Jedro

ZIZ v 168. členu določa dokazno pravilo - lastništvo nepremičnine, ki je vpisana v zemljiško knjigo in se ne more dokazovati s katerimkoli dokaznim sredstvom, temveč le s podatki o lastništvu iz zemljiške knjige, v primeru, če pa je lastninska pravica na nepremičnini vpisana v zemljiški knjigi na nekoga drugega, pa mora upnik priložiti listino, ki je primerna za vpis dolžnikove lastninske pravice. Če upnik te listine nima, lahko s tožbo zahteva vpis te pravice na dolžnika. Glede nepremičnin, ki pa niso vpisane v zemljiški knjigi, pa 168. člen ZIZ napotuje na uporabo 211. člena ZIZ, ki določa, da mora upnik v predlogu za izvršbo navesti vse potrebne podatke za identifikacijo nepremičnine, ki ni vpisana v zemljiški knjigi, vendar to ne izključuje obveznosti sodišča, da sodišče ne bi preizkusilo lastništva nepremičnine, ki ni vpisana v zemljiški knjigi glede na uporabo prvega odstavka 32. člena ZIZ, po katerem je lahko predmet izvršbe le dolžnikova stvar. Uradni preizkus lastništva, ki ga je zakonodajalec naložil izvršilnemu sodišču za nepremičnine, ki so v zemljiški knjigi vpisane, mora zato toliko bolj veljati za nevpisane nepremičnine, saj pri teh obstaja večja nevarnost, da se poseže v pravice tretjih. Zato upnik ne sme biti postavljen v bolj ugoden položaj glede dokazovanja dolžnikovega lastništva od tistega, ki predlaga izvršbo na nevpisano nepremičnino. Če sodišče uradnega preizkusa ne bi opravilo in bi slepo sledilo upničinim podatkom o lastništvu in obsegu nevpisane dolžnikove nepremičnine, pravica upnice do sodnega varstva po 23. členu Ustave RS, ki vsebuje tudi pravico do izvršbe, ne bi odtehtala tveganja, da se lahko poseže v premoženje ali pravne koristi tretjih oseb. Zato je sodišče prve stopnje v okviru materialno procesnega vodstva dolžno paziti tudi na ta pogoj.

ZKN v 14. členu določa, da se podatki o lastništvu v kataster nepremičnin prevzemajo iz zemljiške knjige, nato pa osvežujejo iz centralnega registra prebivalstva ali poslovnega registra prebivalstva. Poleg podatkov o lastnikih prevzetih iz zemljiške knjige, pa se v katastru nepremičnin na podlagi 141. in 145. člena ZKN za dele stavb vodijo tudi t.i. "posebni podatki o lastniku" oz. t.i. registrski lastnik. Posebni podatki o lastniku dela stavbe se vodijo v primeru, ko so bili le-ti vpisani v register nepremičnin ob prevzemu podatkov v kataster nepremičnin in so različni od lastnikov na povezani parceli in za tako stavbo ni bila vzpostavljena etažna lastnina ali stavbna pravica. Registrski lastnik v katastru nepremičnin po oceni sodišča prve stopnje tako ne pomeni nujno pravega lastnika nepremičnine.

Registrski lastnik je lastnik, ki je prevzet iz registra nepremičnin. S tem, ko je upnica predložila izpis, da je stavba vpisana v register nepremičnin (REN), iz tega pa izhaja, da ima stavba 6 delov, pri enem od teh pa je iz evidence GURS kot registrski lastnik vpisan dolžnik, je zadostila pogojem za zavarovanje na nevknjiženi nepremičnini in zato ni podlage za zahtevo sodišča, da mora upnica predložiti še verigo pogodb, na podlagi katerih bi se lahko vknjižila lastninska pravica na dolžnika. Zato upnici ni mogoče odreči zavarovanja njene denarne terjatve z ustanovitvijo zastavne pravice na nepremičnini iz razlogov, ko jih je navedlo sodišče prve stopnje.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, sklep se razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

II.Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za nadaljnjo odločbo.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje predlog za zavarovanje denarne terjatve upnice na nevknjiženi nepremičnini dolžnika zavrglo in odločilo, da upnica sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

2.Zoper sklep vlaga obširno pritožbo upnica. Kot bistveno izpostavlja, da je v primeru zavarovanja z zastavno pravico na nepremičnini dolžnika, ki ni vknjižena v zemljiški knjigi, uporabiti določbe 211. člena ZIZ in ne 168. člena, kot je storilo sodišče. Sodna praksa je jasna, da je obveznost upnice le v opredelitvi nepremičnine dolžnika na način, da poda čim več podatkov o nepremičnini, ni pa upnica dolžna sodišču predložiti verige pogodb, na podlagi katere bi se lastninska pravica na dolžnika vpisala v zemljiški knjigi. Gre za dva ločena postopka in v konkretnem primeru ni uporabljiva določba 168. člena ZIZ. Predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve v ponovno odločanje. Priglasi stroške pritožbenega postopka.

