Jedro

S pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij, ali če ta ni sklenjena s pogodbo o upravljanju solastniki lahko določijo način porazdelitve obveznosti (stroškov), ki je neodvisen od velikosti idealnih deležev.

Tožeča stranka kot upravnik je zavezana poskrbeti, da se obveznosti iz poslov, ki jih upravlja, razdelijo med etažne lastnike v skladu z veljavnim ključem delitve. Zakonska ali pogodbena obveznost plačila teh stroškov pa je neodvisna od tega, ali je tožena stranka skupne dele glavne stavbe dejansko koristila ali ne.

Izrek

I. Pritožba zoper II. in IV. točko izreka se zavrže. II. Pritožba zoper I., III. in V. točko izreka se zavrne in se v tem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo (pravilno: sodbo in sklepom) odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 57740/2013, z dne 18. 4. 2013, delno v veljavi v 1. in 3. odstavku izreka, in sicer za znesek 1.425,86 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi: - od zneska 233,48 EUR od dne 24. 7. 2012 dalje do plačila; - od zneska 244,31 EUR od dne 24. 8. 2012 dalje do plačila; - od zneska 226,89 EUR od dne 25. 9. 2012 dalje do plačila; - od zneska 250,04 EUR od dne 23. 10. 2012 dalje do plačila; - od zneska 235,95 EUR od dne 24. 11. 2012 dalje do plačila; - od zneska 234,83 EUR od dne 25. 12. 2012 dalje do plačila ter za izvršilne stroške v višini 56,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 5. 2013 do plačila (I. točka izreka). V preostalem delu 1. in 3. odstavka izreka (za glavnico v višini 67,28 EUR s pripadajočimi obrestmi in izvršilne stroške v višini 4,14 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi) je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 57740/2013, z dne 18. 4. 2013, razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (II. točka izreka). Delno pa je v 1. in 3. odstavku izreka v veljavi ohranilo tudi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 85221/2013, z dne 28. 5. 2013, in sicer za znesek 1.418,06 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi: - od zneska 45,08 EUR od dne 15. 1. 2013 dalje do plačila; - od zneska 483,24 EUR od dne 25. 1. 2013 dalje do plačila; - od zneska 445,93 EUR od dne 23. 2. 2013 dalje do plačila; - od zneska 443,81 EUR od dne 26. 3. 2013 dalje do plačila ter za izvršilne stroške v višini 56,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 6. 2013 do plačila (III. točka izreka). Za znesek 0,03 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 10. 2010 je sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 85221/2013, z dne 28. 5. 2013, v 1. odstavku izreka razveljavilo in v tem delu tožbeni zahtevek zavrglo, medtem ko ga je v preostalem delu v 1. in 3. odstavku izreka (za glavnico v višini 26,49 EUR s pripadajočimi obrestmi in izvršilne stroške v višini 4,14 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi) razveljavilo in v tem delu tožbeni zahtevek zavrnilo (IV. točka izreka). Toženi stranki je v plačilo naložilo tudi pravdne stroške tožeče stranke v znesku 228,00 EUR.

2. Zoper citirano sodbo je iz razlogov bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava vložila pritožbo tožena stranka in pritožbenemu sodišču predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne oziroma da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, ter priglasila stroške pritožbenega postopka.

3. Tožeča stranka na vročeno pritožbo ni odgovorila.

4. O pritožbi je na podlagi določbe 5. odstavka 458. člena Zakona o pravdnem postopku(1) (v nadaljevanju ZPP) odločala sodnica posameznica.

