Jedro

Tožničina obveznost (do)plačila kupnine za stanovanje, ki pogojuje toženkino obveznost na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, je odvisna njunega dogovora ob sprejemu naročila za izvedbo podaljška obstoječega balkona.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice, da ji je dolžna tožena stranka izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice še na toženkinem solastnem delu nepremičnin (137/1000 stanovanja s shrambo in 12/100 atrija v poslovno stanovanjskem objektu, ki stoji na parc. št. 376/3 k.o. x.), in tožnici naložilo, da toženi stranki plača njene pravdne stroške v višini 609,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Toženka se zoper sodbo pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in predlaga, da pritožbeno sodišče njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodba ugotavlja, da je tožeča stranka s kupoprodajno pogodbo z dne 16. 3. 1998 kupila stanovanje v pritličju v skupni izmeri 51,35 m2, atrij 77,55 m2 in shrambo v kletni etaži v izmeri 2,90 m2, prezre pa, da je treba pri skupni stanovanjski površini upoštevati tudi balkon v izmeri 8,23 m2. Slednji je v pogodbi naveden in zajet v ceni stanovanja, sodba pa ga pri stanovanjski površini ne upošteva (11. točka obrazložitve). Sodba napačno opredeli (15. točka obrazložitve) odsotnost balkona kot možnost za znižanje kupnine. Ne upošteva, da je tožnica namesto balkona dobila pokrito zastekljeno teraso, ki jo je posebej plačala drugemu izvajalcu, kar je dokazala z računom. Sodba napačno presodi izvedensko poročilo izvedenke Č. iz novembra 2011, za katerega je tožnica poudarila na prvem naroku, da prestavlja njeno trditveno in dokazno podlago. Sodna izvedenka M., ki jo je najela tožena stranka, si je nepremičnino ogledala samo od zunaj. Izvedenka Č. je opravila meritve predmetnega stanovanja ob prisotnosti zastopnika tožene stranke T. Š.. Njene izmere, ki jih tožena stranka ni prerekala, so pokazale, da v dejanski površini stanovanja ni prišlo do razlike, večje od plus ali minus 3 %. Izvajalci etažiranja so očitno predmetno nepremičnini izmerili napačno. Sodba napačno oceni listino z nazivom potrdilo, ki sta ga 16. 11. 2005 podpisala takratna pooblaščenca pravdnih strank, za tožečo stranko odvetnik R. in za toženo stranko odvetnik K.. Pod II. točko potrdila je nedvoumno zapisano: „S sprejemom tega zneska so poravnane vse obveznosti A. T. do firme L., d.o.o., iz naslova nakupa stanovanja v pritličju št. 1/b na P., kakor tudi iz naslova dodatnih del“. Gre torej za poravnavo iz dveh naslovov, iz naslova nakupa stanovanja, kar pomeni kupnino, kvadraturo ipd. in iz naslova dodatnih del, kar pomeni vsa dodatna dela, ki so bila izvršena na objektu. S plačilom zneska iz gornjega potrdila so bila vsa sporna razmerja med strankama zaključena in je zato (samo zato!) tožena stranka izročila tožnici original kupne pogodbe z vknjižbenim dovoljenjem. Slednje je bilo ob podpisu pogodbe leta 1998 ustrezno, zaradi preteka časa (7 let od podpisa pogodbe) pa je postalo tehnično neustrezno, zato je bilo treba napisati novo, dopolnjeno vknjižbeno dovoljenje. Tožena stranka se ne more uspešno izgovarjati, da ni poznala točnih izmer tožničinega stanovanja. Kljub jasnemu določilu v gornjem potrdilu je tožena stranka želela od tožnice iztisniti še dodaten denar, na kar tožnica ni mogla pristati. Stanovanje je glede na kvaliteto preplačala in še plačala dodaten znesek, da je sploh dobila original kupne pogodbe. Tožena stranka je „vtihotapila“ vknjižbeno dovoljenje za svoj solastniški delež in računala, da tožnica tega ne bo opazila, kar se je žal tudi zgodilo. Tožnica je šele precej kasneje, iz obvestila GURS, ugotovila, da je samo solastnica svojega stanovanja. Zastopnik L. d.o.o. in priča S. Š., oče in sin sta oba zainteresirana za izid pravde, enako kot zakonca Š., ki jima sodišče odreka prepričljivost. Izpoved bivšega odvetnika tožene stranke K. je mogoče razlagati na več načinov, tožnica pa meni, da je pomemben njegov prvi odgovor v zvezi s potrdilom, da so bili z njim dogovorjeni pogoji, pod katerimi tožena stranka tožnici izroči original pogodbe, ki je bil sposoben za vpis v zemljiško knjigo. V skladu z 9. členom kupoprodajne pogodbe bi morala tožeča stranka za vsa dodatna dela, vlaganja in spremembe skleniti aneks, ki pa ni bil sklenjen. Ni mogoče natančno opredeliti vseh dodatnih del, tako da bi bilo mogoče utemeljeno zaključiti, kaj je tožena stranka štela kot dodatna dela. Sicer pa, glede na sklenjeno poravnavo med strankama, to ni bilo več potrebno. Citirano potrdilo z dne 16. 11. 2005 je po svoji pravni naravi poravnava in bi sodišče tožbi moralo ugoditi v celoti, saj tožena stranka za spremembo lastniškega stanja v vknjižbenem dovoljenju ni imela nobene pravne podlage.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Pritožba je utemeljena.

Tožnica, ki je s toženo stranko sklenila kupoprodajno pogodbo 16. 9. 1998, s tožbo zahteva, da ji toženka, ki si je zadržala solastnino in sicer pri stanovanju 137/1000 in pri atriju 12/100, izstavi zemljiškoknjižno dovolilo za solastni del stanovanja in atrija, ki si ga je toženka pridržala. Toženka se je izstavitvi dovolila upirala s trditvijo, da tožnica ni plačala (celotne) kupnine, ni doplačala kupnine za povečano kvadraturo stanovanja.

Sodba zavzame stališče, da tožnica ni dokazala, da je plačala (celotno) kupnino za stanovanje, in da zato toženka upravičeno odklanja izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za še zadržani solastni del. Kot odločilno šteje, da toženka ni dokazala, da je doplačala kupnino za povečano kvadraturo stanovanja.

Presoja, ali je toženka upravičena zahtevati, da ji tožnica doplača povečano kvadraturo stanovanja zaradi „dodatnih del", t. j. izvedbe podaljška obstoječega balkona (III. točka odgovora na tožbo), je glede na to, da je toženka sama zatrjevala, da je do izvršenih sprememb prišlo že v času izgradnje samega objekta (1), odvisna od (dejanskega) dogovora ob sprejemu tožničinega naročila za podaljšanje balkona. Toženka je namreč zatrjevala (III. točka odgovora na tožbo), da po projektni dokumentaciji (PGD) ni bilo predvideno, da bi imel izvoz podaljšani nadstrešek, ki se nadaljuje od balkona in je na pobudo tožnice, v soglasju s projektantom, pristala na predlagano spremembo in izvedla podaljšek obstoječega balkona in tako pridobljeno novo površino priključila k stanovanju tožeče stranke. Sprememba je zajeta v projektu izvedenih del (PID), ki je bil podlaga za pridobitev uporabnega dovoljenja. Pravdni stranki sta se dogovorili, da bosta nastalo razliko v površini tako povečane stanovanjske površine formalno uredili s podpisom aneksa potem, ko bo izvršeno etažiranje in bodo znani vsi podatki. Tožnica je tak dogovor zanikala in trdila, da je plačala s pogodbo dogovorjeno kupnino in dodatna dela, ki jih je toženka opravila. V dokaz se je sklicevala na dogovor (poravnavo), sklenjen 16. 11. 2005 (priloga A6) (2), pri čemer je poudarila, da je na lokaciji, kjer naj bi stal balkon, zgrajena pokrita zastekljena terasa, izvedbo katere je 23. 9. 1998 plačala drugemu izvajalcu (A.L. iz S.).

Sodba ne zavzame stališča o tem, kakšen je bil dogovor ob sprejemu tožničinega naročila za „izvedbo podaljška obstoječega balkona“, ker (očitno zmotno) šteje, da pogodbeno pravo (6. člen kupoprodajne pogodbe z dne 16. 9. 1998 (3) nudi podlago za zahtevo toženke za plačilo razlike (doplačila kupnine) zaradi povečane stanovanjske površine (10. točka obrazložitve).

Zaključek sodbe, da je prišlo do povečanja stanovanjske površine za več kot 3 % temelji na ugotovitvi, da je kvadratura stanovanja navedena v kupoprodajni pogodbi znašala 54,25 m2, nova površina stanovanja (izmerjena površina stanovanja ob etažiranju v letu 2009 (4) pa 72,26 m2. Ob rob sklicevanju sodbe na pogodbeno določbo (6. člen) pritožbeno sodišče dodaja, da se tožena stranka nanjo niti ni sklicevala. Še več, glede dogovora ob sprejemu naročila tožnice, je prihajala sama s sabo v nasprotje. Najprej je zatrjevala, da je bil dogovor, da bosta po opravljenem etažiranju sklenili aneks (III. točka odgovora na tožbo" (5)), kasneje pa, da glede tega nista sklenili posebnega dogovora (IV. točka odgovora na tožbo (6)). Sicer pa bi po 9. členu pogodbe, na katerega opozarja tožnica, moral biti tudi za morebitna dodatna dela sklenjen aneks (7).

