Jedro

Vpis v register upravnikov stavb je deklaratorne narave. Pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega. To pomeni, da upnik (ob ustreznem ugovoru dolžnika, seveda) zgolj z navedbo, da je vpisan kot upravnik v register upravnikov, ne more zadostiti pogojem, ki jih ZIZ zahteva za izdajo pozitivne odločbe o njegovem predlogu za izdajo začasne odredbe, saj to ne izkazuje verjetnosti njegove terjatve. Upravnik, ki trdi, da so etažni lastniki odpovedali pogodbo o upravljanju in z njim sklenili novo pogodbo o upravljanju, mora, če želi uspeti s predlogom za izdajo začasne odredbe, za verjetno izkazati, da so pogodbo o upravljanju podpisali etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe, ker upnik ni z verjetnostjo izkazal obstoja svoje terjatve.

2. Upnik v pravočasni pritožbi kot bistveno navaja, da je verjetnost terjatve izkazal z vpisom v register upravnikov stavbe. Pri tem se sklicuje na zadevo Zg 45/2014, kjer je sodišče razsodilo, da vpis v register upravnikov (čeprav še ne dokončen), predstavlja zadostno verjetnost za sklep o obstoju terjatve. Navaja še, da so bila pri sklenitvi njegove pogodbe o upravljanju upoštevana solastniška razmerja na posameznih delih, saj je v večini primerov šlo za skupno lastnino zakoncev, pri čemer naročila glede rednega upravljanja s stvarjo enega izmed skupnih lastnikov zavezujejo tudi drugega. Dodaja, da je izkazal tudi nevarnost nastanka težko nadomestljive škode, saj se mu onemogoča prevzem obveznosti po pogodbi in ustrezno upravljanje stavbe, kar lahko vodi do premoženjske škode in ogrožanja življenja ljudi, nenazadnje je etažnim lastnikom tudi odškodninsko odgovoren. Predlaga spremembo, podredno razveljavitev izpodbijane odločitve.

3. Dolžnik je na pritožbo odgovoril in predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Upnik je predlagal izdajo regulacijske začasne odredbe. Za njeno izdajo mora upnik poleg verjetnosti obstoja terjatve (prvi pogoj) izkazati tudi, da je začasna odredba potrebna zaradi preprečitve uporabe sile ali nastanka težko nadomestljive škode (drugi pogoj).(1)

6. Po uveljavljenem stališču sodne prakse je vpis v register upravnikov stavb deklaratorne narave.(2) Pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacije tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju, ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register upravnikov stavb.(3) Upnikov pritožbeni očitek torej ni utemeljen. Prav tako je neutemeljeno sklicevanje na zadevo Zg 45/2014, kjer je sodišče res presodilo, da vpis v register upravnikov (čeprav še ne dokončen) zadošča za verjetnost obstoja terjatve, vendar gre za odločitev prvostopenjskega sodišča, ki ni pravnomočna in je izpodbijana s pritožbo, poleg tega pa je takšno stališče osamljen primer v sodni praksi.

7. Prav tako ne drži pritožbeni očitek, da je sodišče povsem spregledalo, da so pogodbo o upravljanju podpisali etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, saj je šlo v večini primerov za skupno lastnino zakoncev, pri čemer naročila glede rednega upravljanja s stvarjo enega izmed skupnih lastnikov zavezujejo tudi drugega. Dolžnik je v postopku ugovarjal trditvi upnika, da so pogodbo podpisali lastniki z več kot polovico solastniških deležev in natančno pojasnil, da so pogodbo podpisali etažni lastniki z le 41 % solastniških deležev, čeprav je za določitev upravnika potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico (tj. 50 %) solastniških deležev. Upnik je med postopkom na prvi stopnji le pavšalno odgovarjal na navedbe dolžnika in ponavljal, da so pogodbo o upravljanju podpisali etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, ni pa odgovoril na konkretne navedbe dolžnika o točno določenih stanovanjih, pri katerih je več solastnikov, pogodbo pa je podpisal le eden, zato je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da upnik ni z verjetnostjo izkazal, da je pogodbo podpisalo zadostno število lastnikov. Upnik je šele v pritožbi prvič navedel, da je v mnogih primerih šlo za skupno lastnino zakoncev, kar predstavlja pritožbeno novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP), ki je ni mogoče upoštevati.

8. Upnik tako ni izkazal niti prvega pogoja za izdajo regulacijske začasne odredbe - verjetnosti terjatve, zato kljub zatrjevanju nevarnosti za nastanek težko nadomestljive škode s svojim predlogom ne more uspeti. Pritožbeno sodišče dodaja še, da tudi v primeru, če bi bila verjetnost terjatve izkazana, upnik zgolj z zatrjevanjem, da težko nadomestljivo škodo predstavlja neizročitev dokumentacije oziroma nezmožnost začeti z opravljanjem poslov, ne bi mogel uspeti, saj so te navedbe preveč pavšalne in iz njih ne izhaja, kakšna konkretna težko nadomestljiva škoda naj bi nastala upniku.

9. Na podlagi obrazloženega je pritožbeno sodišče v skladu s 2. točko prvega odstavka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pritožbo upnika kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep.

(1) 272. člen ZIZ ter npr. sklep Višjega sodišča v Ljubljani z dne 12. 12. 2012, opr. št. II Cp 3034/2012. (2) Glej npr. še sodbo VSL z dne 27. 8. 2012, opr. št. II Cp 369/2013 in druge.

(3) Sodba Vrhovnega sodišča Republike Slovenije z dne 30. 8. 2012, opr. št. X Ips 80/2011.