Jedro

Sodna praksa je že večkrat izrekla, da je možno, da pogodba z realizacijo lahko konvalidira. Tako je možno, da je lahko sklenjen ustni dogovor med lastnikom in graditeljem, da bo ob pogojih konkretnega primera nastala solastnina v dogovorjenem deležu. To pomeni, da bi v konkretnem primeru morala tožeča stranka zatrjevati poleg okoliščin o dogovorjeni skupni gradnji tudi, kdaj in kako se bo določil delež, če ni bil dogovorjen že v ustnem sporazumu. Ni dovolj trditev iz tožbe, da bo pridobila delež po izvedenčevi oceni vlaganj v celotno hišo.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, zamudna sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek.

II. Stroški pritožbenega postopka so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in naložilo toženki izstavitev za vknjižbo v zemljiško knjigo sposobne listine, na podlagi katere se bo tožnica vknjižila kot solastnica nepremičnine št. 745/2 k. o. 0000 ... (ID ...) do 43/100, sicer bo listino nadomestila sodba. Toženi stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov.

2. Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožena stranka in uveljavlja vse pritožbene razloge. Najprej graja ugotovitev sodbe o vročanju. Iz obrazložitve izhaja, da naj bi bila tožba vročena neposredno in osebno. Najprej naj bi bilo iz povratnice razvidno, da je s strani vročevalca bilo puščeno obvestilo o prispelem pismu, nato pa istega dne 26. 7. pisanje prevzeto na pošti. Sodišče je tudi opravilo primerjavo podpisov tožnice na pooblastilu in toženke na povratnici in ugotovilo, da sta različna. Sodno pošiljko je prevzel A. A. ob dostavi poštne pošiljke s strani poštarja na naslovu M. 34 in tam podpisal vročilnico. Stanuje na istem naslovu kot toženka. Ni vedel za kakšno pisanje gre, nič ni bil vprašan s strani poštnega uslužbenca in pooblastila od toženke nima. Sodišče ni opravilo primerjave podpisa tožene stranke, saj to ni njen podpis na vročilnici. Zato naj sodišče izvede preveritveni postopek in opravi primerjavo podpisa toženke na pooblastilu in bo videlo, da podpis ni enak. Predloži izjavo B. B. in A. A., da tožba ni bila vročena toženi stranki osebno. Predlaga zaslišanje poštnega uslužbenca in prič, kdo je dostavil predmetno sodno pošiljko s tožbo in pozivom sodišča. Poštni uslužbenec bo pojasnil razloge za nepravilno zabeležbo na povratnici, da naj bi bilo puščeno v predalčniku obvestilo in da naj bi bilo prevzeto na pošti, kar ne drži. Gre za kršitev določila 142. člena ZPP. Opozarja na sodno prakso vrhovnega sodišča in predlaga izvedbo dokazov. Pritožbeno razpolaganje je v nasprotju s predpisi in moralnimi načeli. Navedbe v tožbi so neresnične in izmišljene. Dogovora med tožnico in toženko o skupni gradnji in solastninskem deležu ni bilo. Toženka je dala soglasje za adaptacijo mansarde brez obljube prenosa solastniškega deleža zaradi vlaganj. Tožba trdi, da je bilo zgrajeno dodatno nadstropje, kar ni bilo, adaptirana je bila le mansarda. Trdi, da je vlaganja izvedla izključno tožnica, v resnici pa so to izvajale še toženka in sestra B. B. Trdi, da je bil toženkin delež 43 %, dejansko toliko vlaganj sploh ni bilo, kar izhaja iz računov. Številni dokazi pa po vsebini ne pomenijo vlaganj, na primer čistila, vrtna garnitura, specifična oprema za potrebe bivšega partnerja, lesena ograja za oporo zaradi invalidnosti. Neresnična je vrednost nepremičnine, saj so tržne cene bistveno višje. Zamolčala je, da je za ureditev mansarde enakovredno prispevala toženka in sestra B. B., kar je razvidno tudi iz prilog tožbe in iz spisa II P 2685/2007, ko je šlo za delež na skupnem premoženju bivših zakoncev. Dogovor ni bil o prenosu lastninske pravice. Bilo je dogovorjeno, da je tožnica z družino lahko v mansardi za nedoločen čas brez plačila nadomestila in da je