Jedro

Etažni lastniki vsake večstanovanjske stavbe sami odločajo ne le o določitvi upravnika, temveč tudi o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev (60. člen SZ-1) in s tem ne posegajo v pravice etažnih lastnikov drugih večstanovanjskih stavb, s katerimi imajo skupne dele.

Izrek

Tožba se zavrne.

Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano odločbo je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana odločil, da se po dokončnosti te odločbe tožnica izbriše iz registra upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana kot upravnik večstanovanjske stavbe ... 186 in 188 (iden. št. ...) v Ljubljani in nato družba A. d. o. o., (prizadeta stranka v tem upravnem sporu) vpiše v navedeni register upravnikov kot upravnik omenjene večstanovanjske stavbe, po pogodbi št. 3/2010 o imenovanju upravnika večstanovanjske hiše na prej navedenem naslovu. Izpodbijana odločba je bila izdana v ponovljenem postopku, po tem, ko je bila odločba z dne 26. 1. 2011 v pritožbenem postopku odpravljena in zadeva vrnjena organu prve stopnje v ponovni postopek. Organ je ugotovil, da so v obravnavanem primeru izpolnjeni pogoji za izbris tožnice iz registra upravnikov stavb za navedeno večstanovanjsko stavbo in vpis prizadete stranke v skladu z določbami Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju Pravilnik). Šlo naj bi za večstanovanjsko stavbo, kot jo opredeljuje SZ-1, ki ima svojo identifikacijsko številko iz katastra stavb, kar je organ ugotovil z vpogledom v bazo podatkov Geodetske uprave Republike Slovenije (v nadaljevanju GURS). Da so pogodbo o imenovanju upravnika št. 3/2010 s prizadeto stranko v tem upravnem sporu sklenili etažni lastniki, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico etažne lastnine večstanovanjske stavbe na naslovu ... 186 in 188, je organ ugotovil na podlagi seznama etažnih lastnikov z njihovimi lastniškimi deleži. Glede na to, da iz predložene kopije povratnice izhaja, da je tožnica dne 29. 6. 2010 prevzela sklep etažnih lastnikov o odpovedi pogodbe, je organ ugotovil tudi, da je šestmesečni pogodbeni odpovedni rok potekel 29. 12. 2010. Upravni organ druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnil. Tožničine pritožbene navedbe pa je zavrnil s sklicevanjem na navedbe, ki jih je prizadeta stranka dala v odgovoru na pritožbo. Poleg tega pojasnjuje še, da upravni organ v tem postopku nima pristojnosti presojati pravilnosti vpisa v kataster stavb in da je določitev posameznih in skupnih delov pomembna tudi za določitev solastniških deležev. Navaja, da je ugotovil odstopanja glede lastništva pri delih stavbe št. 118 in 119, vendar je Pogodba št. 3/2010 kljub temu sklenjena z ustrezno večino. Na navedbe o skupnih delih soseske je odgovoril s pojasnilom, da te skupne dele ureja 23. člen SZ-1 in da morajo tudi ti deli imeti svojo identifikacijsko številko ter biti ustrezno registrirani, kar je naloga upravnika.

Tožnica se z navedeno odločitvijo ne strinja in ji očita nepravilnost ter nezakonitost, saj naj ne bi upoštevala pravega dejanskega stanja. Trdi, da njene navedbe o tem, da stanovanjska stavba na naslovu ... 186 in 188 v Ljubljani ni samostojna enota, niso bile upoštevane, kljub napotkom, ki jih je pritožbeni organ dal v predhodnem postopku. Poleg tega ne gre za stanovanjsko stavbo, temveč za stanovanjsko poslovno stavbo. Meni, da v okviru evidenc GURS prikazani obseg stavbe ne more biti samostojna večstanovanjska stavba. Šlo naj bi za del večjega obsega stavbe v smislu Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), kar bi se lahko ugotovilo z ogledom, ki ga je predlagala, a ni bil izveden. V zvezi s tem navaja, da so pod stanovanji, ki se nezakonito obravnavajo kot večstanovanjska stavba, nahajajo posamezni deli, in sicer shrambe in parkirišča lastnikov stanovanj iz drugih stopnišč. V celotnem tlorisu naj bi bila tudi etaža poslovnih prostorov s hišno št. 190. Stanovanja s hišnimi številkami ... 186 in 188 naj bi bila del zaokrožene celote in celotnega objekta, zato naj bi bila aprila leta 2007 tožnica tudi vpisana v register upravnikov, vpis pa se je nanašal na vse objekte ter vse skupne prostore in naprave ter funkcionalno zemljišče v celotni poslovno stanovanjski soseski ... Nove Stožice. Po tožničinem mnenju obravnavanega dela ni mogoče izločiti iz te celote, zato tudi večina lastnikov tega dela ne more zamenjati upravnika. Sklicuje se še na pritožbene navedbe in opozarja, da ni bila seznanjena z navedbami prizadete stranke iz odgovora na pritožbo. S tem v zvezi očita kršitev pravil postopka, poleg tega navaja, da je v odločbi o pritožbi enkrat navedeno, da je pritožba utemeljena, zato naj bi bil izrek v nasprotju z obrazložitvijo. Sodišču predlaga, naj izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne prvostopenjskemu organu v ponovni postopek, toženki pa naloži plačilo stroškov postopka.

