Jedro

Pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin gre za oblikovalno tožbo, ki ni podvržena zastaranju, s katero se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati.

Kot skrben gospodarstvenik se je tožeča stranka z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pričakovati) in zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost. Spremenjene okoliščine so lahko podane tudi v primeru, ko je zaradi različnih razlogov pri sklepanju pogodbe podana delna neenakovrednost dajatev in je najemnina nižja od primerne tržne najemnine, vendar se s potekom časa ta začetka neenakovrednost še poveča, in to do takšne mere, da je izpolnjen standard spremenjenih okoliščin.

Izrek

Revizija se zavrže v delu, s katerim se izpodbija odločba o stroških postopka.

Sicer se revizija zavrne.

Tožena stranka mora tožeči stranki v roku 15 dni povrniti 424,13 EUR stroškov odgovora na revizijo z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 16. dne od vročitve te sodbe.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je tožbeni zahtevek zavrnilo v celoti. Glede glavnega zahtevka za razvezo najemne pogodbe ter izpraznitev in izročitev stanovanja je presodilo, da so sicer izpolnjene pozitivne predpostavke za obstoj spremenjenih okoliščin iz prvega odstavka 112. člena Obligacijskega zakonika (Uradni list RS, št. 83/01 in nasl. - OZ), vendar pa je ocenilo, da niso izpolnjene negativne predpostavke iz drugega odstavka 112. člena OZ. Do ugovora zastaranja se ni opredelilo, glede podrednega zahtevka za ničnost pogodbe ter izpraznitev in izročitev stanovanja pa je presodilo, da zatrjevano nesorazmerje dajatev v času sklepanja pogodbe ne more biti razlog za ničnostno sankcijo. Ob tem je poudarilo, da nesorazmerja dajatev niti ni bilo.

