Jedro

Navkljub zapisu v pogodbi se prava volja nobene od pogodbenih strank ni nanašala na celotno parcelo oziroma tudi na sporni del parcele severno od cipres. V tem delu je šlo za neobstoječ pravni posel. Dejanska pogodbena volja obeh strank glede predmeta obveznosti v času sklenitve pogodbe se je razlikovala od v pogodbi zapisane. V delu, v katerem obstaja razlika in glede česar volje ni bilo, pogodba ni nastala.

Načelo zaupanja v zemljiško knjigo velja za pravice, ki so tam vpisane, v konkretnem primeru to, da je tožnik kupoval od pravega lastnika. Kaj in koliko je kupil, pa je stvar njune svobodne pogodbene volje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tako tožbeni zahtevek po tožbi za izročitev prodanih nepremičnin v posest ter plačilo uporabnine, kot tudi tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi za ugotovitev lastninske pravice na delu prodanih nepremičnin in še odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške pravdnega postopka.

2. V zvezi s spornim vprašanjem, ali je tožnik s prodajno pogodbo z dne 22. 3. 2001 od toženca in A. A. kupil celotno parcelo št. 20/9, k. o. X, kot je to trdil tožnik, ali le del, kot je trdil toženec, je presodilo, da iz izpovedb, zlasti tudi samega tožnika, nedvomno izhaja, da je bil predmet prodaje, poleg nesporne parcele št. 20/6, zgolj del parcele št. 20/9, in sicer zemljišče, ki je bilo na severu, proti hiši toženca, ograjeno s cipresami ter se na izvedenski skici razteza do zelene črtkane linije. Posledično je presodilo, da je šlo v delu za zemljišče severno od cipres proti parceli št. 23/2 za neobstoječi pravni posel, tožnik pa zatorej kljub vknjižbi v zemljiško knjigo ni postal lastnik tega dela parcele št. 20/9. V preostalem delu je tožnikov tožbeni zahtevek zavrnilo zato, ker posest že ima in jo izvaja. Ker torej toženec ne zaseda tega dela nepremičnine neupravičeno in ne uporablja tožnikove stvari v svojo korist, ni dolžan plačati uporabnine tožniku, je posledično odločilo sodišče. 3. Tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi je sodišče zavrnilo z obrazložitvijo, da je ugotovitveni zahtevek mogoče uveljavljati le v primerih originarne pridobitve lastninske pravice, za kar v tem primeru ne gre, prav tako pa ni ustrezen zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine, saj bi toženec moral kvečjemu vložiti izbrisno tožbo po 243. čl. Zakona o zemljiški knjigi. Ta del odločitve ni pritožbeno izpodbijan.

4. Zoper del sodbe, s katerim je bil zavrnjen tožbeni zahtevek tožnika, se ta pritožuje, nominalno iz vseh predvidenih oz. dopustnih pritožbenih razlogov, ter predlaga spremembo sodbe in ugoditev njegovemu zahtevku oziroma podredno razveljavitev ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje, s stroškovno posledico, pritožbene stroške pa tudi opredeljuje. V pritožbi kot bistveno izpodbija zaključek, da je kupoval le del parcele do cipres, trdi, da je kupoval celotno parcelo, nepremičnini pa sta navedeni v notarskem zapisu prodajne pogodbe skupaj z njuno pravilno izmero. Navaja, da je kupljena hiša osem let starejša, kot je bilo zatrjevano, prodajalec pa je očitno želel prodati čim večjo kvadraturo po čim večji ceni. Poudarja pomen zaupanja v podatke zemljiške knjige po 10. čl. SPZ, saj po izpodbijani odločitvi sodišča ne bi bil upravičen kar do 38% kupljenega zemljišča. Opozarja tudi na toženčevo opustitev postavitve mejnikov. Navaja še, da je sodba pomanjkljiva, razlogi pa nasprotujoči si.

5. Toženec je na pritožbo odgovoril, predlaga njeno zavrnitev, s stroškovno posledico, pritožbene stroške pa tudi opredeljuje.

6. Pritožba ni utemeljena.

7. Izpodbijana sodba je pravilna in zakonita. Noben od zatrjevanih pritožbenih razlogov ni podan; sodišče prve stopnje ni zagrešilo napak ne pri vodenju postopka ne pri uporabi materialnega prava, pravilno pa je ugotovilo tudi vsa sporna pravno pomembna dejstva.

8. Izpodbijana sodba nima očitanih pomanjkljivosti; vsebuje vse razloge o odločilnih dejstvih, ki omogočajo preizkus njene pravilnosti in zakonitosti, zato kršitev po 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP ni podana. O katerih dejstvih naj sodba ne bi imela razlogov, pritožba konkretno niti ne pove, zato konkretnejši odgovor v tej smeri ni možen.

9. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo vsa odločilna dejstva, od katerih je odvisen tožnikov zahtevek za izročitev spornega dela parcele ter za plačilo uporabnine. V izpodbijani sodbi je navedlo pravilne in popolne razloge o okoliščinah, v katerih se je sklepala prodajna pogodba, pri čemer je tudi po presoji pritožbenega sodišča ključnega pomena izpovedba samega tožnika, da je bil ob sklepanju pogodbe predmet prodaje v naravi nedvoumno opredeljen ter izrecno določen kot zemljišče parcele št. 20/9, ki se na severu proti parceli št. 23/2 razteza zgolj do takrat obstoječe žive meje iz cipres.