Toženka predlaga zavrnitev tožbe, po vsebini pa nanjo ni odgovorila.

Družba A. d. o. o., kot prizadeta stranka v tem upravnem sporu v odgovoru na tožbo med drugim opozarja na to, da ima objekt ... 186 in 188 v Ljubljani svojo identifikacijsko številko, ki pomeni označevalni znak stavbe kot samostojne nepremičnine in da objekt stoji na točno odmerjenem delu zemljišča. Trditev, da gre za stanovanjsko poslovno stavbo, naj ne bi bila pomembna, saj se SZ-1 po 2. členu tega zakona uporablja tudi v takem primeru. Nasprotuje tožničini trditvi, da so podatki v bazi GURS in zemljiški knjigi navidezni, saj gre za javni evidenci. Katere posamezne in skupne dele obsega obravnavana stavba, je določeno z elaboratom etažne lastnine iz leta 2001, na tej podlagi je bil objekt vpisan v kataster stavb, stavbi določena indentifikacijska številka ter določeni posamezni in skupni deli stavbe, kasneje pa urejena etažna lastnina v zemljiški knjigi. Navaja še, da je bil objekt v kataster stavb objekt vpisan na podlagi pravnomočne odločbe GURS in da soseska ne predstavlja pravno priznane oblike združevanja in ni podlaga za odločanje v stvarnopravnem smislu. Dejstvo, da imajo objekti, ki sestavljajo sosesko, nekatere skupne dele (posebni skupni deli), pa po mnenju prizadete stranke etažnim lastnikom posamezne stavbe ne preprečujejo, da bi samostojno odločali o pravicah in obveznostih, ki zadevajo posamezno stavbo. Napačna naj bi bila tudi tožničina trditev, da je bila pogodba o upravljanju s tožnico sklenjena za celotno sosesko in da ni mogoče odstopiti od posameznega dela. Sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne, tožnici pa naloži plačilo stroškov postopka.

Tožba ni utemeljena.

Sodišče glede na tožničino sklicevanje na njene pritožbene navedbe uvodoma poudarja, da je tožba v upravnem sporu samostojno pravno sredstvo. Tožnik mora zato razloge za njeno vložitev konkretizirati v tožbi in samo tako opredeljeni razlogi so predmet preizkusa v upravnem sporu. Tako stališče je to sodišče med drugim zavzelo že v zadevah U 2358/2008, U 1476/2007 in I U 36/2011. To izhaja iz prvega odstavka 30. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1), po katerem mora tožnik v tožbi razložiti, zakaj toži, sodišče pa je v skladu s prvim odstavkom 20. člena ZUS-1 pri odločanju vezano na trditveno podlago v tožbi, saj preizkuša dejansko stanje le v okviru tožbenih navedb. Po drugem odstavku 37. člena ZUS-1 sodišče po uradni dolžnosti pazi le na ničnost upravnega akta. Ker mora tožnik v tožbi jasno navesti argumente, s katerimi utemeljuje vloženo tožbo, se sodišče v tem upravnem sporu torej ni bilo dolžno opredeliti do navedb, ki jih je tožnica navajala v upravnem postopku, ne pa tudi v tožbi.

Glede na tožbene očitke, ki se nanašajo na kršitev pravil upravnega postopka, ker organ prve stopnje odgovora na pritožbo ni posredoval tožnici, sodišče pojasnjuje, da v skladu s prvim odstavkom 2. člena ZUS-1 v upravnem sporu odloča o zakonitosti dokončnih upravnih aktov, s katerimi se posega v pravni položaj tožnikov. Kot upravni akt po ZUS-1 se šteje upravna odločba in drug tam našteti oblastveni posamični akt, s katerim je organ odločil o pravici, obveznosti ali pravni koristi posameznika (drugi odstavek 2. člena ZUS-1). To pomeni, da je v tem upravnem sporu predmet preizkusa zakonitost odločbe upravnega organa prve stopnje, s katerim je ta odločil o izbrisu tožnice in vpisu prizadete stranke v register upravnikov večstanovanjskih stavb. Predmet preizkusa zakonitosti v upravnem sporu torej ni odločba pritožbenega organa o zavrnitvi pritožbe zoper prvostopenjski akt, s katerim je bilo odločeno o pravici, obveznosti ali pravni koristi stranke. Kljub temu sodišče pripominja, da bi moral upravni organ z odgovorom na pritožbo tožnico seznaniti, če je obrazložitev zavrnitve tožničine pritožbe oprl na navedbe iz odgovora na pritožbo in se v obrazložitvi nanje izrecno skliceval. Po presoji sodišča je odločitev organa prve stopnje pravilna in zakonita, zato se sodišče sklicuje na razloge odločbe organa prve stopnje (drugi odstavek 71. člena ZUS-1). V zvezi s tožbenimi ugovori pa dodaja: Po 2. členu SZ-1 so večstanovanjske stavbe samostojno stoječe stavbe z dvema ali več stanovanji, stanovanjski bloki, stolpiči in podobno. Stanovanjskim stavbam in posameznim delom se določi identifikacijska oznaka (prvi odstavek 7. člena SZ-1). Enako velja za poslovno-stanovanjske stavbe (peti odstavek istega člena), zato na odločitev ne morejo vplivati tožničine trditve, da gre v obravnavanem primeru za poslovno-stanovanjski objekt in ne le za stanovanjskega. Če ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika (prvi odstavek 48. člena SZ-1 in 118. člen SPZ). V register upravnikov stavb se vpiše identifikacijska oznaka iz katastra stavb; ulica in hišna številka večstanovanjske stavbe; ime ali firma ter bivališče oziroma sedež upravnika oziroma skupnosti lastnikov; datum sklenitve pogodbe o opravljanju upravniških storitev; statut skupnosti lastnikov (166. člen SZ-1). Vpis večstanovanjske stavbe v register upravnikov stavb ter vpis sprememb podatkov predlaga upravnik oziroma predsednik skupnosti lastnikov, upravnik pa izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o upravljanju upravniških storitev (prvi in drugi odstavek 167. člen SZ-1).

