Jedro

Ne drži, da je sodišče prve stopnje zavzelo stališče, da se šteje, da je (bila) med pravdnima strankama sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja. Na koncu 10. točke obrazložitve sodbe je sodišče prve stopnje le citiralo določbo prvega odstavka 615. člena OZ o sklenitvi nove najemne pogodbe za nedoločen čas, ni pa zaključilo, da je do tega prišlo tudi v konkretnem primeru. Tudi sicer za odločitev v predmetni zadevi ni pravno pomembno, za koliko časa je bila nazadnje sklenjena najemna pogodba med pravdnima strankama (za določen ali nedoločen čas). Bistveno je, da je tožnik (najemodajalec) toženki (najemnici) najemno pogodbo odpovedal iz krivdnega razloga - zaradi njenega neplačila zapadlih najemnin (glej 8. člen najemne pogodbe z dne 14. 12. 2005 in primerjaj 603. člen OZ).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (to je v I., II. in IV. točki izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo z dne 7. 11. 2018 v zvezi s popravnim sklepom z dne 4. 12. 2018: - v I. točki izreka: toženi stranki naložilo v plačilo 812,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov zapadlih najemnin, - v II. točki izreka: toženi stranki naložilo odstranitev postavljenih oglasnih panojev in vzpostavitev prvotnega stanja ter vrnitev prostega zemljišča v posest in uporabo tožeči stranki, - v III. točki izreka: zavrnilo zahtevek tožeče stranke v preostalem delu (plačilo najemnine nad zneskom 812,00 EUR s pripadki), - v IV. točki izreka: toženi stranki naložilo povrnitev stroškov pravdnega postopka v višini 404,89 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Tožena stranka (v nadaljevanju: toženka) je zoper sodbo vložila pravočasno pritožbo, v kateri izpodbija zase neugodne odločitve v I., II., in IV. točki izreka. Sodišču prve stopnje očita, da ni upoštevalo njenih navedb o dogovoru pravdnih strank glede podaljšanja rokov za plačilo določenih najemnin. Nasprotuje stališču sodišča prve stopnje, da se šteje, da je bila sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas z enakimi pogoji kot prejšnja. Ob tem se sklicuje na 9. člen najemne pogodbe glede avtomatičnega podaljšanja pogodbe za enako časovno obdobje, kot je bila sklenjena prvotno (čas 5 let), če je nobena od pogodbenih strank ne odpove v 6 mesecih pred potekom. Trdi, da se je najemna pogodba avtomatsko podaljšala za določen čas 5 let, to je do 14. 12. 2020, in ne za nedoločen čas. Ne strinja se z odločitvijo, da mora odstraniti oglasne panoje, v zvezi s čimer se sklicuje na 8. člen najemne pogodbe glede posredovanja opomina in glede odpovedi pogodbe. Navaja, da je prejela dopis tožeče stranke (v nadaljevanju: tožnik) z dne 23. 3. 2017, s katerim ji je ta poslal pisni opomin za plačilo najemnine in odpoved najemne pogodbe oziroma obvestilo o neobnovitvi pogodbe, kar pa pomeni, da se pogodba po 14. 12. 2020 ne bo avtomatsko podaljšala. Priznava, da je prejela tudi poziv tožnika za vzpostavitev prejšnjega stanja, vendar je bil ta poziv preuranjen, saj od tožnika ni prejela odpovedi najemne pogodbe v skladu z 8. členom pogodbe. Upoštevaje navedeno določbo namreč odpoved pogodbe po preteku 30-dnevnega roka v primeru neporavnanja obveznosti ni avtomatska, temveč bi moral najemodajalec (tožnik) najemnika (njo) o odpovedi najemne pogodbe obvestiti v pisni obliki. Ker je tožnik o odpovedi najemne pogodbe ni obvestil, meni, da je pogodba še vedno veljavna. Posledično se tudi ne strinja s plačilom pravdnih stroškov. Stroškov pritožbe ne priglaša. 3. Tožnik v odgovoru na pritožbo opozarja, da je pritožba nepopolna, ker ne vsebuje navedbe pritožbenih razlogov. Opozarja, da toženka s pritožbenimi navedbami izpodbija ugotovljeno dejansko stanje, kar predstavlja neupošteven pritožbeni razlog v sporu majhne vrednosti. Obrazloženo odgovarja na posamezne pritožbene navedbe. Toženki očita zlorabo pravnih sredstev in se zavzema za čim hitrejšo rešitev pritožbe. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj pritožbo zavrže, podredno pa, naj jo zavrne kot neutemeljeno in potrdi odločitev sodišča prve stopnje ter toženki naloži povrnitev njegovih stroškov pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnik v odgovoru na pritožbo neutemeljeno opozarja, da pritožba toženke ne vsebuje pritožbenih razlogov. Tudi sicer navedba pritožbenih razlogov ne predstavlja obvezne sestavine pritožbe (takšni sestavini sta le navedba izpodbijane sodbe in podpis pritožnika) - glej tretji odstavek 343. člena v zvezi s 335. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

