Jedro

Nestrinjanje dolžnice z višino ugotovljene vrednosti nepremičnine, ki je bila opravljena s cenitvijo, za katero upnik zahteva povrnitev stroškov, ne more spremeniti dejstev, da je bila cenitev v izvršilnem postopku potrebna, da jo je cenilec korektno opravil, da je o višini nagrade cenilcu že bilo pravnomočno odločeno in da je upnik zahteval povrnitev stroškov opravljene cenitve, in zato ne more izpodbiti pravilne prvostopenjske odločitve o nadaljnjih stroških izvršilnega postopka.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi: - sklep sodišča prve stopnje z dne 3. 3. 2015 in - v I. točki izreka sklep sodišča prve stopnje z dne 4. 3. 2015. II. Dolžnica sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom VL 25536/2010 - 43 z dne 3. 3. 2015 ugotovilo, da znaša tržna vrednost solastniškega deleža do 1/2 od celote nepremičnine ID znak X, last dolžnice do 1/2 od celote, na dan 10. 10. 2014 - 34.900,00 EUR.

2. S sklepom VL 25536/2010 - 44 z dne 4. 3. 2015 pa je prvostopenjsko sodišče odločilo, da mora dolžnica upniku v osmih dneh od vročitve sklepa povrniti 520,75 EUR nadaljnjih stroškov izvršilnega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila (I. točka izreka), v presežku pa je upnikov zahtevek za povrnitev stroškov z dne 12. 3. 2014 zavrnilo (II. točka izreka).

3. Zoper oba sklepa, torej ugotovitev vrednosti nepremičnine in zoper naložitev stroškov cenitve, se pravočasno pritožuje dolžnica, brez izrecne navedbe pritožbenih razlogov. V zvezi s sklepom o ugotovitvi vrednosti nepremičnine z dne 3. 3. 2015 meni, da sodišče ni v zadostni meri odgovorilo na njene pripombe na cenitveno poročilo o tržni vrednosti nepremičnine. Ugotovljena vrednost je prenizka, glede na cenitev, ki jo je opravila Geodetska uprava Republike Slovenije (v nadaljevanju GURS). Ta je nepremičnino ocenila na znesek 137.959,00 EUR, delež 1/2 pa bi tako imel vrednost 68.979,50 EUR. Vrednost, ki jo je ugotovilo sodišče pa je več kot 50 % nižja, kar je po njeni oceni povsem nerazumljivo. Odstopanja od vrednosti po GURS so prevelika in nepojasnjena. Meni, da je model vrednotenja po GURS veliko kompleksnejši in upošteva številne kriterije ter ni zgolj matematični izračun. Tudi model vrednotenja za stanovanja po GURS je zasnovan po načinu primerljivih prodaj. Nepremičnini, ki jih je cenilec uporabil za primerljive prodaje nista primerni, saj ima sporna nepremičnina zemljišče v velikosti 631 m2, kar je dvakrat več kot primerljivi nepremičnini na Hrenovi in Metelkovi, ki jih je navedel sodni cenilec. Zato meni, da je vrednost sporne nepremičnine bistveno višja, kot jo je ocenil cenilec. Neprimerni pa sta tudi nepremičnini v Razvanju in Počehovi, ki jih je cenilec uporabil kot primerljive po nabavno vrednostnem načinu ocenjevanja vrednosti, saj sta zemljišči nekajkrat manjši od sporne nepremičnine in nista komunalno opremljeni, neprimerljivi pa sta tudi lokaciji, saj sta ti nepremičnini bistveno bolj oddaljeni od ocenjevane nepremičnine, zemljišče v Počehovi pa leži tudi izven ureditvenih območij za poselitev. Izpodbija tudi sklep o nadaljnjih stroških izvršbe z dne 4. 3. 2015 in meni, da zaradi nasprotovanja cenitvi tudi ni dolžna nositi stroškov za izdelavo te cenitve. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in oba izpodbijana sklepa razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek, hkrati pa upniku naloži povrnitev njenih stroškov pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je preizkusilo sklep sodišča prve stopnje v okviru utemeljenosti pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

V zvezi s pritožbo zoper sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine z dne