10. Na podlagi tega je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da se, navkljub zapisu v pogodbi, da je predmet prodaje (cela) parcela s podatki o njeni izmeri, prava volja nobene od pogodbenih strank ni nanašala na celotno parcelo oziroma na sporni del parcele št. 20/9 severno od cipres. V zvezi s tem je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo in presodilo, da je zaradi odsotnosti prave, dejanske volje pogodbenih strank za prodajo dela zemljišča severno od cipres v tem delu šlo za neobstoječ pravni posel. Če nobena od pogodbenih strank ni imela volje glede prodaje tega dela zemljišča, ni moglo priti do zedinjenja njunih volj o prodaji tega dela zemljišča, zaradi česar pogodba v tem delu v skladu s 26. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (v zvezi s 1060. čl. Obligacijskega zakonika) ni nastala. Posledično tožnik navkljub vpisu v zemljiško knjigo ni mogel veljavno postati lastnik tega dela parcele št. 20/9, tožencu pa je uspelo izpodbiti domnevo o tožnikovem lastništvu iz 1. odst. 11. čl. Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Zavrnitev reivindikacijskega zahtevka in zahtevka za plačilo uporabnine je zato pravilna in zakonita.

11. Pritožbene navedbe o pomenu opredelitve obeh parcel z njuno izmero v notarskem zapisu kupoprodajne pogodbe tega ne omajejo. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da se je dejanska pogodbena volja obeh strank glede predmeta obveznosti v času sklenitve pogodbe razlikovala od v pogodbi zapisane. V delu, v katerem obstaja razlika in glede česar volje ni bilo, pogodba ni nastala.(1)

12. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da je toženec imel namen prodati celotno parcelo in da to izhaja iz njegovega ravnanja, ko ni vložil izbrisne tožbe in ni postavil mejnikov. Sodišče prve stopnje je pravilno ocenilo, da tudi iz izpovedb toženca in priče A. A. izhaja, da je bil predmet prodaje le del parcele št. 20/9 do cipres, pritožbene navedbe pa ne ponujajo življenjsko prepričljive in logične razlage za drugačno ugotovitev, t.j. da bi toženec ter priča A. A. želela prodati tudi sporni del zemljišča, na katerem se med drugim nahaja del toženčeve hiše in dovoz do nje. Opustitev postavitve mejnikov tega ne spreminja, prav tako pa na to ne vliva dejstvo, da se je toženec za zdaj napačno lotil varstva svoje lastnine, ki je ni prodal, je pa v zemljiški knjigi vpisana kot last tožnika.

13. Tudi pritožbene navedbe, da je izpodbijana sodba v nasprotju s 10. čl. SPZ, niso utemeljene. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo velja za pravice, ki so tam vpisane, v konkretnem primeru to, da je tožnik kupoval od pravega lastnika. Kaj in koliko je kupil, pa je stvar njune svobodne pogodbene volje. Podatke o pravicah je treba ločevati od podatkov o dejanskih lastnostih zemljiškoknjižnih objektov in o njihovih izmerah. Zemljiškoknjižni podatki ne preprečujejo sklenitve prodajne pogodbe za zgolj del katastrskega območja parcele, vpisane v zemljiško knjigo, do česar je prišlo v tem primeru.

14. Tudi opozarjanje na to, da je bila prodana hiša v resnici starejša, kot zatrjevano, in da je razlika v velikosti med dejanskim in v pogodbi navedenim predmetom velika, na odločilno v tej zadevi – na kaj se je nanašala resnična pogodbena volja – ne more vplivati. Kako je mogoče, da pogodbene stranke pred podpisom prodajne pogodbe niso preverile katastrske situacije, ki tako bistveno odstopa od resničnega predmeta prodaje, oz. ali sta prodajalca zaradi napačnih podatkov neupravičeno dosegla višjo ceno, ni (bila) stvar te pravde. Tožnik torej z reivindikacijo (92. čl. SPZ) ni uspel, toženčev položaj pa za zdaj ostaja neurejen (in neugoden).

15. Ker pritožbeni očitki niso utemeljeni in ker tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP) pritožbeno sodišče v izpodbijanem delu sodbi sodišča prve stopnje ni našlo relevantnih napak, ga je potrdilo, tožnikovo pritožbo pa zavrnilo (353. čl. ZPP).

16. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 165. čl. ZPP; pritožnik mora sam kriti stroške svoje neuspele pritožbe (1. odst. 154. čl. ZPP). Glede na njeno vsebino ter glede na to, da toženca v odgovoru na pritožbo le ponavljata svoja stališča, ki sta jih predstavila že pred sodiščem prve stopnje in pritrjujeta razlogom izpodbijane sodbe, pritožbeno sodišče odgovor na pritožbo ocenjuje za nepotrebno vlogo, s katero si toženca nista mogla koristiti, zato strošek zanjo ni bil potreben in ga trpita sama (155. čl. ZPP).

Op. št. (1): Prim. sodbo in sklep II Ips 452/2000, v katerem je Vrhovno sodišče RS presodilo, da „zapis v delilni pogodbi, da postane izključna lastnica sporne parcele sestra, ne odseva dejanske soglasne volje obeh pogodbenikov, da postane izključni lastnik te parcele brat. Na podlagi v tem delu neobstoječe delilne pogodbe I. K. kljub vpisu v zemljiško knjigo ni mogla postati lastnica sporne parcele“, in sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 1208/2008, da razlike med pravo soglasno voljo pogodbenih strank in zapisano voljo glede prenosa nepremičnin utemeljujejo zaključek, da je šlo za nesporazum o predmetu obveznosti oziroma „da pogodbi v tem delu sploh nista nastali“.