Pritožbeno sodišče je ugodilo tožničini pritožbi in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je razveljavilo odločitev o podrednem zahtevku in ugodilo glavnemu zahtevku. Pritrdilo je razlogom prvostopenjskega sodišča o obstoju pozitivnih predpostavk, vendar je presodilo, da so podane tudi negativne predpostavke za obstoj spremenjenih okoliščin, zato je najemno pogodbo razvezalo. Poudarilo je, da bi toženka lahko vzdržala razmerje v veljavi, če bi pristala na pravično spremembo pogodbenih pogojev. Ugovor zastaranja je zavrnilo, saj gre za oblikovalno tožbo, ki je lahko vezana le na prekluzivni rok, ki pa ga zakon ne določa. Proti tej sodbi je toženka vložila pravočasno revizijo in njeno dopolnitev iz vseh revizijskih razlogov s predlogom, naj ji revizijsko sodišče ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da se tožničina pritožba zavrne in potrdi prvostopenjska sodba, podrejeno, da se izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne pritožbenemu sodišču v novo sojenje. Navaja, da je v razlogih pritožbene sodbe navedeno, da je tožnica ob podpisu najemne pogodbe ravnala s potrebno skrbnostjo, saj je zavarovala tveganje spremembe najemnin zaradi inflacije z valutno klavzulo, medtem ko iz listin v spisu oziroma iz 9. člena najemne pogodbe to ne izhaja, s čimer je pritožbeno sodišče storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (Uradni list RS, št. 26/99 in nasl. - ZPP). V najemni pogodbi je tožnica določila varovalko za inflacijo in spremenjene razmere, sklicujoč se na vsakokratni pravilnik, vendar je pritožbeno sodišče prezrlo aneks, s katerim je takšno varovalko opustila in uvedla novo, zgolj v obliki devizne klavzule. Vzrok za pravdo je v sprejetem aneksu, na podlagi katerega je treba presojati tožničino skrbnost, kar je pritožbeno sodišče spregledalo, zato je zopet podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka je podana tudi zato, ker je pritožbeno sodišče ugotavljalo dejansko stanje na podlagi listin, in še to napačnih, ni pa ob tem razpisalo glavne obravnave. Sodba pritožbenega sodišča dejansko sploh ni obrazložena. Toženka meni, da tožnica ob podpisu aneksa ni ravnala s skrbnostjo dobrega gospodarja in s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, zato bi morali sodišči uporabiti drugi odstavek 112. člena OZ. Ob sklepanju prvotne najemne pogodbe je vedela, da je treba najemnino zavarovati s prilagajanjem veljavnim predpisom, vendar je to zavarovanje ob sklepanju aneksa opustila. Z aneksom je znižala najemnino za 50% in trajanje najemne pogodbe spremenila na nedoločen čas. Navedeno očitno kaže na to, da ne gre za profitno orientiranost oziroma profitno najemnino. Sklenitev takšnega aneksa ne govori v prid pričakovanju tožnice, da bo s stanovanjem pridobivala dobiček, če pa je bilo takšno pričakovanje podano, pa kaže na njeno nestrokovno in neskrbno ravnanje. Tožnica ima in je imela na voljo pravne strokovnjake, zato bi morala učinkoviteje varovati svoje interese. Upoštevati je treba razmerje moči pogodbenih strank, saj je občina gospodarsko in sicer močnejša od toženke, je pa tudi sama sestavila pogodbo in aneks, medtem ko je toženka oziroma njen pokojni mož k pogodbi lahko le pristopil. Nesprejemljivo je stališče pritožbenega sodišča, da tožnica predvidevanja sprememb na področju neprofitnih in profitnih najemnin ni mogla pričakovati, saj se je drugače (v 99,9% drugih pogodb) vedno primerno zavarovala s sklicevanjem na veljavni pravilnik. Ne strinja se, da prilagoditev najemnine v višini 62% ni pravična, saj je to odstotek, za katerega naj bi se po besedah tožnice na stanovanjskem trgu povišale tržne (profitne) najemnine, dejansko določene z valutno klavzulo. Vedno je bila pripravljena uskladiti najemnino s spremenjenimi razmerami v skladu z valutno klavzulo oziroma s stopnjo inflacije. Stališče obeh nižjih sodišč, da zahteva za razvezo pogodbe iz 112. člena OZ ne zastara, je napačno. Uporabiti bi bilo treba splošni, petletni zastaralni rok po nastanku spremenjenih razmer. Iz pravnega mnenja, ki ga je izvedenec naredil po naročilu tožnice, izhaja, da bi spremenjene razmere obstajale le v primeru, če bi najemnina v času sklepanja pogodbe in aneksa bila primerna tržna najemnina, ki bi izražala enakovrednost dajatev obeh strank, v konkretnem primeru pa je jasno, da enakovrednost dajatev nikoli ni bila dejanski namen pravdnih strank. Izpodbijana sodba je napačna tudi zato, ker je pritožbeno sodišče v celoti prezrlo, da bi bilo za dosego tožničinega cilja dovolj razvezati le aneks k najemni pogodbi. Toženka meni, da so tudi tožničini pravdni stroški neustrezno visoki, in se sprašuje, če je bilo res potrebnih sedem pripravljalnih vlog. Tožnica ni obrazložila, zakaj je leta 1994 2,5 DEM/m2 zadoščalo za doseganje profita, sedaj pa to ne zadošča več. Uporablja različna merila in metodologijo, ko utemeljuje svoj zahtevek, kar ni ustrezno. Njene navedbe niso dovolj konkretizirane, da bi sodišče sploh lahko ugotovilo izpolnjevanje namena pogodbe, kar je pogoj, da se lahko zahteva razveza pogodbe.

Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in nasprotni stranki (375. člen ZPP). Tožnica je na revizijo in na njeno dopolnitev odgovorila. Navaja, da pritožbeno sodišče ni zagrešilo bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, pritrjuje razlogom izpodbijane sodbe in prilaga revizijo, ki jo vložila v drugi, a podobni zadevi zoper drugačno odločitev pritožbenega sodišča. Revizija v delu proti odločbi o stroških postopka ni dovoljena, v ostalem delu pa ni utemeljena.

O nedovoljenosti revizije v delu proti odločbi o stroških postopka: Odločba o stroških postopka se šteje za sklep (peti odstavek 128. člena ZPP). Revizija proti sklepu pa je dovoljena le, če gre za sklep sodišča druge stopnje, s katerim je postopek pravnomočno končan (prvi odstavek 384. člena ZPP). Sklep o pravdnih stroških ne sodi med take sklepe, zato revizija proti odločbi o pravdnih stroških ni dovoljena (prim. pravno mnenje VS RS z dne 15.12.1998, Pravna mnenja, II/98, str. 4). Revizijsko sodišče je zato revizijo v tem delu zavrglo (377. člen ZPP).

