Jedro

Ker je verjetno izkazano, da sporni del stavbe predstavlja skupni del treh stavb (da torej ni odločilnega neskladja med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb), ni bilo podlage za odreditev spremembe vpisa v kataster stavbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z obravnavanim sklepom na stavbi z ident. št. 0000-393 na naslovu P. ulica 1b, B., ki je povezana s parc. št. 78/11, k.o. 0000 ..., dokončalo vzpostavitev etažne lastnine (I. točka izreka). ugotovilo je, da je v zemljiški knjigi pri stavbi št. 393, k.o. 0000 ..., že vpisana nedokončana etažna lastnina ter navedlo njene že vpisane posamezne dele, medtem ko je kot njen splošni skupni del (pripadajoče zemljišče) že vpisana zemljiška parcela št. 78/11, k.o. 0000 ... (II. točka izreka). Nadalje je sklenilo, da se izbriše nerazdeljeni del stavbe z ident. št. 0000-393-9999 in ugotovilo nove posamezne dele na stavbi št. 393, k.o. 0000 ... kot dele stavbe z ident. št. 0000-393-48 do 0000-393-52 (III. točka izreka). Ugotovilo je, da sta splošna skupna dela stavbe št. 393, k.o. 0000 ... poleg že navedene zemljiške parcele s št. 78/11, k.o. 0000 ..., še dela stavbe z ident. št. 0000-393-54 in 0000-393-55, na katerih je vzpostavilo solastninsko pravico v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe (IV. točka izreka), s solastniškimi deleži na teh splošnih skupnih delih (VI. točka izreka). Del stavbe z ident. št. 0000-393-53, skupna raba v izmeri 48,27 m2 je določilo kot skupni del treh stavb, in sicer stavbe na naslovu P. ulica 1b, B., z ident. št. 0000-393, stavbe na naslovu P. ulica 3, B., z ident. št. 0000-389 ter stavbe na naslovu P. ulica 5, B., z ident. št. 0000-390, kjer se vzpostavi skupna lastnina vsakokratnih lastnikov teh treh stavb (V. točka izreka). Nadalje je ohranilo bremena pri že vpisanih posameznih delih v vrstnem redu bodisi pred bodisi po vpisu zaznambe tega postopka in odločilo, da so na novo vpisani posamezni in skupni deli bremen prosti (VII. točka izreka). Hkrati je še odločilo, da se sklep izvede v zemljiški knjigi v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine (VIII. točka izreka).

