Jedro

Kršitev najemne pogodbe je pravno dejstvo, ki povzroči predčasno zapadlost terjatve, to dejstvo pa mora upnik dokazati s pravnomočno odločbo, izdano v pravdnem postopku.

Kakšna je razlika med odpovedjo in odstopom od najemne pogodbe po ZPSPP.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Upnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje predlog za izvršbo zavrnilo.

2. Sklep izpodbija upnik po pooblaščenki zaradi nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da se sklep spremeni tako, da se upnikovemu predlogu za izvršbo ugodi s stroškovno posledico, podrejeno pa, da se sklep razveljavi in se zadeva vrne v ponovno odločanje. Sklep je nepravilen in nezakonit. Upnik je vložil predlog za izvršbo zoper dolžnika na podlagi izvršljivega notarskega zapisa zaradi izpraznitve in izročitve poslovnih prostorov, ker je dolžnik kršil zaveze iz pogodbe (krivdni razlog). Upnik je v kršitvi najemne pogodbe dolžnika večkrat obveščal, dolžnik pa ni prenehal s kršitvami pogodbe. Zato je bil upnik prisiljen odstopiti od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov. Upnik in dolžnik sta se v notarskem zapisu najemne pogodbe in aneksa k najemni pogodbi dogovorila, da v primeru kršitve 2. do 6. člena Najemne pogodbe lahko upnik dolžniku odpove oziroma odstopi od najemne pogodbe iz krivdnih razlogov z odpovednim rokom 15. dni. Stranki sta se tudi dogovorili, dolžnik pa je izrecno soglašal in pristal, da je notarski zapis najemne pogodbe in aneksa k najemni pogodbi izvršljiv glede vseh obveznosti dolžnika, med drugim tudi glede obveznosti izpraznitve predmeta najema. Upnik je tako odstopil od pogodbe 3. 6. 2015 in o tem obvestil dolžnika s priporočeno pošto. Odstop od pogodbe pa je bil dolžniku vročen preko detektivke S. Ž., kar je razvidno tudi iz vročilnice za osebno vročitev. Dolžnik je 18. 6. 2015 sprejel odstop od pogodbe, 15-dnevni rok pa se je iztekel 3. 7. 2105. Sodišče očitno ne razlikuje med najemom poslovnega prostora in najemom stanovanja. Pri najemu stanovanja je možna odpoved iz krivdnega razloga in odpoved iz nekrivdnega razloga, pri krivdnem razlogu pa se vedno odpoveduje s tožbo in notarski zapis ni primeren izvršilni naslov za izpraznitev, saj Stanovanjski zakon izrecno pravi, da se odpoveduje iz krivdnih razlogov sodno. Drugače pa je pri poslovnih prostorih, kjer je zakon bolj dosleden v izrazoslovju. Prenehanje brez krivdnih razlogov je odpoved, prenehanje iz krivdnih razlogov pa odstop. Sodni postopek pa je predpisan samo pri odpovedi. Če obstaja neposredno izvršljiv notarski zapis in najemnik krši pogodbo na način, da je podan odstopni razlog, pogodba preneha z odstopno izjavo. Za vložitev predloga za izvršbo na podlagi notarskega zapisa pa je po določbah ZIZ poleg predložitve notarskega zapisa potrebno predložiti še izjavo upnika, da je terjatev na izpraznitev nepremičnine zapadla, skupaj s povratnico. Terjatev na izpraznitev poslovnega prostora pa je vsebovana v izvršilnem naslovu in izvršilno sodišče o njeni utemeljenosti ne sme odločati. Zaradi dokaza zapadlosti terjatve je potrebna izjava upnika dolžniku, da je terjatev zapadla in podatek o tem, kdaj je to dolžnik prejel oziroma dokazilo o vročitvi te izjave dolžniku. Če ima upnik izvršljiv notarski zapis, pa nima pravnega interesa za vložitev tožbe na izpraznitev, ker mu je v izvršilnem postopku zagotovljeno večje pravno varstvo. Na to je opozorila tudi sodna odločba Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 472/2009. Za odstop od najemne pogodbe tako ni potrebna sodna intervencija, temveč gre za enostransko oblikovalno upravičenje najemodajalca. Sicer pa ZPSPP ne vsebuje določb, ki bi kogentno določale sodno pristojnost, tega pa tudi ne določa 29. člen ZPSPP, ki zgolj določa, da sodišče v primeru spora postopa po določbah ZPP o plačilnem nalogu. V tem primeru je predpisana neka vrsta splošnega mandatnega postopka, to pa ne izključuje možnosti izvršbe brez predhodnega pravdnega postopka v primeru neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Sodišče pa tudi ni preverjalo, ali je izpolnjena predpostavka za neposredno izvršljivost notarskega zapisa oziroma, ali je izpolnjen dokaz zapadlosti terjatve na način, da je bila dolžniku s strani upnika vročena pisna izjava, da je terjatev zapadla. Priglasi stroške pritožbenega postopka.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Pritožbeno sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami, v nadaljevanju ZPP) in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 51/98 s spremembami, v nadaljevanju ZIZ).

5. Pravilno sicer opozarja pritožba, da ZPSPP pri prenehanju najemnega razmerja loči odpoved in odstop od najemne pogodbe. Razlika je le v tem, da za odpoved ni zakonsko določenega krivdnega razloga, določen pa je enoletni odpovedni rok, medtem pa za odstop od najemne pogodbe je določen zakonski krivdni razlog in tudi krajši, osemdnevni odpovedni rok. Najemna pogodba, ki je sklenjena za določen čas za poslovne prostore, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena. Najemodajalec oziroma upnik pa lahko po 28. členu ZPSPP odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času zaradi krivdnih razlogov, kot so: 1) če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo, ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti tako, da se dela občutnejša škoda oziroma, 2) če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine za dva meseca oziroma, 3) če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovora, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.

6. V konkretnem primeru gre za vprašanje, ali je notarski zapis sklenjene najemne pogodbe med strankama, izvršilni naslov, izvršilni naslov pa je, kadar dolžnik da soglasje za njegovo neposredno izvršljivost v istem ali v posebnem notarskem zapisu in če je terjatev zapadla (20.a člen ZIZ). Kadar stranki s pogodbo določita predpostavko za prenehanje učinkovanja pogodbe, govorimo o razveznem pogoju. Ta pogoj ob sami sklenitvi najemne pogodbe strankama predstavlja negotovo pravno dejstvo, saj v trenutku sklenitve pogodbe še ni znano, ali se bo ta pogoj izpolnil. Sama izpolnitev razveznega pogoja pa povzroči prenehanje pogodbe in s tem prenehanje pravnega temelja pogodbenih pravic in obveznosti strank. Ob sami sklenitvi pogodbe torej stranki še ne vesta, ali se bo dogovorjeni pogoj uresničil in s tem tudi ne vesta, ali bodo pogodbene pravice in obveznosti sploh ostale v veljavi. Kadar pa je nastanek obveznosti odvisen od pogoja, ki ga tudi notarski zapis osnovnega pravnega posla ne izkazuje, je treba v izvršilnem postopku najprej dokazati, da je obveznost nastala, ker je nastopil pogoj in je izvršba odvisna od tega pogoja. V konkretnem primeru takšen pogoj predstavlja odstop upnika od najemne pogodbe, sklenjene z dolžnikom. Če torej najemodajalec oziroma upnik na podlagi 1. alinee 28. člena ZPSPP odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, ker najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo, je upnikova oziroma najemodajalčeva terjatev izpraznitev poslovnega prostora in je že v notarskem zapisu najemne pogodbe določena. Sama kršitev pogodbe pa je pravno dejstvo, ki povzroči predčasno zapadlost upnikove terjatve, to dejstvo pa je potrebno v izvršilnem postopku dokazati, vendar tega ni mogoče doseči z enostransko izjavo upnika po 20.a členu ZIZ in bo zato upnik moral nastop omenjenega pogoja dokazati s pravnomočno odločbo, izdano v pravdnem postopku.(1)

7. Odločba Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 472/2009, na katero se sklicuje upnik v pritožbi določa, da upnik oziroma tožeča stranka nima pravnega interesa za vložitev tožbe v primeru, ko je z dolžnikom za najem poslovnih prostorov sklenila najemno pogodbo v obliki notarskega zapisa s klavzulo neposredne izvršljivosti glede vseh najemnikovih obveznosti po pogodbi in obstaja tudi izrecno soglasje glede obveznosti izpraznitve in izročitve predmeta najema. Tudi v konkretni zadevi je tožeča stranka zahtevala izpraznitev poslovnih prostorov zaradi krivdnih razlogov na strani dolžnika oziroma tožene stranke po določbi 28. člena ZPSPP. Odločba zastopa stališče, da za odstop od najemne pogodbe po določbah ZPSPP ni potrebna sodna intervencija, temveč gre za enostransko oblikovalno upravičenje upnika oziroma najemodajalca, upnik pa si v pritožbi prizadeva izkazati, da je dolžnika pravilno obvestil o odstopu pogodbe in je tudi dokazal, da je bil dolžnik z odstopom pogodbe pravilno seznanjen. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da gre za osamljen primer sodne prakse, saj pretežna večina sodnih odločb nakazuje na to, da razvezni pogoj ni izkazan že z notarskim zapisom pravnega posla in ga mora upnik zato izkazati na drugačen način. Upnikovo enostransko zatrjevanje nastopa pogoja po trenutni veljavni sodni praksi zadostuje za izkaz negativnih dejstev (na primer dolžnikovo neplačilo), ki jih upnik sicer ne bi mogel dokazati. V večini primerov sodne prakse pa lahko v takšni situaciji upnik dokazuje nastop razveznega pogoja, od katerega je odvisen nastanek ali zapadlost terjatve, ki je pogoj za izvršbo, le s pravnomočno sodbo ali z drugo javno listino. Tega pa upnik v predlogu za izvršbo ni zatrjeval, zaradi česar je odločitev sodišča prve stopnje, sprejeta v izpodbijanem sklepu, pravilna in zakonita (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

8. Zaradi omenjenega materialnopravnega izhodišča sodišče prve stopnje tudi ni bilo dolžno preverjati, ali je izpolnjena predpostavka za neposredno izvršljivost notarskega zapisa s tem, da je bila dolžniku s strani upnika vročena pisna izjava, da je terjatev zapadla. V tem delu so tako upnikove pritožbene navedbe neutemeljene.

9. Iz navedenih razlogov je zato pritožbeno sodišče pritožbo upnika zavrnilo kot neutemeljeno ter kot pravilen in zakonit potrdilo sklep sodišča prve stopnje po 2. točki 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

10. Upnik v pritožbenem postopku ni uspel, zaradi česar sam krije svoje stroške pritožbenega postopka na podlagi določbe 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

Op. št. (1): Sklep Višjega sodišča v Kopru II Cp 136/2006, sklep Višjega sodišča v Ljubljani III Ip 2181/2014, sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 184/2005.