5. Pritožba zoper II. in IV. točko izreka sodbe ni dovoljena.

6. Z odločitvijo pod II. točko izreka je sodišče prve stopnje namreč v delu 1. in 3. odstavka izreka (za glavnico v višini 67,28 EUR s pripadajočimi obrestmi in izvršilne stroške v višini 4,14 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi) sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 57740/2013, z dne 18. 4. 2013, razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo, z odločitvijo pod IV. točko pa za znesek 0,03 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 10. 2010 sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 85221/2013, z dne 28. 5. 2013, v 1. odstavku izreka razveljavilo in v tem delu tožbeni zahtevek (pravilno tožbo) zavrglo, medtem ko ga je v preostalem delu v 1. in 3. odstavku izreka (za glavnico v višini 26,49 EUR s pripadajočimi obrestmi in izvršilne stroške v višini 4,14 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi) razveljavilo in tudi v tem delu tožbeni zahtevek zavrnilo. Ker v zvezi z navedenima odločitvama tožena stranka zase ne more izposlovati ugodnejše odločitve, za vložitev pritožbe zoper II. in IV. točko izreka sodbe in sklepa sodišča prve stopnje ne izkazuje pravnega interesa. Pritožbeno sodišče je njeno pritožbo v tem delu zato zavrglo (352. člen ZPP v zvezi s 4. odstavkom 343. člena ZPP).

7. Pritožba zoper I., III. in V. točko izreka sodbe ni utemeljena.

8. V postopku v sporu majhne vrednosti je pritožbeno sodišče vezano na dejstveni substrat zadeve, kakor ga je ugotovilo sodišče prve stopnje. V skladu s 1. odstavkom 458. člena ZPP je namreč sodbo in sklep, s katerim je končan postopek v sporih majhne vrednosti, mogoče izpodbijati zgolj zaradi absolutne bistvene kršitve pravil pravdnega postopka in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Izjemo od navedenega predstavlja le položaj, ko je sodišče zaradi zmotne uporabe materialnega prava nepopolno ugotovilo dejansko stanje (2. odstavek 458. člena ZPP).

9. Dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, ki ne morejo biti predmet pritožbene presoje (458. člen ZPP), so naslednje: - toženec je lastnik poslovnega prostora v poslovni stavbi št. 000, k. o. X, na naslovu …, na kateri je vzpostavljena etažna lastnina; - njegov poslovni prostor predstavljata posamezna dela št. 01 in 02; - slednja sta opredeljena kot posamezna dela v sporni stavbi; - posamezna dela št. 01 in 02 v sporni stavbi (tj. stavbi št. 000, k. o. X) nimata nikakršnega posebnega statusa glede na ostale posamezne dele; - tožeča stranka je bila na podlagi Pogodbe št. ... o opravljanju upravniških storitev z dne 26. 5. 2004 v kritičnem obdobju upravnica stavbe na naslovu ...; - Pogodbo je podpisala večina etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže; - tožeča stranka je dobaviteljem blaga in storitev obratovalne stroške plačala iz lastnih sredstev; - površina, v skladu s katero tožeča stranka obračunava stroške upravljanja in obratovanja, znaša 10.655,65 m²; - poslovni prostor št. 01 meri 59,75 m², poslovni prostor št. 02 pa 40 m², skupno torej 99,75 m², kar pomeni, da poslovni prostori v lasti toženca predstavljajo 0,94 % solastniški delež na celotni stavbi.

10. Osrednja pritožbena trditev sodišču prve stopnje očita zmotno uporabo določb 115. in 116. člena Stvarnopravnega zakonika. Ni namreč upoštevalo dejstva, da etažni lastniki poslovnih prostorov na …. nimajo sklenjene pogodbe o medsebojnih razmerjih, s katero bi določili ključ za obračunavanje stroškov (ne pa da ga je samovoljno določil upravnik - tj. tožeča stranka), niti dejstva, da se poslovni prostor tožene stranke nahaja v dvoriščnem objektu, ki ima popolnoma samostojen vhod in ne koristi nobenega od skupnih prostorov glavne stavbe.

11. Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače (115. člen SPZ). S pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij, ali če ta ni sklenjena s pogodbo o upravljanju pa solastniki lahko določijo drugačen način porazdelitve obveznosti (stroškov), ki je neodvisen od velikosti idealnih deležev.(2) Pogodbo št. 130/V o opravljanju upravniških storitev z dne 26. 5. 2004 (torej pogodbo o upravljanju) so s tožečo stranko sklenili tudi etažni lastniki poslovnih prostorov na …

12. Pogodba o opravljanju upravniških storitev je namreč sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Gre za posel rednega upravljanja in učinkuje tudi proti etažnim lastnikom, ki je niso podpisali, oziroma proti etažnim lastnikom, ki so glasovali proti.(3) Upoštevaje ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da je Pogodbo podpisala večina etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže (ki ne more biti predmet pritožbene presoje), je tako neutemeljena pritožničina graja, da je ključ za obračunavanje stroškov (ki je priloga te Pogodbe) samovoljno določil sam upravnik oziroma tožeča stranka.

