Jedro

Tretji odstavek 109. člena SZ-1 določa, da mora lastnik namenskega stanovanja po smrti najemnika, ki je živel v namenskem stanovanju, skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali z osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi določeno drugače. Do sklenitve najemne pogodbe s toženko (uporabnico stanovanja) po smrti najemnika bi šele prišlo pod pogojem, da je živela z najemnikom A. A. v zunajzakonski skupnosti. Da zunajzakonske skupnosti med njima ni bilo, je bilo v postopku prepričljivo ugotovljeno in tega pritožba ne izpodbija.

Čim ni bilo zunajzakonske skupnosti, toženka ne izpolnjuje zakonskih pogojev iz tretjega odstavka 109. člena SZ-1, zato tožeča stranka z njo po smrti najemnika ni dolžna skleniti najemne pogodbe. Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, stanovanje uporablja nezakonito, zato lahko lastnik kadarkoli zahteva izpraznitev stanovanja (prvi in drugi odstavek 111. člena SZ-1).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka sama krije stroške pritožbenega postopka, tožeči stranki pa mora v 15 dneh povrniti 274,50 EUR njenih stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da mora toženka v 15 dneh izprazniti enosobno stanovanje št. 8 v prvem nadstropju stanovanjske hiše, v skupni izmeri 36,95 m2, na naslovu Cesta (ID znak del stavbe 0008) ter ga izpraznjenega vseh stvari ter oseb izroči tožeči stranki skupaj s ključi stanovanja. Tožbeni zahtevek iz nasprotne tožbe za sklenitev najemne pogodbe za prej omenjeno najemno stanovanje je sodišče prve stopnje zavrnilo. Toženki je naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke.

2. Proti navedeni sodbi se je pravočasno pritožila toženka, ki trdi, da je izpodbijana sodba nezakonita glede uporabe prava in nepravilna glede dejanskega stanja. Prvostopno sodišče je zaradi zmotnega razumevanja materialno in procesno pravnega okvira napačno ugotovilo dejansko stanje. Nepravilno je stališče, da toženka v stanovanju živi brez kakršnegakoli pravnega naslova, saj v njem biva na podlagi Aneksa št. 1 z dne 25. 7. 2015 k najemni pogodbi kot zunajzakonska partnerka bivšega najemnika A. A. Med pravdnima stranka še obstaja najemno razmerje na podlagi aneksa v povezavi z Najemno pogodbo z dne 25. 4. 2013, kar pomeni, da bi tožeča stranka toženki najprej morala veljavno odpovedati pravni naslov za bivanje. Upoštevaje trditveno podlago tožeče stranke, da je do sklenitve aneksa prišlo le z namenom prevare, pa bi moralo ugotoviti neveljavnost pravnega naslova za bivanje in šele nato uveljavljati izpraznitveni zahtevek. Takšnega zahtevka tožeča stranka ni postavila. Izpodbijana sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih glede obstoja toženkinega pravnega naslova za bivanje v spornem stanovanju, sodišče teh dejstev sploh ni ugotavljalo, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Pri ugotavljanju neobstoja zunajzakonske skupnosti med toženko in pokojnim A. A. se je sodišče oprlo tudi na izpoved priče B. B., ki je bila zaslišana v drugem pravdnem postopku. Takšnega dokaznega predloga ni postavila nobena od strank. Tožeča stranka je sicer predlagala vpogled v spis Okrajnega sodišča v Ljubljani II P 2193/2016, vendar takšen dokazni predlog ni bil substanciran, z njegovo izvedbo pa je sodišče kršilo razpravno načelo. Z izpodbijano sodbo je kršena tudi toženkina pravica do spoštovanja doma, ki je varovana s 36. členom Ustave RS in ureja pravico do nedotakljivosti stanovanja. Ustavno sodišče se je že izreklo, da so predmet varstva pravice do spoštovanja doma družbene in čustvene vezi posameznika do prostora, ki ga šteje za svoj dom. Pravica do spoštovanja doma zagotavlja, da bo pred pretečo izgubo doma posameznik deležen sodne presoje sorazmernosti posega. Takšna presoja mora biti še posebno skrbna tedaj, ko posamezniku preti izselitev iz neprofitnega najemnega stanovanja. Dom toženke je v spornem stanovanju, kjer biva že od leta 2015. Toženka je pripadnica posebej ranljive skupine, je upokojenka, ki prejema pokojnino v znesku pod pragom revščine in je brez lastne nepremičnine. Redno plačuje najemnino in obratovalne stroške. Za odločitev o zahtevku je treba opraviti tudi presojo, ali je poseg v pravico do spoštovanja doma nujen v demokratični družbi, toliko bolj v konkretnem primeru, ko pravici toženke do doma nasproti stoji izključno javni interes. Takšne presoje sodišče ni opravilo.