2. Čeprav predlagatelji in nasprotni udeleženci izpodbijajo sklep v IV. in V. točki, se vsebinsko pritožujejo zoper odločitev, da del stavbe 0000-393-53 kot skupni del pripada trem stavbam. Zato je v tem delu izpodbijani sklep predmet pritožbenega obravnavanja. Meni, da je sodišče zmotno ocenilo vsebino in dokazno vrednost listin, ki so bile podlaga odločitvi in na tej podlagi zmotno uporabilo 24. člen Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine in ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1). Elaborat ne daje podlage za ugotovitev, da je sporni prostor št. 53 v stavbi št. 393 v solastništvu imetnikov lastninske pravice treh stavb. Elaborat se nanaša le na način etažiranja stavbe in ni dokazilo o lastništvu. V predlogu so predlagali, naj se del stavbe št. 53 opredeli kot splošni skupni del le stavbe št. 393. Ne drži, da predlagatelji vsebine elaborata niso prerekali, so ga, saj so navajali, da je del stavbe št. 53 splošni skupni del stavbe 393. Poleg tega pa je v elaboratu glede spornega dela stavbe nejasno navedeno, kaj predstavlja. Predlagatelji niso vedeli, da se v elaboratu navedena šifra nanaša na sosednji dve stavbi in na to dejstvo niso bili pozorni. Nihče od pritožnikov ni avtorju elaborata naročil, naj se ta del stavbe opredeli kot skupni del treh stavb. V samem elaboratu je očitno neskladje, a bi sodišče moralo zahtevati popravek ali spremembo vpisov v katastru stavb. Sodišče svoje dejanske ugotovitve opira na zapisnika o ugotovitvi vrednosti stanovanja in o stanju stanovanja. Predlagatelji so zatrjevanjem udeležencev glede teh dveh listin oporekali. Zapisnik ne vsebuje navedbe, da naj bi se kolesarnica in soba za hišni svet nahajali v drugi stavbi št. 393 in ne v stavbi, kjer se nahaja stanovanje, ki je bilo predmet pogodbe. Nesprejemljivo je, da bi se kolesarnica v stavbi 393 uporabljala kot skupna tudi za ostali dve stavbi, ki imata vsaka lastno kolesarnico. Pritožbi priložena listina - kopija načrta gradnje kleti v stavbi št. 393, predstavlja drugačno razporeditev prostorov v kleti, zlasti glede lociranosti sobe in kolesarnice. Ta dva prostora skupaj s hodnikom in vhodnim stopniščem, predstavlja del stavbe št. 53. Listina se prilaga šele s pritožbo, ker sodišče predlagateljev ni seznanilo z dejstvom, da namerava lastniško stanje glede spornega dela stavbe ugotoviti drugače, kot izhaja iz predloga predlagateljev, ki so ves čas nasprotovali trditvam nasprotne stranke, da prostor predstavlja skupno lastnino vseh treh stavb. V dokazne namene glede tega dejstva pritožniki predlagajo zaslišanje pritožnikov in opravo ogleda na kraju samem. Udeleženci niso predložili nobenih listin gradbenih načrtov, ki bi lahko izkazovale, da gre dejansko za skupni prostor treh stavb. Zapisniki o ugotovitvi obsega stanovanja pa so sestavljeni enostransko. Neutemeljeno je tudi sklicevanje sodišča na zapisnik z dne 19. 4. 2011. Sodišče prve stopnje je prezrlo, da iz njega izhaja zaključek, da končne rešitve na sestanku zbora lastnikov ni bilo mogoče izreči. Sicer pa je ugotovitev sodišča, da naj bi lastniki soglašali z uporabo spornega prostora s predhodno ugotovitvijo, da kot prostor skupne lastnine štejeta soba za hišni svet in kolesarnica. Sodišče bi moralo na podlagi 28. člena ZVEtL-1 ob očitnem nasprotju med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb zagotoviti spremembo vpisov delov stavb v katastru stavb, saj soba za hišni svet predstavlja le del spornega prostora. Glede na to, da je bilo med strankami postopka nesoglasje glede pravnega položaja dela stavbe št. 53, je sodišče storilo bistveno kršitev določb postopka, ker ni izvedlo naroka, na katerem bi lahko razrešilo sporna vprašanja tudi z zaslišanjem udeležencev postopka. Podana je tudi kršitev postopka, ko sodišče ugotavlja, da stavba nima posebnih skupnih delov, v nadaljevanju pa del stavbe št. 53 opredeljuje kot posebni skupni del treh stavb.

3. Udeleženci postopka - skupnost etažnih lastnikov stavb na naslovu P. ulica 3 in 5, B., so odgovorili na vročeno pritožbo in predlagajo njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavani zadevi je prvostopenjsko sodišče odločalo o vzpostavitvi etažne lastnine v položaju t.i. nedokončane etažne lastnine. Po 3. točki tretjega odstavka 17. člena ZVEtL-1 gre za tak položaj, če je stavba vpisana v zemljiški knjigi in je na njej nastala (dejanska) etažna lastnina pred 1. januarjem 2003, vendar v zemljiški knjigi niso vpisani vsi posamezni ali skupni deli stavbe ali niso vpisani idealni deleži solastnine na skupnih delih stavbe.

6. Iz podatkov spisa izhaja, da je bila (delna) etažna lastnina v obravnavani stavbi (P. ulica 1b v B. oziroma stavbi z ident. št. 0000-393) vpisana v zemljiški knjigi že pred letom 2010, ko je bil v postopku GURS na podlagi takratnih pravil izveden elaborat za predmetno stavbo (21.6.2010). Kot je prvostopenjsko sodišče navedlo v izpodbijanem sklepu, je bila po podatkih zemljiške knjige na obravnavani stavbi 393 k.o. 0000 ... vpisana etažna lastnina tako, da so bili le določeni posamezni deli (20 delov stavb) vpisani. V zemljiški knjigi ni (bilo) vpisanih osem delov, za katera je prvostopenjsko sodišče, ob upoštevanju katastrskih podatkov, ugotovilo, da jih pet (0000-393-48 do 0000-393-52) predstavlja posamezni del stavbe št. 393, dva sta splošna skupna dela stavbe in s tem solastnina etažnih lastnikov stavbe št. 393 (0000-393-54 in 0000-393-55); kot skupni del1 treh stavb (0000-393, 0000-389 in 0000-390) in s tem skupna lastnina le-teh predstavlja del stavbe z ident. št. 0000-393-53. 7. Med udeleženci postopka je sporen položaj skupnega dela stavbe z ID znakom 0000-393-53, v katerem se nahaja t. im. soba za hišniški svet. Prvostopenjsko sodišče je v izpodbijani V. točki izreka sklepa ugotovilo, da je skupni del stavbe z ID znakom 53 splošni skupni del več stavb, ki je v skupni lastnini vseh vsakokratnih etažnih lastnikov stavb z ID znaki 0000-393 (P. ulica 1b, B.), 0000-389 (P. ulica 3) in 0000-390 (P. ulica 5). Vsakokratni etažni lastniki stavbe P. ulica 1b z ident. št. 0000-393 tako odločitev izpodbijajo z očitkom, da temelji na zmotni oceni vsebine in dokazne vrednosti listin in na tej podlagi zmotni uporabi materialnega prava. Vztrajajo, da gre za skupni del le stavbe s št. 393. Ker ni sporno, da je del stavbe z ID znakom 0000-393-53 skupni del, ampak je sporno le, za kakšen skupni del stavbe gre, se to ugotavlja na podlagi pravil iz četrtega odstavka 23. člena ZVEtL-1. 8. Po citiranem določilu se šteje, če so stavba in njeni deli že v celoti vpisani v katastru stavb, sodišče pa v postopku ne zagotovi izvedbe sprememb oziroma novega vpisa v kataster stavb:

1. da so tisti prostori, ki so v katastru stavb evidentirani kot prostori v skupni rabi ali gre za stopnišče, veže, hodnike, kolesarnice, pralnice, sušilnice, zaklonišča in podobno, skupni deli stavbe,

2. da so tisti prostori, ki so v katastru stavb evidentirani kot prostori v skupni rabi uporabnikov več stavb ali nepremičnin, skupni deli več nepremičnin,

3. da so tisti prostori, ki so v katastru stavb evidentirani kot prostori v skupni rabi več, a ne vseh uporabnikov posameznih delov stavbe, posebni skupni deli, ki so v solastnini vsakokratnih etažnih lastnikov takih posameznih delov stavbe,

4. da so posamezni deli stavbe pravilno vpisani glede na svoj obseg in površino.

9. Pravna podlaga odločitve sta poleg navedene določbe tudi 28. člen in 24. člen ZVEtL-1. Če so stavba in njeni deli že vpisani v katastru stavb, sodišče zagotovi spremembo vpisov oziroma nov vpis stavbe in njenih delov le, če ugotovi odločilno neskladje med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb ali če o tem, da se izvedejo spremembe oziroma nov vpis, med udeleženci ni spora (prvi odstavek 28. člena ZVEtL-1). Šteje se, da je podano odločilno neskladje med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb, če je verjetno izkazano, da je več stavb napačno vpisanih kot ena stavba, da niso vpisani vsi skupni prostori v stavbi, da je več posameznih delov stavbe skupaj nepravilno vpisanih kot en posamezni del, da posamezni deli stavbe sploh niso vpisani, in podobno (drugi odstavek 28. člena ZVEtL-1). Samo odstopanje evidentiranih tlorisov in površin stavbe od dejanskih se ne šteje za odločilno neskladje (tretji odstavek 28. člena ZVEtL-1). Sodišče v primeru spornih predhodnih dejstev le-teh ne rešuje niti postopka ne prekinja, pač pa odloča v skladu z dokaznimi pravili in domnevami, ki jih določa navedeni zakon, sicer pa v korist tistega, katerega pravica je bolj verjetna (24. člen ZVEtL-1). Upoštevaje namen ZVEtL-1 pritožnikom ni odvzeta možnost uveljavljati zahtevek na spornem delu stavbe v pravdnem postopku.

