Jedro

Ker toženke v pravnem prometu niso bile dobroverne in so za pravico tožnice na stavbi, ki jo je pridobila originalno, vedele, se na načelo zaupanja v zemljiško knjigo sklicujejo neutemeljeno.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdne stranke krijejo same stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, da je tožeča stranka imetnica stavbne pravice uporabe, koriščenja in vzdrževanja stavbe – skladišča v tlorisni izmeri 1428 m2 na parc. št. 445/1.S k.o. X, vpisani v vl. št. 3295 k.o. X, dokler na njej stoji stavba, vendar najdlje 99 let, kar so vse tožene stranke dolžne priznati ter dovolilo vknjižbo stavbne pravice v korist tožnice v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Trbovljah. Ugotovilo je tudi, da je pogodba o ustanovitvi stavbne in služnostne pravice med prvo in drugo toženo stranko z dne 1.9.2008 v delu, ki se nanaša na ustanovitev stavbne pravice rušitve objektov in izgradnje trgovske centra na parc. št. 445/1.S k.o. X, nična, vknjižba stavbne pravice druge toženke v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Trbovljah pri parc. št. 445/1.S k.o. X pod Dn. št. 2269/2008 z dne 8.9.2008 pa neveljavna, zato je dovolilo njen izbris ter naložilo drugi toženki, da v roku 15 dni po izdaji sodbe izroči tožnici zemljiškoknjižno listino, sicer bo njeno izjavo nadomestila sodba. Odločilo je tudi, da so toženke dolžne tožnici nerazdelno povrniti pravdne stroške v znesku 3.401,92 EUR v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

