Jedro

Pri vmesnem ugotovitvenem zahtevku ni potrebno, da stranka posebej izkazuje pravni interes, ker pri vmesnem ugotovitvenem zahtevku pogoji prejudicialnosti nadomeščajo procesno predpostavko pravnega interesa.

Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo materialnopravne določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) v zvezi z nepravo stvarno služnostjo, ki je ustanovljena na podlagi pravnega posla - služnostne pogodbe (213. do 215., 226. in 234. člen SPZ).

Do izpolnitve odložnega pogoja nikoli ni prišlo, prav tako pa je slednji postal nemogoč, saj Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju ZSPDSLS-1) sklenitev novega najemnega razmerja ne predvideva.

Če se odložni pogoj ne izpolni, pogodba med strankama ne začne veljati in zato med njima ne nastanejo nobene pravice in obveznosti.

Pri razlagi spornih določil se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v OZ (drugi odstavek 82. člena OZ).

Namen izbrisne tožbe ni odprava formalnih pomanjkljivosti zemljiškoknjižnega postopka. Ta je pridržana ustreznim pravnim sredstvom v zemljiškoknjižnem postopku. Varstvu materialnopravne neveljavnosti vknjižbe je predvideno v pravdnem postopku z vložitvijo izbrisne tožbe.

Ničnost zavezovalnega pravnega posla predstavlja materialnopravno neveljavnost in s tem podlago za izbrisno tožbo.

Pravni temelj pridobitve stvarne pravice na podlagi pravnega posla je razpolagalni pravni posel (zemljiškoknjižno dovolilo).

Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen (23. člen SPZ).

Z overitvijo podpisa namreč notar potrdi, da je stranka vpričo njega lastnoročno podpisala listino ali da je podpis, ki je že na listini, vpričo njega priznala za svojega (prvi odstavek 64. člena Zakona o notariatu - v nadaljevanju ZN).