3.Pritožba je utemeljena.

4.Pritožbeno sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP, Uradni list RS, št. 26/99 s spremembami) in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ, Uradni list RS, št. 51/98 s spremembami).

5.Po določbi 239. člena ZIZ se določbe zakona o izvršbi smiselno uporabljajo tudi za zavarovanje, če ni v tem delu zakona drugače določeno. Po določbi 240. člena ZIZ se kot sredstva zavarovanja sme dovoliti zastavna pravica na nepremičnini, zastavna pravica na poslovnem deležu, zastavna pravica na premičnini, predhodne odredbe in začasne odredbe. Po določbi 243. in 244. člena ZIZ so pogoji za zastavno pravico, da upnik razpolaga z izvršilnim naslovom, ki se glasi na denarno terjatev in ima tako pravico zahtevati njeno zavarovanje z zastavno pravico na dolžnikovi nepremičnini. Po prvem odstavku 244. člena ZIZ se na nepremičnini, ki je vpisana v zemljiški knjigi, pridobi zastavna pravica z vknjižbo, pri vknjižbi zastavne pravice pa se v zemljiški knjigi zaznamuje izvršljivost terjatve, za katero je dovoljena zastavna pravica. Po četrtem odstavku 244. člena ZIZ pa se za ustanovitev zastavne pravice na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiško knjigo, uporabljajo določbe 211. člena ZIZ1 , katera določa, da če je bila zemljiška knjiga, v katero je bila vpisana nepremičnina uničena ali če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, mora upnik v predlogu navesti, kje je nepremičnina, njeno ime, meje in površino oziroma druge potrebne podatke za njeno identifikacijo. V takšnem primeru opravi izvršitelj po odredbi sodišča rubež nepremičnine, zapisnik o rubežu pa ima pomen zaznambe izvršbe in mora biti razglašen na sodni deski in objavljen v Uradnem listu RS.

6.V konkretnem primeru, ko je upnica predlagala zavarovanje svoje denarne terjatve z ustanovitvijo zastavne pravice na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiški knjigi, je tako utemeljena smiselna uporaba določb ZIZ o izvršbi za izterjavo denarne terjatve na nepremičnino, ki ni vpisana v zemljiški knjigi po 211. členu v zvezi z 239. členom ZIZ. Smiselna uporaba citirane določbe pa predvsem pomeni, da ima zapisnik o rubežu nevpisane nepremičnine, ki se opravi na podlagi odredbe sodišča, zgolj pomen pogojne zastavne pravice2 . Zastavna pravica na dolžnikovi nepremičnini varuje vrstni red pridobitve zastavne pravice na podlagi kasnejšega sklepa o izvršbi in tako upniku nudi možnost, da dolžnikovo nepremičnino pogojno obremeni z zastavno pravico, hipoteka, ki pa jo bo upnik kasneje pridobil na podlagi sklepa o izvršbi, pa bo učinkovala od trenutka, od katerega je učinkovala zaznamba zastavne pravice. Sam cilj določb ZIZ pa je postopek na nevpisanih nepremičninah čim bolj približati rednemu postopku, ki velja za vpisane nepremičnine. Potrebno je namreč izhajati iz stališča, da je treba nuditi enakopravno varstvo upnikom, katerih dolžnikova nepremičnina je vpisana v zemljiški knjigi, kot tudi upnikom, katerih dolžnikova nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi oziroma je bila zemljiška knjiga uničena.