10. Po oceni prvostopenjskega sodišča je verjetno, da je elaborat po vsebini pravilen oziroma ni izkazanega odločilnega neskladja med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb. Zaključek o tem, da ni zaznanega odločilnega neskladja med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb, je tudi po mnenju pritožbenega sodišča glede na podano trditveno in dokazno podlago strank v postopku pravilen. Pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje pri tem zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka, ker ni izvedlo naroka za glavno obravnavo, ni utemeljen, saj 29. člen ZVEtL-1 izrecno določa, da izvedba naroka ni obvezna, temveč ga sodišča opravi le, kadar je po mnenju sodišča to smotrno. Pritožbena trditev, da bi se lahko na naroku razrešila sporna vprašanja z zaslišanjem udeležencev in z ogledom na kraju samem, ne ustreza smotrnosti izvedbe naroka, ob tem, da udeleženci teh dveh dokazov v postopku pred nižjim sodiščem niso predlagali. Ta dva dokaza pritožniki v tovrstnem predlagalnem postopku (v katerem je sicer poudarjeno načelo inkvizitornosti postopka, kar pa ne izključuje dolžnosti stranke po podajanju trditev in predlaganju dokazov) prvič predlagajo v pritožbi in gre torej za nova dokaza, ki sta ob neizkazanem pogoju nekrivde neupoštvena (34. člen ZNP-1, prvi odstavek 337. člena ZPP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1 in 42. členom ZNP-1). Nedovoljeno pritožbeno novoto predstavlja tudi pritožbi priložena listina - kopija načrta kletne etaže stavbe št. 393 in legende, ki je del načrta ter v zvezi z njima povezane trditve v smeri lociranosti in razporeditvi prostorov v kleti, saj pritožniki ne navajajo upravičenih razlogov, zakaj prej niso mogli tega storiti. Neprepričljivi so razlogi, da listino vlagajo šele s pritožbo, ker predhodno niso bili seznanjeni, da namerava sodišče stanje glede pripadnosti spornega skupnega dela ugotoviti drugače, kot so v predlogu predlagali. Udeleženci postopka so namreč več čas nasprotovali predlogu predlagateljev, saj so trdili, da je sporni del stavbe z ident. št. 393-53 skupni del treh stavb, ki so bile po podatkih spisa grajene v sedemdesetih letih prejšnjega stoletja v sklopu enotne gradnje. S tem je postal sporen položaj skupnega dela stavbe z ID znakom 0000-393-53, v katerem se nahaja t. im. soba za hišniški svet. Zato bi morali pritožniki že v postopku pred nižjim sodiščem predlagati in predložiti dokaze, ki bi verjetno izkazovali, da dejansko stanje bistveno odstopa od stanja v katastru stavb, ki temelji na zapisanem in ugotovljenem v elaboratu.2

11. Sodišče prve stopnje je glede na spornost položaja navedenega skupnega dela stavbe št. 393 na podlagi zbranega procesnega gradiva presojalo, ali obstoji odločilno neskladje med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb. Pravilno je ugotovljeno, da iz elaborata, čigar sestavni del je tudi popis lastnikov/upravljalcev delov stavbe, izhaja, da je del stavbe z ident. št. 3939-53 opredeljen kot skupni prostor v lastništvu oz. upravljanju imetnikov lastninske pravice stavbe, na kateri se vzpostavlja etažna lastnina ter sosednjih stavb z ident. št. 0000-389 (to je P. ulica 3) in 0000-390 (P. ulica 5). V njem glede dela stavbe št. 53 ni nobenih nejasnosti, razbrati je ravno na podlagi navedenih šifer ....00398 in ....00390, da gre za omenjeni stavbi. Trditev, da predlagatelji niso vedeli oziroma bili pozorni, kaj predstavlja takšna oznaka, jasnosti vsebine ne ovrže. Vsebine elaborata tožniki v upravnem postopku niso nikoli prerekali, v tem sodnem postopku pa so trdili, da ne odraža dejanskega stanja. Drži, da sam elaborat ne predstavlja pravne podlage za pridobitev lastninske pravice, a to v obravnavani zadevi ne more imeti odločilnega pomena, saj glede na podlage, ki so se uporabile pri pripravi elaborata v času njegove izdaje, gre v tem postopku za vprašanje, ali stanje v katastru stavb, ki temelji na tem elaboratu, odločilno odstopa od dejanskega stanja. Da ne odstopa, je sodišče v okviru 24. člena ZVEtL-1 z verjetnostjo ugotovilo na podlagi procesnega gradiva. Čeprav nobena od strank postopka ni predložila kakršnekoli projektne dokumentacije gradnje treh stolpičev, je sodišče prve stopnje lahko in moralo na podlagi podanega gradiva presojati (ne)obstoj odločilnega neskladja.

