korist. 17 Najpreprostejši je, da je prišlo ob oddaji do napak pri izmeri ali do uporabe druge metode izmere, možni pa so tudi drugi vzroki.