Jedro

V obravnavanem primeru ni ključno, ali je najemna pogodba med podnajemnikom in lastnikom prostora (tožečo stranko) dejansko bila veljavno sklenjena. V kolikor bi se za resnično izkazalo dejstvo, da se je tožeča stranka v času po poteku odpovednega roka (torej v času, ko je od tožene stranke zahtevala izpraznitev prostora) s podnajemnikom (mimo tožene stranke) dogovarjala o sklenitvi najemne pogodbe in mu na tej podlagi dopuščala, da ostaja v poslovnem prostoru (kljub pozivom tožene stranke, naj le-tega izprazni), bi bili namreč utemeljeni očitki tožene stranke, da sama ni bila več dolžna zagotoviti njegove izpraznitve.

Pritožbeno sodišče še pripominja, da zakonska določba, da pogajanja pred sklenitvijo pogodbe ne zavezujejo, jasno implicira zaključek, da pogajalci sami nosijo celotno breme pogajanj, še zlasti neuspešnih. Skrajno nenavadno, predvsem pa v nasprotju z vsemi načeli obligacijskega prava bi bilo stališče, da je breme neuspešnih pogajanj med dvema subjektoma dolžna trpeti tretja oseba, ki na izid le-teh ni imela nikakršnega vpliva in ki bi, če pogajanj ne bi bilo, brez težav izpolnila svojo obveznost izročitve prostora (če pa bi bila uspešna, bi te stroške nosil tudi najemnik).

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pravdnih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 51076/2014 z dne 23. 4. 2014 v 1. in 3. odstavku izreka tako, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki glavnico v višini 1.582,27 EUR ter izvršilne stroške v višini 75,84 EUR, oboje z zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo v plačilo tudi 427,22 EUR tožnikovih pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se „iz vseh pritožbenih razlogov“ (naštetih v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP) pravočasno pritožuje tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je ugotovilo: - da je bila med pravno prednico tožeče stranke (kot najemodajalko) in toženo stranko (kot najemnico) sklenjena najemna pogodbo za poslovni prostor ..., - da je bila pogodba odpovedana, tožena stranka pa je prostor brez pravne podlage zasedala od 7. 1. 2013 do 20. 1. 2014, - da je že v času veljavnosti pogodbe tožena stranka, ob vednosti tožeče stranke, prostor oddala v podnajem družbi S. d. o. o. (v nadaljevanju podnajemnik), - da je podnajemnik v njem ostal tudi po odpovedi najemne (in s tem tudi podnajemne) pogodbe, - da se tožbeni zahtevek nanaša na obdobje po izteku odpovednega roka, - da tožeča stranka od tožene zahteva plačilo uporabnine na podlagi določila najemne pogodbe, da mora najemnik od odpovedi pogodbe do dejanske izpraznitve prostora najemodajalcu plačevati znesek, ki je enak znesku najemnine, - da med podnajemnikom in tožečo stranko kot lastnikom ni bila sklenjena pisna najemna pogodba, tožena stranka pa s sklicevanjem na ustni dogovor o uporabi poslovnega prostora ne more uspeti, čeprav ni sporno, da so med podnajemnikom in tožečo stranko o tem tekla pogajanja, - da morebiten dogovor ni mogel postati veljaven niti na podlagi teorije o realizaciji, ker tožena stranka ne navaja, da bi podnajemnik izpolnil svoj del obveznosti in plačeval najemnino (oziroma celo ne prereka trditev tožeče stranke, da je plačila prejemala le od toženke), - da je tožena stranka podnajemnika pozvala k primopredaji in o tem obvestila tudi tožečo stranko, ki se na dopis ni odzvala, - da do dogovora o primopredaji ni prišlo, ampak se je ta izvedla v izvršilnem postopku, ključe pa je tožeči stranki predal podnajemnik, - da je bila k izročitvi prostorov kljub vsemu zavezana tožena stranka, saj podnajemnik z najemodajalcem ni bil v nikakršnem obligacijskem razmerju, zgolj dejstvo, da so med njima tekla pogajanja o sklenitvi najemne pogodbe, pa tožene stranke ne more razbremeniti dolžnosti izpolnitve njenih pogodbenih obveznosti.