Razpolagalno upravičenje odsvojitelja je predpostavka za začetek učinkovanja zemljiškoknjižnega dovolila v tem pomenu, da kot sestavina razpolagalnega pravnega posla povzroči pridobitev stvarne pravice s polnimi učinki v razmerju do vseh z vpisom stvarne pravice v korist pridobitelja v zemljiško knjigo na njegovi podlagi.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 308,00 EUR v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v I. točki izreka ugotovilo, da je Pogodba o ustanovitvi odplačne stvarne služnosti z dne 16. 12. 2016 s pripadajočim aneksom št. 2 z dne 14. 3. 2017, sklenjena med toženo stranko in prvo tožnico, nična. V II. točki izreka je ugotovilo neveljavnost vknjižbe neprave stvarne služnosti pri nepremičninah, podrobneje navedeni v izreku izpodbijane sodbe na podlagi Pogodbe o ustanovitvi odplačne stvarne služnosti, s katero se vknjiži služnostna pravica dostopa, hoje, parkiranja in vožnje v korist Republike Slovenije oziroma njenega najemnika nepremičnin, ki se nahajajo na X od dneva veljavnosti te pogodbe, izključno za opravljanje letaliških in drugih dovoljenih dejavnosti za čas trajanja prvo sklenjenega najemnega razmerja za obdobje tridesetih let, šteto od sklenitve pogodbe. V III. točki izreka je odločilo, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje, tako da se izbrišeta izvedeni pravici pri prej navedenih nepremičninah. V IV. točki izreka je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2.Zoper sprejeto odločitev se pritožuje tožena stranka (v nadaljevanju toženka). Sodišču očita storitev relativne bistvene kršitve določb pravdnega postopka, saj sodišče ni uporabilo določb zakona, ki bi jih moralo oziroma jih je uporabilo nepravilno, vse to pa je vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe. Sodišče je nepravilno uporabilo določbo 8. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), saj je sledilo izključno jezikovni razlagi služnostne pogodbe, pri tem pa napačno in pomanjkljivo ugotovilo, kdaj je kateri od pogojev nastopil, kdaj se pogoj šteje za izpolnjenega in kakšne pravne posledice so ob tem nastale. Takšna kršitev pa je vplivala na zakonitost in pravilnost izpodbijane sodbe. Če bi sodišče vestno in skrbno pretehtalo vsak dokaz posebej in vse dokaze skupaj, bi morali biti zaključki glede ničnosti služnostne pogodbe in aneksa drugačni. Sodišče je nadalje storilo absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je napačno uporabilo določbo 181. člena ZPP, ker ni ugotavljajo pravnega interesa za ugotovitveno tožbo. Nadalje je sodišče storilo kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj se ni opredelilo do očitkov toženke iz 12. točke tretje pripravljalne vloge, kjer je opozorilo, da tožeča stranka (v nadaljevanju tožnici) za ugotovitveno tožbo nimata pravnega interesa, saj sta poleg izbrisnega zahtevka postavili tudi zahtevek na ničnost služnostne pogodbe. Obrazložitev je pomanjkljiva glede namena pogodbenih strank, nemogočem pogoju in neveljavnosti razpolagalnega pravnega posla. Sodišče prve stopnje je nadalje zmotno uporabilo materialno pravo in zmotno ter nepopolno ugotovilo dejansko stanje v zvezi z ničnostjo služnostne pogodbe in aneksa št. 2, sodišče bi moralo odložni pogoj presojati z vidika drugega odstavka 82. člena Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ in iskati skupni namen pogodbenikov, saj stranki nista imeli v mislih, da se odložni pogoj izpolni zgolj in edino, če stranka sklene najemno pogodbo, temveč je izpolnitev odložnega pogoja pomenila oziroma se nanaša na sklenitev kakršnegakoli pravnega posla, ki je podlaga za pridobitev pravice uporabe nepremičnin, ki so v lasti RS in se nahajajo na X. Stanki sta imeli namreč jasen namen, da se pogodba sklene v korist toženke in v korist vsakokratnega uporabnika letališke infrastrukture oziroma nepremičnin na območju X. Sicer pa se je odložni pogoj za Republiko Slovenijo izpolnil že s sklenitvijo najemne pogodbe z dne 2. 3. 2017, z trenutno upravljalko letališke infrastrukture A. d. o. o. pa s sklenitvijo Pogodbe o izvedbi naročila dne 2. 7. 2019. Toženka je ves čas argumentirano zatrjevala izpolnitev odložnega pogoja, ali se je slednji izpolnil s sklenitvijo najemne pogodbe, pa pomeni uporabo materialnega prava, na katero pa sodišče pazi po uradni dolžnosti. Prav tako upravljanje z letališčem X s strani A. d. o. o. v pravnem in ekonomskem pogledu ustreza pogodbeni opredelitvi najema. Nesporno je, da je toženka lastnica zemljišč z letališko infrastrukturo X, tožnici pa lastnici dovozne poti, zelenice in parkirišča ob teh nepremičninah, kar je posledica, da je v stečajnem postopku B. to zemljišče prišlo v privatne roke, za nemoteno delovanje X pa je potrebno oboje, torej zemljišče, tako dovozna pot, zelenica kot parkirišče in je slednje tudi potrebno za pridobitev obratovalnega dovoljenja. Namen sklenitve služnostne pogodbe, s katero bi se pravno formalno tako Republiki Sloveniji kot tudi vsakokratnemu uporabniku letališke infrastrukture omogočalo nemoten dostop hoje, vožnje in parkiranje, je tako jasen in nedvoumno izkazan. Tako je toženka v postopku dokazala, da je bil smisel in namen služnostne pogodbe v tem, da se dostop do letališke infrastrukture na nepremičninah toženke na območju X omogoči tako Republiki Sloveniji, kot tudi vsakokratnemu imetniku pravice uporabe teh nepremičnin in ne le najemniku. Slednje izhaja tudi iz besedne zveze "oziroma" v 2. in 4. členu služnostne pogodbe. Sodišče bi tako pogodbo moralo presojati po drugem in ne po prvem odstavku 82. člena OZ. Podredno pa toženka izpostavlja, da je ničnost skrajna sankcija in da zaradi ničnosti kakšnega pogodbenega določila ni nična celotna pogodba. Služnostno pogodbo v korist Republike Slovenije bi sodišče moralo vzdržati v veljavi, saj jo je toženka ves čas nemoteno izvajala. Želja obdržati služnostno pogodbo na vsak možen način v veljavi, pa nenazadnje izhaja tudi iz salvatorne klavzule v 8. členu služnostne pogodbe.

3.V odgovoru na pritožbo tožnici obrazloženo odgovarjata na navedbe toženke iz pritožbe in se zavzemata za zavrnitev pritožbe kot neutemeljene. Priglašata stroške odgovora na pritožbo.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Sodišče druge stopnje je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (350. člen ZPP). Preizkus zadeve pokaže, da sodišče prve stopnje ni storilo postopkovnih kršitev, na katere pazi sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti. Vse relevantne okoliščine primera je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovilo, pravilno pa je tudi uporabilo materialno pravo, ki je narekovalo sprejeto odločitev. Izpodbijana sodba ima ustrezne razloge in se da preizkusiti, sodišče prve stopnje pa je naredilo temeljito dokazno oceno skladno z 8. členom ZPP (dokazno je ocenilo izpovedbe strank, prič in listine v prilogi spisa), zato očitani kršitvi iz prvega odstavka 339. člena ZPP in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP nista podani.

