Jedro

Za upravnika je lahko postavljen eden od etažnih lastnikov.

Obveznost preneha z združitvijo le, če je pri (določeni) obveznosti ista oseba upnik in dolžnik. Toda v tej zadevi so upnik za izpolnitev obveznosti po pogodbi o upravljanju etažni lastniki. Obveznosti upravnika so praviloma nedeljive in večinoma storitve, medtem ko so obveznosti etažnih lastnikov praviloma nedeljive in denarne.

Morala je sistem vrednot, zavračanje nasprotnih predlogov pri sklenitvi pogodbe pa z moralo nima nobene povezave. Ne navsezadnje se veliko število pogodb sklene kot formularne pogodbe brez vsakih pogajanj (120. člen OZ).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba v točkah II in III izreka potrdi.

II. Pritožnica sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Postopek se je začel 3. 12. 2014 s predlogom za izvršbo na temelju verodostojne listine. Z njim je upnik zahteval plačilo 4.539,90 EUR in zakonske zamudne obresti od 3. 12. 2014. Po vložitvi ugovora se je nadaljeval kot gospodarski spor.

2. Tožeča stranka je zahtevala plačilo za opravljene storitve upravljanja poslovne stavbe. Tožena stranka je predvsem ugovarjala, da je bila pogodba o upravljanju nična.

3. S sklepom je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da je prišlo do spremembe tožeče stranke. S sodbo pa je ohranilo sklep o izvršbi v veljavi v 1. in 3. odstavku in je naložilo toženi stranki plačilo stroškov postopka.

4. Zoper sodbo (točki II in III izreka) je vložila pritožbo tožena stranka. V pritožbi je navedla, da pogodba o upravljanju zaradi pravil o konfuziji ne more ustvarjati medsebojnih pravic in obveznosti. Tožeča stranka ne more glasovati o sklenitvi upravniške pogodbe in posledično njen solastniški delež (skoraj 70 %) ne bi smel biti upoštevan pri glasovanju. Ravnanje tožeče stranke naj bi nasprotovalo tako prisilnim predpisom, kot tudi moralnim načelom. Moralnim načelom zato, ker je vsebino obeh pogodb v celoti pripravila tožeča stranka, ki ni sprejemala nobenih pripomb glede vsebine, le malenkostne pri Pogodbi št. 2. Cena storitve, ki jo je uveljavila tožeča stranka, naj bi bila v vsakem trenutku bistveno višja od cen primerljivih ponudnikov na trgu. Tožena stranka je prejšnjemu upravniku, ki je bil pravni prednik tožeče stranke, po sklenjeni sodni poravnavi za obdobje 2005 do 2013 plačevala stroške upravljanja in vzdrževanja le v višini 0,15 EUR/m2. 5. Pritožba ni utemeljena. Pritožbeno sodišče jo je zavrnilo, prvostopenjsko sodbo pa potrdilo na temelju 353. člena ZPP.

6. Dela pritožbenih razlogov, zlasti tistih glede Pogodbe št. 2, ni mogoče razumeti, če se ne povzame s strani tožene stranke v prvostopenjskem postopku danih navedb in nekaterih ugotovitev prvostopenjskega sodišča. Navedbe je sicer prvostopenjska sodba povzela, to pa bo storila tudi ta pritožbena sodba. Za razumevanja spora pa je bistvena okoliščina, da je po neprerekanih navedbah tožeče stranke, tožeča stranka etažni lastnik v poslovni hiši na Ulici 9 v Ljubljani. Solastniški delež na skupnih delih stavbe znaša 68,37 %. Pravni prednik tožeče stranke je že 1. 10. 2013, skupaj z drugimi solastniki, sklenil pogodbo o upravljanju. V tej pogodbi je še bila določana mesečna cena za upravljanje v višini 0,45 EUR/m2. To je bila prva pogodba o upravljanju. Vendar pa je dokaj kmalu, namreč 23. 7. 2014 tožeča stranka poslala etažnim lastnikom v podpis osnutek nove pogodbe o upravljanju. V njej je bila določena le še mesečna cena upravljanja v višini 0,23 EUR/m2. Tudi ta pogodba je bila sklenjena z večino solastniških deležev etažnih lastnikov. Pogodba naj bi po navedbah tožeče stranke začela veljati 24. 7. 2014. To je bila že druga pogodba o upravljanju iste nepremičnine. Njena bistvena značilnost je bila, da je po tej (drugi) pogodbi upravnik postala tožeča stranka.