2. Prva in druga toženka se zoper sodbo pritožujeta iz vseh zakonsko določenih pritožbenih razlogov. Navajata, da je tožeča stranka s kupno pogodbo z dne 4.9.1980 pridobila tako pravico uporabe objekta kot tudi pravico uporabe zemljišča pod njim, kar izhaja iz pogodbe in je skladno s 7. členom Zakona o prometu z nepremičninami iz leta 1976. Tožeča stranka je imela možnost vknjižiti pravico uporabe na objektu in zemljišču, a tega zaradi malomarnosti ni storila. R. d.o.o. je na podlagi ZLNDL postal lastnik celotne nepremičnine parc. št. 445/1.S k.o. X, zato ne drži ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka na podlagi ZLNDL originarno postala lastnik skladišča, zemljišča pod njim pa R. d.o.o. Tožeča stranka svoje pravice ni vpisala v zemljiško knjigo. R. d.o.o pa je 4.2.1998 predlagal vpis pravice v zemljiško knjigo in se v skladu z ZLNDL vpisal kot lastnik parcele. Ker je bila od 4.2.1998 R. d.o.o. v zemljiški knjigi vpisana kot lastnik, je imela pravni temelj razpolagati z nepremičnino, zato je kupoprodajna pogodba, s katero je R. d.o.o. tretji toženi stranki prodal nepremičnino parc. št. 445/1.S k.o. X, zakonita in veljavna. V konkretnem primeru za pridobitev stavbne pravice tožeče stranke določila SPZ ne pridejo v poštev, saj je tožeča stranka na podlagi pogodbe iz leta 1980 postala lastnik zemljišča in objekta. Druga tožena stranka je s pogodbo 15.7.2005 ravnala v skladu z načelom zaupanja v zemljiško knjigo, zato kot dobroverni pridobitelj ne sme trpeti nobenih škodljivih posledic, izbrisna tožba zoper njo pa ni dopustna. Sodišče prve stopnje bi moralo na podlagi izpovedbe T. R. ugotoviti, da ni bil seznanjen s kakršnokoli pravico tožeče stranke na tem objektu. Da je leta 2004 med T. R. in I. H. potekal pogovor s tako vsebino, kot jo je v izpovedbi opisal T. R., potrjuje tudi dejstvo, da je tožeča stranka šele aprila 2008 na lastnico prve in druge toženke, družbo F., ki jo prav tako zastopa T. R., naslovila dopis, da je stavba H. predmet tožbe in da na objektu tožeča stranka uveljavlja svojo pravico. Neutemeljena je ugotovitev sodišča prve stopnje, da toženci pri pogodbenem pridobivanju lastninske pravice na nepremičnini niso bili dobroverni. Sodišče prve stopnje je zgrešilo tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ko je ugotovilo, da tožeča stranka s pogodbo iz leta 1980 ni pridobila pravice uporabe na zemljišču. Tožeča stranka bi svojo pravico uporabe na objektu lahko vknjižila, prav tako ni dobila ex lege lastninske pravice na objektu na podlagi ZLNDL, ker je to pravico pridobil R. d.o.o. Materialno pravo je bilo napačno uporabljeno, saj tožeča stranka v nobenem primeru ni mogla pridobiti lastninske pravice ex lege po določilih ZLNDL, ker je na podlagi pogodbe iz leta 1980 pridobila tudi pravico uporabe na zemljišču, ki pa je v zemljiško knjigo ni vknjižila. Zato se v tej zadevi določila SPZ ne morejo uporabiti. Ne drži, da je tožeča stranka šele s sprejetjem SPZ dobila pravno formalno podlago za vknjižbo svoje pravice v zemljiški knjigi in da R. d.o.o. ob uveljavitvi ZLNDL ni mogel pridobiti lastninske pravice na stavbi skladišča. 3. Tretja tožena stranka se pritožuje iz vseh zakonsko določenih pritožbenih razlogov. Ker tretja tožena stranka že šest let ni zemljiškoknjižna lastnica nepremičnine, je ugotovitvena sodba o obstoju stavbne pravice ne more zavezovati. Poleg tega se bo tožeča stranka kot imetnica stavbne pravice vknjižila na podlagi pravnomočne sodbe (3. točka prvega odstavka 40. člena ZZK-1), zaradi česar sodelovanje tretje toženke v pravdni ni potrebno, saj ne gre za vknjižbo po 4. ali 5. točki prvega odstavka 40. člena ZZK-1, ki od tožene stranka terja priznanje podpisa ali izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila glede vknjižbe. Ker tretja tožena stranka na sporni nepremičnini nima pravic ali obveznosti in nikoli ni bila v pravnem odnosu s tožečo stranko, ni pasivno legitimirana. Sodba temelji na zmotni uporabi materialnopravnih določil 40. člena ZZK-1, poleg tega pa sodba nima razlogov o tem, ali je stvarna legitimacija tretje toženke podana, zaradi česar je podana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Če bi tožeča stranka menila, da ji na objektu pripada pravica, bi morala po uveljavitvi SPZ na tretjo toženko nasloviti obvestilo, da ji na podlagi drugega odstavka 271. člena SPZ pripada pravica na objektu, a tega ni storila. Sodišče je napačno uporabilo določilo 8. člena ZZK-1, ki določa, da kdor izpolnjuje pogoje za vpis pravice v zemljiško knjigo, pa tega ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve. Kljub temu, da je tožeča stranka morebiti izpolnjevala pogoje po 2. odstavku 271. člena SPZ, vpisa v zemljiško knjigo ni predlagala, s tem pa je pristala na škodljive posledice. Tretja toženka je bila ob nakupu nepremičnine dobroverna. Zakoniti zastopnik tretje toženke R. K. je izpovedal, da ni vedel za oglas za prodajo nepremičnine. Vse zadeve zanj je urejala odvetnica, ki bi ga opozorila, če bi bilo kaj narobe. Pogodbo je sestavila močnejša stranka R. d.o.o., iz zemljiške knjige pa ni bilo razvidno, da bi kdo tretji imel pravice na sporni nepremičnini. Nepremičnino je kupil z namenom izdelave poliestrskih plovil. Ker z izdelavo ni začel, ni hodil po terenu in si ogledal nepremičnine. Napačna je tudi odločitev o stroških postopka. Ker se druga točka sodbe na tretjo toženko ne nanaša, ni prav, da je solidarno odgovorna kriti stroške celotnega postopka. Neobrazložena pa je tudi višina pravdnih stroškov, zato je podana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

4. Tožeča stranka je na pritožbi prve in druge ter tretje toženke podala odgovor, v katerem predlaga zavrnitev pritožb in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

5. Pritožbe niso utemeljene.

O pritožbi prve in druge toženke:

