Jedro

Dogovor o tem, ali bosta pogodbenika sklenila zavezovalni in razpolagalni pravni posel ali samo zavezovalni pravni posel, ne predstavlja bistvene sestavine glavne pogodbe, zato je predpogodba veljavno sklenjena.

Ker stranki v predpogodbi o vseh modalitetah izpolnitvenega dejanja (sklenitve kupoprodajne pogodbe) nista dosegli soglasja, je nebistvene sestavine kupoprodajne pogodbe opredelilo sodišče po splošnih pravilih OZ, nanašajočih se na dogovorjeni tip pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

: Z izpodbijano sodbo je ugodeno zahtevku za vrnitev dvojne are v skupni višini 4.000- € z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.3.2006 dalje. V presežku za 6,01 € z obrestmi in za zakonske zamudne obresti od prisojenega zneska za čas od 20.11.2002 do 9.3.2006 je zahtevek zavrnjen. Toženi stranki je naložena obveznost, da tožeči stranki povrne 587,49 € njenih pravdnih stroškov.

Iz vseh treh, z Zakonom o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidenih pritožbenih razlogov se pritožuje tožena stranka. Pritrjuje ugotovitvi, da je tožnik ob podpisu pogodbe o ari vedel za neurejeno zemljiškoknjižno stanje in darilno pogodbo, s katero je tožencu sporne nepremičnine podarila teta. Kljub temu je bil v predpogodbi določen rok za sklenitev glavne pogodbe in s tem plačila kupnine kot njene bistvene sestavine. Vsebina pogodbe o ari je glede rokov jasna in nedvoumna, dodatnih pogojev, ki naj bi bili izpolnjeni pred sklenitvijo glavne pogodbe, ne določa. Nasprotuje interpretaciji o istočasni izpolnitvi obveznosti strank in se sprašuje, kaj bi pogodba morala vsebovati, da bi stranki od tega načela odstopili. Navaja, da je bil toženec podpis na sestavljeni kupoprodajni pogodbi, ki je vsebovala tudi zemljiškoknjižno dovolilo, pripravljen overiti. Priznava, da bi sklepanje kupoprodajne pogodbe za tožnika predstavljalo neko tveganje, ki pa ga je bil ob podpisu pogodbe o ari pripravljen sprejeti. Cena je bila zaradi neurejenega zemljiškoknjižnega stanja nižja, kot je na trgu veljala za vknjižene nepremičnine. O tem, kdaj bo možen vpis lastninske pravice tožnika na osnovi kupoprodajne pogodbe, med strankama nikdar ni bilo govora. Sodišče dogovor nadomešča z interpretacijo, ki je napačna in nima podlage v izvedenih dokazih niti v veljavnih predpisih. Dodatni pogoj za veljavnost roka si je sodišče izmislilo. Velja tisto, kar sta stranki zapisali v pogodbo. Nasprotuje interpretaciji izpovedi priče H., tožnikovo izpoved pa označuje za neverodostojno. Že iz dolžine roka za sklenitev glavne pogodbe, ki je krajši od enega meseca, je mogoče sklepati, da se stranki nista mogli dogovoriti, da bo do sklenitve glavne pogodbe zemljiškoknjižno stanje urejeno. Nasprotuje ugotovitvi, da bi toženec moral urediti vse potrebno za podpis glavne pogodbe. Zatrjuje kršitev 15. točke 2. odstavka 339. čl. ZPP, ki naj bi bila storjena z napačno povzeto toženčevo izpovedjo o pozivanju k plačilu kupnine, kajti toženec je izpovedoval o pozivu k sklenitvi pogodbe. Meni, da toženec tožnika ni bil dolžan pozivati k sklenitvi pogodbe. Zaključuje, da je od sklenitve kupoprodajne pogodbe odstopil tožnik, ki ni podpisal kupoprodajne pogodbe. Ugotovitev o neustreznosti zemljiškoknjižnega dovolila označuje za neumestno, saj tožnik ni dal pripombe na osnutek pogodbe. Pogojnost zemljiškoknjižnega dovolila je samo navidezna.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Opozarja na dejstvo, da sta bila tožnik in toženec v času sklepanja predpogodbe in pogodbe o ari prijatelja ali vsaj dobra znanca. Zaradi zaupanja v toženca je tožnik verjel zagotovilu, da bodo do dogovorjenega datuma stvari rešene. Predlaga zavrnitev pritožbe in zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da je pravni posel, ki sta ga stranki sklenili dne 28.10.2002, predpogodba in da sta izpolnitev svojih obveznosti iz te predpogodbe stranki utrdili s plačilom are. Predpogodba tožnika in toženca obvezuje, da skleneta kupoprodajno pogodbo za nepremičnino, katere predmet (1. člen) in kupnino ter čas plačila kupnine (2. člen) ter čas sklenitve (4. člen) sta dogovorili. Z določilom o ari oz. plačilom le-te pogodbenika utrjujeta izpolnitev obveznosti iz predpogodbe. Pritožbeno sodišče soglaša, da sta s predpogodbo stranki dogovorili bistvene sestavine bodoče (v nadaljevanju glavne) pogodbe in soglaša z ugotovitvijo prvostopenjskega sodišča o pravni veljavnosti in učinkovitost predpogodbe, posledično, zaradi akcesorne narave, pa tudi are.

