Jedro

Po 42. členu SZ mora lastnik stanovanja najemniku izročiti stanovanje kot predmet najema po najemni pogodbi v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi normativi in standardi (prva alinea 42. člena SZ). Hkrati je lastniku naloženo, da stanovanje vzdržuje v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše (druga alinea 42. člena SZ).

Sodišče je kršilo svojo obveznost, da vse navedbe stranke vzame na znanje, pretehta njihovo relevantnost ter da se do tistih navedb, ki so za odločitev bistvenega pomena, v obrazložitvi sodbe tudi opredeli.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnica zahtevala od toženke plačilo zneska 4.317.443,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih zneskov dalje.

Hkrati je tožnici naložilo, da toženki plača stroške postopka v znesku 239.935,00 SIT.

Proti takšni odločitvi je tožnica vložila pravočasno pritožbo, s katero uveljavlja vse pritožbene razloge določene v 1. odst. 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje, podrejeno pa njeno spremembo z ugoditvijo tožbenemu zahtevku v celoti. Sodišču prve stopnje očita, da ne izhaja iz prave vsebine temelja tožbenega zahtevka. Osnova za zahtevek ni bila trditev, da sporno stanovanje za tožnico ni bilo primerno.

Tožnica je temeljila svoj zahtevek na trditvi, da je tožena stranka kot najemodajalec oziroma lastnik dolžna zagotavljati in zagotoviti tisti minimalni standard, ki je potreben in nujen za uporabo določenih prostorov za stanovanje. Če tega ne izpolnjuje, je celo najemnik sam upravičen pomanjkljivosti odpraviti in sanirati ter stroške prenesti na stanodajalca. Tožnica se iz spornega stanovanja ni izselila oziroma svoje pravice na stanovanju ni opustila, zato je šokantna obrazložitev sodišča prve stopnje, ko navaja, da je tožnica vlogo za adaptacijo podala šele po devetih mesecih po izselitvi iz stanovanja. Tožnica je upravičena do uporabe ali najema spornih prostorov, dolžnost stanodajalca pa tudi ni sporna, le, da jih ta ne izpolnjuje. Meni, da že izvedeni dokazi zadoščajo in izkazujejo, da je podana odgovornost tožene stranke. Glede na podani temelj tožbenega zahtevka bi bil zahtevek lahko neutemeljen samo v primeru, če bi se ugotovilo in odločilo, da so prostori, ki jih je dolžan vzdrževati in zagotavljati stanodajalec, primerni in vzdrževani ter urejeni do takšne mere, da se lahko v njih stanuje. Glede samega temelja, torej dejanskega neizpolnjevanja obveznosti stanodajalca, se sodišče sploh ni opredelilo in v tej smeri ni izvedlo nobenih dokazov.

Pritožba je utemeljena.

Toženka je bila dolžna tožnici, po pravnomočni sodbi, zagotoviti drugo primerno stanovanje, in sicer je bilo s sodbo določeno, da je to podpritlično stanovanje na D. 24. To stanovanje pa je, potrditvah tožnice, neustrezno in neprimerno za bivanje.

Tožnica je še navedla, da se v stanovanje, da ne bi škodila svojemu zdravju in zdravju otroka, sploh ni preselila. Za bivanje je morala najeti drugo stanovanje, za katero plačuje profitno najemnino. S tožbo zahteva od toženke vrnitev plačanih zneskov najemnine. S takimi dejanskimi tožbenimi trditvami je tožnica uveljavljala toženkino odškodninsko obveznost. Ker naj toženka ne bi izpolnila svoje obveznosti po sodbi, naj bi bila tožnica, kot upnica iz tako vzpostavljenega obveznostnega razmerja, upravičena zahtevati povrnitev škode, ki jo je zaradi tega utrpela (prim. 2. odstavek 262. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR, ki ga je treba, glede na prehodno določbo 1060. člena Obligacijskega zakonika, uporabiti v obravnavani zadevi).

Pravilna je odločitev sodišča prve stopnje, da na takšni dejanski podlagi ni mogoče temeljiti odškodninske odgovornosti toženke, saj ni podan element protipravnosti. Ta naj bi bil v dodelitvi neprimernega stanovanja. Da je stanovanje primerno, je bilo namreč odločeno s pravnomočno sodbo, zato te okoliščine tožnica, na navedeni način, ne more več izpostavljati.

Poleg navedene materialnopravne podlage, ki izvira iz določb ZOR, pa je tožnica uveljavljala še tisto, ki izvira iz pravic in obveznosti lastnika in najemnika stanovanja, določenih v Stanovanjskem zakonu (SZ). Izrecno se je sklicevala na določbo 42. člena SZ, po kateri mora lastnik stanovanja najemniku izročiti stanovanje kot predmet najema po najemni pogodbi v stanju, ki najemniku stanovanja omogoča normalno uporabo stanovanja, skladno z veljavnimi normativi in standardi (prva alinea 42. člena SZ). Hkrati je lastniku naloženo, da stanovanje vzdržuje v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše (druga alinea 42. člena SZ). Prav te svoje obveznosti pa tožena stranka naj ne bi izpolnila oziroma izpolnjevala. Tožnica je opozorila tudi na določbo 48. člena SZ, ki določa pravico najemnika, da zahteva povrnitev škode, nastale zaradi opustitve obveznosti lastnika iz druge alinee 42. člena SZ. Kot je navedla, je bila prisiljena, prav zato, ker toženka kot lastnica stanovanja ni izpolnila svojih zakonskih dolžnosti, najeti drugo stanovanje. Navedena pravica najemnika, ki je zrcalna obveznosti lastnika stanovanja, pa je vzpostavljena le v primeru obstoja najemnega razmerja (po SZ) oziroma v primeru, da je bila sklenjena najemna pogodba ali pa če ni bila sklenjena, vendar pa ima bivši imetnik stanovanjske pravice oziroma pravice uporabe pravico do njene sklenitve. Prav o slednjem vprašanju, ki je bistveno za obstoj omenjene tožničine pravice oziroma obveznosti toženke, pa je, kot izhaja iz podatkov spisa, med pravdnima strankama spor.

Utemeljen je pritožbeni očitek tožnice, da se sodišče prve stopnje do te podlage tožbenega zahtevka sploh ni opredelilo. S tem je kršilo svojo obveznost, da vse navedbe stranke vzame na znanje, pretehta njihovo relevantnost ter da se do tistih navedb, ki so za odločitev bistvenega pomena, v obrazložitvi sodbe tudi opredeli. Kršitev navedene obveznosti pa pogojuje bistveno kršitev določb postopka po

8. točki 2. odst. 339. člena ZPP. V skladu z določilom 1. odst. 354. člena ZPP je bilo zato treba izpodbijano odločitev razveljaviti in vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.