6.Toženka se na več mestih v pritožbi sklicuje na svoje navedbe v vlogah podanih pred sodiščem prve stopnje. Pritožba je redno pravno sredstvo, ki ima glede na ostale vloge v postopku samostojno naravo, zato se pritožnik v pritožbi ne more uspešno sklicevati na svoje navedbe, ki jih je podal v drugih vlogah, če jih v pritožbi ponovno ne konkretizira. Sodišče druge stopnje teh navedb ni upoštevalo oz. nanje ni odgovarjalo.

7.Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo v I. točki izreka ugodilo vmesnemu ugotovitvenemu zahtevku, s katerim je ugotovilo ničnost sklenjene Pogodbe o ustanovitvi odplačne stvarne služnosti št. 2430-16-100079 z dne 16. 12. 2016 - v nadaljevanju Pogodba, s pripadajočim aneksom št. 2 z dne 14. 3. 2017 (v nadaljevanju Aneks št. 2). V II. in III. točki izreka pa je ugodilo zahtevku na izbrisno tožbo v skladu z Zakonom o zemljiški knjigi (243. člen ZZK-1).

K vmesnemu ugotovitvenemu zahtevku (I. točka izreka izpodbijane sodbe):

8.V I. točki izreka je sodišče prve stopnje odločilo o vmesne ugotovitvenem zahtevku, s katerim je odločalo ne le za konkretno pravdo, ampak z učinkom pravnomočnosti, da bi odločitev o obstoju prejudicialnega pravnega razmerja zavezovala tudi v vseh morebitnih kasnejših pravdah glede drugih zahtevkov iz tega razmerja (tretji odstavek 181. člena ZPP). Pri vmesnem ugotovitvenem zahtevku ni potrebno, da stranka posebej izkazuje pravni interes, ker pri vmesnem ugotovitvenem zahtevku pogoji prejudicialnosti nadomeščajo procesno predpostavko pravnega interesa. Zato nima prav pritožba, da bi sodišče prve stopnje moralo ugotovitveno tožbo zavreči, ker tožnici zanjo nimata pravnega interesa.

9.Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo materialnopravne določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) v zvezi z nepravo stvarno služnostjo, ki je ustanovljena na podlagi pravnega posla - služnostne pogodbe (213. do 215., 226. in 234. člen SPZ). 215. člen SPZ določa, da se za nastanek stvarne služnosti poleg veljavnega pravnega posla, iz katerega izhaja obveznost ustanovitve služnosti, zahteva še zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo. Tako mora najprej biti sklenjen zavezovalni pravni posel, kateremu sledi razpolagalni pravni posel, ki se izrazi v zemljiškoknjižnem dovolilu, na podlagi slednjega pa je potrebno stvarno služnost vpisati v zemljiško knjigo. Stvarna služnost veljavno nastane takrat, ko so opravljeni vsi trije koraki.

