Jedro

V primeru dvojne prodaje iste nepremičnine dvema različnima kupcema sodišče daje pravno varstvo dobrovernemu posestniku – prvemu kupcu tudi napram slabovernemu kupcu, ki se je vknjižil v zemljiško knjigo. To dalje pomeni, da slednji ne more nasproti dobrovernemu kupcu – posestniku, uspešno nastopiti z negatorno tožbo.

Izrek

Pritožbama se ugodi in se zato sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem (ugodilnem) delu razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo v pretežnem delu ugodilo tožbenima zahtevkoma obeh tožnikov ter tožencema naložilo, naj z več parcel, navedenih v izreku sodbe, ki so last tožnikov, odstranita objekte, podporne zidove, gradbeni material in asfalt ter jima naložilo, da sta se dolžna v bodoče vzdržati kakršnekoli gradnje ali drugačnega vznemirjanja obeh tožnikov. V manjšem delu je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Proti ugodilnemu delu sodbe se pritožujeta oba toženca.

Prvi toženec B.P. v pritožbi, vloženi po pooblaščencu, opozarja, da je v zadevi potrebno natančno ugotoviti, kateri deli spornih zemljišč so bili prodani tožnikoma in kateri tožencema. Pri tem pa je ključno pričanje A.Š., katere mati je prodala nepremičnine vsem pravdnim strankam in ki je na zaslišanju že povedala, da je tožnikoma na terenu pokazala, kaj komu prodaja. Pojasnila je, da je pritožniku P. bila prodana hiša, senik in hlev ob hiši in nekaj dvorišča okrog hiše, tožnikoma pa zemljišče za hišo, ne pa tudi tisto pred hišo. V postopku je zato bilo naloženo prvostopenjskemu sodišču, da ugotovi, kaj je pred in kaj za hišo, česar pa sodišče pri ponovnem sojenju ni upoštevalo. Štelo je, da razjasnitve v tej smeri niso potrebne, ker te okoliščine naj ne bi bile pravno relevantne. Po mnenju pritožbe so razlogi sodbe tudi protispisni in v nasprotju sami s seboj, saj sodišče v prvem odstavku na peti strani sodbe trdi, da toženca nista dokazala, da naj bi kupila hišo, medtem ko je bilo to v predhodnem postopku že nesporno ugotovljeno. Toženec je vložil tudi nasprotno tožbo, v kateri je zahteval, naj se ugotovi, da je poleg hiše kupil tudi zemljišče okoli hiše, to tožbo pa sodišče obravnava v ločenem postopku. Da pritožnik ni kupil le hiše, izhaja iz logike stvari, saj je pri nakupu kmečke hiše logično, da se kupi tudi dvorišče, senik, hlev in dostopno pot do hiše. Neživljenjsko je, da bi prodajalka tožnikoma prodala vso zemljo okrog hiše prav do hišnega praga. Tudi sicer sta tožnika med pravdo priznala, da hiše, dvorišča, hleva in senika nista kupila, čeprav sta vknjižena tudi pri tem delu nepremičnin. Kakšno je realno stanje, saj zemljiškoknjižni podatki ne ustrezajo dejanskemu, bi sodišče lahko ugotovilo le z zaslišanjem priče A.Š. na terenu in ob prisotnosti geometra, ko bi v naravi pokazala, kaj je komu prodala. V zadevi je torej bistvenega pomena ugotoviti, kdo je kaj kupil in prevzel v posest. Sicer pa je tožbeni zahtevek potrebno zavrniti tudi zato, ker se hiša nahaja v podnožju hriba, objekt v površini 28 m², prizidek in škarpa pa se nahajajo med hišo in vzpetino. V primeru rušenja objektov bi prišlo do usipanja zemlje proti hiši, kar bi povzročilo veliko škodo, ki ne opravičuje zahtevka na rušenje objektov. Zato bi toženca v takem primeru od tožnikov zahtevala naj preprečita grozečo škodo. Zahtevek za odstranitev asfalta z dostopne poti pa je po mnenju pritožbe nesmisel in predstavlja šikaniranje.