6. Neutemeljen je pritožbeni očitek pritožnic, da je tožnica s pogodbo iz leta 1980 poleg pravice uporabe na skladišču (stavbi z imenom H.) pridobila tudi pravico uporabe na zemljišču, parc. št. 445/1.S k.o. X iz 1. člena pogodbe, ki sta jo sklenila Z. (pravni prednik družbe R. d.o.o.) in pravna prednica tožnice, izhaja, da Z. na pravno prednico tožnice prenašajo zgolj pravico uporabe na skladišču. Dogovorjeno je bilo, da bo funkcionalno zemljišče, ki je potrebno za normalno rabo objekta, na pravno prednico tožnice prenešeno s posebno pogodbo, ko bodo izvršena potrebna geodetska dela, vendar je med strankami nesporno, da do izvršitve geodetskih del ni prišlo, dodatna pogodba pa ni bila sklenjena. Zato ni utemeljen pritožbeni očitek, da je bilo pravni prednici tožnice dano v uporabo tudi zemljišče, na katerem stoji stavba. Ker je na podlagi pogodbe iz leta 1980 pravna prednica tožnice postala imetnica pravice uporabe zgolj na stavbi, ne pa tudi na zemljišču pod stavbo, se pritožnici neutemeljeno sklicujeta na določilo 7. člena Zakona o prometu z nepremičninami (ZPN) (1), ki je urejal način in postopek, po katerem se opravlja promet z zemljišči, stavbami in posameznimi deli stavb. Določilo 7. člena ZPN določa, da se s prenosom pravice uporabe na stavbi v družbeni lastnini prenese tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo, vendar pa, kot izhaja iz pogodbe, sta se pogodbenici dogovorili le za prenos pravice uporabe na skladišču. Da je ta ugotovitev sodišča prve stopnje pravilna, potrjuje tudi ravnanje pravnega naslednika Z., družbe R. d.o.o., ki je v oglasu o prodaji s pisnim zbiranjem ponudb (priloga A8), objavil, da prodaja zgolj fundus, na katerem je zgrajeno gospodarsko poslopje, ki je obremenjeno z lastnikom objekta (1c in 1e točka oglasa). Torej je prodajo stavbe izrecno izključil, vse eventuelne kupce pa je o pravici tožnice na stavbi obvestil. 7. Ker pravna prednica tožeče stranke ni bila imetnica pravice uporabe na zemljišču, ki je ostalo v uporabi Z., ne drži pritožbeni očitek, da bi se tožeča stranka na podlagi ZLNDL (2) lahko vknjižila kot lastnica zemljišča in stavbe. Temveč je utemeljena ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka na podlagi ZLNDL originarno pridobila lastninsko pravico na stavbi, ki pa je zemljiškoknjižno ni mogla izvesti, družba R. d.o.o. pa je postala lastnica zemljišča, s katerim je v nadaljevanju tudi razpolagala. Kot izhaja iz določila 1. člena ZLNDL so predmet lastninjenja po ZLNDL tako zemljišča kot tudi stavbe. V skladu z določilom 3. člena ZLNDL nepremičnine postanejo lastnina pravnih oseb, ki imajo na nepremičnini pravico uporabe. Po tem zakonu je bistveno, da je lastnik nepremičnine postala pravna oseba, ki je bila dejanska imetnica pravice uporabe, ne glede na to, ali je bila kot imetnica pravice uporabe v zemljiško knjigo vpisana ali ne. V prejšnjem zemljiškoknjižnem sistemu vpis v zemljiško knjigo namreč ni bil konstitutiven, temveč je imel zgolj deklaratorno naravo. Kljub temu, da se je leta 1998 kot lastnik v zemljiško knjigo vknjižil R. d.o.o., lastninske pravice na stavbi ni mogel pridobiti, ker pravice uporabe na stavbi ni imel, česar se je tudi zavedal, saj pri prodaji nepremičnine s stavbo ni razpolagal. Zato pritožbeni očitek, da je R. d.o.o., ki se je v zemljiško knjigo vknjižil na podlagi ZLNDL, pridobil tudi lastninsko pravico na stavbi, ni neutemeljen.

8. Sodišče prve stopnje je določila SPZ (3) pravilno uporabilo. SPZ v drugem odstavku 271. člena določa, da postane z dnem uveljavitve SPZ v primeru, ko sta zemljišče in zgradba na zemljišču v skladu s predpisi, ki so veljali pred uveljavitvijo SPZ, predmet lastninske pravice, lastnik zgradbe in zemljišča pa nista ista, zgradba sestavina nepremičnine, lastnik zgradbe pa pridobi na nepremičnini stavbno pravico, ki traja toliko časa dokler stoji zgradba. Stavbna pravica se torej vzpostavi ex lege, po samem zakonu. V skladu z določilom drugega odstavka 271. člena SPZ je tako tožeča stranka, ki je kot imetnica pravica uporabe na stavbi na podlagi ZLNDL na stavbi pridobila lastninsko pravico, postala imetnica stavbne pravice na tej zgradbi. Ker do sprejetja SPZ tožnica svoje pravice na stavbi ni mogla vknjižiti, ne držijo pritožbene navedbe, da je bila tožeča stranka do svoje pravice povsem brezbrižna in da je pristala na škodljive posledice nevpisa svoje pravice v zemljiško knjigo.

9. Pritožnici neutemeljeno grajata zaključek sodišča prve stopnje glede njune nedobrovernosti. Ker je bil direktor prve in druge tožene stranke T. R. že leta 2004 seznanjen s problematiko celotnega kompleksa nepremičnin, med katerimi stojijo tudi kompleksi prejšnje O. in tudi sporna stavba H., ki mu jo je predstavil direktor O. in lastnik tožnice, I. H., pritožnici nista bili dobroverni. Ob tako ugotovljenem dejanskem stanju, torej, da sta bili pritožnici s problematiko stavbe seznanjeni že leta 2004, preden je druga toženka od tretje toženke 15.7.2005 kupila nepremičnino, se pritožnici na podatke v zemljiško knjigo ne moreta sklicevati. Dokazno oceno je sodišče prve stopnje opravilo skrbno in popolno, zato jo sprejema tudi pritožbeno sodišče. Prepričljivi izpovedbi I. H. je sodišče prve stopnje utemeljeno sledilo. Zato pritožbeni očitki, ki grajajo dokazno oceno priče T. R., niso utemeljeni.

10. SPZ v 10. členu uzakonja načelo zaupanja v zemljiško knjigo, ki pravi, da tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Enako določa tudi ZZK-1 (4) v 8. členu. Glede na to, da prva in druga toženka nista bili dobroverni, kar je tožeča stranka dokazala s pričo I. H., se na na načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne moreta sklicevati. Poleg tega je bila navedena stavba H. ves čas od leta 1980 dalje v posesti tožeče stranke, kar je bilo tudi navzven jasno vidno s tožničinim znakom na zunanji strani stavbe, kar izključuje možnost, da predstavniki toženih strank niso vedeli, da objekt uporablja tožeča stranka in tudi raziskovalna dolžnost prve in druge toženke je terjala, da bi se pozanimali, kakšna je pravica neposrednega posestnika na stavbi. To sta pritožnici opustili, sklicujoč se zgolj na podatke v pogodbah in v zemljiški knjigi. Tudi zakoniti zastopnik pritožnic T. R. v stavbo nikoli ni vstopil, kot izhaja iz njegove izpovedbe, ker je bil v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja za rušenje stavbe. Glede na to, da pritožnici nista bili dobroverni, so neutemeljene pritožbene navedbe, ki grajajo razloge sodišča prve stopnje, ki je med drugim zapisalo, da je pogoj za popolno uveljavitev načela zaupanja v zemljiško knjigo urejenost zemljiškoknjižnega sistema, v katerem so vpisane vse stvarne pravice. Sklicevanje pritožnic na načelo zaupanja v zemljiško knjigo je namreč zaradi njune nedobrovernosti izključeno.

O pritožbi tretje toženke:

11. V tožbi je tožeča stranka zatrjevala, da je s pogodbo iz leta 1980 pridobila pravico uporabe na stavbi, z ZLNDL pa ex lege postala lastnik stavbe, česar pa v zemljiški knjigi pred sprejetjem SPZ ni mogla urediti. Zatrjevala je originarno pridobitev stavbne pravice in nedobrovernost toženk strank, ki zaradi nedobrovernosti v pravnem prometu tožničine stavbne pravice niso mogle pridobiti. Zaradi sklenitve pogodbe R. d.o.o. s tretjo toženko je tožnica zoper tretjo toženko vložila odškodninsko tožbo, ki jo Višje sodišče v Ljubljani z odločbo I Cpg 1147/2007 z dne 10.9.2008 pravnomočno zavrnilo z razlogi, da tožeči stranki zaradi prodaje zemljišča tretji toženki ni nastala škoda, saj je tožnica na podlagi pogodbe iz leta 1980 in ZLNDL v skladu z določilom 271. člena SPZ pridobila stavbno pravico na skladišču, R. d.o.o., ki je tretji toženki prodal zgolj zemljišče in je o pravici tožnice obvestil vse eventualne kupce, pa ni ravnal protipravno.