3. V odgovoru na tožbo tožeča stranka prereka pritožbene navedbe in predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je dne 24. 4. 2013 z A. A. sklenila najemno pogodbo št. ... za najem namenskega stanovanja za upokojence1, in sicer enosobnega stanovanja št. 8 v prvem nadstropju večstanovanjske hiše na naslovu Cesta, v izmeri 36,95 m2. Z aneksom št. 1 z dne 25. 7. 2015 je tožeča stranka toženki podelila upravičenje za bivanje v predmetnem stanovanju kot zunajzakonski partnerki najemnika A. A., ki je z izjavo z dne 3. 7. 2015 potrdil, da s toženko živita v zunajzakonski skupnosti. A. A. je to izjavo preklical dne 22. 8. 2016 in se potrditvah tožeče stranke (in tudi po neizpodbijanih dejanskih zaključkih sodišča prve stopnje) zglasil pri njej ter pojasnil, da zunajzakonska skupnost med njim in toženko dejansko ni nikoli obstajala2. Obvestil jo je tudi o kasneje sklenjeni zakonski zvezi (30. 9. 2016) in o tem, da mu je toženka onemogočila vstop v stanovanje s tem, ko je zamenjala ključavnico in da v zvezi s tem pred Okrajnim sodiščem v Ljubljani pod opr. št. II P 2192/2016 teče pravdni postopek. A. A. je 22. 5. 2017 umrl. 6. Tretji odstavek 109. člena SZ-1 določa, da mora lastnik namenskega stanovanja po smrti najemnika, ki je živel v namenskem stanovanju, skleniti najemno pogodbo z zakoncem umrlega, navedenega v najemni pogodbi, ali z osebo, s katero je najemnik živel v zunajzakonski skupnosti, če ni s posebnimi predpisi ali v najemni pogodbi določeno drugače. 7. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo, da tudi po smrti najemnika A. A. med pravdnima strankama obstaja najemno razmerje na podlagi aneksa št. 1 z dne 25. 7. 2015, ki bi ga morala tožeča stranka najprej veljavno odpovedati oziroma razveljaviti in šele nato zahtevati izpraznitev stanovanja. Po jasni določbi prej omenjenega 109. člena SZ-1 bi do sklenitve najemne pogodbe s toženko (uporabnico stanovanja) po smrti najemnika šele prišlo, in sicer pod pogojem, da je živela z najemnikom A. A. v zunajzakonski skupnosti. Da zunajzakonske skupnosti med njima ni bilo3, je bilo v postopku prepričljivo ugotovljeno in tega pritožba ne izpodbija. Nasprotuje le temu, da je sodišče prve stopnje svojo dokazno oceno oprlo tudi na izpoved priče B. B., ki je bila zaslišana v pravdnem postopku II P 2192/2016. Ker tega dokaza ni predlagala nobena od strank oziroma ni bil dovolj substanciran4, zatrjuje kršitev razpravnega načela. Očitek je neutemeljen, saj sodišče prve stopnje zaključka o neobstoju zunajzakonske skupnosti ni oprlo le na izpoved priče B. B., ampak na številne druge dokaze, celo na izpoved toženke v predmetnem postopku, ki nedvomno potrjujejo, da med A. A. in toženko zunajzakonska skupnost ni obstajala, česar pritožba sploh ne izpodbija. Čim pa ni bilo zunajzakonske skupnosti, toženka ne izpolnjuje zakonskih pogojev iz tretjega odstavka 109. člena SZ-1, zato tožeča stranka z njo po smrti najemnika ni dolžna skleniti najemne pogodbe. Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe, stanovanje uporablja nezakonito, zato lahko lastnik kadarkoli zahteva izpraznitev stanovanja (prvi in drugi odstavek 111. člena SZ-1).

8. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni presodilo, ali je poseg v pravico do spoštovanja doma (prvi odstavek 36. člen Ustave) nujen v demokratični družbi, kar še toliko bolj velja v konkretnem primeru, ko pravici toženke do doma nasproti stoji izključno javni interes. Pritožba se posplošeno5 sklicuje na nosilna stališča odločbe ustavnega sodišča Up-619/17-22 z dne 14. 2 2019, pri tem pa prezre, da se toženka na pravico do spoštovanja doma iz prvega odstavka 36. člena Ustave v postopku pred sodišče prve stopnje (niti smiselno6) ni sklicevala7. Sodišču prve stopnje zato presoje sorazmernosti posega ni bilo treba opraviti. Ker je ta presoja odvisna od dejanskih okoliščin, bi jih morala toženka navesti že v postopku pred sodiščem prve stopnje (prvi odstavek 337. člena ZPP).

9. Zaradi povedanega in ker ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je višje sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

10. Izrek o stroških temelji na 165. členu ZPP. Toženka s pritožbo ni uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP), tožeči stranki pa mora povrniti njene stroške odgovora na pritožbo, in sicer 375 točk po OT za odgovor na pritožbo, kar povečano za 22% DDV znaša 274,50 EUR.

1 83. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1). 2 Neizpodbijane so ugotovitve sodišča prve stopnje, da ob vselitvi toženka A. A. niti ni dobro poznala in da med njima ni bilo nobenega od elementov za obstoj zunajzakonske skupnosti. 3 Tudi če bi bila, bi prenehala najkasneje, ko je A. A. sklenil zakonsko zvezo. 4 Predlagan je bil vpogled v spis II P 2192/2016. 5 Brez aplikacije na konkretni primer, kjer je toženka v drugačnem pravnem položaju, kot je bil obravnavan v odločbi Up 617/2019-22, kjer je šlo za odpoved najemne pogodbe iz krivdnih razlogov. 6 Primerjaj 7. točko obrazložitve odločbe Up 617/2019-22. 7 Primerjaj 10. točko obrazložitve odločbe Up 617/2019-22 z dne in sodbi ESČP, navedeni v opombi št. 16.