Jedro

Neobstoj prevzemnega zapisnika ne pomeni nujno, da tudi primopredaja skupnih delov dejansko ni bila izvedena in da je treba upoštevati dejanski prevzem, saj začetka rokov ni mogoče prenašati v prihodnost z enostranskim ravnanjem ali opustitvijo tistega, od čigar ravnanja je odvisen začetek teka roka. Drži sicer, da določbe 2. poglavja ZVKSES o izročitvi in prevzemu (18. in 19. člen) predstavljajo kogentno pravo. Vendar tožeča stranka napačno sklepa, da brez zapisnika prevzema skupnih delov stavbe s strani upravnika ni mogoče izvesti. V navedenih členih namreč ni določbe, ki bi pogojevala izročitev in prevzem nepremičnine s sestavo primopredajnega zapisnika. Prvi odstavek 19. člena ZVKSES sicer določa njegovo sestavo, ni pa nikjer določeno, da bi bila nepremičnina izročena oziroma prevzeta šele z njegovo sestavo. Kot pravilno opozarja tožena stranka v odgovoru na pritožbo, je zapisnik namenjen predvsem potrditvi dejstev, ki so navedena v tretjem odstavku 19. člena (opis stanja nepremičnine, izjave kupca o prevzemu, listinah, uveljavljanju pogodbene kazen, zahtevi za odpravo napak itd.). Vpliva pa tudi na kupčevo pravico uveljavljanja očitnih (in ne skritih) napak, odpravo katerih mora sicer zahtevati ob prevzemu (če zapisnika ni oziroma prodajalec kupca o tej pravici ne pouči, kupec te pravice ne izgubi). Če bi zakonodajalec izročitev oziroma prevzem nepremičnine pogojeval s sestavo zapisnika, bi to izrecno navedel pri pogojih za izročitev v 18. členu ZVKSES.

Primopredajni zapisnik ni izrecen pogoj za prevzem nepremičnine oziroma njenih skupnih delov.

Pri uveljavljanju napak v solidnosti gradnje gre za pravno kvalifikacijo, z navedbo katere tožeča stranka ne more biti prekludirana. Vendar, kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, tožeča stranka ni specificirala svojih navedb oziroma ni konkretizirano navedla, v čem naj bi se kazala zatrjevana onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta. Zatrjevane napake v zvezi z neprimerno temperaturo in (odpravljivo) nevarnostjo za opekline tudi po mnenju pritožbenega sodišča niso takšne, da bi bila zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, je pa dolžna v roku 15 dni toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 2.594,94 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo odločilo, da se zaradi delnega umika tožbe postopek ustavi v umaknjenem delu tožbenega zahtevka (I. točka izreka), dovolilo spremembo tožbe (II. točka izreka), zavrnilo predlog A. d. o. o. za vstop v pravdo kot drugo tožeča stranka (III. točka izreka), zavrnilo tožbeni zahtevek za odpravo skritih stvarnih napak na sistemu ogrevanja in priprave tople sanitarne vode v stanovanjsko-poslovnem kompleksu B. (IV. točka izreka) ter tožeči stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v višini 9.840,28 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi (V. točka izreka).

2. Zoper IV. in V. točko izreka sodbe se je pritožila tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlagala je, da višje sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, toženi stranki pa naložilo plačilo tožničinih pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Priglasila je pritožbene stroške, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

4. Pritožba ni utemeljena.

**Dejansko stanje**

5. Tožeča stranka v tej zadevi od tožene stranke zahteva odpravo stvarnih napak na skupnih delih v stanovanjsko-poslovnem naselju B., ki se nanašajo na sistem ogrevanja in zagotavljanja sanitarne vode. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da tožeča stranka na podlagi določb Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) šteje kot vmesni kupec 215 stanovanj, ki jih je kupila v stečaju C., d. d., v naselju B. Tožena stranka je s prvim upravnikom D., d. o. o. in pozneje z družbo E., d. o. o., v letu 2016 izvedla določena investicijsko-vzdrževalna dela na objektih B. in stanovanja začela prodajati. Dne 17. 11. 2017 je s strani nekaterih etažnih lastnikov B. prejela jamčevalni zahtevek za odpravo stvarnih napak na skupnih delih B., ki se nanašajo na sistem ogrevanja in zagotavljanja sanitarne vode. V zvezi z zatrjevanimi stvarnimi napakami je tožena stranka izvedla več sestankov in na podlagi mnenja angažiranega izvedenca predlagala določene izboljšave za zmanjšanje stroškov ogrevanja. Jamčevalnim zahtevkom pa ni ugodila, ker naj bi izvedenec ugotovil, da stvarnih napak ni. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo.

