Jedro

Ureditev glede zahtevanega soglasja etažnih lastnikov za kratkoročni turistični najem stanovanj je razmeroma nova, saj je bil (šele) letos, septembra 2025, sprejet nov Zakon o gostinstvu (ZGos-1), ki med drugim ureja tudi te primere. Zakon o gostinstvu ureja kratkoročno oddajanje stanovanj kot del gostinske dejavnosti. Po novi ureditvi se zahteva soglasje več kot 75 % etažnih lastnikov, potrebno pa je tudi soglasje vseh lastnikov stanovanj, ki mejijo na tisto stanovanje, ki se ga namerava oddajati (četrti odstavek 20. člena ZGos-1). Sklicevanje pritožbe na zakon, ki v času spora še ni veljal in ki se tekom trajanja celotnega spornega razmerja še ne uporablja, zato ni relevantno. Kvečjemu lahko služi kot indikacija konteksta razlage sporne problematike na podlagi veljavnih, relevantnih predpisov.

Uporaba stanovanja v druge namene se po drugem odstavku 29. člena SZ-1 šteje za posel, ki presega redno upravljane, za kar se zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov, sicer pa se za (druge) posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, zahteva soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

Pri turističnem oddajanju stanovanj gre za kratkoročni najem (preko platforme Booking ipd.) za uporabo stanovanja "v druge namene", in sicer iz več razlogov: po smislu, vsebini in predvsem po sami zakonski opredelitvi stanovanja, iz katere izhaja njegova namenska raba.

Samostojna podlaga za pravno varstvo, ki so ga dosegli tožniki z izpodbijano sodbo, je varstvo pred imisijami, torej prepoved dejavnosti, če je slednja (v obravnavanem primeru kratkoročno oddajanje za turistične namene) povzročala motenje miru, torej hrup, frekvenco velikega števila ljudi (npr. na hodnikih in stopniščih), nadpovprečno obrabo skupnih delov stavbe, kršenje hišnega reda glede odlaganja odpadkov, uporabe parkirnih prostorov, kajenje, ipd.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Toženca sta dolžna tožnikom plačati 361.50 EUR stroškov tega pritožbenega postopka, v roku 15 dni, sicer pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne dalje do plačila.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožnikov in tožencema zapovedalo prenehanje oddajanja dveh stanovanj v večstanovanjski stavbi na naslovu A., za kratkoročni turistični najem oz. v njih opravljati dejavnost sobodajalstva. Odločilo je še o stroških postopka, da jih morata toženca povrniti tožnikom, o njihovi višini pa še ni odločilo.

2.Zoper sodbo se pritožujeta toženca, nominalno iz vseh pritožbenih razlogov, s predlogom za njeno razveljavitev. Menita, da je odločitev napačna, ker za tako oddajanje stanovanja zadošča soglasje etažnih lastnikov, ki ga imata, tj. lastnikov, ki imajo najmanj 75 % delež, saj ne gre za spremembo namembnosti. Sklicujeta se na Zakon o gostinstvu, da gre za občasno dejavnost največ 5 mesecev na leto do 15 ležišč. Pravita še, da gre za kratkoročni najem, če se oddaja največ 30 dni naenkrat oz. 90 dni skupaj. Nadalje pa pritožnika trdita, da se s sodbo nedopustno posega v opravljanje njune gospodarske dejavnosti, kar je omejevanje svobodne gospodarske pobude in je v nasprotju z Ustavo RS.

3.Tožniki so podali odgovor na pritožbo, predlagajo njeno zavrnitev ter naložitev tožencema povrnitev njihovih stroškov v zvezi z odgovorom.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Noben od pritožbenih razlogov ni podan; sodišče prve stopnje ni zagrešilo napak ne pri vodenju postopka ne pri uporabi materialnega prava, pravilno pa je ugotovilo tudi sporna pravno pomembna dejstva.

6.Ugotovljena pravno pomembna dejstva, ki pritožbeno niso več niti sporna (niso obrazloženo izpodbijana), so sledeča:

7.Prvi toženec je lastnik dveh stanovanj v večstanovanjskem (...) bloku B. na naslovu A., v katerem imajo svoja stanovanja tudi tožniki. Preko svoje družbe - druge toženke prvi toženec obe stanovanji (v celoti) od maja leta 2017 oddaja v najem preko turističnih platform Booking.com ipd. Za navedeno toženca nimata soglasja etažnih lastnikov. V aprilu l. 2017 je toženec zaprosil lastnike za soglasje, vendar ne za oddajanje stanovanj v turistične namene, pač pa za oddajanje poslovnežem C.