6. Tožena stranka utemeljeno izpodbija zaključek, povzet v zadnji alineji, da tožeča stranka in podnajemnik, kljub dejstvu, da so med njima tekla pogajanja o sklenitvi najemne pogodbe, nista mogla biti v nobenem obligacijskem razmerju. Res je sicer, da mora biti najemna pogodba za najem poslovnih prostorov sklenjena v pisni obliki, sicer ni veljavna (drugi odstavek 12. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – ZPSPP). Vendar pa v obravnavanem primeru ni ključno, ali je najemna pogodba med podnajemnikom in lastnikom prostora (tožečo stranko) dejansko bila veljavno sklenjena. V kolikor bi se za resnično izkazalo dejstvo, da se je tožeča stranka v času po poteku odpovednega roka (torej v času, ko je od tožene stranke zahtevala izpraznitev prostora) s podnajemnikom (mimo tožene stranke) dogovarjala o sklenitvi najemne pogodbe in mu na tej podlagi dopuščala, da ostaja v poslovnem prostoru (kljub pozivom tožene stranke, naj le-tega izprazni), bi bili namreč utemeljeni očitki tožene stranke, da sama ni bila več dolžna zagotoviti njegove izpraznitve. Čeprav najemna pogodba ni bila sklenjena, bi med podnajemnikom in lastnikom lahko obstajal dogovor o tem, da podnajemnik uporablja poslovni prostor, ker sta oba pričakovala, da bosta sklenila najemno pogodbo. Pritožba torej utemeljeno opozarja, da v takšni situaciji ni bistveno, ali je do sklenitve najemne pogodbe med tožečo stranko in podnajemnikom prišlo, pač pa, ali je tožeča stranka s tem, ko se je začela s podnajemnikom neposredno pogajati o nadaljnjih pogojih uporabe poslovnega prostora, posegla v razmerje med toženo stranko in podnajemnikom na način, da podnajemnik ni več smatral, da je v kakršnemkoli razmerju s toženo stranko, tožena stranka pa, da ni več v razmerju s podnajemnikom.

7. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem ugotovilo, da ni sporno, da so pogajanja o sklenitvi najemne pogodbe potekala do decembra 2012. Ni pa se opredelilo do vprašanja, kaj se je med lastnikom in podnajemnikom dogajalo pozneje. Zaradi napačnega materialnopravnega zaključka, da to ni pomembno, ker zgolj ustni dogovor o uporabi poslovnega prostora ne bi mogel vplivati na obveznost tožene stranke, obstoja dogovora (oziroma dogovarjanja) v času po poteku odpovednega roka ni ugotavljalo. To pomeni, da je zaradi zmotne uporabe materialnega prava nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Višje sodišče je zato izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 458. člena ZPP). V ponovljenem postopku bo moralo najprej ugotoviti, ali sta se tožeča stranka in podnajemnik tudi v času po izteku odpovednega roka dogovarjala o sklenitvi najemne pogodbe in ali je tožeča stranka s tem podnajemniku dopuščala, da v prostoru ostaja (oziroma ga z raznimi zagotovili in pošiljanjem osnutka najemne pogodbe k temu celo spodbujala). Če bo ugotovilo, da je temu tako, bo moralo v tej luči presojati pomen in veljavnost določbe 20.2 člena najemne pogodbe in se opredeliti tudi do vpliva ravnanja tožeče stranke na obveznost tožene stranke, da prostor izprazni in ga vrne tožeči stranki. Pritožbeno sodišče še pripominja, da zakonska določba, da pogajanja pred sklenitvijo pogodbe ne zavezujejo (20. člen OZ), jasno implicira zaključek, da pogajalci sami nosijo celotno breme pogajanj, še zlasti neuspešnih. Skrajno nenavadno, predvsem pa v nasprotju z vsemi načeli obligacijskega prava bi bilo stališče, da je breme neuspešnih pogajanj med dvema subjektoma dolžna trpeti tretja oseba, ki na izid le-teh ni imela nikakršnega vpliva in ki bi, če pogajanj ne bi bilo, brez težav izpolnila svojo obveznost izročitve prostora (če pa bi bila uspešna, bi te stroške nosil najemnik).

8. Zaradi razveljavitve odločitve o glavni stvari je višje sodišče razveljavilo tudi odločitev o pravdnih stroških (II. točka izreka izpodbijane sodbe), saj uspeh strank v postopku še ni znan.

9. Skladno s tretjim odstavkom 165. člena ZPP je odločitev o pritožbenih stroških pridržana za končno odločbo.