10.V predmetni zadevi je bila neprava stvarna služnost ustanovljena na podlagi pravnega posla, to je služnostne pogodbe v korist služnostnega upravičenca oziroma njegovega najemnika. S pogodbo sta stranki dogovorili, da služnostni zavezanec (tožnici) dovolita služnostnemu upravičencu (toženki oziroma njenemu najemniku nepremičnin v lasti Republike Slovenije, ki se nahajajo na X) pravico dostopa, hoje, parkiranja in vožnje na nepremičninah, podrobneje navedenih v izreku izpodbijane sodbe oziroma v 2. členu Pogodbe. Pogodbeni stranki sta se sporazumeli, da je služnostna pravica po tej Pogodbi dana odplačno za dobo 30 let od sklenitve pogodbe. V 4. točki Pogodbe sta zapisali zemljiškoknjižno dovolilo, ki je izrecno in nepogojno. V 13. točki Pogodbe sta zapisali, da je Pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa in prične veljati, ko je izpolnjen odložni pogoj, pod katerim je sklenjena, in sicer da Republika Slovenija najkasneje do 28. 2. 2017 za najem X, sklene najemno pogodbo za najem nepremičnin v lasti RS (gospodujoče nepremičnine, ki se nahajajo na X) z osebo, ki ni služnostni zavezanec. Dne 1. 3. 2017 sta stranki podpisali Aneks k predmetni pogodbi, s katerim sta spremenili 13. člen Pogodbe tako, da glasi: Pogodba je sklenjena v obliki notarskega zapisa in prične veljati, ko Republika Slovenija sklene najemno pogodbo za najem nepremičnin v lasti Republike Slovenije, pri čemer ima Republika Slovenija predkupno pravico za odkup nepremičnin, ki so predmet služnostne pogodbe. Z Aneksom št. 2 z dne 14. 3. 2017 sta 13. člen Pogodbe ponovno spremenili tako, da sta Aneks št. 1 z dne 1. 3. 2017 razveljavili in 13. člen, da sedaj glasi: Pogodba prične veljati, ko je izpolnjen odložni pogoj, pod katerim je sklenjena, in sicer, da Republika Slovenija za najem X sklene najemno pogodbo za najem nepremičnin v lasti RS z osebo, ki ni služnostni zavezanec. Prav tako je prva toženica z Republiko Slovenijo dne 2. 3. 2017 sklenila Najemno pogodbo za X.

11.Sodišče prve stopnje je v 26. do 30. točki obrazložitve, ki jo sodišče druge stopnje povzema kot pravilno, obrazložilo, da do izpolnitve odložnega pogoja nikoli ni prišlo, prav tako pa je slednji postal nemogoč, saj Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju ZSPDSLS-1) sklenitev novega najemnega razmerja ne predvideva.

12.Iz služnostne Pogodbe izhaja, da sta prvi tožnik in toženka njeno veljavnost vezali na izpolnitev odložnega pogoja, določenega v 13. členu Pogodbe. Odložni pogoj (drugi odstavek 59. člena OZ) za veljavnost pogodbe pomeni, da pogodba ne začne učinkovati takrat, ko so izpolnjene vse predpostavke za sklenitev, temveč šele, ko nastopi dejstvo, ki je postavljeno kot pogoj. Slednje pomeni, da je z odložnim pogojem sklenjena pogodba veljavno sklenjena, učinkovanje oziroma njena veljavnost pa sta odvisna od izpolnitve pogoja. Če se odložni pogoj ne izpolni, pogodba med strankama ne začne veljati in zato med njima ne nastanejo nobene pravice in obveznosti.

13.Služnostna pogodba je bila sklenjena najprej z odložnim pogojem, da Republika Slovenija sklene najemno pogodbo za najem nepremičnin v lasti RS (gospodujoče nepremičnine) z osebo, ki ni služnostni zavezanec, in sicer najkasneje do 28. 2. 2017. Z Aneksom št. 2, ki je razveljavil Aneks št. 1, pa je bil odpravljen rok, do katerega mora biti pogodba sklenjena. Toženka slednjemu nasprotuje, saj meni, da se je s sklenitvijo Najemne pogodbe, sklenjene dne 2. 3. 2017, izpolnil odložni pogoj iz Aneksa št. 1 z dne 1. 3. 2017, pri tem pa spregleda, da je predmetni aneks bil razveljavljen z Aneksom št. 2, s tem pa je vsebina odložnega pogoja iz osnovne pogodbe ostala nespremenjena, saj sta pogodbeni stranki veljavnost služnostne pogodbe odložili do trenutka, ki bi toženka sklenila najemno pogodbo za najem nepremičnin v njeni lasti z osebo, ki ni služnostni zavezanec, torej z osebo, ki ni prva tožnica, saj je bila edina najemna pogodba z X sklenjena prav s prvo tožnico, ki je najemno pogodbo z dne 2. 3. 2017, dne 17. 7. 2019 odpovedala.

14.Toženka se neutemeljeno sklicuje na dejstvo, da je Aneks št. 1 odpravil odložni pogoj sklenitve najemne pogodbe z osebo, ki ni služnostni zavezanec, saj je slednji bil razveljavljen z Aneksom št. 2, za tem pa toženka nove najemne pogodbe z osebo, ki ni služnostni zavezanec, ni sklenila. Tako je v veljavni Pogodbi še vedno ostal odložni pogoj sklenitev najemne pogodbe z osebo, ki ni prvo tožnica in dokler se tak pogoj ne izpolni, služnostna pogodba ne učinkuje za nikogar. Na nesmiselnost Aneksa št. 1, kaže dejstvo, da služnostni zavezanec (prva tožnica) in služnostni upravičenec (prva tožnica kot najemnik) po naravi stvari ne moreta biti ista oseba, zato je bil Aneks št. 1 sklenjen 1. 3. 2017 (najemna pogodba pa 2. 3. 2017) razveljavljen z Aneksom št. 2 z dne 14. 3. 2017. Služnostna pogodba je bila namreč sklenjena izključno za namen objave javnega razpisa za oddajo X (Javno zbiranje ponudb za oddajo nepremičnin in opreme v najem št. 37210/2016 z dne 16. 12. 2019 - A18 priloga spisa) v najem in s tem z namenom zagotovitve enakopravne obravnave vseh potencialnih najemnikov.