12. Sodišče prve stopnje je svojo oceno utemeljeno oprlo na zapisnik o ugotovitvi vrednosti stanja (priloga B10 v spisu), na zapisnik o stanju stanovanja z dne 14. 11. 1992 (priloga B11) in na zapisnik z dne 19. 4. 2011 (priloga B13), iz katerih je tudi po presoji pritožbenega sodišča verjetno izkazano, da del stavbe št. 393-53 pripada kot skupni del trem stavbam (št. 393, 389 in 390). Zapisnika o ugotovitvi vrednosti posameznega stanovanja izkazujeta, da je k obsegu stanovanja na naslovu P. ulica 3 in P. ulica 5 spadala tudi soba za hišniški svet, ki je bila ocenjena z določeno točkovno oceno. Ne gre za enostranski dokument; zapisniki so bili priloga nakupa stanovanja, ki so se prodajala po določilih Jazbinškovega zakona (Stanovanjskega zakona - SZ, Ur. l. RS, št. 18/91), in so jih v okviru tedanjega lastninskega sistema (družbene lastnine) sestavljale po tedanjih pravilih za to določene osebe s strani prodajalca, zato jim ni mogoče odreči dokazne vrednosti kot take. Zapisnika res izrecno ne vsebujeta navedbe, da se sporni del stavbe nahaja v stavbi 393 (P. ulica 1b) in ne v stavbi, kjer se nahaja stanovanje, ki je bilo predmet prodaje, a med strankami postopka niti ni bilo sporno, da obstaja od gradnje naprej le v stavbi št. 393 soba za hišniki svet. Pritožniki niso trdili, da bi sporna soba obstajala v vsaki večstanovanjski stavbi, celo več, niso prerekali trditve udeležencev, da se ta nahaja le v stavbi št. 393. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da je v okvir vrednosti stanovanja na naslovu P. ulica 5 sodila poleg kolesarnice tudi soba za hišniški svet, ni okoliščina za drugačno odločitev, saj v postopku ni bilo sporno, da obstoji kolesarnica v stavbah št. 389 in 390. Pritožbene trditve, da naj bi sporni prostor predstavljal kolesarnico in sobo za hišniški svet, ostajajo na pavšalni ravni in neizkazane. Če pa je bil del spornega dela stavbe oblikovan v kolesarnico (in to morebiti brez soglasja lastnikov drugih stavb), pa to v luči tretjega odstavka 28. člena ZVEtL-1 tudi ne mora imeti odločilne teže. Ker sodišče spornih dejstev v postopku po ZVEtL-1 ne rešuje, pač pa odloči v skladu z dokaznimi pravili in domnevami, ki jih določa ta zakon, bodo pritožniki lahko uveljavljali zahtevek na delu stavbe v pravdnem postopku, saj izpodbijana odločba o vzpostavitvi etažne lastnine ne postane materialno pravnomočna, temveč se bo o sporih v zvezi z lastništvom in o pravicah na delih stavbe lahko odločalo še po pravnomočnosti odločbe, kar izrecno določa 35. člen ZVEtL-1. Pritožbeno sodišče pa tudi nima pomislekov v dodatne razloge sodišča prve stopnje, zakaj meni, da ne obstoji očitno neskladje med stanjem v katastru stavb in dejanskim stanjem, sklicujoč se na dodatno dokumentacijo, in sicer zapisnik zbora etažnih lastnikov vseh treh stavb z dne 19. 4. 2011. Drži pritožbena navedba, da iz zapisnika izhaja, da končne rešitve na tem sestanku ni bilo, a je iz njegove vsebine razbrati, da je bila v preteklosti volja uporabe spornega prostora v korist lastnikov vseh treh stavb, pri čemer ni bila uporaba pogojevana s plačilom najemnine ali z ustanovitvijo kakšne pravice, kar bi potrjevalo to, za kar se zavzema pritožba. Razprava med etažnimi lastniki vseh treh stavb je obstajala le glede načina uporabe tega skupnega prostora in plačila stroškov zanj, ne pa, da etažni lastniki sosednjih stavb s št. 389 in 390 nimajo upravičenj do tega dela stavbe v stavbi 393. 13. Ker je verjetno izkazano, da del stavbe z ident št. 53 predstavlja skupni del navedenih treh stavb - da torej ni odločilnega neskladja med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb, ni bilo podlage za odreditev spremembe vpisa v kataster stavbe. Zato je odločitev v izpodbijanem delu pravilna.

14. Ker niti zatrjevani niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 42. členom ZNP-1).

1 Popolni izraz predmeta presoje - sporne nepremičnine - je „splošni skupni del stavbe v etažni lastnini v korist več večstanovanjskih stavb“; sodišče prve stopnje pa je za sporni del stavbe uporabljalo skrajšani pojem - skupni del stavbe treh stavb (kar ni nič narobe) in ne kot posebni skupni del stavbe (ki je sicer določen skupni del stavbe, ki je solastnina le nekaterih etažnih lastnikov v stavbi, ob soglasju vseh etažnih lastnikov stavbe), kot takega so ga sicer v odgovoru na predlog poimenovali udeleženci - skupnost etažnih lastnikov stavb P. ulica 3 in 5); glej 3. in 21. člen SZ-1 in 11. člen ZZK-1. 2 Tudi sicer pa ta listina, ki predstavlja načrte predvidene gradnje spornega objekta 393 v sedemdesetih letih prejšnjega stoletja, ne more imeti vpliva na dejansko stanje.