Jedro

Dogovor o znižanju najemnine zaradi vlaganj najemnika v kakovostno izboljšanje poslovnih prostorov zavezuje tudi novega najemodajalca, ki je stopil v pravice in obveznosti prejšnjega na podlagi z odločbo o denacionalizaciji mu v last vrnjene nepremičnine - poslovnega prostora.

Izrek

Pritožbi tožeče stranke se delno, pritožbi tožene stranke pa v celoti ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi v celoti pod 1. točko njenega izreka, pod 2. točko njenega izreka za znesek 336.685,50 SIT s pripadki ter v celoti pod 3. točko njenega izreka in se v tem obsegu vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje; v ostalem se pritožba tožeče stranke zavrne in se v nerazveljavljenem zavrnilnem delu sodba sodišča prve stopnje pod 2. točko njenega izreka potrdi.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje delno ugodilo zahtevku tožnice in tožencu naložilo, da ji mora plačati razliko v najemnini za najete in tožnici po pravnomočni odločbi o denacionalizaciji v last vrnjene poslovne prostore za čas od februarja 1993 do vključno aprila 1995 v skupnem znesku 1,570.289,61 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od posamičnih mesečnih zneskov na način, kot je to določeno v 1. točki izreka prvostopne sodbe, medtem ko je višji znesek vtoževane razlike v najemnini in v celoti zahtevek za plačilo "odškodnine" v znesku 336.685,50 SIT s pripadki zavrnilo (2. točka izreka prvostopne sodbe), o stroških pravdnega postopka pa je odločilo, da jih stranki nosita vsaka svoje (3. točka izreka prvostopne sodbe).

Zoper sodbo sodišča prve stopnje sta se pritožili obe pravdni stranki. Tožnica jo izpodbjia v zavrnilnem delu za znesek 336.685,50 SIT s pripadki iz pritožbenih razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, pogojno pa jo izpodbija (za primer, da bi se pritožil tudi toženec) še v preostalem zavrnilnem delu - to je za zavrnjeni višji znesek terjane razlike v najemnini - in sicer iz pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava. V zvezi s slednjim očita sodišču prve stopnje, da ji je ob tem, ko ji je sicer priznalo pravico določanja najemnine, neutemeljeno odreklo pravico do t.i. profitne - to je tržne najemnine. Po stališču sodišča prve stopnje bi naj bila tožnica upravičena le do najemnine, kot je določena po dne 25.6.1989 sklenjeni pogodbi med tožencem in pravno prednico tožnice - Občino Ljubljana Moste - Polje. Vendar je pri tem spregledalo, da subjekta v novonastalem pravnem razmerju nista več ista in da je bila spremenjena vrsta lastnine, ki je predmet pravnega razmerja. V občinskem odloku je predpisan izračun najemnine za poslovne stavbe in prostore, na katerih je imetnik pravice uporabe občina, ne pa za nepremičnine te vrste v zasebni lasti. Po mnenju tožnice pa je napačna prvostopna sodba tudi v delu odločitve o zavrnitvi njenega zahtevka za plačilo zneska 336.685,50 SIT s pp iz naslova odškodnine za uporabo njenega zemljišča, na katerem si je toženec zgradil garažo v velikosti 19,25 m2 brez sleherne pogodbe z občino in si je ta prostor preprosto uzurpiral. Tožnica je kot nova lastnica od toženca zahtevala, da garažo odstrani, vendar je zemljišče uporabljal vse do oktobra 1995, ko ga je izpraznil z odvozom raznega odpadnega materiala in odstranitvijo garaže. S tem v zvezi je zmotno razlogovanje sodišča prve stopnje, da tožnica ni predložila nobenih dokazov in da ni navajala nobenih relevantnih dejstev, saj je v dokazne namene predložila vlogo za odstranitev garaže z dne 6.7.1993, naslovljeno na pristojno gradbeno inšpekcijo, ob tem pa v postopku na prvi stopnji sploh ni bila zaslišana kot stranka, kar velja glede njenega zahtevka za plačilo zneska 336.685,60 SIT s pp tudi za toženca. Ta del tožničinega zahtevka v postopku na prvi stopnji sploh ni bil obravnavan, sodišče pa ga je zavrnilo, ne da bi bil predmet kontradiktornega postopka. V tem vidi tožnica tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ki je vplivala na zakonitost in pravilnost sodbe, za posledico pa je imela tudi nepopolno ugotovitev dejanskega stanja. Predlaga razveljavitev izpodbijanega dela sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje v tem obsegu.