7.ZIZ v 168. členu določa dokazno pravilo - lastništvo nepremičnine, ki je vpisana v zemljiško knjigo in se ne more dokazovati s katerimkoli dokaznim sredstvom, temveč le s podatki o lastništvu iz zemljiške knjige, v primeru, če pa je lastninska pravica na nepremičnini vpisana v zemljiški knjigi na nekoga drugega, pa mora upnik priložiti listino, ki je primerna za vpis dolžnikove lastninske pravice. Če upnik te listine nima, lahko s tožbo zahteva vpis te pravice na dolžnika. Glede nepremičnin, ki pa niso vpisane v zemljiški knjigi, pa 168. člen ZIZ napotuje na uporabo 211. člena ZIZ, ki določa, da mora upnik v predlogu za izvršbo navesti vse potrebne podatke za identifikacijo nepremičnine, ki ni vpisana v zemljiški knjigi, vendar to ne izključuje obveznosti sodišča, da sodišče ne bi preizkusilo lastništva nepremičnine, ki ni vpisana v zemljiški knjigi glede na uporabo prvega odstavka 32. člena ZIZ, po katerem je lahko predmet izvršbe le dolžnikova stvar. Uradni preizkus lastništva, ki ga je zakonodajalec naložil izvršilnemu sodišču za nepremičnine, ki so v zemljiški knjigi vpisane, mora zato toliko bolj veljati za nevpisane nepremičnine, saj pri teh obstaja večja nevarnost, da se poseže v pravice tretjih. Zato upnik ne sme biti postavljen v bolj ugoden položaj glede dokazovanja dolžnikovega lastništva od tistega, ki predlaga izvršbo na nevpisano nepremičnino. Če sodišče uradnega preizkusa ne bi opravilo in bi slepo sledilo upničinim podatkom o lastništvu in obsegu nevpisane dolžnikove nepremičnine, pravica upnice do sodnega varstva po 23. členu Ustave RS, ki vsebuje tudi pravico do izvršbe, ne bi odtehtala tveganja, da se lahko poseže v premoženje ali pravne koristi tretjih oseb. Zato je sodišče prve stopnje v okviru materialno procesnega vodstva dolžno paziti tudi na ta pogoj.

8.Upnica je v predlogu za zavarovanje navedla, da je dolžnik lastnik nepremičnine v površini 47,1 m2 v mansardi - stanovanje št. 1 na naslovu A. in sicer v stavbi št. 171, ki stoji na parc. št. 01 k.o. X. Stavba je vpisana v register nepremičnin (REN), iz tega pa izhaja, da ima stavba 6 stanovanj, pri enem od teh pa je iz evidence GURS kot lastnik vpisan dolžnik do 1/1. Upnica je v dokazilo, da je dolžnik lastnik predmetne nepremičnine, predložila izpiske iz evidenc GURS, in sicer izpis podatkov o stavbi in o delih stavbe brez datuma (priloga A2), izpis seznama nepremičnin iz evidenc GURS z dne 1. 9. 2025 (priloga A3) ter izpis podatkov o stavbi in delih stavbe z osebnimi podatki z dne 1. 9. 2025 (priloga A4), iz katerih izhaja, da je dolžnik "registrski lastnik" predmetne nepremičnine. Sodišče prve stopnje je ocenilo, da navedene listine lastništva predmetne nepremičnine ne izkazujejo. Zakon o katastru nepremičnin - ZKN v 14. členu določa, da se podatki o lastništvu v kataster nepremičnin prevzemajo iz zemljiške knjige, nato pa osvežujejo iz centralnega registra prebivalstva ali poslovnega registra prebivalstva. Poleg podatkov o lastnikih prevzetih iz zemljiške knjige, pa se v katastru nepremičnin na podlagi 141. in 145. člena ZKN za dele stavb vodijo tudi t.i. "posebni podatki o lastniku" oz. t.i. registrski lastnik. Posebni podatki o lastniku dela stavbe se vodijo v primeru, ko so bili le-ti vpisani v register nepremičnin ob prevzemu podatkov v kataster nepremičnin in so različni od lastnikov na povezani parceli in za tako stavbo ni bila vzpostavljena etažna lastnina ali stavbna pravica. Registrski lastnik v katastru nepremičnin po oceni sodišča prve stopnje tako ne pomeni nujno pravega lastnika nepremičnine.

9.Registrski lastnik je lastnik, ki je prevzet iz registra nepremičnin. S tem, ko je upnica predložila izpis, da je stavba vpisana v register nepremičnin (REN), iz tega pa izhaja, da ima stavba 6 delov, pri enem od teh pa je iz evidence GURS kot registrski lastnik vpisan dolžnik, je zadostila pogojem za zavarovanje na nevknjiženi nepremičnini in zato ni podlage za zahtevo sodišča, da mora upnica predložiti še verigo pogodb, na podlagi katerih bi se lahko vknjižila lastninska pravica na dolžnika3 . Zato upnici ni mogoče odreči zavarovanja njene denarne terjatve z ustanovitvijo zastavne pravice na nepremičnini iz razlogov, ko jih je navedlo sodišče prve stopnje.

10.Po pojasnjenem je pritožbeno sodišče pritožbi upnice ugodilo, sklep sodišča prve stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje po 3. točki 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

11.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za nadaljnjo odločbo (165. člen ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

-------------------------------

1Poglavje 9 uporaba določb tega poglavja, če nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo.

2Ne pa tudi zaznambe izvršbe, ki jo upnik lahko doseže šele v postopku izvršbe.

3Primerjaj VSK II Cp 391/2000, VSL II Cp 1528/1999.

Zveza:

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ - člen 168, 211, 239, 240, 243, 244 Zakon o katastru nepremičnin (2021) - ZKN - člen 14, 141, 145 Ustava Republike Slovenije (1991) - URS - člen 23

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.