Jedro

Ob vložitvi tožbe je bil postavljen zahtevek za plačilo uporabnine in zamudnih obresti, ne pa za plačilo nadomestila v višini obresti, ki bi jih dosegla tožeča stranka pri banki z denarnim zneskom najemnin, kar je zahtevala s spremembo tožbe. Zato je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo določbo 365. člena OZ o pretrganju zastaranja za ta del terjatve po spremenjeni tožbi.

Izrek

I. Pritožbi se deloma ugodi in se sodba sodišča prve stopnje - spremeni v I. točki izreka tako, da se zavrne tožbeni zahtevek za plačilo 35.379,38 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 25.267,96 EUR za čas od 22. 8. 2007 do plačila in od zneska 10.111,42 EUR za čas od 30. 11. 2009 do plačila.

- razveljavi v I. točki izreka za 25.760,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 8. 2007 do plačila in za 10.304,16 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 11. 2009 do plačila in v celoti v IV. točki izreka, ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se potrdita III. točka izreka v celoti, I. točka izreka pa v delu, v katerem je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 128.802,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 8. 2007 do plačila in 51.520,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 11. 2009 do plačila, vse v roku 15 dni.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženo stranko obsodilo na plačilo 251.766,74 EUR glavnice in zakonskih zamudnih obresti od zneska 180.679,56 EUR za čas od 22. 8. 2007 do plačila in od zneska 71.087,18 EUR od 30. 11. 2009 do plačila (I. točka izreka). Tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi zaradi plačila 178.338,00 EUR z zamudnimi obrestmi je v celoti zavrnilo (III. točka izreka). Toženi stranki je naložilo v plačilo pravdne stroške tožeče stranke v višini 5.046,16 EUR z zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka).

2. Zoper I., III., in IV. točko izreka sodbe se je tožena stranka pritožila, uveljavljala je zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja ter napačno uporabo materialnega prava, s predlogom pritožbenemu sodišču, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi. Pritožbenih stroškov ni priglasila.

3. Tožeča (po nasprotni tožbi tožena) stranka na pritožbo, ki ji je bila vročena 16. 5. 2012, ni odgovorila.

4. Pritožba je deloma utemeljena.

K pritožbi zoper I. in IV. točko izreka sodbe

5. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožeča stranka lastnica poslovnega prostora (1), ki ga je tožena stranka uporabljala v času od 1. 8. 2002 do 28. 8. 2009 v svojo korist brez veljavnega pravnega naslova za uporabo. Tožena stranka konkretno ne nasprotuje razlogom sodišča prve stopnje iz 19. odstavka obrazložitve sodbe, s katerimi je utemeljilo oceno, da je zato, ker je najemno razmerje med UKC kot najemodajalcem in S. kot najemnikom, s potekom časa dveh let od sklenitve pogodbe prenehalo, prenehalo tudi podnajemno razmerje med S. in toženo stranko. Pritožbeno sodišče tem razlogom v celoti pritrjuje.