15.Toženka še nadalje navaja, da je odložni pogoj v skladu s Aneksom št. 2 bil izpolnjen, ko je X predala v upravljanje A. d. o. o. (v nadaljevanju A. ) dne 2. 7. 2019 (Pogodba o izvedbi naročila št. 2430-19-100033 - Priloga B6, v nadaljevanju Pogodba o izvedbi naročila).

16.Za predmetni postopek je relevantno, da sta se prvo tožnica in toženka z Aneksom št. 2 k služnostni pogodbi dogovorili, da služnostna pogodba prične veljati, ko je izpolnjen odložni pogoj, pod katerim je sklenjena, in sicer, da RS za najem X sklene najemno pogodbo za najem nepremičnin v lasti RS (gospodujoče nepremičnine, ki se nahajajo na X) z osebo, ki ni služnostni zavezanec, kar pomeni, da je toženka s podpisom Aneksa št. 2 prevzela navedeno obveznost, ki pa ni bila izpolnjena in se tako odložni pogoj ni izpolnil. Pogodba o izvedbi naročila, pa tudi po mnenju sodišča druge stopnje ne ustreza pogodbeni opredelitvi najema, kot ga določa služnostna pogodba. Pri tem ne gre spregledati, da je bila služnostna pogodba med strankama sklenjena z razlogom zagotoviti enakopravno obravnavo vseh ponudnikov na javnem razpisu za dolgoročni najem X, za objavo katerega in sodelovanje na njem si je v letu 2016 in 2017 prizadevala prva tožnica. Nenazadnje je dala toženka družbi A., ki je v njeni 100 % lasti, letališče v upravljanje, brez da bi bil opravljen kakršenkoli razpis, na katerega bi se lahko prijavili tudi drugi interesenti, pri čemer niti prvo toženki niti drugim potencialnim ponudnikom ni bila dana možnost upravljanja X. Besedilo služnostne Pogodbe se namreč jasno sklicuje na "najem" X. Iz Pogodba o izvedbi naročila pa izhaja, da A. deluje v imenu in na račun toženke in izvaja storitve obratovanja X, toženka pa zagotavlja plačilo vseh stroškov te storitve.

17.Nadalje je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da glede na Novelo ZSPDSLS toženka najemne pogodbe ne more več skleniti, saj bi slednje bilo v nasprotju z Uredbo Komisije EU št. 1407/2013 z dne 18. 12. 2013 in Smernicami o državni pomoči letališčem in letalskim prevoznikom (2014/C, 99/03 - priloga A10, Zadeva: Seznanitev Vlade Republike Slovenije o stanju na X, Republika Slovenija, Ministrstvo za infrastrukturo, na podlagi katere je bilo ugotovljeno, da obstaja edina začasna rešitev obratovanja letališča v okviru družbe v 100 % lasti Republike Slovenije, s katero se rešuje začasno obratovanje v roku cca 1,5 let). Ker tako izpolnitev pogodbe več ni bila mogoča, je pogoj postal nemogoč, zato je prišlo do ničnosti Pogodbe (60. člen OZ).

18.Toženka se nadalje zavzema za razlago predmetne Pogodbe v skladu z drugim odstavkom 82. člena OZ, ki določa obvezno razlagalno pravilo, ki se uporablja za razlago spornih določb pogodbe. Sodišče prve stopnje namreč v predmetnem postopku ni uporabilo drugega odstavka 82. člena OZ, ampak prvi odstavek 82. člena OZ, ki določa primarno razlagalno pravilo, jezikovno razlago oziroma besedno razlago določil pogodbe. Pri tem se toženka zavzema, da sodišče pogoj iz 13. člena Pogodbe razlaga širše - kot vsakršno sklenitev pogodbe, čemur pa sodišče prve stopnje pravilno ni sledilo.