O neutemeljenosti ostalega dela revizije: Revizija je izredno pravno sredstvo proti pravnomočni sodbi pritožbenega sodišča z omejenim obsegom in omejenimi razlogi izpodbijanja. Zato je neupoštevno vsako pavšalno sklicevanje na razloge, ki naj bi predstavljali sestavni del revizije, čeprav niso obrazloženi v sami reviziji. Revizijsko sodišče sme in lahko obravnava le tiste razloge, ki so obrazloženi v sami reviziji. V konkretnem primeru se toženka v reviziji sklicuje na razloge, ki so navedeni v prilogi oziroma v priloženi sodbi pritožbenega sodišča, kjer je pritožbeno sodišče v podobni zadevi odločilo drugače. Revizijsko sodišče se je tako sicer opredelilo do razlogov, ki jih je toženka povzela v reviziji, vendar vseh ostalih, ki bi morebiti še lahko izhajali iz omenjene priloge, skladno z zgoraj navedenim stališčem, ni upoštevalo.

Po presoji revizijskega sodišča očitki bistvenih kršitev določb pravdnega postopka niso utemeljeni. Ugovora bistvene kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP temeljita na napačnem stališču, da pritožbeno sodišče s pojmom najemna pogodba označuje samo prvotno najemno pogodbo iz leta 1993, kar ne drži, saj je iz pritožbene sodbe razvidno (glej četrto in peto stran pritožbene sodbe), da navedeni pojem obsega najemno pogodbo kot celoto, to je najemno pogodbo z vsemi njenimi spremembami (aneksi). Za drugačne revizijske trditve v sodbi pritožbenega sodišča ni najti opore. Pri oceni izpolnjenosti pravnega standarda skrbnosti dobrega strokovnjaka (6. člen OZ) gre za materialnopravni zaključek pritožbenega sodišča, ki temelji na dejanskih ugotovitvah prvostopenjskega sodišča, ne pa za ugotavljanje dejanskega stanja na pritožbeni stopnji sojenja, kot zmotno meni revidentka. Nenazadnje je neutemeljen tudi (pavšalni) očitek bistvene kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (gre za tako imenovani standard obrazloženosti pritožbene sodbe), saj po oceni revizijskega sodišča sodba pritožbenega sodišča nima takšnih pomanjkljivosti, da je ne bi bilo mogoče preizkusiti. Sodba vsebuje lastno, sicer kratko, vendar vseeno zadostno utemeljitev razlogov, ki so pritožbeno sodišče vodili do odločitve v tej zadevi.

Nižji sodišči sta ugotovili dejansko stanje, ki ga je v bistvenem mogoče povzeti v naslednjem: - 9.6.1993 sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo za enoinpolsobno stanovanje št. 21 na naslovu ... na podlagi Pravilnika o dodeljevanju občinskih stanovanj v najem (Uradni list RS, št. 59/92), na katerega sta se sklicevali (upravičenci za najem so bili delavci s področja družbenih dejavnosti; trajanje najemnega razmerja je bilo določeno za določen čas, za čas trajanja delovnega razmerja; najemnina je znašala 5 DEM/m2 v tolarski protivrednosti; stanovanje je bilo opredeljeno kot profitno); - najemnina je takrat za 221% presegala neprofitno najemnino;- 14.7.1993 sta z aneksom sklenili najemno razmerje za garažo št. 20 v objektu B-10 za najemnino 2 DEM/m2 v tolarski protivrednosti; - 19.12.1994 sta z aneksom k najemni pogodbi določili najemnino za stanovanje v višini 2,5 DEM/m2 v tolarski protivrednosti, nista se več sklicevali na pravni akt tožeče stranke, trajanje najemnega razmerja pa sta spremenili v najemno razmerje za nedoločen čas; - najemnina je takrat za 76% presegala neprofitno najemnino;- v času trajanja pogodbenega razmerja je prišlo do povečanja neprofitnih in profitnih najemnin za stanovanja, ki jih oddaja tožnica; - sedaj najemnina znaša 19.100 SIT, neprofitna najemnina pa bi znašala 52.356 SIT; - najemnina je prej presegala neprofitno najemnino in tožeči stranki prinašala dobiček, sedaj je ne dosega; - porušeno je razmerje med dajatvama pogodbenih strank, ki je obstajalo ob sklenitvi pogodbe; - konkretna najemnina ni upoštevala rasti normiranih stroškov.