Podatki o stavbah in stanovanjih se vodijo v katastru stavb in registru stanovanj, podatki o upravnikih pa se vodijo v posebnem registru (prvi odstavek 161. člena SZ-1). V vseh registrih se uporabljajo identifikacijske številke stavbe in delov stavbe iz katastra stavb (peti odstavek 161. člena SZ-1). Iz tožbenih navedb je razvidno, da tožnik svoje prepričanje, da so podatki GURS in zemljiške knjige o samostojnosti obravnavane večstanovanjske stavbe zgolj navidezni, gradi na zmotnem stališču, da obstoj skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam, pomeni, da gre le za en objekt. Zmotno tudi meni, da na opredelitev večstanovanjske stavbe vpliva okoliščina, da lastnik shrambe ali parkirnega mesta v stavbi ni hkrati tudi lastnik stanovanja v tej stavbi.

Upravnik večstanovanjske stavbe je pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov (drugi odstavek 48. člena SZ-1). Etažna lastnina pa je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Posamezni deli večstanovanjske stavbe niso le stanovanja, temveč so to lahko tudi poslovni prostori ali drugi samostojni prostori (drugi odstavek 3. člena SZ-1), med katerimi so tudi garaže in kleti, če niso sestavni del posameznega dela (tretji odstavek 4. člena SZ-1). Kdo je njihov lastnik pa nima vpliva na opredelitev, ali gre za večstanovanjsko stavbo, za katero njeni etažni lastniki določijo upravnika. Na podlagi take zakonske ureditve etažne lastnine večstanovanjskih stavb ni mogoče slediti tožničinim stališčem o drugačni opredelitvi večstanovanjske stavbe. S pavšalnimi trditvami, da so shrambe v obravnavanem objektu sestavni del stanovanj v drugem objektu, pa tudi ne more izpodbijati pravilnosti podatkov iz javnih evidenc GURS in zemljišče knjige.

V zvezi s skupnimi deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam, sodišče k pojasnilu upravnega organa druge stopnje, da to ureja SZ-1 v 23. členu, dodaja, da ta člen v četrtem odstavku izrecno celo določa, da s takšnim (tj. skupnim) delom v imenu in za račun skupnih lastnikov upravljajo upravniki vseh večstanovanjskih stavb, ki jim takšen del služi. To pomeni, da obstoj skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam, ne more biti razlog za opredelitev teh stavb le kot posameznih delov zaokrožene celote, za kar se zavzema tožnica. Na drugačno odločitev ne more vplivati niti okoliščina, da je bila prvotna pogodba o opravljanju storitev upravljanja za objekte A, B, C, D in E v poslovno stanovanjski soseski sklenjena z enim upravnikom. Etažni lastniki vsake večstanovanjske stavbe sami odločajo ne le o določitvi upravnika, temveč tudi o odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev (60. člen SZ-1) in s tem ne posegajo v pravice etažnih lastnikov drugih večstanovanjskih stavb, s katerimi imajo skupne dele. Ker obstoj skupnih delov več večstanovanjskih stavb ne more vplivati na drugačno odločitev, je nepotrebno tudi izvajanje dokazov, ki jih tožnica v zvezi s tem predlaga.

Ker na odločitev v zadevi ne morejo vplivati niti ostale tožbene navedbe, je sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrnilo (prvi odstavek 63. člena ZUS-1). Odločitev je sprejelo na seji v skladu z drugo alinejo drugega odstavka 59. člena ZUS-1, saj predlagana dejstva in dokazi niso pomembni za odločitev.

Če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka (četrti odstavek 25. člena ZUS-1). Zato poleg tožnice tudi prizadeta stranka ni upravičena do povračila stroškov, ki so ji nastali z odgovorom na tožbo.