12. Ugovor pasivne legitimacije tretje toženke ni utemeljen. Vknjižba tretje toženke je vknjižba, ki je neposredno krši pravico tožeče stranke. Pasivna legitimacija tretje toženke je podana, kar je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo v prvem odstavku na 15. strani sodbe, sklicujoč se na določilo 92. člena SPZ (5). Zato ne drži pritožbeni očitek tožeče stranke, da je sodišče prve stopnje zagrešilo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker se o ugovoru tretje toženke ni izreklo. Tretja toženka se je v zemljiško knjigo vknjižila kot lastnica celotne nepremičnine, na kateri pa je tožnica originarno pridobila lastninsko pravico. Zato ne držijo pritožbene navedbe, da s tožečo stranko nikoli ni bila v pravnem odnosu in se je pravda sploh ne tiče. Ker je tretja toženka z vknjižbo lastninske pravice neposredno kršila pravico tožnice, je njena pasivna legitimacija podana.

13. Pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo določilo 40. člena ZZK-1 niso utemeljene. Tega določila sodišče prve stopnje pri odločanju sploh ni uporabilo. Določilo 3. točke prvega odstavka 40. člena ZZK-1 določa, da se vknjižba pravice dovoli na podlagi pravnomočne sodne odločbe, s katero je sodišče ugotovilo obstoj pravice, katere vknjižba se predlaga. Navedeno določilo ureja le način vknjižbe pravice v zemljiški knjigi, ne pa materialnopravnega vprašanja pasivne legitimacije, kot zmotno v pritožbi meni tretja toženka.

14. Glede na to, da je prodajalka R. d.o.o. v oglasu za zbiranje ponudb za prodajo navedla, da prodaja le golo zemljišče brez stavbe, da je zemljišče obremenjeno z lastnikom stavbe, se tretja toženka na to, da za pravico tretjega na stavbi ni vedela, torej da je bila pri nakupu dobroverna, neutemeljeno sklicuje. Tretja toženka je namreč z družbo R. d.o.o. sklenila kupoprodajno pogodbo na podlagi javne ponudbe, kar izhaja iz I. člena pogodbe (B2), zato se na to, da ji tožničina pravica ni bila znana, ne more uspešno sklicevati. V pritožbi neutemeljeno navaja, da je tožnica o svoji pravici ni obvestila, saj jo je o tem obvestila že družba R. d.o.o. Pritožbene navedbe, ki poudarjajo, da je bila tretja toženka dobroverna, tako niso utemeljene. Izpovedba zakonitega zastopnika tretje toženke R. K., ki je izpovedal, da z oglasom o prodaji ni bil seznanjen, podlage za zaključek o dobrovernosti tretje toženke ne daje, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Ker tretje toženka pri nakupu nepremičnine ni bila dobroverna, se na načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne more sklicevati.

15. Ker med toženimi strankami kot sosporniki ni precejšnje razlike glede njihovega deleža pri spornem predmetu, je odločitev sodišča prve stopnje, da so toženke dolžne nerazdelno povrniti pravdne stroške tožeči stranki, pravilna (prvi odstavek 161. člena ZPP). Iz obrazložitve odločbe natančno izhaja, katere stroške je sodišče prve stopnje tožeči stranki priznalo. Pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje pri odločitvi o stroških zagrešilo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker višina stroškov ni obrazložena, ni utemeljen. Višina stroškov je namreč razvidna iz stroškovnika tožeče stranke, zato pritožbene navedbe o neobrazloženosti odločitve niso utemeljene.

16. V pritožbah uveljavljani pritožbeni razlogi torej niso podani. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje ugotovilo pravilno in popolno, na ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, v postopku pa tudi ni bila zagrešena kakšna od bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti. Pritožbeno sodišče je zato v skladu z določbo 353. člena ZPP pritožbi toženk zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

17. Pritožbeno sodišče je na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP odločilo tudi o pritožbenih stroških. Pritožnice s pritožbami niso uspele, odgovor na pritožbo pa ni bil potreben, zato pravdne stranke krijejo vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

(1) Zakon o prometu z nepremičninami (ZPN), Uradni list SRS, št. 19/1976 s spremembami in dopolnitvami.

(2) Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL), Uradni list RS, št. 44/1997 s spremembami in dopolnitvami.

(3) Stvarnopravni zakonik (SPZ) Uradni list RS, št. 87/2002. (4) Uradni list RS, št. 58/2003 s spremembami in dopolnitvami.

(5) ki določa, da lahko lastnik od vsakogar zahteva vrnitev individualno določene stvari, uveljavljanje tega zahtevka pa ne zastara.