6. Materialno pravno podlago za presojo zahtevka tožeče stranke na plačilo uporabnine je glede na ugotovljeno dejansko stanje o relevantnih dejstvih sodišče prve stopnje pravilno oprlo na določbo 198. člena OZ, ki določa: „Če je nekdo tujo stvar uporabil v svojo korist, lahko imetnik ne glede na pravico do odškodnine, in tudi če te pravice nima, zahteva od njega, naj mu nadomesti korist, ki jo je imel od uporabe.“ Pojmovanju koristi ustreza (prav) uporabnina (2). Sodna praksa lastniku nepremičnine, ki jo uporablja tretji brez pogodbe in dogovora o plačilu, priznava nadomestilo, ki bi ga bilo mogoče doseči sporazumno s pogodbo (3). Sodišče prve stopnje je v konkretnem primeru ugotovilo, da je tožena stranka v vtoževanem obdobju od 1. 8. 2002 do 28. 8. 2009 poslovni prostor v lasti tožeče stranke uporabljala za svojo poslovno dejavnost in da ji (niti komurkoli drugemu) za njegovo uporabo ni plačala ničesar. Glede na navedeno je zaključilo, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo uporabnine po temelju utemeljen, čemur pritrjuje tudi pritožbeno sodišče. 7. Iz razlogov sodbe izhaja, da je tožeča stranka sprva vtoževala uporabnino za čas od 1. 8. 2002 do 22. 8. 2007 v višini 128.802,00 EUR, z vlogo z dne 30. 11. 2009 pa je tožbo spremenila še z zahtevkom za plačilo uporabnine do 28. 9. 2009, torej do dejanske izpraznitve prostorov, v višini 51.520,80 EUR. V obeh primerih je zatrjevala, da je uporabnino izračunala po ceni 10,00 EUR na m2. Tožena stranka je višini uporabnine nasprotovala s trditvami, da je od leta 1995, ko ji je bila nepremičnina predana v uporabo, v njo investirala in investicijo pobotavala z najemninami. Sklicevala se je na dogovor z državo o nadaljnji uporabi prostorov s strani tožene stranke brez plačila najemnine. Ni pa trdila, koliko bi bila sama pripravljena plačati najemnine po m2 za te poslovne prostore niti, da bi jih na lokaciji v bližini KC lahko v spornem obdobju dobila po ceni, nižji od 10,00 EUR za m2. Zaradi utemeljitve višine tožbenega zahtevka je tožeča stranka predlagala dokaz z izvedencem, ki ga je sodišče tudi izvedlo, in sicer prav za ugotovitev višine ustrezne uporabnine za celotno obdobje sporne uporabe poslovnih prostorov s strani tožene stranke. Sodni cenilec je podal izvid in mnenje, da bi znašala za čas od avgusta 2002 do vključno avgusta 2009 najemnina spornega poslovnega prostora povprečno 12,00 EUR/m2. 8. Iz navedenega pritožbeno sodišče pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni uspela s pravočasnimi ugovori izpodbiti trditev tožeče stranke glede izračuna uporabnine za sporni poslovni prostor v navedenem obdobju po ceni najmanj 10,00 EUR za m2. Trditve tožeče stranke v tožbi, da ocenjuje, da bi v primeru oddaje v najem v spornem obdobju za konkretni prostor lahko dosegla najemnino s kalkulacijo 10,00 EUR za m2, je potrdil tudi sodni cenilec. Tožena stranka pa ni dokazala svojih trditev, da bi lahko s tožečo stranko dosegla v obdobju od 2002 do 2009 nižjo najemnino niti dogovora, da se njena vlaganja v poslovni prostor vštejejo v najemnino za to obdobje. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v I. točki izreka za plačilo 128.802,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 22. 8. 2007 do plačila in 51.520,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 11. 2009 do plačila (353. člen ZPP).

9. Tožeča stranka je z vlogo, podano na naroku za glavno obravnavo 6. 1. 2012, glede na izvedeniško mnenje, da bi lahko znašala uporabnina za m2 predmetnega poslovnega prostora 12,00 EUR in da je pri tem treba še upoštevati kalkulatorno 4% obrestno mero, s katero se doseže ohranjanje realne vrednosti denarja, zvišala tožbeni zahtevek za vtoževano obdobje od 1. 8. 2002 do 30. 8. 2009 na 251.766,74 EUR.

10. Materialno pravno je zmoten zaključek sodišča prve stopnje iz 24. odstavka obrazložitve, da je tožeča stranka z vlogo vloženo 6. 1. 2012 le povečala svoj zahtevek za plačilo koristi, ki je bil že vtoževan s tožbo. Z zahtevkom za plačilo nadomestila v višini 4% letne obrestne mere (za depozit naloženega denarja), tožeča stranka ni uveljavljala višjega zneska koristi pač pa je prvič uveljavljala še odškodnino za škodo (izgubljeni dobiček). Tožena stranka je po spremembi tožbe že na naroku ugovarjala zastaranje zvišane terjatve. Odškodninska terjatev za povzročeno škodo zastara v treh letih, odkar je oškodovanec zvedel za škodo in za tistega, ki jo je povzročil. Ker iz razlogov sodbe izhaja, da je tožeča stranka vedela, da ji tožena stranka povzroča škodo že od leta 2002, je sodišče prve stopnje materialno pravno zmotno zavrnilo ugovor zastaranja tega dela terjatve, z obrazložitvijo, da je bilo zastaranje pretrgano z vložitvijo tožbe. Ob vložitvi tožbe je bil postavljen zahtevek za plačilo uporabnine in zamudnih obresti, ne pa za plačilo nadomestila v višini obresti, ki bi jih dosegla tožeča stranka pri banki z denarnim zneskom najemnin, kar je zahtevala s spremembo tožbe. Zato je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo določbo 365. člena OZ o pretrganju zastaranja za ta del terjatve po spremenjeni tožbi. Posledično je v tem delu pritožbeno sodišče utemeljeni pritožbi ugodilo in izpodbijani del sodbe spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v (izračunani) višini 35.379,38 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 25.267,96 EUR za čas od 22. 8. 2007 do plačila in od zneska 10.111,42 EUR za čas od 30. 11. 2009 do plačila zavrnilo (4. alineja prvega odstavka 358. člena ZPP).

11. Glede preostalega dela pa se pritožbeno sodišče strinja z razlogi sodišča prve stopnje, da terjatev za uporabnino z upoštevanjem 12,00 EUR za m2 (namesto 10,00 EUR) na m2, ni zastarana.