3. 3. 2015:

6. Sodišče prve stopnje je pravilno ocenilo, da je cenitev, v postopku sodelujočega sodnega cenilca za gradbeništvo in nepremičnine, jasna, prepričljiva in strokovno utemeljena, pripombe dolžnice pa pravilnosti in strokovnosti cenitve niso uspele z ničemer omajati. V zvezi s pripombami dolžnice na cenitev je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da dolžnica konkretnim ugotovitvam cenilca v zvezi z lastnostmi in stanjem nepremičnin, o katerih se je lahko prepričal ob ogledu nepremičnine, sploh ni nasprotovala, prav te pa so vplivale na nižjo oceno vrednosti nepremičnine. Ugotovljene lastnosti in stanje nepremičnine je cenilec upošteval pri oceni vrednosti hiše po načinu tržnih primerjav. Pri tem je sicer kot primerljivi uporabil realizirani prodaji hiše št. 1 (Hrenova) in hiše št. 2 (Metelkova), ki imata res manjše zemljišče kot v izvršilnem postopku obravnavana nepremičnina. Vendar pa je na podlagi lastnosti obeh hiš, ki pa imata pred konkretno nepremičnino tudi prednosti, da sta obe obnovljeni, s parkirnim mestom v garaži, s teraso ali balkonom, in po primerjavi obeh hiš s konkretno nepremičnino, v skladu s pravili stroke opravil prilagoditev prodajnih cen obeh hiš in ob uporabi ponderja izračunal povprečno ceno nepremičnin po m2 (cenitveno poročilo str. 15 - 16, list. št. 82-83). Na tej podlagi je nato ocenil vrednost konkretne nepremičnine po načinu tržnih primerjav. Zgolj dejstvo, da imata primerjani hiši manjšo površino zemljišča, ne more spremeniti ugotovljenih in negrajanih lastnosti konkretne nepremičnine in tudi primerljivih nepremičnin, na podlagi katerih je cenilec strokovno ustrezno opravil cenitev konkretne nepremičnine. Zato se kot neutemeljene pokažejo pritožbene navedbe dolžnice o neprimerljivosti nepremičnin, ki jih je sodni cenilec uporabil kot primerljive pri oceni vrednosti po metodi tržnih primerjav, s konkretno nepremičnino in posledično o bistveno višji vrednosti konkretne nepremičnine.

7. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijanega sklepa že pravilno pojasnilo, da je cenilec v cenitvenem poročilu na str. 20 (list. št. 87), za oceno tržne vrednosti konkretne nepremične uporabil le vrednotenje po načinu tržnih primerjav, ker predstavlja realno vrednost in se po njegovi presoji tudi najbolj približa trenutnemu stanju na trgu nepremičnin. Zato pritožbene navedbe dolžnice o neprimernosti nepremičnin, ki jih je cenilec uporabil kot primerljive po nabavno vrednostnem načinu, za presojo pravilnosti prvostopenjske ugotovitve vrednosti nepremičnine niso bistvenega pomena in jih sodišče prve stopnje zavrača kot neutemeljene.

8. V skladu z določbo drugega odstavka 178. člena ZIZ sodišče ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve, to je bilo na dan 10. 10. 2014, kot je tudi zapisalo sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijanega sklepa. Ocenjene vrednosti v množičnem vrednotenju nepremičnin, ki je bila opravljena na dan 15. 6. 2010, ni mogoče sprejeti tako zaradi časovnega razkoraka, saj so cene tovrstnih nepremičnin v vmesnem obdobju padale in še vedno padajo, kakor tudi zato, ker je namen vrednotenja nepremičnine s strani GURS drugačen, kot pa je to za potrebe izvršilnega postopka(1). Iz določbe 1. člena Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin - ZMVN izhaja, da je namen ocenitve nepremičnin po tem zakonu v obdavčenju in drugih javnih namenih, medtem ko se cenitev nepremičnine v izvršilnem postopku opravi zaradi prisilne prodaje nepremičnine. Pri ugotavljanju vrednosti nepremičnine oziroma pri ugotavljanju pravilnosti cenitve nepremičnine v izvršilnem postopku ne more biti odločilna vrednost nepremičnine, ugotovljena v množičnem vrednotenju nepremičnin, saj ne predstavlja trenutne vrednosti te konkretne nepremičnine na trgu. V obeh primerih je različen tako namen ocenjevanja, kakor tudi metode ocenjevanja. Vrednost nepremičnine, ugotovljena v postopku množičnega vrednotenja, je posplošena tržna vrednost, ki je določena s postopki in metodami množičnega vrednotenja nepremičnin (3. člen ZMVN). Pri sodni cenitvi pa gre za razliko od tega za individualno cenitev, ki jo opravi sodni cenilec (2. odstavek 178. člena ZIZ), ki je pri cenitvi zavezan k uporabi pravil stroke. Množično vrednotenje nepremičnin zajema postopek generalnega vrednotenja nepremičnin in pripisa vrednosti (5. člen ZMVN) in temelji na uporabi več metod, med drugim tudi na uporabi referenčnih nepremičnin, ki se kot osnova uporabljajo pri oblikovanju modelov vrednotenja nepremičnin (osmi odstavek 7. člena ZMVN). Pri ocenitvi se uporabljajo tudi vrednostne cone, ki opredeljujejo območja, na katerih imajo nepremičnine z enakimi lastnostmi enako vrednost (sedmi odstavek 7. člena ZMVN). Iz navedenega izhaja, da se pri ugotavljanju vrednosti nepremičnin v izvršilnem postopku in v postopku množičnega vrednotenja uporabljajo povsem drugi kriteriji, metode in pristopi, zato dolžnica z zatrjevanjem vrednosti nepremičnine, ugotovljene v postopku množičnega vrednotenja, ne more izpodbiti pravilnosti cenitve.

V zvezi s pritožbo zoper sklep o nadaljnjih stroških izvršbe z dne 4. 3. 2015:

9. Ob odsotnosti izrecne pritožbene graje odmere nadaljnjih izvršilnih stroškov, stroškov izdelave cenitve, sodišče druge stopnje v okviru uradnega pritožbenega preizkusa zadeve ugotavlja, da je sodišče prve stopnje izpodbijani sklep izdalo na podlagi pravočasne upnikove zahteve za povračilo stroškov v skladu z osmim odstavkom 38. člena ZIZ in po obsegu v skladu s sklepom z dne 21. 1. 2015, s katerim je sodišče prve stopnje odločilo o višini nagrade cenilcu za opravljeno cenitev in je postal pravnomočen 10. 2. 2015 (list. št. spisa 105-108). Ker je upnik na podlagi sklepa sodišča prve stopnje z dne 29. 5. 2014 plačal predujem za sodnega cenilca v znesku 700,00 EUR in stroški cenitve nepremičnine v višini 520,75 EUR predstavljajo za izvršbo potrebne stroške, jih je dolžnica skladno s petim odstavkom 38. člena ZIZ dolžna upniku povrniti. Nestrinjanje dolžnice z višino ugotovljene vrednosti nepremičnine, ki je bila opravljena s cenitvijo, za katero upnik zahteva povrnitev stroškov, ne more spremeniti dejstev, da je bila cenitev v izvršilnem postopku potrebna, da jo je cenilec korektno opravil, da je o višini nagrade cenilcu že bilo pravnomočno odločeno in da je upnik zahteval povrnitev stroškov opravljene cenitve, in zato ne more izpodbiti pravilne prvostopenjske odločitve o nadaljnjih stroških izvršilnega postopka.

10. Po obrazloženem je sodišče druge stopnje v skladu z 2. točko 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ zavrnilo neutemeljeno pritožbo dolžnice in potrdilo sklep Okrajnega sodišča v Mariboru VL 25536/2010 - 43 z dne 3. 3. 2015 ter v I. točki izreka potrdilo tudi sklep Okrajnega sodišča v Mariboru VL 25536/2010 - 44 z dne 4. 3. 2015. 11. Dolžnica s pritožbo ni uspela, zato v skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in 15. členom ZIZ sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Op. št. (1) : Tako tudi Višje sodišče v Ljubljani v sklepu III Ip 1687/2014 z dne 24. 6. 2014.