7. V prvostopenjskem postopku se je odločalo izključno o terjatvah tožeče stranke kot upravnika na temelju druge pogodbe, to je pogodbe iz leta 2014. Iz pritožbenih navedb o "Pogodbi št. 2" je mogoče sklepati, da pritožba s to označbo misli prav na to pogodbo. Razlogi, ki jih pritožba navaja v zvezi s prvo pogodbo o upravljanju (iz leta 2013), se ne nanašajo na tisto pogodbo, ki je temelj za zahtevke tožeče stranke. Tudi sicer tožena stranka ni navedla kakršnihkoli razlogov, zaradi katerih bi bilo potrebno pri odločitvi o pritožbi upoštevati okoliščine v zvezi s prvo pogodbo o upravljanju. Vsaka od obeh pogodb je bila sklenjena ločeno, povezuje pa ju le okoliščina, da se nanašata na isto stavbo. Pritožbeno sklicevanje na prvo pogodbo o upravljanju (z dne 1. 10. 2013) je zato brez vsakega pomena za odločitev v tej zadevi.

8. Ker gre za pogodbo o upravljanju poslovne zgradbe, so pravna razmerja v zvezi z etažno lastnino urejena izključno v SPZ (105. člen in nasl.). SZ-1 se lahko uporabi kvečjemu smiselno, saj se SZ-1 nanaša le na stanovanjske zgradbe (1. odstavek 1. člena SZ-1).

9. Postavitev upravnika je posel rednega upravljanja (2. odstavek 118. člena SPZ). Ker se za upravljanje skupnih delov smiselno uporabljajo določila SPZ, ki urejajo solastnino (1. odstavek 117. člena SPZ), določa za postavitev upravnika potrebno večino 2. odstavek 67. člena SPZ. Potrebna je le nadpolovična večina solastniških deležev.

10. Nobenega posebnega razloga ni mogoče najti za to, da bi za upravnika ne mogel biti postavljen kateri od etažnih lastnikov. Kakšne posebne nevarnosti zlorabe zgolj zaradi tega ni mogoče pričakovati. Tako se je odločil tudi zakonodajalec v zvezi z etažno lastnino na stanovanjih (2. odstavek 49. člena SZ-1). Za strožje stališče glede tega v zvezi z etažno lastnino na poslovnih prostorih ni razlogov.

11. Če je zakonodajalec v zvezi z etažno lastnino na stanovanjih odločil, da je lahko eden od etažnih lastnikov tudi upravnik, potem je s tem tudi odločil, da so določila o prenehanju obveznosti z združitvijo (328. člena OZ) izključena. Za strožje stališče glede tega v zvezi z etažno lastnino na poslovnih prostorih ni razlogov.

12. Poleg tega obstaja tudi vsebinski razlog za neuporabo 328. člena OZ. Obveznost preneha z združitvijo le, če je pri (določeni) obveznosti ista oseba upnik in dolžnik. Toda v tej zadevi so upnik za izpolnitev obveznosti po pogodbi o upravljanju etažni lastniki. Obveznosti upravnika so praviloma nedeljive in večinoma storitve, medtem ko so obveznosti etažnih lastnikov praviloma nedeljive in denarne. Vse povedano velja tudi za sklenjeno pogodbo o upravljanju, pri čemer je obveznost etažnih lastnikov v plačevanju mesečno 0,22 EUR/mesec, in gre torej za denarno obveznost. Medsebojne obveznosti torej niso enake in ne morejo prenehati z združitvijo, vsaj ne v celoti.