Po določilu 112. člen OZ lahko stranka, katere izpolnitev obveznosti je otežena, oziroma stranka, ki zaradi spremenjenih okoliščin ne more uresničiti namena pogodbe, zahteva razvezo pogodbe, če nastanejo po sklenitvi pogodbe okoliščine, ki otežujejo izpolnitev ene stranke, ali če se zaradi njih ne da doseči namena pogodbe, v obeh primerih pa v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem mnenju nepravično ohraniti v veljavi takšno, kakršna je.

Pritožbeno sodišče je toženki pravilno pojasnilo, da gre pri uveljavljanju zahtevka za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin za oblikovalno tožbo, ki ni podvržena zastaranju. S to tožbo se udejanja oblikovalno upravičenje, oblikovalna pravica materialnega prava, ki prav tako ne more zastarati(1), zato zavzemanje revidentke za uporabo splošnega zastaralnega roka ni utemeljeno. Sicer velja, da je položaj nasprotne stranke ob tem sicer negotov, saj ni nujno, da sploh ve za spremenjene okoliščine, hkrati pa tudi ne more vedeti, ali jih bo prizadeta stranka uveljavljala, in da lahko tak položaj pri trajnih pogodbenih razmerjih teoretično traja v neskončnost (načelo pravne varnosti), vendar gre v breme prizadete stranke (stranke, katere obveznost je otežena, oziroma stranke, ki ne more uresničiti namena pogodbe), medtem ko ima nasprotna stranka od njega lahko celo koristi. Po presoji revizijskega sodišča pa je bistveno, da je položaj nasprotne stranke v zadostni meri varovan z izjemnostjo uporabe instituta spremenjenih okoliščin in s sodno prakso, po kateri se pri učinkovanju razveze upoštevajo konkretne okoliščine primera, kar pomeni, da se pri trajnih pogodbenih razmerjih pogodba praviloma razveže z učinkom ex nunc, z možnostjo morebitnih odškodninskih zahtevkov.

Neutemeljeno je toženkino stališče, da bi spremenjene razmere obstojale le v primeru, če bi najemnina v času sklepanja pogodbe in aneksa bila primerna tržna najemnina, ki bi izražala enakovrednost dajatev obeh strank, in da je v konkretnem primeru jasno, da enakovrednost dajatev ni bila nikoli dejanski namen pravdnih strank. Po presoji revizijskega sodišča navedene okoliščine sicer vplivajo na presojo spremenjenih okoliščin, vendar povezanost ni tolikšna, da bi bil obstoj spremenjenih okoliščin v celoti odvisen od njihovega obstoja. Povedano drugače: uporaba instituta spremenjenih okoliščin ni pogojena s tem, da je bila v času sklepanja pogodbe izražena enakovrednost dajatev obeh strank (prim. 112. člen OZ), in tudi samo načelo enake vrednosti dajatev (prim. 8. člen OZ) za dvostranske pogodbe ne velja brez izjeme. Načelo ne velja npr. pri tistih pogodbah, ko je iz namena posla ali namena strank razvidno, da je narava posla oziroma podlaga drugačna. Sklep, da 8. in 112. člen OZ nista neločljivo povezana, izhaja tudi iz tega, da prvi izraža pravno načelo, ki vsebuje le (raztegljivo) vrednostno merilo, medtem ko drugi določa pravno pravilo. Sam obstoj spremenjenih okoliščin v konkretni zadevi tako ni odvisen od ugotovitve, da je bila sporna najemnina v času sklepanja najemne pogodbe (in aneksa) primerna tržna najemnina, temveč od celovite presoje vseh okoliščin, ki sestavljajo abstraktni dejanski stan 112. člena OZ. Spremenjene okoliščine so po presoji revizijskega sodišča lahko podane tudi v primeru, ko je zaradi različnih razlogov pri sklepanju pogodbe podana delna neenakovrednost dajatev in je najemnina nižja od primerne tržne najemnine, vendar se s potekom časa ta začetna neenakovrednost še poveča, in to do takšne mere, da je izpolnjen standard spremenjenih okoliščin. Glede na ugotovljeno dejansko stanje (predvsem o konkretni najemnini in dejstvu, da tožeči stranki sedaj ne prinaša dobička), primerjano s spodaj pojasnjenimi spremembami zakonsko regulirane neprofitne najemnine, revizijsko sodišče v sam obstoj spremenjenih okoliščin ne dvomi. Že tu pa velja dodati, da je neprofitna najemnina zakonska kategorija in da njene elemente oziroma parametre določa zakon Šglej 63. člen prejšnjega Stanovanjskega zakona (Uradni list RS/I, št. 18/91 in nasl. - SZ) oziroma 118. člen sedanjega Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03 in nasl. - SZ-1)Ć.