Toženec pa izpodbija prvostopno sodbo v obsodilnem delu (1. točka njenega izreka), pri čemer se sklicuje na vse zakonsko predvidene pritožbene razloge kot uveljavljane. Sodišču prve stopnje očita, da ni upoštevalo nobenega od predlaganih dokazov, ki jasno kažejo na dogovor med pravno prednico tožnice (Občino Ljubljana Moste - Polje) in tožencem, da se glede na vlaganja v objekt in glede na ugotovitve v ta namen postavljenega izvedenca najemnina zniža za 70%. Stališče sodišča prve stopnje, da se takšen dogovor ne more prenesti na novo najemno razmerje, je po mnenju toženca v popolnem nasprotju z določbami 24. člena Zakona o denacionalizaciji in 31. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, na katere se sodišče po drugi strani samo sklicuje v zvezi s stališčem o vstopu novega najemodajalca v pravice in obveznosti prejšnjega in v zvezi s stališčem o nespremenjenosti pravnega položaja najemnika zaradi spremembe v osebi najemodajalca. Razlogi, okoliščine in stanje nepremičnine, zaradi katerih je bila najemnina znižana, so namreč ostali isti in nespremenjeni tudi v času izdaje denacionalizacijske odločbe, na podlagi katere je bila nepremičnina vrnjena tožnici. Če bi obveljala izpodbijana sodba, bi bila tožnica spričo obsežnih toženčevih vlaganj v nepremičnino, ugotovljenih in ovrednotenih tudi po izvedencu, protipravno okoriščena. Glede na nasprotujoče si razloge in različen pristop k razrešitvi sicer enotnega vprašanja pravnega nasledstva ter vpliva le-tega na obstoječe najemno razmerje toženec meni, da je s tem izpodbijana sodba obremenjena tudi z bistveno kršitvijo določb postopka iz 13. točke drugega odstavka 354. člena Zakona o pravdnem postopku. Predlaga razveljavitev izpodbijanega dela prvostopne sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje v tem obsegu.

Pritožba toženca je v celoti, pritožba tožnice pa le delno utemeljena.

V zvezi z obsodilnim delom prvostopne sodbe (1. točka njenega izreka) je treba pritrditi stališču sodišča prve stopnje, da vtrnitev stvari na podlagi denacionalizacije praviloma ne vpliva na najemna razmerja, ki so bila ustanovljena z odplačnimi pravnimi posli. V oporo takšnemu stališču se je sodišče prve stopnje materialnopravno pravilno sklicevalo na določbe 24. člena Zakona o denacionalizaciji (ZDen), 31. člena ob izdaji prvostopne sodbe še nenoveliranega Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) in smiselno 591. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), iz katerih tudi izhaja, da novi pridobitelj lastninske pravice ali pravice uporabe na v najem dani stvari (v danem primeru tožnica) stopi v pravice in obveznosti prejšnjega najemodajalca (v danem primeru Občine Ljubljana Moste - Polje). Toženec pa v svoji pritožbi utemeljeno očita sodišču prve stopnje, da tega izrecno zavzetega stališča kot izhodišča za presojo pravic in obveznosti prevzemnice, ki je stopila v pravni položaj prejšnjega najemodajalca, ni dosledno in enotno uporabilo tudi za presojo pomena omejitve pravic najemodajalca do zaračunavanja le 30% prvotno dogovorjene mesečne najemnine še v času trajanja najemnega razmerja med Občino Ljubljana Moste - Polje in tožencem iz meseca septembra 1991 (spričo toženčevih vlaganj v nepremičnino).