**Glede poteka jamčevalnega roka za skrite napake**

6. Prodajalec odgovarja za napake nepremičnine, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine (skrite napake), če se pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine (prvi odstavek 23. člena ZVKSES). Za stavbe, za katere mora skladno s prvim odstavkom 21. člena ZVKSES prodajalec skleniti pogodbo o opravljanju upravniških storitev, jamčevalni roki za skrite napake na skupnih delih začnejo teči od dneva, ko je skupne dele prevzel upravnik (1. točka tretjega odstavka 23. člena ZVKSES).

7. Tožena stranka je v postopku na prvi stopnji ugovarjala, da je tožeča stranka zamudila dveletni jamčevalni rok za stvarne napake na skupnih delih, saj je ta začel teči od prevzema prvega upravnika vseh skupnih delov leta 2011. Tožeča stranka pa je zatrjevala, da roki za jamčevalne zahtevke še niso začeli teči, saj primopredaja sploh še ni bila opravljena, ker naj bi šele s sklenitvijo primopredajnega zapisnika skupni deli šteli za prevzete (19. člen ZVKSES). Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je do dejanskega prevzema skupnih delov s strani upravnika nedvomno prišlo, kar izkazujejo številna konkludentna dejanja pravdnih strank, prav tako pa je življenjsko nelogično, da upravnik zatrjuje obstoj (skritih) stvarnih napak na skupnih delih, katerih sploh še ni prevzel. Tako je zaključilo, da so bili deli stavb B. dejansko prevzeti že od postavitve prvega upravnika dalje (4. 2. 2011), oziroma najkasneje z dnem podpisa Dodatka št. 1 k Pogodbi o upravljanju z dne 10. 10. 2014. Tako sta tožba, vložena 20. 11. 2018, kot tudi jamčevalni zahtevek z dne 20. 11. 2017, prepozna. Dvoletni jamčevalni rok pa je po mnenju sodišče prve stopnje potekel tudi na podlagi 2. točke tretjega odstavka 23. člena ZVKSES, saj je tožena stranka izkazala, da je bilo eno od stanovanj prevzeto 14. 3. 2011, jamčevalni rok je začel teči najpozneje eno leto kasneje in je tako tožba tudi na tej podlagi prepozna.

8. Tožeča stranka v pritožbi navedene ugotovitve sodišča prve stopnje izpodbija z navedbami, da določbe 2. poglavja ZVKSES predstavljajo kogentno pravo, zato ni mogoče izključiti njegove uporabe oziroma je spremeniti in tako prevzema ni mogoče izvesti z dejanskim prevzemom (brez zapisnika). Sodišču prve stopnje zato očita, da je napačno uporabilo materialno pravo.

9. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da neobstoj prevzemnega zapisnika ne pomeni nujno, da tudi primopredaja skupnih delov dejansko ni bila izvedena in da je treba upoštevati dejanski prevzem, saj začetka rokov ni mogoče prenašati v prihodnost z enostranskim ravnanjem ali opustitvijo tistega, od čigar ravnanja je odvisen začetek teka roka. Drži sicer, da določbe 2. poglavja ZVKSES o izročitvi in prevzemu (18. in 19. člen) predstavljajo kogentno pravo. Vendar tožeča stranka napačno sklepa, da brez zapisnika prevzema skupnih delov stavbe s strani upravnika ni mogoče izvesti. V navedenih členih namreč ni določbe, ki bi pogojevala izročitev in prevzem nepremičnine s sestavo primopredajnega zapisnika. Prvi odstavek 19. člena ZVKSES sicer določa njegovo sestavo, ni pa nikjer določeno, da bi bila nepremičnina izročena oziroma prevzeta šele z njegovo sestavo.1 Kot pravilno opozarja tožena stranka v odgovoru na pritožbo, je zapisnik namenjen predvsem potrditvi dejstev, ki so navedena v tretjem odstavku 19. člena (opis stanja nepremičnine, izjave kupca o prevzemu, listinah, uveljavljanju pogodbene kazen, zahtevi za odpravo napak itd.). Vpliva pa tudi na kupčevo pravico uveljavljanja očitnih (in ne skritih) napak, odpravo katerih mora sicer zahtevati ob prevzemu (če zapisnika ni oziroma prodajalec kupca o tej pravici ne pouči, kupec te pravice ne izgubi). Če bi zakonodajalec izročitev oziroma prevzem nepremičnine pogojeval s sestavo zapisnika, bi to izrecno navedel pri pogojih za izročitev v 18. členu ZVKSES. Prav na pomanjkanje enega izmed naštetih pogojev v tem členu (uporabnega dovoljenja) se nanaša tudi odločba VSRS II Ips 7/2021, na katero se sklicuje tožeča stranka v pritožbi. V navedeni zadevi je namreč VSRS presodilo, da se šteje nepremičnina za izročeno šele z izročitvijo uporabnega dovoljenja, četudi je bila v dejanski posesti kupcev že prej. Navedena situacija se razlikuje od obravnavane, saj je izročeno uporabno dovoljenje kot pogoj za izročitev izrecno navedeno v zakonu.

