Jedro

Kupec nepremičnine se ne more sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo, če je opustil raziskovalno dolžnost glede stanja nepremičnine v naravi. Zlasti ob dejstvu, da se drugo toženec z nakupom nepremičnin ukvarja profesionalno, bi v okviru skrbnosti dobrega gospodarstvenika moral vedeti, da vknjiženo stanje nepremičnin ne odraža vedno resničnega stanja.

Lastninsko pravico na nepremičnini je mogoče priposestvovati tudi izvenknjižno. To pomeni, da opravičljiva zmota priposestvovalca, ki je pogoj za njegovo dobrovernost, ni nujno oprta na usklajeno zemljiškoknjižno stanje, temveč lahko izhaja tudi iz drugih okoliščin.

Zgolj dejstvo, da so bili tožniki s strani lastnikov sosednjih nepremičnin opozorjeni, da je za pridobitev lastninske pravice potreben še vpis v zemljiško knjigo, ne predstavlja zadostnega argumenta, ki bi vplival na dobro vero tožnikov in z gotovostjo dokazal njen neobstoj. Tožniki so se namreč ves čas priposestvovalne dobe zavedali, da v zemljiško knjigo niso vpisani, pa so (opravičeno) zmotno mislili, da to na njihovo upravičenje do posesti ne bo vplivalo.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi ter se sodba spremeni tako, da se ugodi tožbenemu zahtevku, ki se glasi: „1. Ugotovi se, da je prvo tožeča stranka V. B. lastnik nepremičnine, parc. št. 355/17, gozd, 114 m2, vl. št. 214, k.o. X. 2. Ugotovi se, da je drugo tožeča stranka F. K. lastnik nepremičnine, parc. št. 355/16, gozd, 186 m2, vl. št. 214, k.o. X. 3. Ugotovi se, da je tretje tožeča stranka J. M. lastnik nepremičnine, parc. št. 355,21, gozd, 183 m2, vl. št. 214, k.o. X.“

II. Vsaka stranka krije svoje stroške postopka na prvi stopnji.

III. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki nerazdelno plačati stroške pritožbenega postopka v znesku 1.467,84 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek za ugotovitev lastništva prvega tožnika za parc. št. 355/17, gozd 114 m2, vl. št. 214 k.o. X, drugega tožnika za parc. št. 355/16, gozd 186 m2, vl. št. 214, k.o. X in tretjega tožnika za parc. št. 355/21, gozd 183 m2, vl. št. 214, k.o. X (vse točka I izreka sodbe). Tožnikom je nadalje naložilo, da nerazdelno v roku 15 dni povrnejo prvemu tožencu 1.471,72 EUR pravdnih stroškov, drugemu tožencu pa prav tako 1.471,72 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude obema tudi z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka II izreka sodbe).