Drugi toženec D.S. v pritožbi, vloženi po pooblaščencu, navaja, da je iz gradiva v spisu razvidno, da je kupil stanovanjsko stavbo s funkcionalnim zemljiščem in ne le prazne parcele in naj bi šlo torej za izvirni način (?) pridobitve lastninske pravice. Navaja še, da tožnika nista kupila nikakršnih stavb, da je iz nadaljnjih odtujitev dela nepremičnin drugim osebam jasno, da ni bila prava pogodbena volja prodajalke prodati tožnikoma celotno zemljišče, ker bi bile sicer omenjene tudi stavbe, da je bila naknadno izvedena etažna delitev in sta torej tožnika molče privolila v to, katere dele nepremičnine je kupil prvi toženec in katere drugi toženec, da je sam sklenil prvo pogodbo leta 1988, drugo pa 1993, tožba pa je bila vložena leta 1990, torej pred izvedbo etažnega delitvenega načrta, kateremu tožnika nista nasprotovala, da je prejšnja lastnica trdila, da sta jo tožnika prevarala, da sodišče vseh teh trditev v postopku ni ugotavljalo, da bi moralo prejšnjo lastnico vsaj zaslišati o morebitnem obstoju ali neobstoju kaznivega dejanja in ustrezno ugotovljenim dejstvom ukrepati, da sam vlaga tožbo na ugotovitev lastninske pravice, saj je postal lastnik stavbe s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe iz leta 1988, da vse kar sodba nalaga, predstavlja nesorazmerno oškodovanje tožencev, da vrnitev v prejšnje stanje ni možna, vsaj kar zadeva staro stavbo, da rušitev stare stavbe ne predstavlja vrnitve v prejšnje stanje itd. Pritožbi sta utemeljeni iz razlogov, navedenih v nadaljevanju.

Tožnika z negatorno tožbo zahtevata od tožencev odstranitev gradenj (prizidkov, pomožnih objektov, podpornih zidov, poti), ki sta jih toženca zgradila na zemljiščih, katerih zemljiškoknjižna lastnika sta tožnika. Toženca sta se v postopku branila s trditvijo, da sta sama od iste predlastnice, od katere sta zemljišča kupila tožnika, kupila njeno hišo na naslovu D. ter da so vse gradnje izvedene na zemljišču, ki sta ga kupila onadva in ki pripada k hiši. Prvostopenjsko sodišče je pri odločanju o utemeljenosti tožbenega zahtevka izhajalo iz zemljiškoknjižnih podatkov, ki pri vseh nepremičninah izkazujejo lastništvo tožnikov in ocenilo ugovor tožencev za brezpredmeten, ker naj njune trditve ne bi predstavljale pravnorelevantnih okoliščin v tej pravdi. Takšno materialnopravno stališče pa je po oceni pritožbenega sodišča zmotno. Po ustaljeni sodni praksi namreč lahko dobroverna posest izjemoma konkurira vpisu v zemljiško knjigo in sicer tedaj, ko gre za dobroverno posest prvega kupca proti slabovernemu drugemu kupcu, ki se je vknjižil v zemljiško knjigo. To pomeni, da v primeru dvojne prodaje iste nepremičnine dvema različnima kupcema sodišče daje pravno varstvo dobrovernemu posestniku – prvemu kupcu tudi napram slabovernemu kupcu, ki se je vknjižil v zemljiško knjigo. To dalje pomeni, da slednji ne more nasproti dobrovernemu kupcu – posestniku, uspešno nastopiti z negatorno tožbo (primerjaj odločbo VS SL opr.št. II Ips 215/86 in Ips 216/86). V obravnavanem primeru pa niti ni bilo sporno, da je najmanj objekt v starih gabaritih z naslovom D., ki stoji na parceli št. 2782/3, bil s strani prodajalke A.Š. oziroma njene matere prodan prav tožencema in da ga tudi nobeden od tožnikov ni kupil, čeprav je zemljiškoknjižni lastnik tega stavbišča skupaj z ostalimi istočasno „kupljenimi“ spornimi in nespornimi parcelami prvi tožnik R.J. O tem, katera zemljišča naj bi bila prodana tožnikoma in katera tožencema, je v postopku izpovedovala priča A.Š. – prodajalkina hči. Prvi toženec B.P. pa je celo vložil nasprotno tožbo, s katero je zahteval odmero opisno določenega zemljišča, ki naj bi ga kupil in naj bi mu zato bila tožnika dolžna po opravljeni parcelaciji izstaviti listino, sposobno za vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi. Mimo vseh teh navedb sodišče zato ne bi smelo iti.

Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava namreč prvostopenjsko sodišče v zadevi ni ugotavljalo dejanskega stanja, pomembnega za pravilnost odločitve, saj je štelo, da gre za pravnonerelevantne okoliščine. Pri ponovnem obravnavanju zadeve pa nedvomno ne bo mogoče iti mimo zahteve po aktivni vlogi tožene stranke, na kateri je dokazno breme glede tega, kolikšno površino je hiša z naslovom D. zasedala ob nakupu kot tudi, ali je bilo in koliko funkcionalnega zemljišča oziroma drugih objektov (senik, hlev) prodanega vsakemu od tožencev tožencev poleg hiše (355. čl. Zakona o pravdnem postopku - ZPP).