Jedro

Sodišče o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe odloči na predlog upravitelja. Le-ta mora predlog za soglasje k prodajni pogodbi sodišču predložiti v treh delovnih dneh in mu priložiti besedilo pogodbe ter pojasnila glede načina prodaje in zapisnik dražbe, če je bila stvar prodana na javi dražbi. Kot že navedeno, se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje in priložene listine prilegajo zakonsko določenemu položaju.

Izrek

Pritožba dolžnice se zavrne in se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom podalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 5. 5. 2025, katere predmet je (tudi) nepremičnina, ID znak: parcela 000/3, v deležu ½, za višino 100.000 EUR.

2.Zoper takšen sklep se je po pooblaščencu pritožila dolžnica zaradi napačne uporabe materialnega prava, kršitve postopka ter napačne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da soglasje k prodajni pogodbi zavrne, podrejeno pa, da zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek, upravitelju pa naloži plačilo stroškov.

3.Upravitelj je na pritožbo odgovoril in predlagal, da jo višje sodišče zavrne kot neutemeljeno.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Iz izpodbijanega sklepa izhaja, da nad osebno dolžnico teče postopek osebnega stečaja. Za upravitelja je bil imenovan A. A. Dne 6. 1. 2025 je bil izdan sklep o prodaji, na podlagi katerega je upravitelj 23. 4. 2025 izvedel javno dražbo za prodajo lastniškega deleža na nepremičnini ID znak: 000/3 in 000/10. Gre za solastniški delež (1/2) dolžnice na nepremičninah, ki prva v naravi predstavlja zemljišče s stanovanjsko hišo in poslovnim delom ter druga dovozno pot. Sodišče prve stopnje je ugotovilo še, da je upravitelj v okviru javne dražbe ob soglasju sodišča prve stopnje glede prodaje (St ... z dne 30. 9. 2024) v prodajno pogodbo vključil tudi dolžničin lastniški delež polovice nepremičnine ID znak parcela 000/10, v naravi dovozna pot, katerega likvidacijska vrednost je bila 150,00 EUR. To nepremičnino je lahko upravitelj prodajal na podlagi tretje alineje 3. točke prvega odstavka 346. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) in zanjo ne potrebuje soglasja za sklenitev pogodbe po šestem odstavku 341. člena ZFPPIPP. Upravitelj je obe nepremičnini prodajal skupaj, saj je parcela 000/10 dovozna pot in je kot taka nujna za uporabo hiše in poslovnega deleža, ki ležita na parceli 000/3.

6.Sodišče prve stopnje je tako podalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe glede premoženja, ki presega 100.000 EUR (stanovanjska hiša in poslovni prostor, ID znak: 000/3) v skladu z določbo 341. člena ZFPPIPP in pravilno navedlo, da po šestem odstavku 341. člena ZFPPIPP ni potrebno soglasje sodišča o sklenitvi pogodbe glede dela polovica nepremičnine (dovozna pot, ID znak parcela 000/10), saj ocenjena vrednost te nepremičnine ne presega 100.000,00 EUR.

7.Določba 341. člena ZFPPIPP določa, da je prodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, da bo sodišče k njej podalo soglasje in pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če sodišče zavrne soglasje. Sodišče o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe odloči na predlog upravitelja. Le-ta mora predlog za soglasje k prodajni pogodbi sodišču predložiti v treh delovnih dneh in mu priložiti besedilo pogodbe ter pojasnila glede načina prodaje in zapisnik dražbe, če je bila stvar prodana na javni dražbi. Kot že navedeno, se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje in priložene listine prilegajo zakonsko določenemu položaju.

8.Pritožnica sodišču prve stopnje napačno očita, da je storilo kršitev postopka s tem, da je ni seznanilo s predlogom upravitelja o podaji soglasja k prodani pogodbi. Kot že navedeno, določba 341. člena ZFPPIPP izrecno ne določa, da bi moralo sodišče dolžniku vročati predlog upravitelja, je pa razvidno iz sodnega spisa, da je bil upraviteljev predlog za izdajo soglasja k prodajni pogodbi objavljen 16. 5. 2025 (p.d. 131). Pritožbeni očitki v zvezi s kršitvijo postopka v tej zvezi torej niso utemeljeni.

9.Prav tako ne držijo očitki, da sta izrek in obrazložitev sklepa sodišča prve stopnje protislovna in nejasna. Kot je bilo pojasnjeno že zgoraj, je sodišče v skladu z določbo 341. člena ZFPPIPP dolžno podati soglasje zgolj za sklenitev pogodbe v zvezi s prodajo premoženja, ki presega 100.000,00 EUR, kar je v predmetnem postopku tudi storilo. Očitek, da ni bila opravljena cenitev nepremičnine ID 000/10 (dovozna pot k stanovanjski hiši in poslovnemu prostoru, ID znak: 000/3), pa v trenutku podaje soglasja k sklenitvi prodajne pogodbe o drugi nepremičnini ni relevantna. Če jo je želela dolžnica uveljavljati, bi jo morala predhodno ob izdaji sklepa glede prodaje te nepremičnine, ki je bil izdan 30. 9. 2024 (PD 107). V razlogih tega sklepa je navedeno, da je likvidacijska vrednost te dovozne poti 150,00 EUR, saj je upravitelj po evidencah GURS ugotovil, da je njena vrednost 370,00 EUR (predlog za prodajo premoženja z dne 27. 9. 2024). Očitki o tem, da ni bila opravljena cenitev in da ni določena vrednost prodaje te nepremičnine, so torej prepozni. Kot že navedeno, pa sodišču prve stopnje ni potrebno podajati soglasja k prodajni pogodbi, katere vrednost je nižja od 100.000,00 EUR.

