Jedro

Za učinkovit prenos in pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla, kar izpostavlja pritožba, morajo biti kumulativno izpolnjeni štirje pogoji: 1) obstoj veljavnega zavezovalnega pravnega posla; 2) odsvojiteljeva razpolagalna sposobnost; 3) obstoj razpolagalnega pravnega posla; 4) izpolnjenost drugih z zakonom določenih pogojev. Bistven dodaten zakonski pogoj za pravnoposlovno pridobitev lastninske pravice na nepremičnini je vpis v zemljiško knjigo. V našem pravu je uveljavljeno načelo ločevanja zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške postopka s pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je bila med pravdnima strankama sklenjena veljavna prodajna pogodba, s katero se je toženec kot prodajalec zavezal tožnici kot kupki prodati in izročiti nepremičnino ID znak 1106, ki v naravi predstavlja zemljišče s poslovno stavbo na naslovu X., tako da bo kupka pridobila lastninsko pravico, kupka pa se je zavezala plačati kupnino v višini 89.853,00 EUR (I. točka izreka). Tožencu je naložilo izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim izrecno in brezpogojno dovoljuje, da se pri nepremičnini ID znak 1106 vknjiži lastninska pravica na tožnico, sicer bo takšno listino nadomestila sodba (II. točka izreka) in povrniti tožnici pravdne stroške v znesku 8.676,49 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Zoper izpodbijano sodbo se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Sodišču prve stopnje očita zmotno ugotovitev dejanskega stanja, ker je zaključilo, da sta pravdni stranki sklenili prodajno pogodbo. Vztraja, da je bila med pravdnima strankama sklenjena najemna pogodba za poslovni del stavbe, stanovanjski del pa nikoli ni bil prevzet s strani tožnice. Da je predmetna nepremičnina sestavljena iz dveh delov, je razvidno iz odločbe FURS o odmeri nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča za sporno nepremičnino, kar je toženec predložil kot dokaz, do katerega se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Nadalje se sodišče prve stopnje v obrazložitvi sklicuje na dejstvo, da bi naj pravdni stranki banki, ki je odobrila kredit, predložili prodajno pogodbo, na podlagi katere je banka odobrila kredit tožnici. Navedenega tožnica tekom postopka sploh ni zatrjevala. Klub temu, da se je tožnica ves čas sklicevala na prodajno pogodbo, je tekom postopka ni predložila kot dokaz. Poudarja še, da je ves čas od sklenitve najemne pogodbe (ne prodajne) sam plačeval obratovalne stroške, čeprav je upokojen. Tožnica je plačevala le stroške elektrike.

Nadalje sodišču prve stopnje očita zmotno uporabo materialnega prava. Poudarja, da tožnica nikoli ni dobila overjenega zemljiškoknjižnega dovolila s strani toženca in se ni vpisala v zemljiško knjigo kot lastnica, kar je pogoj za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla v skladu z določilom 49. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Izveden pa ni bil, kot je bilo navedeno že zgoraj, tudi zavezovalni pravni posel, saj sta pravdni stranki sklenili najemno in ne prodajno pogodbo. Nepremičnina, četudi je bila prodana tožnici, je še vedno last toženca, saj lastninska pravica na tožnico ni prešla. V tem primeru (če štejemo, da je bila sklenjena prodajna pogodba) bi imela tožnica kvečjemu pravico do vračila nakazanega denarnega zneska (kar pa je bilo že poračunano z najemninami, hkrati pa je tak zahtevek tudi že zastaral).

Glede na navedeno predlaga, da sodišče druge stopnje ugodi pritožbi in izpodbijano sodbo spremeni, tako da zahtevek tožnice zavrne, podredno pa predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve v novo sojenje. Priglaša stroške.

3. Tožnica je odgovorila na pritožbo in se zavzema za zavrnitev. Priglaša stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V skladu s 350. členom ZPP preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ter na pravilno uporabo materialnega prava. Sodišče druge stopnje je opravilo uradni preizkus glede morebitnih bistvenih kršitev določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, ki je pokazal, da ni podana nobena uradno upoštevna bistvena kršitev. Po pregledu zadeve sodišče druge stopnje ugotavlja, da je sodišče prve stopnje postopalo v skladu z določili ZPP, pravilno ugotovilo dejansko stanje in na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo.

6. Pritožbena graja, da je sodišče prve stopnje zmotno presodilo temelj pogodbe sklenjene med pravdnima strankama, je neutemeljena. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje je toženec tožnici na podlagi dogovorjenega (nakupa) izdal račun za nakup sporne nepremičnine, prijavil obračun DDV od nakupa nepremičnine na FURS, tožnica pa je sporno nepremičnino uvrstila v svojih poslovnih knjigah med osnovna sredstva kot lastno nepremičnino in zanjo obračunavala amortizacijo. Vse to potrjuje trditve tožnice, da je bila med strankama za sporno nepremičnino sklenjena prodajna in ne najemna pogodba. Sporna pogodba sicer tekom postopka ni bila predložena, vendar sodišče prve stopnje, kot bo obrazloženo spodaj, o njenem obstoju ni dvomilo. Vzroke nepredložitve pogodbe je namreč potrebno iskati v sorodstvenih povezavah pravdnih strank, saj je zakoniti zastopnik tožnice, ki je sedaj v stečajnem postopku, sin toženca. Ker tožnica s predmetno pogodbo ne razpolaga, je z obravnavanim pravdnim postopkom želela doseči prav to, da se ugotovi, da je bila sklenjena prodajna pogodba, ki v pisni obliki tožnici ni bila dostopna.

7. Toženec sicer še vedno vztraja, da sta se pravdni stranki sprva res dogovarjali za nakup sporne nepremičnine, vendar sta se kasneje dogovorili za najem (dne 30. 6. 2014). Sodišče prve stopnje je ovrglo tudi te toženčeve trditve. Iz dopisa FURS z dne 20. 5. 2021 (l. št. 51) namreč izhaja, da je kontrolor na FURS zahteval popravek obeh obračunov DDV, tako prodajalčevega kot kupčevega, zato sta obe računovodji predložili dne 20. 8. 2014 popravka obračunanih DDV od prodaje, ne od najema. Iz tega je sodišče prve stopnje pravilno sklepalo, da sta pravdni stranki še dva meseca po izstavitvi spornega računa za nakup nepremičnine vztrajali pri prodaji sporne nepremičnine, in nista trdili, da gre za najem sporne nepremičnine. Pravilni so zaključki sodišča prve stopnje, da v kolikor bi bila 30. 6. 2014 sklenjena najemna pogodba, bi stranki FURS o tem obvestili, ker bi se spremenila tudi podlaga za obračun morebitnega DDV v primeru najema.

8. Sodišče prve stopnje pa je svoje zaključke, da je bila med pravdnima strankama sklenjena prodajna pogodba, podkrepilo še z dvema dodatnima argumentoma in sicer z uvrstitvijo sporne nepremičnine s strani tožnice med osnovna sredstva tožnice, za katero je bila obračunana amortizacija od leta 2014 do 2019, in izkustvenim logičnim sklepanjem, da banka ne bi odobrila kredita tožnici za najem posojila v znesku 185.000,00 EUR, ki je zajemal tudi kupnino za nakup sporne nepremičnine, zgolj na podlagi izdanega računa, temveč ji je zagotovo morala tožnica predložiti prodajno pogodbo. Tega tožnica res ni zatrjevala, a je sodišče prve stopnje do takega zaključka prišlo na podlagi utečenega poslovanja bank pri odobravanju kreditov tako fizičnim kot pravnim osebam, ki ob prodajni pogodbi zahtevajo še vrsto drugih dokazil (ob prodajni pogodbi) preden odobrijo kredit. 9. Predložen račun za nakup sporne nepremičnine, vodenje nepremičnine med osnovnimi sredstvi tožnice, obračunavanju amortizacije zanjo in odobritvi kredita s strani banke za nakup le-te ter obračun DDV pri FURS, kažejo na to, da je bila za sporno nepremičnino sklenjena prodajna pogodba, torej zavezovalni pravni posel za nakup nepremičnine.

10. Pri tem je nebistveno, kateri del sporne nepremičnine je tožnica prevzela v posest. Pritožba namreč zatrjuje, da je tožnica prevzela v posest le poslovni del sporne nepremičnine in ne tudi stanovanjskega dela, ki je ostal v posesti toženca. Da je stavba razdeljena na poslovni in stanovanjski del, izhaja iz odločbe FURS o odmeri nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Očitek pritožbe, da sodišče prve stopnje ni obravnavalo tega dokaza, je neutemeljen. Za prenos lastninske pravice na nepremičnini namreč ni potreben prevzem le-te v posest, temveč sklenitev zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla, kar bo obrazloženo v nadaljevanju, zato ni bistveno, kateri del sporne nepremičnine je tožnica prevzela v posest in ga uporabljala, kot iz istega razloga tudi ni bistveno, kdo je plačeval obratovalne stroške za sporno nepremičnino.

11. Zmotno je stališče pritožbe, sklicujoč se na določilo 49. člena SPZ, da bi morala tožnica v obravnavanem primeru izkazati obstoj razpolagalnega pravnega posla in biti vpisana v zemljiško knjigo. Pritožba pravilno ugotavlja, da tožnica od toženca še ni dobila overjenega zemljiškoknjižnega dovolila, čemur pa je namenjen prav obravnavani postopek.

12. Za učinkovit prenos in pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi pravnega posla, kar izpostavlja pritožba, morajo biti kumulativno izpolnjeni štirje pogoji: 1) obstoj veljavnega zavezovalnega pravnega posla; 2) odsvojiteljeva razpolagalna sposobnost; 3) obstoj razpolagalnega pravnega posla; 4) izpolnjenost drugih z zakonom določenih pogojev. Bistven dodaten zakonski pogoj za pravnoposlovno pridobitev lastninske pravice na nepremičnini je vpis v zemljiško knjigo (primerjaj 40. in 49. člen SPZ). V našem pravu je torej uveljavljeno načelo ločevanja zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla. Prvi je pravni posel obligacijskega prava, ki zaradi svoje relativne narave učinkuje zgolj med strankama. Na njegovi podlagi kupec pridobi samo obligacijsko pravico od prodajalca zahtevati izpolnitveno ravnanje (dajatev), ki je potrebno, da bo pridobil lastninsko pravico (ki je predmet prenosa). To pa je stvarnopravni razpolagalni pravni posel, ki je absolutne narave in učinkuje tudi proti tretjim.1 Gre za pravno dejanje (izjavo volje), ki povzroči premik te stvarne pravice iz premoženjskopravne sfere dotedanjega lastnika v premoženjskopravno sfero novega lastnika.2 Če je v primeru prenosa lastninske pravice na nepremičnini sklenjen le zavezovalni pravni posel, ne pa tudi razpolagalni pravni posel, ima kupec torej le obligacijsko terjatev za izstavitev zemljiškoknjižne listine. Glavna obveznost odsvojitelja na podlagi zavezovalnega pravnega posla namreč je, da prenese lastninsko pravico na pridobitelja. Izpolnitev te obveznosti v primeru nepremičnin lahko pomeni samo izstavitev in izročitev zemljiškoknjižnega dovolila z vsebino, določeno v 23. členu SPZ, na katerem je odsvojiteljev podpis notarsko overjen (primerjaj 41. člen Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1).

13. Tožnica v tem postopku, kot je bilo pojasnjeno že zgoraj, ne zatrjuje, da je že zemljiškoknjižna lastnica sporne nepremičnine, temveč da je bil med strankama sklenjen zavezovalni pravni posel – prodajna pogodba, na podlagi katerega je plačala kupnino – znesek 89.853,00 EUR (kar med strankama ni sporno) in iz tega razloga zahteva izstavitev zemljiškoknjižne listine (razpolagalni pravni posel) ter posledično vpis v zemljiško knjigo, na podlagi katerega bo tudi v razmerju do tretjih postala lastnica sporne nepremičnine. Tožnica je tako pravilno postavila zahtevek najprej na ugotovitev, da je bil sklenjen zavezovalni pravni posel in nato še na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Na tak način bo namreč toženec uresničil obvezo iz zavezovalnega pravnega posla in bo tožnica postala tudi v razmerju do tretjih lastnica sporne nepremičnine, kar je v razmerju do toženca bila že od leta 2014, ko sta sklenila prodajno pogodbo, in ko je na podlagi izdanega računa tožnica plačala kupnino, katere plačilo kot višina med strankama nista sporni.

14. Glede na navedeno je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

15. Ker toženec s pritožbo ni uspel, sam nosi svoje stroške pritožbe (prvi odstavek 165. člena ZPP). Stroške odgovora na pritožbo nosi sama tudi toženka, ker z njim ni pripomogla k razjasnitvi zadeve.

1 Podobno tudi Sodba II Ips 196/2010 z dne 28. 11. 2013: Lastninska pravica preide šele z zemljiškoknjižnim dovolilom, saj zavezovalni posel zaradi svoje relativne narave učinkuje zgolj med strankama, razpolagalni posel pa je absolutne narave in učinkuje tudi proti tretjim. 2 VSRS Sodba II Ips 158/2015 z dne 16. 7. 2015.