Zaključek, da neprofitna najemnina najemodajalcu ne prinaša dobička, izhaja iz same opredelitve njenih elementov, zato ni mogoče slediti stališču toženke, da tožnica ni obrazložila, zakaj ji je najemnina v letu 1994 še prinašala dobiček. Tožnica je (ne)doseganje dobička pojasnila s primerjavo konkretne najemnine z neprofitno. Te navedbe so tudi drugače po oceni revizijskega sodišča dovolj konkretizirane, da so zadostna trditvena podlaga za ugotavljanje (ne)izpolnjevanja namena pogodbe, ki je nenazadnje le alternativna predpostavka za sam obstoj spremenjenih okoliščin (glej prvi odstavek 112. člen OZ). Kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, so za obstoj spremenjenih okoliščin bistvene ravno spremembe zakonsko regulirane neprofitne najemnine, zato ni mogoče slediti stališču toženke, da tožnica uporablja za izračun profita različna merila in metodologijo. Merila in metodologija za izračun neprofitne najemnine so se namreč spreminjali, medtem ko sam koncept neprofitne najemnine ostaja enak (prim. besedilo zgoraj navedenih določb o neprofitni najemnini). Za tožnico, ki je oseba javnega prava, po presoji revizijskega sodišča (ne)profit predstavlja ravno razliko med konkretno in vsakokratno neprofitno najemnino.

Drugi odstavek 112. člena OZ določa negativne predpostavke, ki povzročijo, da se prizadeta stranka ne more sklicevati na spremenjene okoliščine. Razveze pogodbe ni mogoče zahtevati, če bi morala prizadeta stranka ob sklenitvi pogodbe te okoliščine upoštevati ali če bi se jim lahko izognila oziroma če bi njihove posledice lahko odklonila. Ravnanja tožeče stranke, ki je pravni subjekt javnega prava in ima kot eno izmed svojih dejavnosti opredeljeno oddajanje stanovanj v najem, je treba presojati po pravnem standardu skrbnosti dobrega strokovnjaka (18. člen ZOR oziroma 6. člen OZ).

Tožena stranka v pretežnem delu revizije pritožbenemu sodišču očita napačno presojo negativnih predpostavk in ravnanja tožnice. Ob tem se sklicuje na nekatere okoliščine, ki jih je ugotovilo prvostopenjsko sodišče (npr. da je tožeča stranka z aneksom znižala najemnino za 50% in pogodbeno razmerje spremenila v trajno razmerje; da so se najemnine v enem letu znižale za 50%), delno pa z revizijskimi trditvami uveljavlja tudi razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (npr. da ni šlo za profitno orientiranost oziroma profitno najemnino), ki na revizijski stopnji sojenja ni dopusten (tretji odstavek 370. člena ZPP). Revizijsko sodišče zato v tem delu očitkov ni upoštevalo. Tako tudi ne drži, da bi se prvotna najemna pogodba sklicevala na vsakokratni veljavni pravilnik (kot skuša prikazati toženka), temveč na konkretnega, kar pomeni, da je bila že v prvotni najemni pogodbi določena fiksna najemnina. Z aneksom je bilo tako opuščeno le sklicevanje na zakonske predpise, ki je ob upoštevanju normativne moči zakonskih predpisov brezpredmetno. Gre za ugotovitev nižjih sodišč, ki izhaja tudi iz same najemne pogodbe.