Pritožbeno sodišče soglaša s sodiščem prve stopnje in pritožnikom, da je odločitev o zahtevku za plačilo / vračilo are odločilno, kdo je kršil določilo predpogodbe, ki določa rok za sklenitev glavne pogodbe (dne 20.11.2002) oz. kdo je zakrivil, da do sklenitve glavne pogodbe ni prišlo.

Tožnik zatrjuje, da je nesklenitev kupoprodajne pogodbe zakrivil toženec s tem, da zemljiškoknjižnega stanja nepremičnine ni uredil do roka (20.11.2002), ampak šele z izdajo sklepa o dedovanju in njegovo zemljiškoknjižno realizacijo (v letih 2004 in 2005) ter s tem, da je nepremičnino prodal drugi kupovalki. Uveljavlja za primer neizpolnitve dogovorjeno sankcijo – vrnitev oz. plačilo dvojne are. Toženec zatrjuje, da je bil rok za sklenitev pogodbe s predpogodbo določen (20.11.2002); da je bil tožnik tisti, ki ga ni spoštoval in je tožnikovo ravnanje razlog, da do sklenitve kupoprodajne pogodbe ni prišlo.

Rok za sklenitev pogodbe je fiksno, z datumom določen in to pogodbeno določilo ne potrebuje razlage. Med strankama je sporno, kakšno izpolnitveno dejanje (sklenitev kakšne kupoprodajne pogodbe) sta s predpogodbo dogovorili – ali zgolj sklenitev pogodbe, ki bo vsebovala zavezovalni posel, ali tudi pravno učinkovit razpolagalni posel. Tožnik trdi, da je bila s predpogodbo dogovorjena sklenitev zavezovalnega in razpolagalnega posla, toženec pa, da je bila dogovorjena samo sklenitev zavezovalnega posla. Sklenitev razpolagalnega posla je pogojena s toženčevo (prodajalčevo) razpolagalno sposobnostjo, ki je v tem, da lahko svojo pravico učinkovito prenese. Učinkovito je samo zemljiškoknjižno dovolilo, ki ga poda oseba, ki je vpisana v zemljiški knjigi (32. čl. Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1). Za pravnoposlovni način pridobitve lastninske pravice sta potrebna oba – zavezovalni in razpolagalni pravni posel, ni pa nujno, da sta oba sklenjena hkrati in oba vsebovana v isti listini. Sporno je torej, za sklenitev kakšnega pravnega posla sta se stranki dogovorili, ko sta dogovorili sklenitev kupoprodajne pogodbe. Gre za sporno določilo, ki mu stranki pripisujeta različen pomen.