6. V predmetni zadevi gre za spor majhne vrednosti, v katerem je tožnik od toženke zahteval plačilo zapadlih najemnin za njeno postavitev oglasnih panojev na njegovem zemljišču, zaradi odpovedi najemne pogodbe pa je zahteval tudi odstranitev omenjenih panojev, vzpostavitev prvotnega stanja ter vrnitev zemljišča v njegovo posest in uporabo. Z izpodbijano sodbo (v zvezi s popravnim sklepom) je bilo njegovemu tožbenemu zahtevku v pretežnem delu ugodeno. Označena vrednost spornega predmeta je bila 1.050,00 EUR.

7. Ni se mogoče strinjati s pritožbenim očitkom, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo navedb toženke o dogovoru pravdnih strank glede podaljšanja rokov za plačilo še neplačanih najemnin. V 14. in 19. točki obrazložitve sodbe je sodišče prve stopnje argumentirano pojasnilo, zakaj na podlagi izvedenega dokaznega postopka ni sledilo trditvam toženke glede drugačne zapadlosti še neplačanih najemnin (za leta 2013 do vključno 2016). Smiselno očitana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP tako ni podana.

8. Ne drži, da je sodišče prve stopnje zavzelo stališče, da se šteje, da je (bila) med pravdnima strankama sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja. Na koncu 10. točke obrazložitve sodbe je sodišče prve stopnje le citiralo določbo prvega odstavka 615. člena Obligacijskega zakonika (OZ) o sklenitvi nove najemne pogodbe za nedoločen čas, ni pa zaključilo, da je do tega prišlo tudi v konkretnem primeru. Tudi sicer za odločitev v predmetni zadevi ni pravno pomembno, za koliko časa je bila nazadnje sklenjena najemna pogodba med pravdnima strankama (za določen ali nedoločen čas). Bistveno je, da je tožnik (najemodajalec) toženki (najemnici) najemno pogodbo odpovedal iz krivdnega razloga - zaradi njenega neplačila zapadlih najemnin (glej 8. člen najemne pogodbe z dne 14. 12. 2005 in primerjaj 603. člen OZ).

9. Toženka nima prav, ko nasprotuje svoji obveznosti za odstranitev oglasnih panojev in vzpostavitev prejšnjega stanja. V pritožbi sama priznava, da je prejela tako pisni opomin za plačilo najemnin z dne 23. 3. 2017 kot tudi poziv za vzpostavitev prejšnjega stanja z dne 25. 5. 2017, za navedeni poziv pa je bilo ugotovljeno, da je vseboval tudi odpoved najemne pogodbe z dnem 25. 4. 2017 (glej 16. točko in konec 19. točke obrazložitve sodbe). Toženka zato neutemeljeno vztraja pri stališču, da ji najemna pogodba ni bila odpovedana v skladu z 8. členom pogodbe in da je posledično še vedno veljavna. Kot je pravilno pojasnjeno v 20. točki obrazložitve sodbe, pa je glede na ugotovitev o odpovedi najemne pogodbe utemeljen tožnikov zahtevek za odstranitev še obstoječega oglasnega panoja z njegove nepremičnine.

10. Upoštevaje dosežen uspeh tožnika v pravdi in nepriglasitev stroškov postopka s strani toženke je pravilna tudi odločitev o stroških postopka v IV. točki izreka sodbe.

11. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo nobenih kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo v izpodbijanem delu (to je v I., II. in IV. točki izreka) potrdilo (353. člen ZPP).

12. Odgovor na pritožbo ni v ničemer prispeval k rešitvi obravnavane pritožbe, zato tožnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena in 155. člen ZPP).