19.Določila pogodbe se uporabljajo tako, kot se glasijo (prvi odstavek 82. člena OZ). Pri razlagi spornih določil se ni treba držati dobesednega pomena uporabljenih izrazov, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava, ki so določena v OZ (drugi odstavek 82. člena OZ).

20.Prvi odstavek 82. člena kot primarno razlagalno pravilo določa jezikovno oziroma besedno razlago določil pogodbe. Jezikovna razlaga je prva stopnja, ki določa možni besedni pomen pravnega pravila in hkrati stopnja, ki določa zunanjo mejo, ki z razlago ne sme biti prestopljena. Drugi odstavek 82. člena OZ pa določa obvezno razlagalno pravilo, ki se uporablja za razlago spornih določb pogodbe. Določilo je sporno takrat, kadar mu stranki pripisujeta različen pomen oziroma kadar ena stranka trdi, da ima določen pomen, druga pa, da je njegov pomen drugačen. Vendar zgolj subjektivno dojemanje strank ne igra odločilne vloge. Kot sporne določbe je namreč treba razumeti le tiste, ki glede na besedilo, včasih pa tudi glede na kontekst, v katerem so oblikovane, objektivno vzeto dopuščajo več različnih razlag⁴.

21.Iz vpogleda v 13. člen Pogodbe z dne 16. 12. 2016, Aneksa št. 1 z dne 1.3.2017 in Aneksa št. 2 z dne 14.3.2017 je razvidno, da se ves čas navaja pojem sklenitev najemne pogodbe. Prav tako je del Javnega zbiranja ponudb za oddajo nepremičnin in opreme v najem z dne 16. 12. 2016 priloga vzorec najemne pogodbe. Nenazadnje je vse pogodbe pripravljala toženka. Sam namen ustanovitve služnostne pogodbe pa je bil neločljivo povezan s postopkom oddaje nepremičnin v lasti toženke, ki se nahajajo na X, v najem na podlagi prej navedenega javnega razpisa (Priloga A18)

22.Tako iz 2. člena Pogodbe izhaja, da služnostni zavezanec dovoli služnostnemu upravičencu oz. njegovemu najemniku (nepremičnin toženke, ki se nahajajo na X) pravico hoje, dostopa itd., vse v povezavi s 13. členom Pogodbe, ki vsebuje odložni pogoj za veljavnost - sklenitev najemne pogodbe z osebo, ki ni služnostni zavezanec. Iz zemljiškoknjižnega dovolila jasno izhaja, da je služnostna pravica dana v korist služnostnega upravičenca oz. najemnika nepremičnin in ne vsakokratnega koristnika nepremičnin. Nenazadnje je šlo za ustanovitev neprave služnosti, ki se ustanavlja v korist določene osebe (226. člen SPZ). Tako je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je Pogodbo pripravljala toženka in je njena sklenitev bila vezana na javni razpis, v katerem je toženka iskala najemnika nepremičnin X, in bi slednja veljala, v kolikor najemnik ne bo prva toženka, saj v kolikor bo najemnik prva toženka, služnostna pogodba ni potrebna, s sklenitvijo Pogodbe pa se je na javnem razpisu omogočilo enakopravno obravnavanje vseh ponudnikov.

23.Sodišče druge stopnje ugotavlja, da je pogodbeno določilo 13. člena Pogodbe jasno in odložni pogoj iz 13. člena pomeni sklenitev najemne pogodbe za najem nepremičnin v lasti RS, ki se nahajajo na X z osebo, ki ni služnostni zavezanec. V kolikor bi stranki imeli v vidu katerokoli drugo pogodbo, razen izključno najemne, bi to v Pogodbi tudi opredelile.

24.Da gre za povsem jasno določilo, je pokazal dokazni postopek pred sodiščem prve stopnje, na podlagi katerega je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je bil namen sklenitve same Pogodbe v tem, da se osebam, ki bi se eventualno prijavile na razpis za oddajo nepremičnin toženke v najem, enakopravno obravnavo, saj sama Pogodba tako dolgo ni stopila v veljavo, ni imela veljave dokler je najemnik premičnin toženke prvo tožnica, tako da tudi z razlago besedne zveze odložnega pogoja s sklenitvijo najemne pogodbe, ki je sicer povsem jasna, nesporno izhaja, da sta pogodbeni stranki vezali veljavnost odložnega pogoja na sklenitev najemne pogodbe z drugo osebo kot je to prva toženka in ne na sklenitev katerekoli druge pogodbe.