Ni mogoče pritrditi razlogovanju sodišča prve stopnje, da 70%-no znižanje najemnine ne temelji na sami najemni pogodbi in da je do znižanja v septembru 1991 prišlo po lastni volji Občine Ljubljana Moste - Polje ter njeni presoji dejanskega stanja, ki ne more bremeniti tožnice kot nove oz. sedanje najemodajalke. Do takšnega znižanja najemnine je namreč prišlo na podlagi toženčeve pisne zahteve oz. prošnje spričo njegovih vlaganj v nepremičnino, ki ji je tedanja najemodajalka Občina Ljubljana Moste - Polje s sklepom z dne 18.9.1991 ugodila (priloga B3 spisa). Ob tem ni odveč pripomba, da je bila možnost toženčevih vlaganj v izboljšanje kakovosti poslovnega prostora predvidena že v najemni pogodbi z dne 25.6.1989 (8. člen), pri čemer je tedanja najemodajalka glede na svoj zgoraj navedeni sklep z vlaganji očitno tudi soglašala. Na tak način določena nova najemnina je torej posledica spremenjenih razmer oz. okoliščin v dotedanjem že obstoječem najemnem razmerju po pogodbi z dne 25.6.1989, določena pa je bila v sporazumu z obema pogodbenima strankama (26. člen ZOR) - in torej ne le "po lastni volji" občine - na način, ki ga je mogoče šteti kot takšnega, da je bilo z njim zadoščeno tudi zahtevi po pisni obličnosti (čeprav formalni zapis spremenjene pogodbe ni izkazan), ne glede na tudi siceršnjo nadaljnje izpolnjevanje vzajemnih pogodbenih obveznosti po na novo določeni višini mesečne najemnine (73. člen ZOR). Dejstvo je torej, da je bila spremenjena, za 70% znižana mesečna najemnina, med pogodbenima strankama sporazumno določena in da sta jo obe pogodbeni stranki vse do tožničinega vstopa v položaj najemodajalca namesto Občine Ljubljana Moste - Polje tudi spoštovali. Da je 70%-no znižanje najemnine slednjo pravno veljavno obvezovalo, ugotavlja tudi sodišče prve stopnje samo (drugi odstavek na 6. strani obrazložitve izpodbijane sodbe), pri čemer ni videti razloga, da ne bi veljalo enako tudi za tožnico ob njenem vstopu v pravni položaj oz. v pravice in obveznosti prejšnje najemodajalke. Ob tem je potrebna napotitev tudi na določbe Zakona o dopolnitvah Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur.l. RS, št. 32/2000; v nadaljevanju ZPSPP-B), ki od najemodajalca in najemnika izrecno terjajo urejanje povrnitve vrednosti vlaganj predvsem s povračilom prek znižanja najemnine (drugi odstavek 35.b člena) in ki jih je spričo določbe 2. člena ZPSPP-B treba uporabiti tudi v obravnavanem primeru. S tem v zvezi je treba opozoriti samo še na netočnost in neupoštevnost razlogovanja sodišča prve stopnje, po katerem toženec naj ne bi postavil iz naslova njegovih vlaganj zahtevka za znižanje najemnine v teku tega postopka. Toženec je namreč že dosegel znižanje najemnine v sporazumu s tedanjo najemodajalko - Občino Ljubljana Moste - Polje in se v tem postopku skliceval prav na ta dogovor, saj je ves čas zatrjeval, da je z mesečnim plačevanjem po njegovem mnenju ustrezne in na novo dogovorjene najemnine svojo pogodbeno obveznost v celoti izpolnil in da je ta z izpolnitvijo prenehala (295. člen ZOR). Ker je torej zaradi materialnopravno zmotnega izhodišča ostalo v postopku na prvi stopnji neugotovljeno, kaj pomenijo toženčeva mesečna plačila najemnine in v kolikšnem obsegu je toženčeva obveznost s temi izplačili zaradi celotne ali delne izpolnitve po posamičnih mesecih prenehala, je bilo treba prvostopno sodbo v obsodilnem delu, izpodbijanem s pritožbo toženca (1. tč. njenega izreka), na podlagi določbe prvega odstavka 370. člena v času izdaje prvostopne sodbe še veljavnega Zakona o pravdnem postopku - ZPP/77 (prvi odstavek 498. člena sedaj veljavnega ZPP) razveljaviti in v tem obsegu vrniti zadevo sodišču prve stopje v novo sojenje, da bo v ponovljenem postopku mogoče dokazovanje dopolniti v zgoraj nakazani smeri in nato o za odločanje še odprtem delu zahtevka tožnice iz naslova neplačane najemnine ponovno odločiti.