7.Ureditev glede zahtevanega soglasja etažnih lastnikov za kratkoročni turistični najem stanovanj je razmeroma nova, saj je bil (šele) letos, septembra 2025, sprejet nov Zakon o gostinstvu (ZGos-1), ki med drugim ureja tudi te primere. Zakon o gostinstvu ureja kratkoročno oddajanje stanovanj kot del gostinske dejavnosti. Po novi ureditvi se zahteva soglasje več kot 75 % etažnih lastnikov, potrebno pa je tudi soglasje vseh lastnikov stanovanj, ki mejijo na tisto stanovanje, ki se ga namerava oddajati (4. odst. 20. čl. ZGos-1).

Sklicevanje pritožbe na zakon, ki v času spora še ni veljal in ki se tekom trajanja celotnega spornega razmerja še ne uporablja, zato ni relevantno. Kvečjemu lahko služi kot indikacija konteksta razlage sporne problematike na podlagi veljavnih, relevantnih predpisov.

8.Aktualni Zakon o gostinstvu (ZGos) pogojev za kratkoročni turistični najem v večstanovanjskih stavbah ne ureja; določba 2. odst. 14. čl. ZGos, na katero se sklicuje pritožba, določa zgolj, da je lahko fizična oseba [...] sobodajalec, če opravlja dejavnost le občasno (skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu), gostom nudi do 15 ležišč in je vpisana v Poslovni register Slovenije. Za predmetni spor torej ta določba ni relevantna.

9.Za obravnavano zadevo je zato sodišče prve stopnje pravilno uporabilo splošnejši predpis, tj. Stanovanjski zakon (SZ-1), v katerem sicer ni izrecne določbe, ki bi urejala kratkoročno oddajanje stanovanja v turistične namene. Uporabljive pa so zato druge določbe, predvsem o prepovedi rabe stanovanja v nasprotju z njegovo namembnostjo (stanovanjski namen).

10.Uporaba stanovanja v druge namene se po 2. odst. 29. čl. SZ-1 šteje za posel, ki presega redno upravljane, za kar se zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov, sicer pa se za (druge) posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, zahteva soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže (1. odst. 29. čl. SZ-1).

11.Pritožbeno sodišče pritrjuje presoji sodišča prve stopnje, da gre pri turističnem oddajanju stanovanj za kratkoročni najem (preko platforme Booking ipd.) za uporabo stanovanja "v druge namene", in sicer iz več razlogov: po smislu, vsebini in predvsem po sami zakonski opredelitvi stanovanja, iz katere izhaja njegova namenska raba. V 2. odst. 4. čl. SZ-1 je določeno, da je "[s]tanovanje po tem zakonu [.] skupina prostorov, namenjenih za <em>trajno bivanje</em> " (ležeče poudarilo VSL). To je v jasnem in neposrednem nasprotju z namenom kratkoročne turistične oddaje/najema. Za lastnika je slednje poslovna uporaba (z oddajanjem pridobiva dohodek, ki je splošno znano precej višji od dolgoročnega oddajanja), turist pa v stanovanju res "prebiva", in stanovanje pri tem uporablja podobno kot tisti, ki v njem biva trajno, pa vendar z znatnimi specifikami oz. razlikami. Vse te je ugotovilo sodišče prve stopnje: turisti se menjavajo zelo pogosto, nastanjeni so tudi le za 1 dan, prihodi in odhodi povzročajo hrup, s prtljago in govorico, prihajajo in odhajajo tudi v nočnem času, turisti so manj skrbni do skupnih prostorov, nimajo odnosa do lastnine, nanjo ne pazijo na lastnino, nimajo odnosa do skupnosti, dopustniške nastanitve so drugačne kot trajno bivanje, turisti se obnašajo precej bolj "sproščeno", pogosto povzročajo hrup, tudi v nočnem času, pogosto kadijo na balkonih, v stanovanjih je pogosto več oseb, kot so njihove kapacitete, uporabljajo parkirna mesta sostanovalcev (glej zlasti 13. točko obrazložitve izpodbijane sodbe).

12.Ni sporno, da toženca nimata soglasja vseh etažnih lastnikov, <em>ex abundante cautela</em> pa je treba poudariti, da niti ustreznega soglasja 75 % etažnih lastnikov nimata, kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje. V pritožbi samo navajata, da ga imata, ne soočita pa se z razlogi sodišča, ki ugotavlja drugače, da je bilo namreč kvalificirano soglasje pridobljeno za drugačne namene (glej 12. točka obrazložitve izpodbijane sodbe).

13.Samostojna podlaga za pravno varstvo, ki so ga dosegli tožniki z izpodbijano sodbo, pa je varstvo pred imisijami, torej prepoved dejavnosti, če je slednja (v obravnavanem primeru kratkoročno oddajanje za turistične namene) povzročala motenje miru, torej hrup, frekvenco velikega števila ljudi (npr. na hodnikih in stopniščih), nadpovprečno obrabo skupnih delov stavbe, kršenje hišnega reda glede odlaganja odpadkov, uporabe parkirnih prostorov, kajenje, ipd. V 99. čl. Stvarnopravni zakonik (SPZ) določa: Če kdo tretji protipravno vznemirja lastnika ali domnevnega lastnika, in sicer kako drugače, ne pa z odvzemom stvari, lahko lastnik oziroma domnevni lastnik s tožbo zahteva, da vznemirjanje preneha in se prepove nadaljnje vznemirjanje.

14.Sodišče prve stopnje pravilno opozarja tudi na 73. in 75. čl. SPZ, ki prepovedujeta medsebojno vznemirjanje in imisije (glej 3. tč. na str. 5 in 6 obrazložitve izpodbijane sodbe). Lastnik nepremičnine mora pri uporabi nepremičnine opuščati dejanja in odpravljati vzroke, ki izvirajo iz njegove nepremičnine in otežujejo uporabo drugih nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter glede na krajevne razmere običajna ali povzročajo znatnejšo škodo (prepovedana imisija). Glede na ugotovitve sodišča prve stopnje, ki so povzete že pod točko 10. te sodbe zgoraj, je pravilen zaključek, da gre za nadobičajno moteče vplive, da so torej imisije prepovedane. Ker jih povzroča sporna dejavnost oddajanja za kratkoročni turistični najem, s katero etažni lastniki ne soglašajo, jih je možno v prihodnje preprečiti le s prenehanjem te dejavnosti.

15.Pritožnika se naposled neutemeljeno sklicujeta tudi na ustavno jamstvo svobodne gospodarske pobude. Ustava v RS v 74. čl. v 1. odst. določa, da je gospodarska pobuda svobodna. Vendar pa tako kot večina ustavnih pravic in svoboščin svobodna gospodarska pobuda ni neomejena, pač pa mora koeksistirati z drugimi, tudi nasprotujočimi pravicami.³ Če dve pravici trčita, je treba tehtati in ju uravnotežiti ter ne dati eni pravici absolutno prednost pred drugo. Načeloma torej nobena pravica ne sme biti popolnoma izrinjena ali neupravičeno žrtvovana v korist druge (tim. načelo praktične konkordance). Ali izvrševanje ene pravice že prekomerno omejuje izvrševanje druge, terja vrednostno tehtanje pomena obeh pravic in teže posega, oboje ob upoštevanju vseh okoliščin konkretnega primera. V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje pravilno dalo prednost pravici tožnikov do mirnega uživanja njihove lastnine, doma, družinskega življenja in zasebnosti (33., 35. in 36. čl. Ustave RS). Že zakon je namreč ustrezno določil način izvajanja omenjenih kolizijskih pravic, namreč pravic stanovalcev, etažnih lastnikov, nasproti enemu od njih, ki bi želel preko stanovanja v skupnosti etažnih lastnikov izvajati svojo gospodarsko dejavnost (uresničevati svobodno gospodarsko pobudo).

16.Pritožbeni očitki torej niso utemeljeni. Ker tudi v okviru preizkusa po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP) pritožbeno sodišče v izpodbijani sodbi ni našlo relevantnih napak, jo je potrdilo, pritožbo pa zavrnilo (353. čl. ZPP).

17.Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 2. odst. 165. čl. in 1. odst. 154. čl. ZPP; pritožnik mora sam kriti stroške svoje neuspešne pritožbe, tožencu pa mora povrniti stroške odgovora, ki mu jih je z njo povzročil, in sicer za odgovor na tožbo po veljavni Odvetniški tarifi, povečani zaradi zastopanja več strank, za materialne stroške in DDV, skupaj 361,50 EUR. Priznane stroške mora plačati v 15 dneh (1. in 2. odst. 313. čl. ZPP), če zamudi, pa gredo od izteka tega roka še zahtevane zakonske zamudne obresti (1. odst. 299. čl. in 1. odst. 378. čl. OZ).

-------------------------------

1ZGos-1 se začne uporabljati 1. januarja 2026, razen 24. in 25. člena, ki se začneta uporabljati 1. januarja 2027, ter 26. do 31. člena, ki se začnejo uporabljati 1. februarja 2026 (48. čl. ZGos-1).

2Ker je že SZ-1 zadostna podlaga utemeljenosti tožbenega zahtevka, se pritožbeno sodišče podrobneje ne ukvarja z morebitno problematičnostjo zahtevka na temelju prepovedi imisij, kjer je načeloma motilcu samemu prepuščeno, da izbere način njihove omejitve.

3Že 2. odst. 74. čl. Ustave RS določa, da se gospodarska dejavnost ne sme izvajati v nasprotju z javno koristjo (načelo sorazmernosti).