13. Glede nemoralnosti pritožba navaja le, da je vsebino obeh pogodb pripravila tožeča stranka, ki ni sprejemala predlogov glede vsebine, razen malenkostnih pri drugi pogodbi (iz leta 2014). To pa samo po sebi ni nemoralno. Morala je sistem vrednot, zavračanje nasprotnih predlogov pri sklenitvi pogodbe pa z moralo nima nobene povezave. Ne navsezadnje se veliko število pogodb sklene kot formularne pogodbe brez vsakih pogajanj (120. člen OZ). Tega OZ sam po sebi ne razume kot nemoralno, temveč sklepanje takšnih pogodb zgolj ureja in skuša preprečiti zlorabe.

14. Pritožba meni, da je bila cena storitve v vsakem trenutku bistveno višja od cen primerljivih ponudnikov na trgu in naj ne bi odražala dejanskega normalnega stroška upravljanja in vzdrževanja stavbe. Prvostopenjsko sodišče vsega tega ni ugotovilo. Pritožba celo niti ne trdi, da je prvostopenjsko sodišče dejansko stanje ugotovilo nepravilno, zato se pritožbeno sodišče s tako splošnim očitkom ni ukvarjalo.

15. Neutemeljen je tudi nadaljnji očitek prvostopenjskemu sodišču, da je nejasno, zakaj je prvostopenjsko sodišče neresnično navedbo tožeče stranke o tem, da so strehe in terase skupni deli stavbe, povzelo v ožjo obrazložitev sodbe. Pojasnilo bo našla pritožnica v prvostopenjski sodbi, r. št. 8. Sodišče je sledilo trditvi tožeče stranke, da je upoštevala podatke Geodetske uprave Republike Slovenije, terase in strehe pa predstavljajo skupne dele stavbe. Pritožba te ugotovitve konkretno sploh ne izpodbija.

16. Zgolj okoliščina, da se je mesečnemu strošku upravljanja v višini 0,22 EUR/m2 tožena stranka upirala, pa sama po sebi ne pomeni, da je bil takšna cena nemoralna, in tudi sicer ne, da je tožeča stranka svoje pravice zlorabila. Tožena stranka bi morala v zvezi s tem zatrjevati kaj bolj konkretnega, pa ni zmogla. Že samo solastniški delež tožeče stranke bi zadoščal za sklenitev pogodbe o upravljanju. Vendar druge pogodbe o upravljanju, vključno z določbami o ceni, ni sklenila le tožeča stranka. Po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča se je s sklenitvijo druge pogodbe o upravljanju strinjala večina lastnikov, in sicer ne le tožeča stranka, temveč tudi drugi etažni lastniki (prvostopenjska sodba, r. št. 8 in 9). To kaže na to, da druge pogodbe o upravljanju večina etažnih lastnikov ni presodilo kot za njih neugodne. Če bi bilo kako drugače, je ne bi sklenili.

17. Pritožba še očita, da je delež tožeče stranke "odločilno vplival na glasovanje " zato, ker " znaša skoraj 70 %" (pritožba str. 2). O sklenitvi pogodbe pa ne bi smela tožeča stranka, ampak le preostali etažni lastniki. Da zadnje ne drži, je že bilo obrazloženo. Tudi sicer ne bi vplivalo na sklenitev pogodbe. Po neprerekanih trditvah je drugo pogodbo o upravljanju sprejela večina s solastniškimi deleži v višini 89,86 %. Če se upošteva, da je tožeča stranka sama imela solastniški delež v višini 68,37 %, so torej ostali solastniki imeli solastniške deleže v skupni višini 31,63 %. S sklenitvijo pogodbe so se strinjali (poleg tožeče stranke same) še solastniki s solastniškimi deleži v višini 21,49 % (89,86 % - 68,37 %). Nasprotovali so le solastniki s solastniškimi deleži v višini 10,14 %. To pa pomeni, da je tudi od solastnikov, ki niso bili povezani s tožečo stranko kot stranko z največjim solastniškim deležem, bila s pogodbo zadovoljna nadpolovična večina.

18. Pritožbeno sodišče je moralo odločiti še o stroških pritožbe (1. odstavek 165. člena ZPP). Ker pritožba ni bila uspešna, pritožnica ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov (1. odstavek 154. člena ZPP).