Jedro

Institut gradnje na tujem svetu izključuje kakršnokoli pravno poslovno dogovarjanje lastnika zemljišča in graditelja, na katerega se sklicuje tožeča stranka, zato lastninske pravice na ta način ni mogla pridobiti.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka je dolžna plačati toženi stranki 712,00 EUR stroškov za odgovor na pritožbo v 15 dneh od izteka paricijskega roka dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožnik pridobil lastninsko pravico na parc. št. 1252/2, vpisani pri k.o. X., in na tej parceli stoječem poslovno stanovanjskem objektu, ki je v zemljiški knjigi vpisan na toženi stranki, ker tožnik na zemljišču tožene stranke ni gradil v dobri veri, kakršnakoli pravno poslovno dogovarjanje lastnika zemljišča in graditelja pa izključuje, da bi tožnik pridobil lastninsko pravico z gradnjo na tujem svetu.

2. Zoper sodbo se je osebno in po odvetniku pritožil tožnik, ki uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu ZPP. Tudi v pritožbenem postopku vztraja, da predmet „najemne pogodbe“ ni bila parc. št. 1252/2, vpisana pri k.o. X. Kot sledi iz Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, bi morala biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki. Objekt je bil dokončan konec leta 2003 in vse do takrat se tožeča stranka gradnji ni upirala. Tožnik je bil investitor in je utemeljeno računal, da vlaga v nepremičnino, ki bo njegova last, saj je od toženih strank pridobil pooblastilo, da z nepremičnino neomejeno razpolaga. Zato je po takrat veljavnih predpisih na podlagi ZTLR pridobil lastninsko pravico.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je uveljavljala stvarnopravni zahtevek na nepremičnini parc. št. 1252/2 k.o. X., in na tej parceli stoječem poslovno stanovanjskem objektu s trinajstimi stanovanji, tremi garsonjerami, desetimi dupleksi in tremi poslovnimi prostori, na dveh osnovah: ker je iz svojega materiala in s svojim delom izdelala novo stvar, na kateri je pridobila lastninsko pravico (22. člen ZTLR), in na podlagi določil ZTLR o gradnji na tujem svetu, ker je bila gradnja izvedena v soglasju z lastnikom zemljišča, ki se gradnji ni uprl. Postavila je tudi obligacijski zahtevek na dovolitev vpisa lastninske pravice v korist tožnika.

6. Obligacijski zahtevek ni utemeljen, saj tožnik tudi v pritožbenem postopku priznava, da pravnega naslova (prodajne pogodbe) za pridobitev lastninske pravice nima in navaja, da je bil med pravdnimi strankami sklenjen dogovor, da bo v trenutku, ko bo objekt zgrajen do tretje gradbene faze, sklenjena kupoprodajna pogodba. Na takšni trditveni podlagi pa ne more zahtevati izstavitve listine za vknjižbo lastninske pravice, ampak bi kvečjemu lahko postavil zahtevek za sklenitev kupoprodajne pogodbe.

7. Soglasje lastnika zemljišča za gradnjo samo po sebi ne zadošča za pridobitev lastninske pravice, enako tudi ne lastnikova obljuba, da bo nepremičnino prodal. Ker realizacija dovoljene gradnje sama po sebi lastninske pravice na pogodbeni podlagi tudi ne prinaša, je v tej zadevi potrebno odgovoriti le še na vprašanje, ali je tožeča stranka morda pridobila lastninsko pravico na originaren način.

8. Kot je v 36. točki obrazložitve že pravilno navedlo sodišče prve stopnje, v konkretnem primeru ni podlage za uporabo določila 22. člena ZTLR, saj se to določilo nanaša na pridobitev lastninske pravice na premičnini.

9. Prav tako je treba kot zmotno zavrniti pritožbeno naziranje o pridobitvi lastninske pravice na nepremičnini po samem zakonu z gradnjo na tujem zemljišču v smislu določil 24. do 26. člena ZTLR. Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na originaren način, z gradnjo na tujem zemljišču, je v času gradnje veljavni 24. člen ZTLR zahteval graditeljevo dobro vero. Torej, da ta ni vedel, da gradi na tujem svetu. Iz navedb tožeče stranke v postopku na prvi stopnji, ki jih ponavlja tudi v pritožbenem postopku, sledi, da se je tožnik ves čas zavedal, da zida na zemljišču, ki ni njegova last (zatrjeval je, da ima soglasje za vlaganje) in da bo med pravdnimi strankami sklenjena kupoprodajna pogodba, ko bo objekt zgradil do tretje gradbene faze. Zato se na pridobitev lastninske pravice v smislu določila 24. člena ZTLR nikakor ne more sklicevati. Prav tako v obravnavanem primeru ni mogoče uporabiti določila 25. člena ZTLR. Institut gradnje na tujem svetu namreč izključuje kakršnokoli pravno poslovno dogovarjanje lastnika zemljišča in graditelja, na katerega se sklicuje tožeča stranka, zato lastninske pravice na ta način ni mogla pridobiti. Tožeča stranka tudi v pritožbenem postopku vztraja pri ustno sklenjeni predpogodbi, na podlagi katere je tožena stranka dovolila gradnjo na svojem zemljišču, vse z namenom, da bosta pravdni stranki kasneje sklenili glavno pogodbo (prodajno). Takšen zavezovalni pravi posel pa ne more utemeljevati tožbenega zahtevka na ugotovitev lastninske pravice. Ob ustreznih trditvah in tožbenem zahtevku bi bila predpogodba lahko le podlaga, da so tožene stranke dolžne skleniti s tožečo stranko prodajno pogodbo.

