Jedro

Lastnik večstanovanjske hiše ni dolžan skleniti pogodbe o upravljanju, ima pa to pravico. Takšna pogodba je veljavna ter zavezuje tudi kasnejše lastnike.

Izrek

Pritožbama se ugodi ter se izpodbijani sodbi razveljavita ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi istega sodišča, opr. št. I 323/97 z dne 5.3.1997, v celoti vzdržalo v veljavi. Toženi stranki je poleg že odmerjenih stroškov izvršilnega postopka sodišče naložilo še plačilo stroškov tega postopka v znesku 69.232,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe dalje. Z dopolnilno sodbo pa je sodišče prve stopnje odločilo še, da se zgoraj navedeni sklep o izvršbi vzdrži v veljavi tudi za znesek zamudnih obresti in sicer od zneskov 4.450,00 SIT (od 20.8.1996 dalje), 7.368,00 SIT (od 20.9.1996 dalje), 6.579,00 SIT (od 20.12.1996 dalje) ter od 1.947,00 SIT (od 2.11.1997 dalje). Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje toženec ter sodišču predlaga, naj sodbo spremeni in tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa, naj sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožnik izpostavlja, da na naslovu P. 3 ni bil nikoli prijavljen, saj je v to stanovanje prihajal izključno ob koncu tedna. Dalje navaja, da pogodba o upravljanju z dne 12.2.1992 ni pogodba o upravljanju v smislu 22. in nadaljnjih členov Stanovanjskega zakona. V zvezi s tem pritožnik izpostavlja, da Ministrstvo za obrambo sploh ni bilo lastnik stanovanjskih enot na Poštni ulici ter da sporna pogodba ni pogodba med lastniki v skladu z 22. členom SZ, ki bi opredelila solastniški delež toženca in s tem njegov delež pri upravljanju in stroških obratovanja. Poleg tega pritožnik navaja, da je stroške upravljanja plačeval tudi gospodu Bunčiču. Dalje navaja, da ne razume, kako je naslovno sodišče lahko zaključilo, da je tožeča stranka pravilno obračunala ogrevanje in da je toženčev preračun zmoten, saj ni izvedlo prav nobenega dokaza v ta namen. Nazadnje pa še navaja, da ne razume, kako je naslovno sodišče sploh prišlo do kakršnihkoli zaključkov, saj je toženec predložil sodišču fotokopije potrdil o plačilu stroškov tožeči stranki. Na pritožbo je odgovorila tožeča stranka, ki predlaga njeno zavrnitev ter med drugim navaja, da je pogodba po svoji pravni in vsebinski plati pogodba o upravljanju, ki velja, vse dokler ne bo sklenjena nova pogodba. Ne glede na navedeno pa toženec med postopkom ni postavil nasprotnega tožbenega zahtevka, da je pogodba nična. Po izdaji dopolnilne sodbe je toženec vložil dopolnitev pritožbe. V vlogi navaja, da je sodišče izdalo sklep o izvršbi, s katerim je dolžniku naložilo obveznost plačila dolga in stroškov izvršbe, ne pa tudi obveznost plačila zamudnih obresti. Nadalje pa nasprotuje tudi aktivni legitimaciji, saj naj bi tožeča stranka pred sodiščem lahko zastopala le lastnike stanovanj, ne more pa tudi sama nastopati kot stranka. Pritožbi sta utemeljeni. Pritožbeno sodišče sicer soglaša z razlogi prvega sodišča, ki utemeljujejo, da je pogodba, ki sta jo sklenili Ministrstvo za obrambo in tožeča stranka, pravno veljavna in zavezujoča tudi za toženo stranko. Pritožbene navedbe, ki ji odrekajo veljavnost pogodbe v skladu s Stanovanjskim zakonom - SZ, pa so neutemeljene. V zvezi s tem pritožbeno sodišče odgovarja zgolj to, da SZ v poglavju o upravljanju v večstanovanjskih hišah opredeljuje dve pogodbi. Pri prvi gre za dogovor med več lastniki o njihovem notranjem razmerju, v katerem se pogodbene stranke dogovorijo lahko tudi o tem, kdo bo upravnik in kakšna bodo njegova pooblastila, v drugi pa gre za pogodbo med stanovalci in upravnikom - za pogodbo o upravljanju. Glede na to, da je bila v času sklepanja pogodb lastnica v hiši zgolj država, bi bilo sklepanje prve pogodbe ne le nesmiselno, marveč tudi pojmovno nemogoče. Druge pogodbe pa ministrstvo (kot državni organ, ki je s hišo upravljal - ta pojem pa nima nič skupnega s pojmom upravnika po SZ, kot zmotno meni pritožnik) sicer ne bi bilo dolžno skleniti, je pa imelo to pravico in pogodba je veljavna ter ima v skladu s 4. odstavkom 27. člena SZ učinek tudi nasproti poznejšim lastnikom posameznih delov stanovanjske hiše, torej tudi proti tožencu. Pritožbene navedbe, ki napadajo pogodbeno fazo materialnopravnega razmerja, so torej neutemeljene. Drugače pa je z drugim sklopom vprašanj. Le-ta se nanašajo na izpolnitveno fazo. Toženec je že v postopku pred sodiščem prve stopnje zatrjeval, da je del dolga plačal in za to tudi predložil listinske dokaze. V pritožbi napada sodbo, iz katere ni razvidno, ali je sodišče te že plačane zneske upoštevalo ali ne. Pritožbeno sodišče tega iz razlogov sodbe prve stopnje zaradi zatrjevane pomankljivosti tudi ne more ugotoviti. Ker gre nedvomno za odločilno dejstvo (saj ima takšno dejstvo za posledico, da terjatev v plačanem obsegu preneha) ter sodba o njem nima razlogov, je ni mogoče preizkusiti. Podana je torej bistvena kršitev pravil pravdnega postopka iz 13. točke 2. odstavka 354. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977 - ZPP/77, katerega določbe je bilo potrebno upoštevaje določbo 498. člena sedaj veljavnega ZPP še uporabiti v tej zadevi. Pritožbeno sodišče je sodbo zato v skladu s 1. odstavkom 369. člena ZPP/77 razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo prvemu sodišču v ponovno sojenje. Ne glede na to, da enako usodo že zaradi akcesornosti obrestnega dela deli tudi dopolnilna sodba in je sodišče razveljavilo tudi to, pa je potrebno opozoriti, da je slednja tudi sama po sebi napačna. V izreku je namreč rečeno, da se sklep o izvršbi vzdrži v veljavi tudi za navedene zamudne obresti. Navedeno pa nasprotuje dejstvu, da zamudne obresti za čas pred vložitvijo predloga za izvršbo, v predlogu in posledično tudi v sklepu o izvršbi, sploh niso navedene in se potemtakem tudi v veljavi ne morejo vzdržati. Metoda, s katero je prvo sodišče odločilo o dne 20.4.1998 razširjenem zahtevku, pa ima za posledico tudi to, da bi moral od 5.2.1997 (datum vložitve predloga za izvršbo) dalje toženec zamudne obresti plačevati dvakrat (enkrat v skladu s sodbo in drugič v skladu z dopolnilno sodbo). V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje odpraviti navedene pomankljivosti. Ob tem pa velja opozoriti še na to, da upravnik večstanovanjske hiše lahko sicer toži v lastnem imenu, vendar le za tiste stroške, ki mu pripadajo po pogodbi ter za tisto, kar je sam založil. V ostalih primerih pa ima upravnik le položaj zakonitega zastopnika lastnikov in lahko tudi v postopku nastopa le kot tak. Odločitev o stroških temelji na določilu 3. odstavka 166. člena ZPP/77.