10.Ni jasno, kaj želi pritožnica doseči z očitkom, da je napačno uporabljeno materialno pravo, saj je prodajna pogodba nična zaradi tega, ker jo je sklenil nekdo, ki nima pooblastila za podajo izjave po 337. členu ZFPPIPP. Določba 337. člena ZFPPIPP določa osebe, s katerimi ni dovoljeno skleniti pogodbe, torej stečajni dolžnik ne sme skleniti pogodbe o prodaji svojega premoženja s stečajnim upraviteljem ali sodnikom, ki vodi postopek, ali z njima ožje povezano osebo ali pravno osebo, v kapitalu katere ima ta oseba delež, ali skleniti pogodbe na podlagi nezavezujočega zbiranja ponudb z osebo, ki je v zadnjih dveh letih pred uvedbo stečajnega postopka opravljala funkcijo člana poslovodstva, organa nadzora ali funkcijo prokurista v insolventnem družni dolžniku ali z družbenikom, ki je povezan s stečajnim, katerega delež v kapitalu stečajnega dolžnika je večji od 10 %, ali z osebo, ki ima v razmerju do teh oseb položaj ožje povezane osebe. Določeno je še, da mora kupec pred sklenitvijo pogodbe s stečajnim dolžnikom podati pisno izjavo, da ni ovir za sklenitve pogodbe in da se navedene omejitve ne uporabljajo za prodajo predkupnemu upravičencu, ki v skladu z ZFPPIPP uveljavlja zakonito predkupno pravico. Smiselno pritožnica očita, da je pogodbo sklenil nekdo, ki ni bil upravičen za zastopanje kupca, ki je pravna oseba. Na podlagi določb Obligacijskega zakonika (OZ), predvsem 73. člena, pogodba, ki jo sklene nekdo kot pooblaščenec v imenu drugega brez njegovega pooblastila, zavezuje neupravičeno zastopanega samo, če jo ta pozneje odobri. Stranka, s katero je pogodba sklenjena, lahko zahteva od neupravičeno zastopanega, da se v primernem roku izreče, ali odobrava pogodbo ali ne. Glede na navedeno torej v primeru neupravičenega zastopanja ne govorimo o ničnosti pogodbe, pač pa o tem, da v primeru neodobritve posla pogodba sploh ni bila sklenjena. Očitek tudi ni bistven glede na to, da iz podatkov v spisu (predlog za izdajo sklepa za izročitev premoženja, PD 135) izhaja, da je bila prodajna pogodba realizirana, saj je kupec v celoti poravnal kupnino. Poleg tega pa iz pooblastila kupca B. B., priloženega k zapisniku javne dražbe (priloga k PD 131), izhaja, da ima podpisnik pogodbe (B. B.) vsa pooblastila v povezavi z javnimi dražbami in posli povezanimi z nepremičninami.

11.Iz priloge k predlogu za izdajo soglasja k prodajni pogodbi (PD 131) so tudi razvidne vročilnice predkupnim upravičencem glede prodaje premoženja in tako nima prav pritožnica, ko trdi, da naj ne bi bile priložene. Iz priloženega zapisnika k javni dražbi izhaja, da predkupni upravičenec ni sodeloval na javni dražbi. Iz vročilnice izhaja, da je vabilo prejel 26. 3. 2025, dražba pa se je izvedla 23. 4. 2025. Pritožnica le pavšalno navede, da naj bi solastnik, predkupni upravičenec C. C., uveljavljal predkupno pravico, pa je upravitelj to zamolčal, brez da bi predložila konkretne dokaze in trditve, zato pritožbeno sodišče nanje ne more odgovoriti.

12.Glede navedbe, da je kupec pravna oseba iz Švicarske konfederacije, ki ni članica Evropske unije in tako ne more pridobivati nepremičnin v Republiki Sloveniji, pa je takšno stališče napačno, saj je med tujci, ki za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah ne potrebujejo odločbe o ugotovitvi vzajemnosti, tudi Švica, kot članica OECD, ki ima slovensko matično številko 2647613000 za potrebe vpisa v ZK.

13.Glede navedb, da je domnevni kupec D. AG druga oseba kot v sklepu višjega sodišča z dne 6. 3. 2025, saj ni iz kraja E., ampak iz kraja F., pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da ni bistveno za samo odločitev, niti ni jasno, kaj želi z njo pritožnica doseči.

14.Navržena navedba, da je nepremičnina ID znak: 000/3 delno kmetijsko zemljišče in ni odobritve pravnih poslov z njo v zvezi, je novo dejstvo. To dejstvo bi morala z dokazili pritožnica uveljavati ob izdaji sklepa o prodaji nepremičnine, iz katerega je izhajalo, da gre za stanovanjsko hišo s poslovnim prostorom (brez gradbenega dovoljenja), ne pa v trenutku podaje soglasja k prodajni pogodbi. Če gre za kmetijsko zemljišče namreč obstaja zakonita predkupna pravica po ZKZ-1. Pritožbeno sodišče dodaja, da iz javno dostopnih evidenc (eprostor-javni vpogled) ne izhaja, da gre pri prodajani nepremičnini za kmetijsko zemljišče.

15.Glede na vse navedeno pritožbeni razlogi dolžnice niso utemeljeni. Izpodbijani sklep je uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP in v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvega odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

16.Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

Zveza:

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP - člen 337, 341, 341/6, 346, 346/1, 346/1-3, 346/1-3(3) Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 73

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.