12. Sodišče prve stopnje je obema strankama na naroku 6. 1. 2012, na katerem je sprejelo sklep o dovolitvi spremembe tožbe, dodelilo 15 dnevni rok za odgovor na pripravljalne vloge. Tožena stranka je že v vlogi z dne 20. 1. 2012 nasprotovala ceni 12,00 EUR na m2, dodatno pa še v vlogi, ki jo je vložila po izteku postavljenega roka, vendar na prvem naslednjem naroku za glavno obravnavo po spremembi tožbe, dne 30. 3. 2012. Utemeljeno tožena stranka ugovarja, da je imela možnost navajati dejstva in predlagati dokaze v zvezi s spremenjeno tožbo tudi na naroku za glavno obravnavo 30. 3. 2012, ker teh dejstev pred spremembo tožbe, podane na naroku dne 6. 1. 2012, brez svoje krivde ni mogla navesti na prvem naroku za glavno obravnavo (4. odstavek 286. člena ZPP), sodišče prve stopnje pa je v pozivu, naj na spremembo tožbe odgovori v roku 15 dni, ni opozorilo, da navajanja dejstev in predložitve dokazov po izteku tega roka ne bo upoštevalo (2. odstavek 286. člena ZPP). Ker je sodišče prve stopnje glede povišanega zahtevka za uporabnino (z 10,00 EUR po m2 na 12,00 EUR) zmotno uporabilo pravila postopka o prekluziji, tožena stranka utemeljeno uveljavlja pritožbeni razlog bistvene kršitve določb postopka iz 1. odstavka 339. člena ZPP. Zato je v delu, ki se nanaša na zvišano plačilo uporabnine (za razliko 2,00 EUR po m2), pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in v tem delu, ter posledično v delu odločitve o pravdnih stroških, sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo ter mu v tem obsegu zadevo vrnilo v novo sojenje (1. odstavek 354. člena ZPP). V ponovljenem sojenju se bo moralo sodišče prve stopnje opredeliti še do trditev in dokazov tožene stranke, kolikor se nanašajo na presojo, ali je tožena stranka uspela dokazati, da za sporno obdobje primerna najemnina za poslovne prostore tožeče stranke ne bi znašala več kot v višini, glede katere je postala sodba sodišča prve stopnje v zvezi s to sodbo pravnomočna.

K pritožbi zoper III. točko izreka sodbe

13. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da se je tožeča stranka po nasprotni tožbi z najemodajalcem S., s pogodbo (B2) dogovorila, da ne bo plačala dveletne najemnine v znesku 48.000,00 DEM v gotovini, temveč, da bo ta sredstva vložila v izboljšavo najetega prostora v višini, ki je enaka višini dogovorjene najemnine ter da bo te izboljšave ob prenehanju najema prepustila najemodajalcu. Nesporno je, da sta obe pogodbeni stranki svoje obveznosti iz pogodbe izpolnili. Tožeča stranka po nasprotni tožbi je zahtevala od tožene stranke plačilo 117.838,00 EUR, ki predstavlja strošek vlaganj po oceni cenilke in izvedenke gradbene stroke z dne 7. 10. 2007; z razširitvijo nasprotne tožbe za 60.500,00 EUR pa je zahtevala še povračilo zneska investicij v stavbno pohištvo, elektro in vodovodne inštalacije, stropna svetila, toplotno inštalacijo in toplotno postajo, vetrolov, projekt in izvedbo dostopne klančine za invalide na vhodu v objekt, kar vse je bila dolžna zagotoviti v skladu z zahtevami zdravstvenega, sanitarnega, elektroenergetskega inšpektorata in v skladu z zakonodajo s področju zagotavljanja požarne varnosti in varstva pri delu. Navedla je, da je pričakovala, da z vlaganji v višini 60.500,00 EUR poravna uporabnino za poslovni prostor v letih 2006-2008 in da je imela namen prostor odkupiti.

14. Sodišče prve stopnje je zahtevek po nasprotni tožbi zavrnilo iz razloga, ker je ocenilo, da tožeča stranka po nasprotni tožbi zatrjevane višine vlaganj ni uspela dokazati in ker je ugotovilo, da so vlaganja v usposobitev poslovnega prostora, ki ga je uporabljala tožeča stranka po nasprotni tožbi, pobotana z dveletno najemnino. Ker pa je vedela, da od leta 1997 uporabljala poslovne prostore brez pravne podlage in v nasprotju z voljo lastnice stavbe, je ocenilo, da do povrnitve vlaganj tudi sicer ne bi bila upravičena. Nesporno je, da po letu 1997 od lastnice prostorov ni imela privolitve za vlaganja, s katerimi naj bi se povečevala vrednost nepremičnine, zato tudi po stališču pritožbenega sodišča ni upravičena zahtevati nadomestitve vrednosti vlaganj v poslovni prostor.