10. Tako jezikovna kot tudi namenskega razlaga 19. člena ZVKSES torej pripeljeta do zaključka, da primopredajni zapisnik ni izrecen pogoj za prevzem nepremičnine oziroma njenih skupnih delov. Kot neutemeljene se zato izkažejo pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo določbe ZVKSES.

11. Utemeljeno pa pritožba navaja, da določba 2. točke tretjega odstavka 23. člena ZVKSES v obravnavanem primeru ne pride v poštev, saj med strankama ni sporno, da gre za večstanovanjsko stavbo, za katero prvi odstavek 21. člena ZVKSES predpisuje obvezno določitev upravnika in poseben začetek teka jamčevalnih rokov po 1. točki tretjega odstavka 23. člena ZVKSES. Ker pa je rok za jamčevalni zahtevek potekel po 1. točki tretjega odstavka 23. člena ZVKSES, navedeno ne vpliva na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje.

12. Glede na navedeno je odločitev sodišča prve stopnje, da je upravnik skupne dele prevzel že 13. 4. 2011, oziroma najkasneje s podpisom Dodatka 10. 10. 2014, dvoletni jamčevalni rok pa je tako potekel, pravilna.

**Glede solidnosti gradnje**

13. Tožeča stranka je v postopku na prvi stopnji podala tudi splošne navedbe, da notificirane skrite napake na sistemu ogrevanja in priprave tople sanitarne vode dejansko onemogočajo uporabo prodanih stanovanj in s tem krnijo normalno funkcijo objekta oziroma stanovanj, zato gre za napake v solidnosti gradnje z daljšim desetletnim jamčevalnim rokom.

14. Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da je tožeča stranka s temi novimi dejstvi prekludirana, saj ni izkazala, zakaj jih ni mogla podati pred prvim narokom za glavno obravnavo. Tudi sicer je ugotovilo, da tožeča stranka ni specificirala svojih navedb, v čem naj bi se kazala zatrjevana krnjena oziroma onemogočena temeljna funkcija objekta.

15. Utemeljeno sicer pritožba navaja, da gre pri uveljavljanju napak v solidnosti gradnje za pravno kvalifikacijo, z navedbo katere tožeča stranka ne more biti prekludirana. Vendar, kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, tožeča stranka ni specificirala svojih navedb oziroma ni konkretizirano navedla, v čem naj bi se kazala zatrjevana onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta. Zatrjevane napake v zvezi z neprimerno temperaturo in (odpravljivo) nevarnostjo za opekline tudi po mnenju pritožbenega sodišča niso takšne, da bi bila zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta. Neutemeljene so zato pritožbene navedbe, da je tožeča stranka navedbe specificirala in da je zaključek sodišča, da zatrjevanih napak ni mogoče šteti za napako v solidnosti gradnje, ostal brez obrazložitve.

**Sklepno**

16. Ker je bilo treba tožbeni zahtevek zavrniti že po navedeni podlagi (potek jamčevalnih rokov), pritožbeno sodišče pritožbenih navedb v zvezi z aktivno legitimacijo upravnika ni obravnavalo.

17. Pritožba tožeče stranke glede na navedeno ni utemeljena in ker pritožbeno sodišče ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), jo je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

18. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka, mora pa toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka (154. in 165. člen ZPP). Le-te je pritožbeno sodišče odmerilo po priglašenem stroškovniku, v skladu z Odvetniško tarifo (OT). Potrebni stroški tožene stranke znašajo 3.500 točk za nagrado za odgovor na pravno sredstvo (tar. št. 22/1 OT), 2 oziroma 1 odstotek materialnih stroškov (tretji odstavek 11. člena OT) in 22 odstotkov DDV na odvetniške storitve, skupaj torej 2.594,94 EUR.

1 Nasprotno že sam peti odstavek 23. člena dopušča možnost prevzema brez zapisnika, če se kupec (upravnik) brez utemeljenega razloga ne odzove na poziv za prevzem oziroma odkloni prevzem. Vendar pravdni stranki trditev v tej smeri nista podali, sodišče prve stopnje pa je ugotovilo, da je upravnik skupne dele dejansko prevzel (v primeru iz petega odstavka ne pride niti do dejanskega prevzema), česar pritožba niti ne izpodbija.