Jedro

Najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru.

V obravnavanem primeru je več kot očitno, da ima lahko zgolj stečajni dolžnik (ki je postal lastnik in najemodajalec obravnavanega poslovnega objekta Hotel S., ko ga je odkupil od prvotnega lastnika družbe P. d.o.o., ki je s toženo stranko pred tem sklenila najemno pogodbo) pravni interes za oblikovalno upravičenje v smeri odpovedi najemne pogodbe v skladu z določbo prvega in drugega odstavka 248. člena ZFPPIPP. Prvotni lastnik je poslovni objekt prodal tožeči stranki, ki je s tem vstopila v pravni položaj prvotnega lastnika kot najemodajalka poslovnega objekta po najemni pogodbi, ki sta jo pred tem (30.12.2011) sklenila prvotni lastnik in tožena stranka.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka mora tožeči stranki v 15-ih dneh povrniti tudi stroške pritožbenega postopka v višini 3,00 EUR.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da mora tožena stranka v 15-ih dneh izročiti tožeči stranki poslovne prostore, kot so razvidni iz točke II/A izreka izpodbijane sodbe, ter premičnine v teh prostorih, kot so razvidne iz točke II/B izreka izpodbijane sodbe. Poleg tega je sodišče prve stopnje tudi odločilo, da mora toženec tožniku plačati še 60,40 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper to sodbo se je po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo določbo 248. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP), ko je štelo, da je imel tožnik pravico odpovedati najemno pogodbo s tožencem, katere predmet je bil Hotel S. Poslovni objekt namreč tožena stranka uporablja na podlagi najemne pogodbe z dne 30.9.2011, ki jo je sklenila s najemodajalec P. d.o.o. Stečajni dolžnik bi lahko pridobil pravico odpovedati najemno pogodbo le v primeru, ko je to pogodbo sam sklenil pred začetkom stečajnega postopka. V konkretnem primeru ni šlo za tak primer. Določbo 248. člena ZFPPIPP je treba razlagati v duhu načela Pacta sunt servanda (9. člen Obligacijskega zakonika - OZ). Hotel S. je bil tudi prodan na javni dražbi 5.11.2015, kar pomeni, da tožnik ni več aktivno legitimiran v konkretni pravdi. Sodišče prve stopnje je priznalo tudi pravdne stroške v višini 35,20 EUR za materialne izdatke, pri čemer pritožnik opozarja, da stroški v tem delu niso izkazani. Razdalja med T. in K. ne znaša 140 km v eno smer, temveč 127 km, kar izhaja iz priloženega izpiska razdalje med kraji.

Tožeča stranka je podala odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno. V pritožbi je posebej izkazala, da je v konkretnem primeru upravitelj na relaciji med T. in K. opravil razdaljo 140 km v eno smer.

Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katero opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

Najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. V takem primeru vstopi pridobitelj v pravice in obveznosti (pravni položaj) najemodajalca (31. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP). Enaka je pravna ureditev tudi pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup ali najem (prvi odstavek 610. člena OZ). Obe ureditvi izhajata iz splošnega načela, da s terjatvijo preidejo na prevzemnika stranske pravice (primerjaj prvi odstavek 418. člena OZ), med katere sodijo tudi oblikovalne pravice, ki so povezane s terjatvijo. V obravnavanem primeru je več kot očitno, da ima lahko zgolj stečajni dolžnik (ki je postal lastnik in najemodajalec obravnavanega poslovnega objekta Hotel S., ko ga je odkupil od prvotnega lastnika družbe P. d.o.o., ki je s toženo stranko pred tem sklenila najemno pogodbo) pravni interes za oblikovalno upravičenje v smeri odpovedi najemne pogodbe v skladu z določbo prvega in drugega odstavka 248. člena ZFPPIPP. Prvotni lastnik je poslovni objekt prodal tožeči stranki, ki je s tem vstopila v pravni položaj prvotnega lastnika kot najemodajalka poslovnega objekta po najemni pogodbi, ki sta jo pred tem (30.12.2011) sklenila prvotni lastnik in tožena stranka.

Iz teh razlogov nikakor ne drži pritožbena kritika, da lahko stečajni dolžnik odpove samo tista najemna razmerja, ki jih je (neposredno v vlogi najemodajalca) sklenil stečajni dolžnik pred začetkom stečajnega postopka. Specialni predpis iz prvega oz. drugega odstavka 248. člena ZFPPIPP (ne glede na splošna pravila, kamor sodi tudi določba 26. člena ZPSPP o sodni odpovedi najema) pa je jasno in nedvoumno določil, da lahko stečajni dolžnik odpove vsa najemna in zakupna razmerja (sklenjena pred začetkom stečaja) z enomesečnim odpovednim rokom, ki začne teči zadnji dan meseca, v katerem je druga pogodbena stranka prejela izjavo stečajnega dolžnika o odpovedi, in poteče zadnji dan naslednjega meseca.

Kar zadeva pritožbeno navedbo, da je stečajni dolžnik v stečaju na javni dražbi nepremičnino 5.11.2015 prodal (in da je zato prenehala aktivna legitimacija tožeče stranke), pa pritožbeno sodišče opozarja na določbo prvega odstavka 190. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Če katera od strank odtuji stvar ali pravico, o kateri teče pravda (tožeča stranka je izpraznitveno tožbo vložila že 4.3.2015), to ni ovira, da se pravda med istima strankama ne dokonča. Zaradi tega sodišče prve stopnje toženega zahtevka upravičeno ni zavrnilo zaradi pomanjkanja aktivne legitimacije.

Tudi odločitev o pravdnih stroških je pravilna in zakonita. Iz spisovnih podatkov dovolj jasno izhaja, da je tožeča stranka izkazala tudi stroške za fotokopiranje prilog (v dveh izvodih) v skupnem znesku 31,20 EUR (po ceni 0,2 EUR/stran) in poštne stroške v višini 4,00 EUR (za tožbo s prilogami in za dve pripravljalni vlogi s prilogami). Prav tako je sodišče prve stopnje stečajnemu upravitelju tožeče stranke upravičeno odmerilo potne stroške za prihod na glavno obravnavo (relacija T.- K.- T.), upoštevaje ob tem priglašeno razdaljo 140 km x 2. V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka prepričljivo in razumno pojasnila, zakaj je priglasila potne stroške za prihod na sodišče, upoštevaje ob tem dejansko opravljeno razdaljo med T. in K. v dolžini 140 km. Zato ni mogoče slediti pritožbenim očitkom, da iz formalnega izpisa razdalje med krajema izhaja, da znaša razdalja za to relacijo samo 127 km. Tožena stranka potnim stroškom, ki jih je tožeča stranka uveljavljala ob zaključku naroka za glavno obravnavo, pa tedaj prav tako ni nasprotovala.

Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP). Tožeča stranka je upravičena tudi do priglašenih stroškov pritožbenega postopka v višini 3,00 EUR (materialni stroški oziroma poštnina).