2. Zoper prvostopenjsko sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) pritožujejo tožniki. Menijo, da je sodišče ponovno napačno ugotovilo, da tožniki niso bili dobroverni, zato nepremičnin niso priposestvovali. Ob tem grajajo stališče sodišča, da so bili ob podpisu pogodb in izročitvi nepremičnin v posest sicer v dobri veri, ki pa je prenehala v trenutku, ko so bili s strani kupcev sosednjih zemljišč opozorjeni, da je za prenos lastninske pravice potrebno urediti še zemljiškoknjižno stanje. Dodajajo, da četudi bi bili s to obveznostjo seznanjeni, to na dobro vero ne vpliva. Ta namreč obstaja že s tem, ko so tožniki mirno in nemoteno izvajali posest na kupljeni nepremičnini. V času nakupa spornih nepremičnin je bila po njihovem mnenju zemljiška knjiga slabše dostopna kot je danes, posledično je bil tudi njen pomen manjši. Da so bili v dobri veri pa nadalje kaže njihovo obnašanje, saj so si na spornih nepremičninah postavili ograjo, vrt in lopo. Ob tem sodišču očitajo prekoračitev razpravnega načela (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), saj toženca v dokazovanje, da dobra vera tožnikov ves čas priposestvovalne dobe ni bila podana, nista podala ustreznih trditev oziroma dokazov. Dodajajo, da sta za priposestvovanje podana tudi druga elementa, in sicer lastniška posest in potek priposestvovalne dobe, česar pa sodišče ni ugotavljalo, zato gre za bistveno kršitev določb postopka po prvem odstavku 362. člena ZPP. Kot pravno zmotno nadalje kritizirajo odločitev sodišča, da je bila drugo tožena stranka v času pridobitve lastninske pravice v dobri veri ter opozarjajo, da dobrovernost ne pomeni zgolj zaupanja v zemljiškoknjižne podatke, temveč tudi potrebno skrbnost pri raziskovanju zunanjih okoliščin, ki lahko kažejo na že obstoječo pravico, s katero je nepremičnina, ki se pridobiva, obremenjena. Dodajajo, da drugo tožena stranka ni pokazala potrebne skrbnosti, saj si nepremičnin, ki so bile predmet nakupa, ni ogledala niti v naravi niti s pomočjo posnetkov na prostorskem portalu GURS, iz katerih jasno izhaja, da se na nepremičninah izvaja posest. Ob tem se sklicujejo tudi na izjavo zakonitega zastopnika drugo tožene stranke, ki je na obravnavi povedal, da pri postopkih nakupa najprej pogledajo kopije katastrskih načrtov, nato pa preverijo, če so parcele dostopne, kar pa v konkretnem primeru niso naredili. Opozarjajo, da za drugo toženo stranko velja večja skrbnost, saj se z nakupom nepremičnin ukvarja profesionalno.

3. Pritožba je bila vročena prvo in drugo tožencu, ki sta nanjo odgovorila. Predlagata zavrnitev pritožbe kot neutemeljene in potrditev sodbe sodišča prve stopnje, saj je sodišče dejansko stanje ugotovilo pravilno, ob tem pravilno uporabilo materialno pravo in ni zagrešilo nobene postopkovne kršitve.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek na ugotovitev lastninske pravice zavrnilo na dveh podlagah, in sicer zaradi: 1.neobstoja dobre vere tožnikov kot enega od elementov priposestvovanja in 2. podane dobrovernosti pridobitelja lastninske pravice (drugega toženca), ki izključuje, da bi se s priposestvovanjem pridobljena lastninska pravica lahko vpisala v zemljiško knjigo. Ker ugotovitev drugega izključuje odločanje o prvem, se je pritožbeno sodišče najprej ukvarjalo z vprašanjem obstoja dobre vere drugega toženca. Drugi odstavek 44. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ) namreč določa, da pravica, pridobljena s priposestvovanjem, ne sme biti v škodo tistemu, ki v dobri veri in v zaupanju v javne knjige pridobi pravico, še preden je bila s priposestvovanjem pridobljena pravica vpisana v zemljiško knjigo. Gre za izpeljavo načela zaupanja v zemljiško knjigo, na podlagi katerega tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic (8. člen Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju: ZZK-1). V skladu z 9. členom SPZ se dobra vera domneva, na strani nasprotne stranke pa je, da dokaže drugače. 6. Za presojo ali s priposestvovanjem pridobljena a še nevknjižena lastninska pravica učinkuje tudi nasproti drugemu tožencu, ki je kasneje postal lastnik nepremičnine, je tako potrebno ugotoviti, ali je bil drugo toženec ob nakupu nepremičnine glede obstoja lastninske pravice tožnikov dobroveren. V zvezi s tem je treba upoštevati, da ima novi pridobitelj nepremičnine t. i. poizvedovalno (raziskovalno) dolžnost, ki se izkazuje skozi potrebno skrbnost, da razišče zunanje okoliščine, ki lahko kažejo na že obstoječo ali vsaj pričakovano pravico, s katero je nepremičnina, ki jo pridobiva, obremenjena. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje zmotno zaključilo, da je bil drugo toženec v času nakupa spornih nepremičnin v dobri veri. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje namreč izhaja, da je bila posest tožnikov na nepremičninah vidna navzven (postavljena uta, pesjak, ograja, zelenjavni vrt), drugi toženec pa si nepremičnin ni ogledal v naravi, temveč se je zanašal na podatke iz zemljiške knjige in katastra. Po mnenju pritožbenega sodišča se kupec nepremičnine ne more sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo, če je opustil raziskovalno dolžnost glede stanja nepremičnine v naravi. Zlasti ob dejstvu, da se drugo toženec z nakupom nepremičnin ukvarja profesionalno, bi v okviru skrbnosti dobrega gospodarstvenika po mnenju pritožbenega sodišča moral vedeti, da vknjiženo stanje nepremičnin ne odraža vedno resničnega stanja. Drži sicer, da bi bilo od njega neživljenjsko pričakovati, da bi ob nakupu tako velikega kompleksa nepremičnin (100.000 m2 od tega 10.000 m2 od prvega toženca), te nepremičnine v celoti obhodil, vendar pa obstajajo tudi drugi načini, npr. spletni portal Geodetske uprave Republike Slovenije (v nadaljevanju: GURS), na kar utemeljeno opozarjajo tožniki, ki kupcu omogočajo, da si posnetke nepremičnin, ki jih kupuje, ogleda kar na spletu. Če bi drugo toženec ravnal bolj skrbno, bi se tako lahko seznanil z obstojem okoliščin (navzven vidno posestno stanje), ki bi v njem vzbudile dvom glede podatkov o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi. Njegova dobra vera tako po presoji pritožbenega sodišča ni podana, saj ob nakupu nepremičnin ni ravnal s potrebno skrbnostjo, ki se od njega v pravnem prometu zahteva.

7. Sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku na ugotovitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja ni ugodilo, saj je štelo, da pri tožnikih ni bila podana dobra vera ves čas priposestvovalne dobe. Pri tem se je sicer pravilno sklicevalo na določila SPZ, vendar jih je zmotno uporabilo. Sodna praksa pri presoji dobrovernosti namreč napotuje na vse dejanske okoliščine, iz katerih je v konkretnem primeru mogoče sklepati, da je bil posestnik nepremičnine ob povprečni skrbnosti prepričan, da je stvar njegova. Posestnik v skladu s 28. členom SPZ ni v dobri veri, če je vedel ali je mogel vedeti, da ni upravičen do posesti. Zakon tako dobro vero navezuje na upravičenje do posesti (in ne lastnine) (1), posest pa mora biti take kvalitete, kot da bi bil posestnik lastnik stvari (27. člen SPZ). V skladu s 43. členom SPZ, ki ga je v konkretnem primeru potrebno uporabiti na podlagi 269. člena SPZ, so predpostavke za priposestvovanje lastninske pravice na nepremičnini: dobra vera pridobitelja, njegova lastniška posest in pretek desetletne priposestvovalne dobe.

8. Pritožbeno sodišče v tem okviru v celoti sprejema dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, in sicer da so tožniki v letu 1993 s pravnima prednikoma tožene stranke sklenili kupoprodajne pogodbe za prenos lastninske pravice na spornih nepremičninah (zavezovalni pravni posel); da so za to plačali kupnino in da so jim bile nepremičnine izročene v posest, za vpis v zemljiško knjigo pa nato niso poskrbeli. Sodišče prve stopnje tudi pravilno šteje, da sta bili lastniška posest in dobra vera tožnikov v času sklenitve pravnega posla in izročitve nepremičnin v posest podani, nato pa materialnopravno zmotno zaključi, da so tožniki s tem, ko so bili s strani kupcev sosednjih zemljišč opozorjeni, da je potrebno za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah urediti še zemljiškoknjižno stanje, dobro vero izgubili. Pritožba tako pravilno opozarja, da je lastninsko pravico na nepremičnini mogoče priposestvovati tudi izvenknjižno. To pomeni, da opravičljiva zmota priposestvovalca, ki je pogoj za njegovo dobrovernost, ni nujno oprta na usklajeno zemljiškoknjižno stanje, temveč lahko izhaja tudi iz drugih okoliščin. V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje takšne okoliščine ugotovilo, in sicer so tožniki ves čas priposestvovalne dobe mirno in nemoteno izvajali posest na spornih nepremičninah, nepremičnine so uporabljali kot da so njihove (njihova posest je bila lastniška – 27. člen SPZ), saj so si na njih postavili ograjo, zelenjavni vrt, lopo in pasjo uto, prvo toženec pa njihovi posesti ni nasprotoval. Zgolj dejstvo, da so bili s strani lastnikov sosednjih nepremičnin opozorjeni, da je za pridobitev lastninske pravice potreben še vpis v zemljiško knjigo, po mnenju pritožbenega sodišča ne predstavlja zadostnega argumenta, ki bi vplival na dobro vero tožnikov in z gotovostjo dokazal njen neobstoj. Tožniki so se namreč ves čas priposestvovalne dobe zavedali, da v zemljiško knjigo niso vpisani (stran 14 sodbe), pa so (opravičeno) zmotno mislili, da to na njihovo upravičenje do posesti ne bo vplivalo. S posestjo nepremičnin so tako nadaljevali zmotno misleč, da so njihove. Ob tem pritožbeno sodišče še pripominja, da se v skladu z 9. členom SPZ dobra vera domneva, na nasprotni stranki pa je, da dokaže nasprotno. Dokazno breme neobstoja dobre vere je bilo v konkretnem primeru na tožencih, ki pa razen sklicevanja na drugačno zemljiškoknjižno stanje nista podala konkretiziranih trditev, ki bi dobro vero izpodbile. Ker potek desetletne priposestvovalne dobe (43. člen SPZ v zvezi s 269. členom SPZ) med strankami ni bil sporen, sodišče pa je ob pravilno ugotovljenem dejanskem stanju, materialnopravno zmotno zaključilo, da dobra vera ni bila podana, je višje sodišče pritožbi tožnikov ugodilo, sodbo pa spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku na ugotovitev lastninskih pravic ugodilo (5. alineja 358. člena ZPP).

9. Posledica spremembe sodbe na drugi stopnji je tudi sprememba pravdnega uspeha. Ker je tožeča stranka s tožbenim zahtevkom uspela le delno (pravnomočno zavrnjen je del primarnega tožbenega zahtevka na izstavitev zemljiškoknjižne listine, podredni tožbeni zahtevek delno zavrnjen, tožba na ugotovitev veljavnosti kupoprodajnih pogodb pa zavržena), pravnomočno razveljavljen pa je tudi sklep za izdajo začasne odredbe, je pritožbeno sodišče odločilo, da sta pravdni stranki dolžni kriti vsaka svoje pravdne stroške, ki so nastali na prvi stopnji (drugi odstavek 154. člena ZPP).

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je v skladu z drugim odstavkom 165. člena in prvim odstavkom 154. člena ZPP. Pritožnica je s pritožbo uspela v celoti, zato se ji prizna 465,60 EUR za nagrado za redno pravno sredstvo (tar. št. 3210), povečano za 200 % za zastopanje več strank (tar. št. 1200 - skupaj 913,2 EUR), 20 EUR kot pavšalni znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev (tar. št. 6002), vse povečano za 20 % DDV (186,64 EUR) ter sodno takso za pritožbo v višini 348 EUR, kar skupno znaša 1.467,84 EUR.

(1) Pritožbeno sodišče je na navedeno zakonsko dikcijo opozorilo že v svoji prvi odločbi z dne 21. 9. 2011.