nepremičnina toženkina. Ni šlo za izgradnjo nove etaže, saj je ta že obstajala in bila zgolj adaptirana. Tožeča stranka je vložila tudi tožbo proti toženi stranki II P 164/2011, v kateri zahteva priznanje solastniškega deleža do 1/6 in v istem času tečeta dve pravdi med istima strankama. Meni, da je takšna tožba nemoralna. Uveljavlja tudi nesklepčnost. V navedbah tožnica trdi, da bi skupaj z možem ob soglasju toženke po dogovoru postala solastnica v delu, ki se nanaša na izvedbo novega stanovanja v mansardnem delu. V tožbenih navedbah na strani 3 pa izhaja, da je pri izvajanju del na nepremičnini nastalo toliko stroškov, ki jih našteva in so bili porabljeni za razna dela in materiale za različne dele stavbe, tudi za vrt in parcelo ob stavbi, kar pa ne morejo biti stroški, ki predstavljajo vlaganja v hišo. Pri tem našteva stroške odvetnika, nabavo čistil in podobno. Nato piše v tožbi, da je naročila izdelavo izvedeniškega mnenja o tržni vrednosti pravic in vlaganj v nepremičnino in da je izvedeniško mnenje sestavni del trditev in da znašajo vlaganja v višini 43 % vrednosti celotne nepremičnine. Izvedenec pa piše, da je ta delež zaradi izvedenih vlaganj v mansardo in ostalih vlaganj. Na strani 26 piše, da je bila ocena vlaganj v stanovanjsko hišo in vrt narejena na podlagi popisa del tožnice in ogleda, pregleda računov in pridobljenih cen za nabavljeni material po vrednosti na dan ogleda in po stanju v letih izvedbe in pri tem je konkretno navedel, da je upošteval tudi stroške odvetnika 7.171,00 EUR. Tako izhaja nasprotje med zatrjevanim tožničinim dogovorom o pridobitvi deleža, ki se nanaša na del hiše, ki je v obsegu v letu 1999 novo urejen mansardni del hiše in višino pripadajočega deleža, ki upošteva tudi druge stroške vlaganj, ne samo na mansardi, temveč celi nepremičnini. Ključna trditev je, da je bil sklenjen dogovor, da bo tožnica postala solastnica na nepremičnini toženke v delu na novo zgrajeni stanovanjski enoti, kar pomeni v delu mansarde. Ta del pa je v sorazmerju s celo površino, ki je 228,40 m2, približno 25 %, saj je mansardni del 74 m2. Opozarja na nasprotje med zatrjevanimi dejstvi in k tožbi predloženimi dokazi. Med drugim našteva upravno odločbo z dne 26. 4. 1944, v kateri je stranka samo toženka, ki na Upravni enoti priglaša vzdrževalna in adapcijska dela na stanovanjskem objektu in za ta del je bilo izdano dovoljenje. Tožnica ni navedena kot soinvestitorica. Našteva dela iz upravnega dovoljenja. Res pa je, da je lahko spremenjena oblika strehe. V tožbi piše, da je dodala novo nadstropje hiše, ki predstavlja novo stanovanjsko enoto in pride sama s seboj v nasprotje, ko govori o novi stanovanjski enoti v prej prazni, neizdelani mansardi. Neskladje je med zatrjevanimi in prikazanimi stroški za obračun solastniškega deleža kot so bili povzeti v tožbi in v priloženem izvedeniškem poročilu, saj računi vsebujejo stroške, ki niso investicijski stroški za izvedbo investicijskih adapcijskih del (čistila, gospodinjski pripomočki, odvetniški stroški in podobno). 52. člen OZ zahteva pisno obličnost dogovorov o prenosu lastništva nepremičnine. Tudi če bi bilo dano soglasje k izvedbi del v mansardi, to ne daje pravne podlage oziroma soglasja za prenos lastninske pravice v razmerju do višine izvedenih vlaganj. Dogovor je bil, da lahko živi tožnica z možem v nepremičnini brez plačila najemnine. Zato pa obličnost ni potrebna. Opozarja na litispendenco z zadevo II P 164/2021, saj zahteva tožnica delež na drugi pravni podlagi po očetu. Tam je bila izdana zamudna sodba z dne 20. 10. 2021, ki še ni pravnomočna. Tam je dobila tožnica delež do 1/6. Gre za nedopustno podvajanje zahtevkov. S to sodbo je priznana solastninska pravica tožnici na njeni nepremičnini do določenega deleža, kar je materialno pravno nedopustno.

3. Na vročeno pritožbo je odgovorila tožeča stranka. Sodišče prve stopnje je zabeležilo, da je odgovor na pritožbo tožeče stranke prispel po roku.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožeča stranka s tožbo zahteva izpolnitev sklenjenega dogovora o skupni gradnji z vzpostavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila in da je pravna podlaga 239. člen OZ. Nato sodišče meni, da je glede na trditveno podlago in čas sklenitve dogovora, pravna podlaga 33. člen ZTLR, ki je določal, da se na podlagi pravnega posla stranki dogovorita o skupni gradnji in o pridobitvi lastninske pravice z vpisom v javno knjigo ali na drug ustrezen način. Pravilno sodišče ugotavlja, da je povsem enako sedaj določeno v drugem odstavku 48. člena SPZ. Gre torej za oblikacijski zahtevek na izpolnitev pogodbenih obveznosti oziroma dogovora. Nato sodišče povzame določena dejstva iz tožbe (8. točka obrazložitve) in naredi sklep, da sta pravdni stranki sklenili dogovor o izgradnji zgornjega nadstropja hiše, pri čemer se je toženka zavezala, da bo tožnici priznala solastninski delež na nepremičnini, ki ustreza višini prispevka. Ker je zgornje nadstropje izgrajeno, sodišče ugotavlja, da je dogovor realiziran in da je prispevek tožnice 43/100 celotne vrednosti nepremičnine. S tem meni, da gre za realiziran dogovor o skupni gradnji, kjer manjka samo še izstavitev ZK listine.

6. Pritožba pa opozarja, da utemeljenost tožbenega zahtevka ne izhaja iz dejstev, ki so navedena v tožbi in da so dejstva, na katera se opira tožbeni zahtevek, v nasprotju z dokazili, ki jih je vložila tožnica (3. in 4. točka prvega odstavka 318. člena ZPP).

7. Pritožba pri teh trditvah opozarja na trditvene podlage in predložene dokaze, ki vzbujajo dvom o dogovoru in zlasti o višini deleža na solastnini. Res tožeča stranka prizna, da ni bilo sklenjenega pisnega dogovora, kar bi glede obličnosti bilo treba (52. člen OZ). Vendar se sklicuje na realizacijo oziroma izpolnitev (58. člen OZ). Sodna praksa je že večkrat izrekla, da je možno, da pogodba z realizacijo lahko konvalidira. Tako je možno, da je lahko sklenjen ustni dogovor med lastnikom in graditeljem, da bo ob pogojih konkretnega primera nastala solastnina v dogovorjenem deležu1. To pomeni, da bi v konkretnem primeru morala tožeča stranka zatrjevati poleg okoliščin o dogovorjeni skupni gradnji tudi, kdaj in kako se bo določil delež, če ni bil dogovorjen že v ustnem sporazumu. Ni dovolj trditev iz tožbe, da bo pridobila delež po izvedenčevi oceni vlaganj v celotno hišo. Med tožbenimi navedbami (na primer stran 3 tožbe) tožnica trdi, da je v dogovoru s toženko o skupni gradnji tožnica skupaj z možem nad obstoječim objektom zgradila dodatno nadstropje hiše, ki predstavlja novo stanovanjsko enoto in da so bila vlaganja tako obsežna, da je nastala nova enota v prej prazni, neizdelani mansardi (stran 2 tožbe). Nato pa na strani 3 trdi, da sta se z možem vselila leta 1999 in v naslednjih letih zgradila novo nadstropje in obnovila obstoječ objekt z okolico. Nato pa v III. tožbe našteva, kaj je bilo v naslednjih letih vloženo v objekt. Pri tem se čas vlaganj nanaša na čas od novembra 2004 do leta 2017. Med naštetimi deli in vlaganji našteva tudi dela, ki niso investicijska vlaganja, na kar opozarja pritožba. Pritožba tudi trdi, da je določene stroške, ki ne morejo pomeniti vlaganj, upošteval tudi izvedenec pri izračunu deleža, saj je tožnica predlagala, da je izvedeniško mnenje del trditvene podlage tožeče stranke (med drugim so upoštevani tudi stroški odvetnika 7.171,00 EUR, ureditev vrta, čiščenje stopnic in podobno).