Definicija oz. opredelitev pravnega pojma kupoprodajne pogodbe, vsebovana 435. čl. Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), odgovora ne daje. Za odgovor na zgoraj zastavljeno vprašanje je potrebno uporabiti razlagalna pravila. Prvostopno sodišče jih je pravilno uporabilo – iskalo je skupen namen pogodbenikov. Izhajalo iz tipičnega interesa, ki ga pogodbeniki zasledujejo s sklenitvijo tovrstne pogodbe (prenos lastninske pravice, plačilo kupnine), iz pravne narave kupoprodajne pogodbe (dvostranski pravni posel, posel dveh enakovrednih in enakopravnih udeležencev, sočasnost izpolnitve....) in iz stališča strank, njunih izkušenj, medsebojnega odnosa, cilja, ki sta ga s sklenitvijo želeli doseči. Pritožbeno sodišče soglaša z ugotovitvijo prvostopenjskega sodišča, da tega, ali bo glavna pogodba poleg zavezovalnega posla vsebovala tudi pravno zavezujoč razpolagalni posel, stranki s predpogodbo nista dorekli. Čeprav gre za pomembno vprašanje in kljub temu, da sta pri sklepanju predpogodbe poiskali pomoč nepremičninskega agenta, stranki o tem vprašanju svojih stališč nista uskladili. Tožnik je pričakoval istočasno sklenitev zavezovalnega in razpolagalnega posla, toženec pa njemu znanemu dejstvu, da na dan, ko naj bi bila glavna pogodba sklenjena, razpolagalane sposobnosti še ne bo imel, ni posvečal posebne pozornosti.

Sklenitev glavne – kupoprodajne pogodbe – je izpolnitveno dejanje, glede katerega torej stranki ob sklenitvi predpogodbe nista dorekli vseh sestavin. Postavlja se vprašanje, ali je sestavina, ki je nista dorekli, bistvena ali nebistvena sestavina kupoprodajne pogodbe. Če gre za bistveno sestavino, predpogodba ne veže, saj je dogovorjenost bistvenih sestavin bodoče pogodbe pogoj za njeno veljavnost (3. odstavek 33. čl. OZ). Če gre za sestavino, ki ni bistvena, je predpogodba veljavno sklenjena. Pri ugotavljanju, ali sta stranki dogovorili bistvene sestavine glavne pogodbe so uporabljiva pravila o sklenitvi pogodbe. Po splošnih določilih OZ je pogodba sklenjena, ko se pogodbenika sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah, to sta v primeru kupoprodajne pogodbe predmet in cena (15. čl. OZ). V 435. čl. OZ vsebovana definicija oz. pravna opredelitev kupoprodajne pogodbe je splošna in ne upošteva specifičnosti pogodbe, katere predmet so nepremičnine. Pritožbeno sodišče soglaša, da dogovor o tem, ali bosta pogodbenika sklenila zavezovalni in razpolagalni pravni posel ali samo zavezovalni pravni posel, ne predstavlja bistvene sestavine glavne pogodbe, zato je predpogodba veljavno sklenjena.

Drugi odstavek 22. čl. OZ dopušča možnost, da posamezne nebistvene sestavine pogodbenika pustita odprte z namenom, da jih bosta uredila kasneje. Če kasneje ne dosežeta soglasja, o njih odloči sodišče. V tem primeru, ko ne obravnavamo zahtevka za sklenitev pogodbe, ampak sankcijo zaradi nesklenitve pogodbe, ta možnost (odločitev sodišča o nebistvenih sestavinah pogodbe) odpade. V obravnavanem primeru, je sprejemljiva rešitev, ki jo je uporabilo prvostopenjsko sodišče. Ker stranki v predpogodbi o vseh modalitetah izpolnitvenega dejanja (kupoprodajne pogodbe) nista dosegli soglasja, je te sestavine opredelilo sodišče po splošnih pravilih OZ(1), nanašajočih se na dogovorjeni tip pogodbe. Splošno določilo, s katerim je zapolnilo vrzel, je sodišče prve stopnje našlo v 101. čl. OZ in ga pravilno uporabilo. Poleg ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe predvidenega plačila kupnine (izpolnitvena dolžnost tožnika) je obstaja tudi dolžnost tožene stranke skleniti ne samo zavezovalni pravni posel, ampak tudi razpolagalni pravni posel; šele oba skupaj (zavezovalni in razpolagalni posel) namreč tožniku omogočata pridobitev lastninske pravice (izpolnitvena dolžnost toženca) (2).

Pravilen je torej zaključek, da bi bil toženec dne 20.11.2002 poleg zavezovalnega posla dolžan skleniti tudi razpolagalni posel – izdati pravno zavezujoče zemljiškoknjižno dovolilo. Ker razpolagalne sposobnosti tega dne in še vse do 22.2.2005 (vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo) ni imel, je bil on tisti, ki je zakrivil, da do sklenitve kupoprodajne do dne 20.11.2002 in tudi kasneje ni prišlo. Iz historičnega zemljiškoknjižnega izpiska je namreč razvidno, da je že dne 17.9.2003 z M.W. sklenil kupoprodajno pogodbo, ki je bila z učnikom na dan 29.3.2005 zemljiškoknjižno realizirana. Tožnik je bil dogovorjeno kupoprodajno pogodbo vseskozi pripravljen skleniti. Ker toženec – prejemnik are - ni izpolnil določil predpogodbe, je dolžan vrniti dvojno aro.

Na pritožbeno vprašanje, kaj bi torej morala predpogodba vsebovati, da bi zadoščalo za odstop od načela sočasne izpolnitve, je iz gornjega izvajanja mogoče povzeti odgovor, da bi stranki v predpogodbi izpolnitveno dejanje (sklenitev kupoprodajne pogodbe) morala natančneje (vsebinsko) opredeliti. Neurejeno zemljiškoknjižno stanje je okoliščina, ki je terjala njuno pozornost in specifičen pristop. Pritožbeno razmišljanje o tveganju, ki bi se mu tožnik s sklenitvijo zgolj zavezovalnega posla moral izpostaviti, iz gornjih razlogov ni utemeljeno. Dejstvo, da je bil toženec podpis na pogodbi, ki je vsebovala pravno neučinkovito vknjižbeno dovoljenje, pripravljen overiti, je nepomembno. Dejstvo, da je bila zaradi neurejenega zemljiškoknjižnega stanja dogovorjena nižja cena, je nedovoljena pritožbena novota, ki je ni mogoče upoštevati (prvi odstavek 337. čl. ZPP). Iz gornje obrazložitve je razvidno, da je bilo pomanjkljivo nebistveno sestavino dogovorjene kupoprodajne pogodbe sodišče dolžno nadomestiti z uporabo splošnih pravil OZ, zato pritožba prvostopnemu sodišču neutemeljeno očita nelogično interpretacijo, prekoračitev interpretacijskih pravil, izmišljanje in podobno. Izpoved priče H. je sodišče interpretiralo tako, kot pritožnik meni, da bi jo bilo treba interpretirati: priča se ni spominjala, da bi bilo dogovorjeno, da bo tožena stranka do roka za podpis pogodbe že zemljiškoknjižni lastnik. Tudi iz izpovedi tožnika sodišče prve stopnje ni izvedlo sklepa, da sta se stranki dogovorili, da bo do roka za sklenitev kupoprodajne pogodbe toženec že vpisan kot lastnik, zato tudi pritožbene navedbe o toženčevi neverodostojni izpovedi niso relevantne. Tudi pritožbena navedba o kratkem obdobju od sklenitve predpogodbe do roka za sklenitev kupoprodajne pogodbe meri na obstoj dogovora, da bo v manj kot mesecu dni toženec uredil zemljiškoknjižno stanje. Ko že rečeno, prvostopenjsko sodišče take interpretacije predpogodbe ni podalo. Sodišče druge stopnje ni zaznalo nasprotja med razlogi sodbe in vsebino zapisnika o izvedbi dokazov. Pritožnik ne opredeli, kateri del obrazložitve sodbe in kateri zapisnik naj bi bila v nasprotju. Kateri od pogodbenikov bi bil dolžan prevzeti iniciativo pri sklepanju pogodbe, je pravno nepomembno, saj je ugotovljeno, da je toženec zaradi pomanjkanja razpolagalne sposobnosti ni bil sposoben skleniti.

Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. Zakona o pravdnem postopku pritožba zavrnjena. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k razjasnitvi zadeve, je odločeno, da vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. čl. v zvezi s 1. odstavkom 154. čl. in 1. odstavkom 155. čl. ZPP).

(1) Tako tudi dr. Vesna Kranjc v komentarju 33. čl. OZ – Obligacijski zakonik s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2003 – na strani 267. (2) Pogoj za pridobitev lastninske pravice na pravnoposloven način je pravni posel, iz katerega izhaja obveznost prenesti lastninsko pravico (zavezovalni pravni posel), razpolagalna sposobnost odsvojitelja, veljaven razpolagalni pravni posel (zemljiškoknjižno dovolilo) in vpis v zemljiško knjigo.