Zaradi materialnopravno zmotnega izhodišča sodbe je ostal nepojasnjen sklop odločilnih dejstev (kakšen je bil dejanski dogovor ob sprejemu tožničinega naročila za izvedbo podaljška na mestu, kjer bi bil po kupoprodajni pogodbi balkon (8). Ne drži stališče sodbe (19. točka obrazložitve), da bi tožeča stranka morala izpodbiti navedbe tožene stranke, da se površina njenega stanovanja ne ujema z uradno evidenco in da je posledica izvršenih sprememb na podlagi naročenih del tožeče stranke. Tožena stranka bi namreč najprej morala dokazati, da je bilo ob sprejemu naročila tožnice za izvedbo podaljška balkona dogovorjeno doplačilo kupnine za razliko v povečani stanovanjski površini, pri čemer pa je za presojo „povečane stanovanjske površine“ pomembna dejanska izmera stanovanja, ki ga tožnica zaseda, in ne „uradna evidenca“.

Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v ponovno sojenje (355. člen ZPP). Pritožbeno sodišče samo postopka ne more dopolnjevati, ker bi s tem prikrajšalo stranki v pravici do pravnega sredstva.

Druga vprašanja, ki jih izpostavlja pritožba, zato zaenkrat niso pomembna in se pritožbenemu sodišču ni treba opredeliti do njih (prvi odstavek 360. člena ZPP). Šele v primeru ugotovitve, da je med strankama obstajal dogovor o plačilu povečane kvadrature, bo pomembno, ali je zaradi izvedenega „podaljška balkona“ prišlo do povečane kvadrature stanovanja (9) in kakšen je bil namen sklenjenega dogovora (potrdilo z dne 16. 11. 2005 (10).

V izogib morebitnim nejasnostim v nadaljevanju postopka in ustrezni dopolnitvi dokaznega postopka, pa v zvezi s pritožbenimi pomisleki pritožbeno sodišče še dodaja.

Pritožbene trditve vzbujajo resen dvom v pravilnost zaključka sodbe, da je z dodatnimi deli prišlo do povečane kvadrature stanovanja. Pritožba upravičeno opozarja, da je bil predmet pogodbe tudi balkon v izmeri 8,23 m2, ki ga ni, ker gre za pritlično stanovanje. Namesto balkona je pokrita zastekljena terasa, ki jo je tožnica plačala drugemu izvajalcu A. L. iz S. (rač. št. 9/98 z dne 23. 9. 1998 – A9), česar sodba ne upošteva. Sodba pri ugotavljanju povečane kvadrature stanovanja, površine balkona (8,23 m2) kljub ugotovitvi, da ga je tožeča stranka plačala, ne upošteva (15. točka obrazložitve). Ugotavlja pa, da je po izmeri izvedenke Č., ki ga je predložila tožnica (11), stanovanje celo manjše od pogodbenega (izvedenka je izračunala velikost stanovanja 48,9 m2). Slednje vzbuja resen dvom v pravilnost ugotovitve sodbe, da je prišlo do povečanja stanovanjske površine od 54,25 m2 na 72,26 m2. To je celo več, kot je trdila toženka (IV. točka odgovora na tožbo (12) oziroma kot je zahtevala z aneksom 20. 6. 2006 (13). Razlogi sodbe (14), zakaj se od površine stanovanja ne odšteje površina 8,23 m2 na račun balkona, kot je to upoštevala izvedenka Č. so pravno zmotni.

Pritožba utemeljeno očita tudi, da sodba ni celovito upoštevala dogovora iz leta 2005, s katerim je tožnica dokazovala, da so bila urejena vsa sporna razmerja. Sodba zavzame stališče le glede plačila 250.000,00 SIT (17. točka obrazložitve), ki se nanaša na plačilo dodatnih del (po ugotovitvi sodbe dodatnih del zaradi izvedbe podaljška balkona), ne opredeli pa se do zapisa, da so poravnane tudi vse obveznosti iz naslova nakupa stanovanja in dejstva, da je bil hkrati s potrdilom tožnici izročen izvirnik kupoprodajne pogodbe z dne 16. 9. 1998 z vknjižbenim dovoljenjem.