25.Za predmetni postopek je povsem nerelevantno, da toženka potrebuje dostop do lastne infrastrukture, da uporablja nepremičnine tožnice za dostop do nepremičnin, saj ima v te namene toženka druga pravna sredstva, nenazadnje razlastitveni postopek (iz pripravljalnih vlog toženke nesporno izhaja, da se je tovrstnega postopka že poslužila), vendar pa slednje na samo veljavnost oziroma ničnost Pogodbe ne vpliva. Za samo sklenitev Pogodbe pa tudi niso relevantni nagibi toženke, ki so jo vodili pri sklepanju Pogodbe.

26.Glede na celoten dokazni postopek tako sodišče druge stopnje zaključuje, da je bil namen pogodbenih strank sklenitev služnostne pogodbe pod odložnim pogojem, da se nepremičnine v lasti toženke dajo v najem drugi osebi, ki ni služnostni zavezanec. Gre za jasno pogodbeno določilo in po oceni sodišča druge stopnje ne potrebuje dodatne razlage, kot jo določa drugi odstavek 82. člena OZ. A. pa tudi po oceni sodišča druge stopnje glede na vse navedeno ni najemnik nepremičnin, ampak zgolj upravljalec premoženja toženke, ki deluje v njenem imenu in za njen račun, takšno pogodbeno razmerje pa ne ustreza opredelitvi najemne pogodbe po OZ. Ker se tako pogoj, določen v 13. členu služnostne pogodbe ni izpolnil in se tudi več ne more izpolniti, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo ničnost celotne pogodbe, saj gre za nemogoč odložni pogoj (drugi odstavek 60. člena OZ), sodišče prve stopnje pa ima o slednjem ustrezne razloge v 28. - 32. točke obrazložitve.

K izbrisnemu zahtevku (II. in III. točka izreka):

27.Izbrisna tožba je urejena v 243. členu ZZK-1, ki določa, da v kolikor je vknjižba določene pravice neveljavna iz materialnopravnega razloga, lahko tisti, čigar stvarna ali obligacijska pravica je zaradi te vknjižbe kršena (izbrisni upravičenec), s tožbo uveljavlja zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe, tako da sodišče ugotovi neveljavnost te vknjižbe in odloči, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisov tako, da se, če se izpodbija vknjižba prenosa lastninske ali izvedene pravice v korist novega imetnika, izbriše lastninska ali izvedena pravica v korist prejšnjega imetnika (odsvojitelja).

28.Nima prav pritožba, da toženka nima pravice na izbrisni tožbi, saj bi napake pri vknjižbi v zemljiško knjigo morala uveljavljati v zemljiškoknjižnem postopku z ugovorom.

29.Namen izbrisne tožbe ni odprava formalnih pomanjkljivosti zemljiškoknjižnega postopka. Ta je pridržana ustreznim pravnim sredstvom v zemljiškoknjižnem postopku. Varstvu materialnopravne neveljavnosti vknjižbe je predvideno v pravdnem postopku z vložitvijo izbrisne tožbe. Materialnopravna neveljavnost se lahko nanaša na vse tiste pravne akte, ki so lahko podlaga za vknjižbo.⁵ Glede na ugotovljeno ničnost zavezovalnega pravnega posla (I. točka izreka sodbe sodišča druge stopnje) so že iz tega razloga izpolnjeni pogoji za izbris služnostne pravice iz zemljiške knjige, v skladu s 243. členom ZZK-1, saj ničnost zavezovalnega pravnega posla predstavlja materialnopravno neveljavnost in s tem podlago za izbrisno tožbo. Glede na pritožbene trditve sodišče druge stopnje še dodaja:

30.Sodišče prve stopnje je zaključilo, da upoštevaje dejstvo, da overitelja podpisov na zemljiškoknjižnem dovolilu v času overitve nista bila več zakonita zastopnika prvo tožnice in je več nista mogla veljavno zastopati, overitve nista mogla veljavno opraviti, zaradi česar je razpolagalni pravni posel neveljaven (38. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). S takšnim materialnopravnim zaključkom sodišča prve stopnje sodišče druge stopnje, v celoti soglaša in ga v celoti povzema kot pravilnega.