Zavrnilni del prvostopne sodbe pa delno utemeljeno izpodbija s svojo pritožbo tudi tožnica - in sicer za znesek 336.685,50 SIT s pripadki. Ta del zahtevka, ki ga tožnica opredeljuje kot odškodnino za toženčevo neupravičeno zasedanje in uporabo njenega zemljišča za čas od vključno leta 1993 do vključno oktobra 1995, je sodišče prve stopnje zavrnilo zgolj z obrazložitvijo, da tožnica ni v postopku na prvi stopnji s tem v zvezi navajala nobenih relevantnih dejstev in da ni predložila nobenih dokazov (čeprav je ona tista, ki nosi trditveno in dokazno breme) ter da so torej ostali nedokazani vsi potrebni elementi t.i. odškodninskega delikta. Takšnega pavšalnega razlogavanja pa pritožbeno sodišče ne sprejema, saj o številnih, s tem v zvezi pomembnih dejstvih, med pravdnima strankama sploh ni spora. To velja na primer za dejstvo, da je toženec bil že takoj v začetku leta 1993 obveščen o tožničinem lastništvu zemljišča, ki ga je pred tem uporabljal brez izkazanega pravnega naslova in imel na njem zgrajeno oz. postavljeno garažo in da je garažo odstranil oz. zemljišče izročil tožnici v posest šele v oktobru 1995, neoziraje se na tožničine predhodne zahteve. Teh tožničinih navedb toženec namreč v postopku na prvi stopnji sploh ni prerekal in zato zaenkrat ni podlage za sklepanje o neutemeljenosti tega dela tožničinega zahteva, pri čemer niti ni odločilnega pomena, ali ga tožnica uveljavlja iz naslova odškodnine ali iz naslova t.i. uporabnine za toženčevo uporabo tožničinega zemljišča brez izkazanega pravnega naslova, saj sodišče ni vezano na pravno opredelitev, ki jo kot podlago svojemu zahtevku ponudi tožeča stranka. Dejstvo je, da tožnica sodišču utemeljeno očita opustitev obravnavanja tega dela njenega zahtevka v postopku na prvi stopnji, zaradi česar je ostalo dejansko stanje s tem v zvezi neugotovljeno - brez možnosti preizkusa pravilnosti tega dela odločitve spričo pomanjkljivih in netočnih razlogov v izpodbijani sodbi. Zato je bilo treba v tem obsegu razveljaviti tudi zavrnilni del s tožničino pritožbo izpodbijane sodbe in vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 370. člena ZPP/77), da bo po dopolnitvi dokaznega postopka v že nakazani smeri mogoče o tožničinem zahtevku za plačilo zneska 336.685,50 SIT s pripadki materialnopravno (in procesnopravno) pravilno ponovno odločiti.

Neutemeljeno pa izpodbija tožnica preostali zavrnilni del prvostopne sodbe, saj je tožničino sklicevanje na določbe 65. člena Stanovanjskega zakona pri določanju najemnine za poslovne prostore materialnopravno zgrešeno. Pojem t.i. profitne najemnine, ki je bil za določanje stanovanjske najemnine uveden z uveljavitvijo Stanovanjskega zakona, nima nikakršne zveze z odločanjem o zahtevku za plačilo najemnine glede poslovnih prostorov. V zvezi z vstopom novega najemodajalca v pravice in obveznosti prejšnjega (torej v obligacijskopravno razmerje) pa je brezpredmetno tudi tožničino sklicevanje na stvarnopravni status njej v denacionalizacijskem postopku v last vrnjene nepremičnine. Zato je bilo treba v tem delu tožničino pritožbo na podlagi določbe 368. člena ZPP/77 kot neutemeljeno zavrniti in v preostalem zavrnilnem delu potrditi sodbo sodišča prve stopnje.

Razveljavitev prvostopne odločitve o pravdnih stroških je posledica delne razveljavitve prvostopne odločitve o glavni stvari, medtem ko o stroških pritožbenega postopka ni bilo treba odločati, saj teh nobena stranka ni priglasila.