Vse navedeno bo moralo sodišče prve stopnje upoštevati pri ponovnem odločanju.

Zaradi razveljavitve odločitve o glavni stvari je pritožbeno sodišče razveljavilo tudi stroškovno odločitev (tretji odstavek 165. člena ZPP). O stroških postopka pred sodiščem prve stopnje in pritožbenih stroških bo odločalo sodišče prve stopnje s končno odločbo.

(1) "Vzrok za nastalo bistveno razliko v površini kupljenega in plačanega stanovanja od tega, ki ga tožnica dejansko zaseda in ki se ujema z uradno evidenco, je posledica izvršenih sprememb v času izgradnje samega objekta, ki jo je izrecno želela in naročila tožnica sama.“

(2) Tožnica v pripravljalni vlogi 25. 10. 2012 med drugim navaja: „Da iz potrdila z dne 16. 11. 2005 izhaja, da so poravnane vse obveznosti A. T. Š. iz naslova nakupa stanovanja v pritličju št. 1B na P....“.

(3) „Pogodbeni stranki soglašata, da je znesek kupnine fiksen in nespremenljiv ves čas pogodbenega razmerja do njene popolne izpolnitve. Prodajalec se odreka pravici zahtevati spremembo dogovorjene cene iz kateregakoli razloga, razen iz razloga odstopanja stanovanjske površine za več kot 3 %.“

(4) Po navedbi toženke (III. točka odgovora na tožbo) je tožena stranka izvajalcu etažnega načrta družbe M., d.o.o., naročila, da pri vzpostavljanju etažne lastnine upošteva dejansko in ne pogodbeno površino in mu v ta namen tudi izročila PID dokumentacijo.

(5) "Pravdni stranki sta se dogovorili, da bosta nastalo razliko v površini tako povečane stanovanjske površine formalno uredile s podpisom aneksa potem, ko bo izvršeno etažiranje in bodo znani vsi potrebni podatki.“

(6) „Kot je tožena stranka že izpostavila, je v danem primeru tožeča stranka obogatena na račun tožene stranke in sicer v dodatni površini stanovanja, ki je kar za 10 m2 večje, kot ga je tožnica dejansko plačala. Tožena stranka tudi ni zahtevala nerazumne cene za tako povečano površino (1.000,00 EUR na m2) in tožeča stranka bi bila dolžna to razliko pošteno plačati, kljub temu, da stranki glede tega nista sklenili posebnega dogovora“.

(7) Po podatkih spisa očitno ni bil sklenjen.

(8) Po navedbah tožnice na mestu, kjer je po pogodbi predviden balkon (predmet kupoprodajne pogodbe je tudi balkon 8,3 m2, ki ga stanovanje nima, ker je pritlično), stoji pokrita steklena terasa.

(9) Po trditvah pritožbe so izvajalci etažiranja očitno predmetno nepremičnino izmerili napačno, kajti precizne meritve izvedenke Č. novembra 2011, opravljene ob sodelovanju obeh strank, so pokazale, da dejansko ni bistvenih odstopanj od kvadrature stanovanja, kot je navedeno v kupoprodajni pogodbi.

(10) Po navedbah v pritožbi so bila s plačilom zneska, navedenega v potrdilu, urejena med strankama vsa sporna razmerja, in je zato tožena stranka izročila tožnici original kupoprodajne pogodbe z vknjižbenim dovoljenjem.

(11) Po trditvah tožnice omenjeno mnenje predstavlja njeno trditveno in dokazno podlago.

(12) Tožeča stranka je obogatena na račun tožene stranke in sicer v dodatni površini stanovanja, ki je kar za 10 m2 večje, kot ga je tožnica dejansko plačala.“

(13) V 2. členu Dodatka št. 1 h kupoprodajni pogodbi (priloga B3) je zapisano: „Stanovanjska površina 10,03 m2 minus kletna površina 0,25 m2, kar znaša skupaj je 9,78 m2 in se obračuna po 1.000,00 EUR na m2. Površina atrija za doplačilo znaša 2,45 m2 in se obračuna po 500,00 EUR na m2.“

(14) „Tožeča stranka je torej že v času sklenitve pogodbe vedela, da balkona v naravi ni in bi morala že takrat to dejstvo uveljavljati pri toženi stranki v smislu znižanja kupnine. Sklicevanje na (očitno) napako oziroma bistveno zmoto glede predmeta pogodbe, urejeno v 61. členu ZOR, po skoraj 15 letih od sklenjene pogodbe, je zato neutemeljeno.“