Jedro

Toženka ni bila deležna bistvene storitve, ki naj bi jo s provizijo plačala, to je posredovanja oziroma prizadevanja najti pravno ali fizično osebo, ki se bo z njo pogajala za sklenitev pogodbe, niti drugih posredniških storitev, saj so bile le-te opravljene po naročilu prodajalca. Spodbujanje ali siljenje v sklenitev posredniške pogodbe kupca, ki v stik z nepremičninsko družbo pride z že izoblikovanim konkretnim povpraševanjem po določeni nepremičnini, je v nasprotju s Kodeksom dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami. Podlaga za sklenitev posredniške pogodbe je bila nemoralna in s tem nedopustna in nična.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo v višini 223,99 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje.

Obrazložitev

Oris zadeve in odločitev sodišča prve stopnje

1.Tožnica je kot nepremičninska agencija s toženko sklenila posredniško pogodbo. Pogodbo sta sklenili po tem, ko je toženka kot zainteresirana kupka navezala stik s tožnico (ta pa je imela že sklenjeno pogodbo o posredovanju s prodajalcem stanovanja), in sicer je bila pogodba sklenjena na ogledu stanovanja. Toženka je že na ogledu dala ponudbo za nakup stanovanja, ki jo je prodajalec še isti dan sprejel. Tožnica je s tožbo zahtevala plačilo provizije, ki je bila s posredniško pogodbo dogovorjena med pravdnima strankama.

2.Sodišče prve stopnje je zahtevek tožnice zavrnilo. Ugotovilo je, da je toženka pogodbo podpisala zato, da si je lahko sploh ogledala stanovanje, tožnica pa ji v zameno ni nudila ustrezne protidajatve. Sklenjena posredniška pogodba tako po njegovi oceni nima dopustne in moralne podlage ter je nična. Tudi druge podlage za plačilo ni našlo.

Pritožbeni postopek

3.Zoper sodbo se pritožuje tožnica in navaja, da iz posredniške pogodbe s prodajalcem ne izvirajo nikakršne pravice za potencialnega kupca, zato stanovanja ni bila dolžna pokazati toženki. Stališče sodišča prve stopnje po njenem mnenju onemogoča posredovanje za obe stranki, čeprav je to ustaljena praksa. Ravnanje notarke v povezavi s prodajno pogodbo tudi ne more vplivati na njene pravice, ker slednja ni bila stranka prodajne pogodbe. Do podpisa posredniške pogodbe ni prišlo takoj ob vstopu v stanovanje. Toženka ni nikoli zanikala obstoja poslovnega razmerja z njo, izkoriščala je njen trud, nato pa njenih storitev ni plačala. Samo za toženko je omogočila ponovni ogled stanovanja in prinos postelje, predlagala vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo in izbris hipoteke. Opravila je tudi storitve za obe stranki prodajne pogodbe. Če se toženka ni strinjala s plačilom provizije, bi jo morala o tem obvestiti, da bi se ta dogovorila s prodajalcem za plačilo celotne provizije. Opozarja, da bodo posledice izpodbijane sodbe v tem, da kupec, ki bo poklical nepremičninsko agencijo zaradi objavljenega oglasa, ne bo mogel skleniti posredniške pogodbe. Prodajalec in toženka sta se strinjala, da vsak od njiju plača del provizije. Toženka je ravnala nemoralno, ker tožnici ni sporočila, da je posredniška pogodba ne zavezuje. Sodišču prve stopnje očita, da je kršilo njeno ustavno pravico do svobodne gospodarske pobude in ustavno načelo pravne države.

4.Toženka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

5.Pritožba ni utemeljena.

O posredniški pogodbi

6.Zakon o nepremičninskem posredovanju1 v prvem odstavku 13. člena določa, da se nepremičninska družba s pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina. Podlaga posredniške pogodbe je torej v iskanju pogodbene stranke za naročitelja. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je toženka sama našla s strani tožnice oglaševano nepremičnino in se s tožničino nepremičninsko agentko dogovorila za ogled. Ne glede na to, kdaj točno sta pravdni stranki sklenili posredniško pogodbo (pred, med ali po ogledu, nedvomno pa ob toženkinem pristopu nanj),2 je torej očitno, da tožnica za toženko ni opravila glavnega dela, ki bi ga skladno s sklenjeno posredniško pogodbo morala. Toženka tako ni bila deležna bistvene storitve, ki bi jo s provizijo plačala, to je posredovanja oziroma prizadevanja najti pravno ali fizično osebo, ki se bo z njo pogajala za sklenitev pogodbe, niti drugih posredniških storitev, saj so bile te opravljene po naročilu prodajalca.3 Spodbujanje ali siljenje v sklenitev posredniške pogodbe kupca, ki v stik z nepremičninsko družbo pride z že izoblikovanim konkretnim povpraševanjem po določeni nepremičnini, za katero je prodajalec že sklenil posredniško pogodbo, je tudi v nasprotju s Kodeksom dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami.4 Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem sodišča prve stopnje o tem, da je bila podlaga za sklenitev posredniške pogodbe med pravdnima stranka nemoralna, s tem pa nedopustna in nična.