8. Tožeča stranka torej zahteva izpolnitev dogovora o skupni gradnji, pri tem pa opisuje tako izdelavo mansardnega stanovanja, kot stroške za celo hišo, nato pa govori o dodatno izdelanem nadstropju hiše, česar iz izvedeniškega mnenja ni mogoče ugotoviti. Sodišče pa zaključuje, da iz tožbe sledi, da je bil dogovor o priznanju solastniškega deleža na nepremičnini, ki ustreza višini prispevka iz naslova izgradnje zgornjega nadstropja hiše (točka 9). Pritožbeno sodišče pa mora pritrditi pritožbi, da so citirane tožbene navedbe, ki jih sodišče sicer v točki 8 ne povzema, v celoti takšne, da ni mogoče iz navedb v tožbi ugotoviti, kakšen je bil dogovor o višini solastniškega deleža ali o načinu določanja tega deleža. Manjkajo trditve o tem, kdaj in na podlagi česa bi se ocenil tožničin prispevek k gradnji in tudi ni jasno, kaj naj bi bilo zgrajeno (izgotovljena mansarda, cel novi del v nadstropju). Če je šlo le za zatrjevan dogovor o skupni gradnji, tedaj ni mogoče upoštevati vseh stroškov, na kar opozarja pritožba.

9. Zato pritožbeno sodišče ugotavlja, da iz dejstev, ki so navedena v tožbi, ne izhaja utemeljenost tožbenega zahtevka, saj manjkajo določene trditve. Zato je tožba nesklepčna in jo je treba vrniti tožeči stranki z določenim rokom, da odpravi nesklepčnost tožbe (tretji odstavek 318. člena ZPP). Tožeča stranka naj torej dopolni trditve, kako sta se pravdni strani dogovorili o določitvi deleža, kaj naj se v ta delež upošteva in kdaj. Dopolniti je treba tožbo v tem, kaj je bil predmet dogovora oziroma skupne gradnje, saj je predmet in delež bistvena sestavina dogovora, ki naj bi potrditvah tožeče stranke konvalidiral. Če bo tožeča stranka tožbo ustrezno dopolnila, naj jo sodišče vroči toženi stranki v odgovor.

10. Pritožnik še trdi, da je tožeča stranka pred predmetno tožbo vložila še tožbo II P 164/2021 in da je bila izdana v tej zadevi zamudna sodba, po kateri je tožeča stranka pridobila 1/6 iste nepremičnine kot dedinja po pokojnem očetu. Tožeča stranka je že v tožbi navajala, da je oče umrl 1979. V spisu je na list. št. 17 uradni zaznamek z dne 15. 6. 2021, da med istima pravdnima strankama poteka spor, ki se vodi pod opr. št. II P 164/2021 in se nanaša na isto nepremičnino in da je tožbeni zahtevek podoben tožbenemu zahtevku v tej pravdi. Pritožbeno sodišče opozarja, da gre za podatek, ki ga je sodišče imelo v spisu pred izdajo zamudne sodbe oziroma pred vročanjem tožbe toženi stranki in bi bilo treba pred izdajo zamudne sodbe tudi preveriti, na kaj se ta uradni zaznamek nanaša. Tako se lahko izkaže, na kar opozarja pritožba, da je tožnica vlagala v solastno nepremičnino in tedaj morajo biti tudi deleži upoštevani. Če je tožnica podedovala 1/6 po očetu, ki je umrl pred vlaganji, tedaj je treba izračun narediti glede na ugotovljeno solastnino.

11. Ker je pritožbeno sodišče ugotovilo, da gre za nesklepčno tožbo, ki jo je treba vrniti v popravo, ni izvajalo dokazov, ki jih je predlagala tožena stranka v pritožbi v smeri dokazovanja, da tožba ni bila pravilno vročena.

12. Tako je sodišče v nasprotju z določbo 318. člena ZPP izdalo zamudno sodbo, kar je narekovalo razveljavitev sodbe in vrnitve zadeve sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek (7. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Pritožbeno sodišče ne more opraviti procesnih dejanj, to je vročiti tožeči stranki tožbo v popravo in nato presojati zadevo prvič, saj bi s tem strankama vzelo pravico do pritožbe. Z razveljavitvijo pa tudi ne bo kršena pravica strank do sojenja v razumnem roku, saj gre za zadevo, ki je bila vložena 8. 6. 2021. 13. Izrek o stroških temelji na določbi 165. člena ZPP.

1 Primerjaj II Ips 32/2021 – v citiranem primeru ni bilo sporno, da je bil dogovor, da se bo na tožečo stranko prenesel 1/2 lastninski delež.