Tudi v tem delu revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Pritožbeno sodišče je pravilno ocenilo tožničino ravnanje v luči standarda skrbnosti dobrega gospodarstvenika, možnosti upoštevanja in izognitve spremembam ter njihovi (ne)pričakovanosti. Ob tem ne gre prezreti, da sta pravdni stranki najemno pogodbo izvajali več kot desetletje in da zvišanja najemnine ni mogoče enačiti z običajnim dvigom cen. SZ je leta 1991 uvedel korenite spremembe stanovanjskega prava (ukinitev družbene lastnine na stanovanjskem področju in prehajanje s pravne ureditve stanovanjske pravice na najemna razmerja). Prilagoditev ni bila hipna, zato so se sledi prejšnje ureditve (temelječe na neprofitnosti na vseh ravneh stanovanjskega prava) le stežka in počasi odpravljale. V takšni situaciji je bilo predvidevanje sprememb težavno, mnogokrat celo nemogoče opravilo. Ob hkratnih gospodarskih spremembah so takrat običajna tveganja predstavljala predvsem inflatorna gibanja. Navedeno še posebej velja za urejanje najemnin, za področje, ki je tudi po sprejetju SZ v bistvenem ostalo nespremenjeno. SZ je razveljavil večino dotedanjih podzakonskih predpisov, vendar pa je med drugim (glej tretji odstavek 159. člena) obdržal v veljavi Enotno metodologijo za določanje in evidentiranje stanarin v SR Sloveniji (Uradni list SRS, št. 25/81 - Metodologija). Metodologija je bila razveljavljena šele z novelo SZ-D (Uradni list RS, št. 1/00), ki je spremenila tudi 62. in 63. člen zakona (slednji se nanaša na neprofitno najemnino). Eden izmed razlogov za sprejem novele je bil v tem, da dotedanje neprofitne najemnine niso pokrivale dejanskih stroškov uporabe(2). Neskladje je bilo odpravljeno z dvigom neprofitnih najemnin v petletnem obdobju (peti odstavek 5. člena SZ-D). Na podlagi SZ-D je bil (še pred vloženo tožbo v obravnavani zadevi) izdan nov podzakonski predpis, in sicer Odlok o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 23/00 in nasl. - Odlok). Na podlagi teh dveh pravnih aktov so se neprofitne najemnine bistveno spremenile. Šele odtlej predstavljajo gospodarski pojem, ki poleg stroškov, ki omogočajo enostavno reprodukcijo stanovanjskih objektov, vključuje tudi stroške kapitala (prim. 11. člen Metodologije in 2. člen Odloka). Do postopnega dviga neprofitnih najemnin je prišlo tudi ob sprejetju SZ-1 (glej 181. člen SZ-1) oziroma Uredbe o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (Uradni list RS, št. 131/03 in nasl.). Navedeni predpisi (in na njih temelječi podzakonski predpisi) sicer praviloma upoštevajo inflatorna gibanja (določajo vrednosti cen stanovanj, ki so osnova za izračun najemnine, v točkah, ki so izražene v tolarski protivrednosti tuje valute), rast življenjskih stroškov in cen na drobno (preko elementov za izračun najemnine), vendar ne upoštevajo rasti samih najemnin. Rast najemnin, ki je presegala inflatorna gibanja, rast življenjskih stroškov in cen na drobno, je upoštevana le ex ante, z vsakokratnimi spremembami pravnih aktov. S tem pravotvornim procesom in s podobnim tempom se je izoblikovalo tudi vedenje oziroma pravna zavest o tem, da je prav višina neprofitne najemnine tista, ki jo zakonodajalec lahko spreminja glede na dane gospodarske okoliščine(3), kar je pripeljalo do posledičnega (skrbnega) ravnanja pravnih subjektov, ki so tržne najemnine pričeli določati v razmerju do neprofitne najemnine. Revizijsko sodišče zato (ob upoštevanju navedenih okoliščin, med katerimi je treba posebej izpostaviti strukturne spremembe pri oblikovanju najemnin, ki so bile uveljavljene z novelo SZ-D, in postopni razvoj pravne zavesti) ocenjuje, da je pritožbeno sodišče pravilno ocenilo ravnanje tožnice in možnost predvidevanja bodočih dogodkov. Kot skrben gospodarstvenik se je z valutno klavzulo zavarovala pred inflacijo (običajnim tveganjem), medtem ko bi zavarovanje pred strukturnimi spremembami in dvigom neprofitne najemnine (tveganjem, ki ga v času sklepanja najemne pogodbe in aneksa ni bilo pričakovati) in zavarov anje s sklicevanjem na lastne pravne akte (zavarovanje pred vsemi tveganji) presegalo njeno dolžno skrbnost. Nenazadnje velja še dodati, da zavarovanje s sklicevanjem na lastne pravne akte ne more biti merilo za presojo ravnanja skrbnega gospodarstvenika, saj lahko v končni posledici vodi celo do ugotovitve ničnosti določila, ki eni izmed pogodbenih strank dovoljuje, da enostransko spreminja višino najemnine (bistveno sestavino najemne pogodbe).