13. Sodišče prve stopnje pa je ugotovilo tudi, da je pogodbeno določeni ključ skladen s 115. členom SPZ. Četudi bi torej držala pritožbena navedba, da bi morali etažni lastniki s pogodbo o medsebojnih razmerjih določiti ključ za obračunavanje stroškov, po presoji pritožbenega sodišča drugačne odločitve, kot jo je sprejelo prvostopenjsko sodišče, ne more doseči. Tožena stranka namreč ni zatrjevala, da tožeča stranka stroškov ne obračunava skladno s solastniškim deležem.

14. Upoštevaje ugotovitve (ki ne morejo biti predmet pritožbene presoje), da je toženec lastnik poslovnega prostora (ki ga predstavljata posamezna dela št. 01 in 02) v poslovni stavbi št. 000, k. o. X, na naslovu …., na kateri je vzpostavljena etažna lastnina, da poslovni prostori v lasti toženca predstavljajo 0,94 % solastniški delež na celotni stavbi in da posamezna dela št. 01 in 02 v sporni stavbi (tj. stavbi št. 000, k. o. X) nimata nikakršnega posebnega statusa glede na ostale posamezne dele, pa odločitve sodišča prve stopnje ne morejo omajati niti ostale toženkine trditve, ki jih zoper vtoževane terjatve ponovno izpostavila v obravnavani pritožbi (da se njen poslovni prostor nahaja v dvoriščnem objektu, ki ima popolnoma samostojen vhod, da nima ogrevanja in ne uporablja dvigala, ki je v glavni stavbi). Tožeča stranka kot upravnik je namreč zavezana poskrbeti, da se obveznosti iz poslov, ki jih upravlja, razdelijo med etažne lastnike v skladu z veljavnim razmerjem - v obravnavani zadevi je to 0,94 % solastniški delež. Obveznosti na skupnih delih mora tožena stranka zato kriti v navedenem deležu, in sicer ne glede na to, kakšno je stanje v naravi. Zakonska ali pogodbena obveznost plačila vtoževanih stroškov je namreč neodvisna od tega, ali je tožena stranka skupne dele glavne stavbe dejansko koristila ali ne. Poleg tega pa (kot je ugotovilo sodišče prve stopnje) tudi 2. točka ključa določa, da pri obračunavanju stroškov upravitelj vse prostore v poslovni stavbi upošteva kot enakovredne, stroške deli po enakih ključih, ne glede na to, kje se prostori nahajajo, za kakšno dejavnost so namenjeni in ali so zasedeni ali nezasedeni.

15. Uveljavljani pritožbeni razlogi so se torej izkazali delno za neutemeljene in delno za neupoštevne (tožena stranka zatrjevane kršitve določb pravdnega postopka iz 15. točke 2. odstavka 339. člena ZPP namreč ni ustrezno konkretizirala), v okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe pa pritožbeno sodišče tudi ni našlo kršitev iz 2. odstavka 350. člena ZPP, zato je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

16. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije z njeno vložitvijo povezane stroške (1. odstavek 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP).

(1) Uradni list RS, št. 73/07 - uradno prečiščeno besedilo, 45/08 - ZArbit, 45/08, 111/08 - Odl. US, 121/08 - Skl. US, 57/09 - Odl. US, 12/10 - Odl. US, 50/10 - Odl. US, 107/10 - Odl. US, 75/12 - Odl. US, 76/12 - popr., 40/13 - Odl. US, 92/13 - Odl. US, 6/14, 10/14 - Odl. US in 48/14. (2) Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str.: 553. (3) Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str.: 577.