Deveta alineja 3. oddelka Kodeksa določa, da je nepremičninska družba dolžna pri opravljanju poslov posredovanja v prometu z nepremičninami varovati interese strank v skladu z dobrimi poslovnimi običaji zlasti tako, da ne zavaja, spodbuja ali sili tretjih oseb (potencialnih kupcev, prodajalcev, najemodajalcev, najemnikov ipd.), ki so v stik z nepremičninsko družbo prišle z že izoblikovanim konkretnim povpraševanjem po določeni nepremičnini, v sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami oziroma ne pogojuje sodelovanja s sklenitvijo takšne pogodbe v primerih, kadar ima nepremičninska družba za isto nepremičnino z naročiteljem že sklenjeno pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami.

Pravico do plačila zanje ima le, če so dogovorjene s pogodbo o posredovanju, pri čemer morata biti v pogodbi opredeljeni količina in cena storitev.

Kar pa samo po sebi ne utemeljuje plačila s strani kupca. Nasprotnega tudi ne potrjuje izpostavljena odločba VSC Cp 737/2010 z dne 4. 2. 2011.

Tožnica v pritožbi trdi, da je kupec tudi v takih primerih zainteresiran za sklenitev posredniške pogodbe, kar pa (vsaj praviloma) ne drži, ker mora nepremičninska agencija te storitve opravljati že po samem zakonu in brez pričakovanja plačila provizije (prim. tudi prvi in drugi odstavek 23. člena ZNPosr, ki določata, da mora nepremičninska družba pred sklenitvijo pogodbe pogodbeni stranki - torej tudi osebo, ki ni sklenila posredniške pogodbe - jasno in razumljivo pisno opozoriti na pravne in stvarne napake nepremičnine).

Pritožbeno sodišče pri tem opozarja na določila Zakona o varstvu pred diskriminacijo (Ur. l. RS, št. 33/16 in 21/18), po katerih morajo tudi fizične in pravne osebe zagotavljati varstvo pred diskriminacijo in enako obravnavanje vseh oseb pri dostopu do dobrin in storitev, vključno s stanovanji (gl. 2. člen navedenega zakona).

V tem primeru pa bo posredniška pogodba pokrila tudi stroške ogledov, ki ne pripeljejo do sklenitve prodajne pogodbe in podobno.

Povzeto po Polajnar Pavčnik, Ada: Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV založba, Ljubljana 2003, str. 507.

Nanjo tudi vsebina sklenjene prodajne pogodbe ne vpliva.

Zaradi takega ravnanja tožnica toženki pripisuje izkoriščanje tožnice (toženka naj bi storitve tožnice koristila, potem pa se je plačilu izmikala). Kot je bilo razloženo zgoraj, tožnica ni opravila storitev posredovanja za toženko.

Nenazadnje je tožnica s prodajalcem posredniško pogodbo sklenila že prej (13. 6. 2022) kot s toženko (10. 10. 2022).

Pritožba poskuša prikazati tudi, da je obstajal dogovor med toženko in prodajalcem o delitvi provizije, vendar tega, prvič ne uspe dokazati (toženka in prodajalec sta bila prvič v stiku šele na naroku pri notarki, zgolj osnutek prodajne pogodbe, v katerem je bila določena delitev provizije in ki ni bil podpisan, pa ne more kazati na strinjanje strank prodajne pogodbe o delitvi provizije, saj je očitno, da sta stranki soglasje dosegali v pisni obliki), in drugič, tak dogovor po spremenjenem določilu 5. člena ZNPosr, ki je v času sklepanja pogodbe že veljal, ni dopusten (četudi bi stranki prodajne pogodbe dosegli soglasje o tem). Zato se nanj tožnica ne more sklicevati.

Uradni list RS, št. 26/99 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP.