Jedro

Ponovna zamuda s plačilom stroškov predstavlja razlog za odpoved najemne pogodbe (103. člen SZ-1).

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba in sklep potrdita.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo odpovedalo toženi stranki najemno pogodbo, sklenjeno med toženo in tožečo stranko 11. 11. 2013 (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da v roku 60 dni od prejema odločbe izprazni posamezni del stavbe ID znak 0000, posamezni del stavbe ... v stavbi št. ..., k. o. ..., ki v naravi predstavlja stanovanje na naslovu ..., s stalnim identifikatorjem ... v izmeri 50,45 m2 ter kletne shrambe iste številke v izmeri 3,30 m2, v stavbi št. ..., k. o. ... ter ga prostega oseb in stvari izroči v posest tožeči stranki (II. točka izreka). V presežku je sodišče tožbeni zahtevek zavrnilo (III. točka izreka). Toženi stranki je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeči stranki v višini 445,19 EUR (IV. točka izreka).

2. Zoper odločbo se pritožuje tožena stranka iz vseh zakonskih pritožbenih razlogov. Navaja, da ni jasno, v katerem delu izreka je sodna odločba po vsebini sodba in v katerem delu izreka je sklep. V sodbi ni obrazložitve, iz katere bi tožena stranka lahko ugotovilo, kateri del odločbe ima vsebino sodbe in kateri del vsebino sklepa. Meni, da je zato podana bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Navaja, da sta se pravdni stranki z najemno pogodbo med ostalim dogovorili, da je najemnica dolžna poleg najemnine plačati še kavcijo v višini enomesečne najemnine za pokrivanje morebitne škode na opremi in na samem stanovanju. Iz pogodbe izhaja tudi, da je varščina namenjena poravnavi neplačanih računov tekočih stanovanjskih stroškov (3. člen pogodbe). Sodišče je v sodbi zavzelo stališče, da dogovorjenega načina plačila ni mogoče razlagati tako, da bi tožeča stranka iz plačane varščine pokrila morebitne neplačane obveznosti najemnice. Tožena stranka meni, da glede na izraženo voljo, zapisano v drugem odstavku 2. člena najemne pogodbe, tožena stranka ni mogla priti v zamudo s plačili vse dotlej, dokler ni bila v celoti porabljena varščina. Tožena stranka tako sploh ni prišla v zamudo in ji je tožeča stranka neutemeljeno in brez razloga poslala pisni opomin glede neporavnanih obveznosti iz naslova obratovalnih stroškov. Tožena stranka bi prišla v zamudo glede nepravočasno plačanih računov le v primeru, če ob sklenitvi pogodbe ne bi plačala varščine. Prvostopenjsko sodišče je zato zmotno ugotovilo dejansko stanje glede toženkine zamude, kar je imelo za posledico nezakonito odločitev glede odpovedi najemne pogodbe in izpraznitve stanovanja.

3. Sodišče ni zaslišalo pravdnih strank. Z zaslišanjem strank bi lahko sodišče ugotovilo, da toženka s plačevanjem obveznosti ni nikoli prišla v zamudo. V zamudo pa ni prišla zaradi sporazumno zapisane volje pravdnih strank glede namena uporabe varščine. Tožena stranka je s trditveno podlago in pavočasnim predlogom za lastno zaslišanje dokazala, da do zamude pri izpolnjevanju obveznosti s strani tožene stranke ni prišlo. Sodišče je tudi zmotno uporabilo določilo četrtega odstavka 112. člena SZ. Ta predpisuje, da rok, ki ga določi sodišče za izselitev, ne sme biti krajši od 60 dni in ne daljši od 90 dni. Sodišče mora določiti primeren rok, v katerem mora najemnik izprazniti stanovanje. Odločitev sodišča glede dolžine roka je odvisna od ravnanja najemnika. Ravnanje najemnice v obravnavanem primeru ni tako, da bi ji lahko sodišče določilo najkrajši predvideni rok za izselitev. Najemnica je na dan odločanja o tožbenem zahtevku v celoti plačala vse obveznosti. Najemodajalka še vedno zadržuje plačano varščino v višini enomesečne najemnine. Tožena stranka meni, da bi moralo sodišče določiti najdaljši predvideni rok za izselitev.

4. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Odločitev sodišča prve stopnje je materialnopravno pravilna. Sodišče je navedlo vse razloge, ki takšno odločitev utemeljujejo. Zaradi zamude najemnice (toženke) pri plačevanju obratovalnih stroškov je najemodajalka (tožnica) poslala toženki opomin, v katerem jo je opozorila na kršitev najemne pogodbe, zaradi katere se ji lahko najemna pogodba odpove ter jo pozvala, naj kršitev odpravi. Toženka je kršitev po prejetem opominu res odpravila, saj je poravnala obveznosti, vendar je sodišče ugotovilo, da je s kršitvami nadaljevala, saj ponovno ni pravočasno poravnala obveznosti v naslednjem mesecu. Prvostopenjsko sodišče je pravilno štelo, da ponovna zamuda s plačilom stroškov predstavlja razlog za odpoved najemne pogodbe, podlago za tako postopanje pa daje 103. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1).

7. Tožena stranka ne izpodbija ugotovitev prvostopenjskega sodišča o tem, da ni plačala obratovalnih stroškov, da jo je tožeča stranka na to opomnila ter jo opozorila na posledice, niti ugotovitve, da ponovno ni poravnala obveznosti v avgustu 2015. Tožena stranka zatrjuje, da s plačili ni bila v zamudi ter da jo je tožeča stranka neutemeljeno in brez razloga opominjala glede neporavnanih obveznosti iz naslova obratovalnih stroškov. Meni, da je sodišče nepravilno tolmačilo določila najemne pogodbe, ki se nanašajo na varščino. Trdi, da iz formulacije, zapisane v drugem odstavku 2. člena najemne pogodbe izhaja, da bi morala tožeča stranka takoj, ko je ugotovila, da najemnica ni plačala računov za tekoče stroške, uporabiti plačano varščino. Pritožbeni očitki niso utemeljeni.

8. Že prvostopenjsko sodišče ni sledilo trditvam toženke o tem, da ni prišla v zamudo, saj naj bi tožena stranka lahko poravnala stroške iz kavcije. Prvostopenjsko sodišče je pojasnilo, da ni običajen namen kavcije pokrivanje tekočih dolgov iz naslova stroškov, ampak je po naravi stvari mišljeno, da je kavcija namenjena poplačilu obveznosti, ki ostanejo ob prenehanju najemnega razmerja. Poleg tega je sodišče ocenilo, da je tudi toženka sama štela, da tožnica iz kavcije ni poplačala dolgov iz naslova tekočih stroškov, saj jih je toženka sama kasneje poplačala (čeprav z zamudo) in sedaj z nasprotno tožbo zahteva njihovo plačilo. Pritožbeno sodišče sprejema razloge prvostopenjskega sodišča, ki izhajajo iz 8. točke obrazložitve ter dodaja; po drugem odstavku 2. člena najemne pogodbe(1) je dolžan najemnik plačati kavcijo v višini enomesečne najemnine za kritje škode na opremi stanovanja ali samem stanovanju ali neplačanih računov za tekoče stanovanjske stroške. Do kritja neplačanih računov pa lahko pride šele, ko ti niso plačani in so že zapadli. Torej tudi če toženka šteje, da bi morali biti plačani računi za obratovalne stroške iz kavcije, bi morala biti v zamudi z njihovim plačilom.

9. Ob ugotovitvi, da je bila najemnica že pisno opozorjena zaradi prve zamude s plačilom stroškov, pomeni druga zamuda s plačilom obratovalnih stroškov nastop krivdnega razloga, ki privede do odpovedi najemne pogodbe. Pritožbene trditve, da tožena stranka ni bila in ni mogla biti v zamudi, niso utemeljene.

10. Neutemeljeni so pritožbeni očitki, da sodišče s tem, ko ni zaslišalo pravdnih strank, ni popolno ugotovilo dejanskega stanja. Tožena stranka v pritožbi zatrjuje, da je želela z zaslišanjem strank dokazovati zatrjevano dejstvo, da tožena stranka s plačilom obratovalnih stroškov, nikoli ni prišla v zamudo. V zamudo pa ni prišla zaradi sporazumno zapisane volje obeh pogodbenih strank glede namena uporabe varščine. V obravnavanem primeru je sodišče prve stopnje dokaz zavrnilo kot nepotreben in odločitev obrazložilo. Pojasnilo je, da izvedeni dokazi dajejo zadosti podlage za odločitev, zaslišanje strank pa bi po nepotrebnem podaljšalo postopek zaradi dokazovanja dejstev, o katerih je mogoče odločati na podlagi ostalih dokazov. Najemna pogodba je sklenjena v pisni obliki in se nahaja v spisu (priloge A2). Pogodba ni bila sklenjena ustno, da bi bilo treba njeno vsebino ugotavljati na podlagi izpovedb. Prvostopenjsko sodišče je o vsebini pogodbenega razmerja sklepalo na podlagi listinskega dokaza v spisu in ostalega izvedenega dokaznega postopka. Zaključki, ki jih je napravilo so logično prepričljivi in jih pritožbeno sodišče v celoti sprejema.

11. Tožeča stranka s tožbenim zahtevkom zahteva izpraznitev stanovanja v roku 60 dni od odpovedi najemne pogodbe in sicer 1. 9. 2015. Prvostopenjsko sodišče je njenemu zahtevku delno ugodilo in toženi stranki naložilo, da je dolžna izprazniti stanovanje v roku 60 dni od vročitve odločbe. Oprlo se je na določilo 313. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), po katerem rok za izpolnitev dajatve začne teči prvi dan od vročitve prepisa sodbe stranki, ki ji je naložena izpolnitev. Tožena stranka v pritožbi navaja, da sodišče ne bi smelo določiti najkrajšega predvidenega roka za izselitev (60 dni), ampak meni, da bi moralo določiti najdaljšega (90 dni). Pri tem bi moralo upoštevati tudi ravnanje tožene stranke.

12. Odločitev sodišča je v skladu s četrtim odstavkom 112. člena SZ-1, ki določa, da rok za izselitev ne sme biti krajši od 60 dni in ne daljši od 90 dni. Rok 60 dni za izselitev je zahtevala tožeča stranka s tožbenim zahtevkom. Tožena stranka v postopku na prvi stopnji temu roku ni ugovarjala. Šele v pritožbenem postopku je predlagala, da bi sodišče določilo 90 dnevni rok. Pritožbene navedbe o tem, da bi moralo sodišče upoštevati, da je tožena stranka na dan sojenja v celoti plačala vse obveznosti, ne morejo spremeniti izpodbijane odločitve. Tožeča stranka je zahtevala 60 dnevni rok za izpraznitev, ki mu tožena ni ugovarjala, tak rok pa je tudi v skladu s četrtim odstavkom 112. člena SZ-1. 13. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da je sodišče zagrešilo bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker naj iz odločbe ne bi bilo razvidno, o katerem delu zahtevka je sodišče odločilo s sodbo in o katerem s sklepom. Sodišče je res naslovilo izpodbijano odločbo kot sodba in sklep, pri čemer je s sodbo odločilo o tožbenem zahtevku, s sklepom pa o stroških, vendar navedeno ne predstavlja zatrjevane bistvene kršitve določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

14. Uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, prav tako niso podani pritožbeni razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Pritožbo je bilo zato potrebno zavrniti in izpodbijano odločbo potrditi (353. člen ZPP in 2. točka 365. člena ZPP).

Op. št. (1): „Poleg najemnine iz prejšnjega odstavka je najemnik ob sklenitvi te pogodbe dolžan plačati še kavcijo v višini enomesečne najemnine, za kritje škode na opremi stanovanja ali samem stanovanju, ki nastane po krivdi najemnika, ali neplačanih računov tekočih stanovanjskih stroškov iz 3. člena. V primeru, da kavcija do konca pogodbenega razmerja ostane neporabljena, se le ta šteje kot zadnja najemnina.“