15. Po določbi četrtega odstavka 210 člena ZOR (enako tretji odstavek 190. člena OZ) nastane obveznost vrnitve oziroma nadomestitve vrednosti, če kdo nekaj prejme glede na podlago, ki se ni uresničila ali je pozneje odpadla. Za to kondikcijo je bistveno, da obstaja sinalagmatska vez med opravljeno izpolnitvijo (investicijska vlaganja) in pričakovano posledico izpolnitve (nadaljevanja zakupnega razmerja do poračunanja vlaganj z zakupnino oziroma do prodaje), ki pa še ni dosegla ravni pogodbene zaveze. Pričakovani uspeh ima naravo nasprotne izpolnitve. Ne zadostuje, če gre za uspeh, ki si ga predstavlja in nanj upa le izpolnitelj. Z njim se mora strinjati prejemnik izpolnitve. Pri tem zadostuje, da ve za namen izpolnitve in da izpolnitev sprejme brez pridržka (4).

16. Tožena stranka po nasprotni tožbi se je morala zavedati, da bi morala biti tako pri oddaji premoženja v najem kot pri prodaji, glede na dejstvo, da je poslovni prostor v lasti države, uporabljena metoda javne ponudbe. Zato je neutemeljeno pritožbeno stališče, da je sodišče prve stopnje sledilo novodobnim kategorijam ekonomskih-tržnih pravil: „bolj ko državno lastnino prepustiš propadu, cenejša je za natančno tistega, kateremu je v naprej namenjena“. Kljub zatrjevanemu skrbnemu gospodarjenju tožeče stranke po nasprotni tožbi s poslovnim prostorom tožene stranke, je sodišče prve stopnje glede na ugotovljen izid spora v zvezi z zahtevo po izpraznitvi poslovnih prostorov, pravilno sklepalo, da v času postopka na izpraznitev prostorov, ni bil interes lastnice stavbe, da uporabnica prostorov, zoper katero je tekel postopek na izpraznitev, v ta poslovni prostor še karkoli dodatno vlaga. Pri tem se sodišče prve stopnje pravilno ni opredeljevalo do vprašanja, ali je bila taka odločitev smotrna in potrebna s stališča ohranjanja vrednosti nepremičnine, pač pa je držo tožene stranke le ugotovilo kot relevantno dejstvo za odločitev, ali bi bila kljub temu dolžna tožeči stranki nadomestiti vrednost njenih vlaganj, v kolikor bi se izkazalo, da so povečala vrednost nepremičnine. Tožeča stranka po nasprotni tožbi sama navaja, da se tožena stranka ni odzvala na njene zahtevke po sanaciji stavbe, odklanjala pa je z njo tudi sklenitev najemne pogodbe. Zato niso izpolnjeni pogoji za kondikcijski zahtevek. S tem pa se izkaže, da neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da za pravilno ugotovitev dejanskega stanja ni upoštevalo njenih dokazov, priloženih listin, fotografij prostora in objekta in predlaganih prič. Če uporabnica poslovnih prostorov z lastnico v 15 letih ni uspela doseči dogovora, da ji odda ali proda poslovni prostor, ob tem pa ves čas zoper njo teče tudi sodni postopek na izpraznitev teh prostorov, ne more utemeljeno pričakovati, da ji bo nadomestila vrednost investicij, ki jih v tem času vlaga v prostor. Z dokazi, ki jih je predlagala, ni niti poskušala dokazati, da je lastnica prostorov njena vlaganja v prostor (razen za prvi dve leti) tudi sprejemala za svoja, pač pa da je njihovo vrednost po izpraznitvi prostorov nasilno z uničenjem zmanjšala, kar pa za predmetni spor ob povedanem ni relevantno.

17. S tem pa se izkaže, da pritožnica ni uspela s pritožbenimi razlogi, ki jih je uveljavljala zoper odločitev o nasprotni tožbi. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo nobene od kršitev določb postopka, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo III. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

18. Izrek o pritožbenih stroških je odpadel, ker tožena stranka (tožeča po nasprotni tožbi) povrnitve pritožbenih stroškov ni zahtevala niti jih v pritožbi ni določno zahtevala (1. in 2. odstavek 163. člena ZPP).

(1) Nepremičnina na parc. št. 260/2 – dvorišče v izmeri 49 m2 in poslovne stavbe v izmeri 278 m2, vpisane pri vl. št. 42 k.o. X. na naslovu Z. (2) Sodba III Ips 132/2009 z dne 27. 11. 2012. (3) VSM sodba I Cp 803/2013 z dne 15. 10. 2013. (4) Sklep III Ips 81/2008 z dne 29. marca 2011.