31.Stvarne pravice na nepremičninah se na podlagi pravnega posla pridobijo z vpisom v zemljiško knjigo (49. in 13. člen SPZ). Vpis stvarnih pravic v zemljiško knjigo ima zato oblikovalni in publicitetni učinek. Pravice se vpišejo v zemljiško knjigo, če obstaja pravni temelj pridobitve te pravice. Pravni temelj pridobitve stvarne pravice na podlagi pravnega posla je razpolagalni pravni posel (zemljiškoknjižno dovolilo). Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna, nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen (23. člen SPZ)⁶. Dokler podpis pogodbene stranke na zemljiškoknjižnem dovolilu ni overjen, druga pogodbena stranka ne pridobi pravice v pričakovanju, saj nima veljavnega razpolagalnega posla (II Ips 475/2008 z dne 5. 4. 2012). Zemljiškoknjižno dovolilo tako začne učinkovati ob overitvi.

32.Nesporno je, da sta Pogodbo podpisala zakonita zastopnika prve tožnice, ki pa ob overitvi svojega podpisa več nista bila njena zakonita zastopnika, zato nista imela pooblastila za overitev podpisa. Z overitvijo podpisa namreč notar potrdi, da je stranka vpričo njega lastnoročno podpisala listino ali da je podpis, ki je že na listini, vpričo njega priznala za svojega (prvi odstavek 64. člena Zakona o notariatu - v nadaljevanju ZN). V predmetnem primeru gre za neveljavnost razpolagalnega pravnega posla, saj overitelja podpisa v času overitve nista bila več zakonita zastopnika prvo tožnice.

33.Razpolagalno upravičenje odsvojitelja je predpostavka za začetek učinkovanja zemljiškoknjižnega dovolila v tem pomenu, da kot sestavina razpolagalnega pravnega posla povzroči pridobitev stvarne pravice s polnimi učinki v razmerju do vseh z vpisom stvarne pravice v korist pridobitelja v zemljiško knjigo na njegovi podlagi.⁷ V skladu s četrtim odstavkom 149. člena ZZK-1 je zemljiškoknjižno sodišče pri odločanju o vpisu pristojno presojati samo popolnost in ničnost zemljiškoknjižnega dovolila. Ničnost, na katero mora paziti zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti, je zgolj ničnost zemljiškoknjižnega dovolila, ki izhaja iz njegove vsebine, tj., če obsega odložni ali razvezni pogoj (23. člen SPZ). Zemljiškoknjižno sodišče presoja le formalne pogoje zemljiškoknjižnega dovolila, torej ali je podpis na njem overjen. Zemljiškoknjižno sodišče pa ni upravičeno presojati, ali je bil podpis osebe, ki dovoljuje vknjižbo, pravilno overjen, saj je notar tisti, ki je dolžan preveriti pogoje za overitev zemljiškoknjižnega dovolila (33. - 38. člen ZZK-1), preden nanj odtisne svoj pečat. Za pravilnost overitve tudi odgovarja.⁸

34.V predmetni zadevi notar ni opravil svoje funkcije, ki mu jo nalaga prvi odstavek 65. člena ZN, ko podpis stranke, kot zastopnika gospodarske družbe, overi samo, kadar mu je znano, da je oseba, ki podpisuje, zastopnik te gospodarske družbe, ali če to poprej sam ugotovi. Notar je v konkretnem primeru overil podpis osebe, ki ni bila več zakoniti zastopnik prvo tožnice, s tem pa je takšna overitev enaka, kot če bi bil podpis ponarejen. Glede na navedeno so tako podani pogoji za ugotavljanje materialnopravne neveljavnosti razpolagalnega pravnega posla, s tem pa tudi pogoji za izbrisni zahtevek po ZZK-1, s tem pa zemljiškoknjižno dovolilo ni pravilno overjeno, zaradi česar je razpolagalni pravni posel neveljaven, v posledici slednjega pa je sodišče prve stopnje tudi iz tega razloga pravilno zahtevku ugodilo in ugotovilo neveljavnost vpisa v zemljiško knjigo ter odločilo o vzpostavitvi prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja.

35.Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbo toženke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

36.Toženka s pritožbo ni uspela, zato krije sama svoje stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je tožnicama povrniti stroške odgovora na pritožbo, in sicer 375 točk za odgovor na pritožbo, 10 % v skladu s 7/3 Odvetniške tarife, 2 % materialne stroške in 22 % DDV, kar upoštevaje vrednost odvetniške točke 0,60 EUR, znaša 308,00 EUR (165. v zvezi s 154. in 155. členom ZPP).

-------------------------------

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1 - člen 33, 34, 35, 36, 37, 38, 149, 149/3, 243 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 13, 23, 49, 213, 214, 215, 226, 234 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 8, 181, 181/3, 339,339/2, 339/14-2 Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 59, 59/2, 60, 60/2, 81, 81/1

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.