10. Pritožbeno sodišče ob uradnem preizkusu odločitve po drugem odstavku 350. člena ZPP ter v okviru v pritožbi uveljavljenih pritožbenih razlogov ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v okviru trditvene podlage pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in nanj pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni zagrešilo procesnih kršitev, ki jih uveljavlja pritožba, pa tudi tistih ne, na katere mora paziti po uradni dolžnosti. Zato sprejema dokazno oceno sodišča prve stopnje skupaj z jasnimi, sistematičnimi, popolnimi, logičnimi in natančno utemeljenimi razlogi v izpodbijani sodbi, na katere se v celoti sklicuje, k posameznim pritožbenim navedbam pa še odgovarja, da nima nobenih pomislekov do zaključka sodišča prve stopnje, da je bila tudi nepremičnina parc. št. 1252/2, vpisana pri k.o. X. s hišo in gospodarskim poslopjem predmet najemne pogodbe, sklenjene v obliki notarske listine. Pritožbeno sodišče v celoti pritrjuje dokazni oceni sodišča prve stopnje, ki ima oporo v pravilno ocenjenih izpovedbah zaslišanih prič, pa tudi tožeče stranke (27. točka obrazložitve sodbe), da je bila predmet najema tudi parcela, ki v pogodbi ni bila zapisana, to je parcela št. 1252/2. Da objekt na L. 100, ograjen z ograjo, predstavljajo tri parcelne številke, med njimi tudi sporna, sledi tudi iz načrta parcele (B8). Sodišče prve stopnje je v 29. točki obrazložitve utemeljeno izpostavilo okoliščino, da se zdi nelogično in neživljenjsko, da bi stranke skrbno, formalno in določno sklenile najemno pogodbo v obliki notarskega zapisa in to celo s klavzulo izvršljivosti, nameravana prodaja, ki naj bi bila po navedbah tožeče stranke pogodbena volja strank, pa ni omenjena v najemni pogodbi niti z besedo, niti v kakršnikoli drugi listini. Četudi parcela št. 1552/2 le zaradi pomote ni bila navedena v pogodbi s številko, pa je bila navedena opisno. Ne gre prezreti, da je že tožnik v tožbi navajal, da na parcelnih številkah 1553/2 in 1553/5, vpisanih pri k.o. X., ni objektov in da objekt stoji le na parcelni št. 1252/2, vpisani pri vložni št. 588 k.o. B. Da pa je bila predmet najema tudi stanovanjska hiša in gospodarsko poslopje, pa sledi iz vsebine najemne pogodbe. Ker predmet te pravde ni izpolnitev sklenjene najemne pogodbe, ampak pridobitev lastninske pravice na originarni način, je za odločitev v tej zadevi povsem nerelevantno sklicevanje tožeče stranke, da objekta – gospodarskega poslopja v naravi ni več in da je dejansko zgrajen povsem nov objekt, saj zgolj ta okoliščina ne daje zadostne podlage za pridobitev lastninske pravice. Povsem neutemeljeno se pritožba sklicuje na določilo 118. člena Obligacijskega zakonika, na očitno nesorazmerje ob sklenitvi dvostranske pogodbe, medtem ko uveljavlja tožbeni zahtevek na ugotovitev lastninske pravice, pridobljene na originarni način. Enako velja za sklicevanje na načelo vestnosti in poštenja, saj, kot je že bilo navedeno, tožeča stranka ni postavila obligacijskega tožbenega zahtevka na sklenitev kupoprodajne pogodbe. Za odločitev v tej zadevi tudi ni pomembno, ali sta toženi stranki pravno veljavno odstopili od sklenjene najemne pogodbe, ker predmet tožbenega zahtevka ni izpraznitev nepremičnine, ampak tožeča stranka uveljavlja tožbeni zahtevek na ugotovitev lastninske pravice. Če pa je pritožnik računal, da vlaga v nepremičnino, ki bo njegova last na podlagi sklenjene ustne predpogodbe, bi moral takšen (obligacijski) tožbeni zahtevek tudi postaviti. Na podlagi določil o originarni pridobitvi lastninske pravice tožbeni zahtevek ni utemeljen. Tožba na izstavitev zemljiškoknjižne listine je nesklepčna, ker tožnik tudi v pritožbenem postopku navaja, da pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice nima.

11. Pritožbeno sodišče zaključuje, da pritožbeni razlogi niso podani in je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, zato je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Tožeča stranka, ki je s pritožbo propadla, nosi svoje stroške pritožbenega postopka sama in je dolžna povrniti toženi stranki stroške za odgovor na pritožbo (165. člen v zvezi s 154. členom ZPP). Stroške tožene stranke je sodišče odmerilo skladno z Odvetniško tarifo. Njihova natančna specifikacija pa je razvidna iz stroškovnika, ki je v spisu.