Četrti odstavek 112. člena OZ določa, da se pogodba ne razveže, če druga stranka ponudi ali privoli, da se ustrezni pogodbeni pogoji pravično spremenijo (gre za tako imenovano ponudbo pravične prilagoditve).

Revizijski očitki, s katerimi se toženka ne strinja s stališčem pritožbenega sodišča, da njena ponudba za povišanje najemnine v višini 62% ne pomeni pravične prilagoditve najemnine, niso utemeljeni. Toženka sicer meni, da gre za ponudbo, s katero je pripravljena upoštevati stopnjo inflacije oziroma spremenjene razmere, ki izhajajo iz valutne klavzule, vendar revizijsko sodišče ocenjuje, da ne gre ponudbo pravične prilagoditve. Slednja bi namreč narekovala pravično upoštevanje sprememb neprofitne najemnine, saj so ravno te spremembe bistven element nastanka spremenjenih okoliščin. Ob ugotovitvah, da je v času sklepanja najemne pogodbe (in aneksa) sporna najemnina presegala neprofitno najemnino, in dejstvu, da je ponujena najemnina, čeprav po mnenju toženke upošteva inflatorna gibanja, od nje bistveno nižja, ni dvoma, da ne gre za ponudbo pravične prilagoditve.

Napačno je tudi stališče tožene stranke, da bi bilo dovolj razvezati le aneks k najemni pogodbi, saj bi bil že z razvezo aneksa dosežen namen, ki ga zasleduje tožnica. Najemna pogodba predstavlja z vsemi svojimi spremembami (aneksi) celoto. Z aneksom k najemni pogodbi sta pogodbeni stranki sporazumno med drugim spremenili tudi člen pogodbe, ki je določal višino najemnine. S spremembo je prejšnji člen prenehal obstajati in je bil nadomeščen z novim, prav tako sprejetim s sporazumom med pogodbenima strankama. Prejšnje pogodbeno razmerje je nadomestilo novo pogodbeno razmerje, ki ga sodišče po določbi 112. člena OZ ne more spremeniti, temveč ga lahko le razveže, zato je odločitev nižjih sodišč o razvezi celotne najemne pogodbe pravilna, čeprav pritožbeno sodišče (ob pomanjkanju ustreznega pritožbenega očitka oziroma ustreznih navedb toženke) o tem ni zavzelo stališča. Ker niso podani v reviziji uveljavljani razlogi in ne razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (371. člen ZPP), je revizijsko sodišče na podlagi 378. člena ZPP revizijo zavrnilo.

Odločitev o stroških odgovora na revizijo temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Stroški odgovora na revizijo so tožnici priznani po odvetniški tarifi za sestavo odgovora na revizijo (750 točk), za sestavo odgovora na dopolnitev revizije (20 točk) in z upoštevanjem 20% DDV-ja. Tožnici niso priznani stroški za sestavo vloge z dne 4.12.2008, s katero je predložila sodbo revizijskega sodišča v zadevi II Ips 529/2007 z dne 18.9.2008, saj ta ni bila potrebna (prvi odstavek 155. člena ZPP).

.Op. št. (1): Prim. Stojan Cigoj, Teorija obligacij, Ljubljana 2003, str. 409. Op. št. (2): Glej Poročevalec DZ, št. 43/99, str. 42 in 43.Op. št. (3): Glej npr. odločbi Ustavnega sodišča Republike Slovenije U-I-303/00 z dne 20.2.2003 in U-I-192/03 z dne 13.5.2004.