Jedro

Nepremičnine pravne osebe, ki se je lastninila po ZLPP, so se olastninile po ZLNDL. Šele po ZLNDL je lahko preoblikovana pravna oseba postala lastnica nepremičnin, na katerih je imela pred tem pravico uporabe.

Odložni pogoj, pod katerim je bila sklenjena sporna pogodba, se je izpolnil z dnem lastninskega preoblikovanja toženke in je pogodba tedaj začela učinkovati od trenutka sklenitve dalje. Po drugem odstavku 44. člena ZLPP je predhodno soglasje potrebno, vse dokler se podjetje lastninsko ne preoblikuje. Z lastninskim preoblikovanjem je pogoj soglasja odpadel. Prenehala je vezanost začetka učinkovanja pogodbe na izdajo soglasja agencije.

Pri presoji konkretnega posestnega stanja je treba upoštevati tudi pravni status pravdnih strank. Ni sporno, da je bila pravna prednica oziroma toženka organizirana v obliki podjetja, pravni prednik tožnice pa je bil občinski organ oziroma je tožnica kot njena pravna naslednica, občina. Posest nepremičnine, ki je v lasti občine kot osebe javnega prava, ki deluje v javnem interesu in jo po njeni volji lahko uporablja vsakdo, navzven ni enako vidna in izključujoča, kot posest pravne ali fizične osebe, ki jo v naravi uporablja zaključen krog ljudi. Tudi takšna vrsta izvajanja posesti javnega subjekta (javno parkirišče), je eden izmed možnih načinov posesti. Element izključujoče posesti pa se kaže v možnosti spremembe režima uporabe nepremičnine v naravi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 15 dneh od prejema te sodbe povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 1.208,72 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da je tožeča stranka (tožnica) lastnica nepremičnin ID znak parcele ... 1772/2, k. o. ... parcela 1772/2 (ID ...), do celote (1/1), ID znak parcele ... 1772/3, k. o. ... parcela 1772/3 (ID ...), do celote (1/1), ID znak parcele ... 1772/4, k. o. ... parcela 1772/4 (ID ...), do celote (1/1) in ID znak parcele ... 1772/5, k. o. ... parcela 1772/5 (ID ...), do celote (1/1) (I. točka izreka) in toženi stranki (toženki) naložilo, da mora tožnici povrniti njene pravdne stroške v višini 4.091,34 EUR (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), predlaga spremembo sodbe (zavrnitev tožbenega zahtevka v celoti), podrejeno, razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Opredeljuje pritožbene stroške. V nadaljevanju so povzeti bistveni argumenti pritožbe.

3. Sodišče prve stopnje je neutemeljeno in brez ustrezne obrazložitve zavrnilo toženkine dokazne predloge. Večine listinskih dokazov, ki jih je predložila toženka, sodišče prve stopnje ni obravnavalo. Podana je bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 8. in 14. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP. Toženka se ni sklicevala zgolj na določbe Zakona o lastninskem preoblikovanju podjetij (ZLPP), ampak tudi na določbe Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL), ki pa jih je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo. Pogodba ni veljavna, ker ni bila podpisana s strani pooblaščene osebe in ni bil izpolnjen odložni pogoj. S pogodbo se ni prenesla pravica uporabe, ampak je bilo v pogodbi navedeno, da se prenašajo nepremičnine v last. Pogodbene nejasnosti je potrebno razlagati v korist toženke. Pridobitev soglasja je bila dogovorjena kot odložni pogoj za veljavnost pogodbe. Napačen in neobrazložen je zaključek sodišča prve stopnje, da je z lastninskim preoblikovanjem toženke odložni pogoj odpadel. Soglasje ni bilo pridobljeno, zato se pogoj ne more šteti za uresničenega.

4. Toženka je zatrjevala tudi ničnost pogodbe. Sodišče prve stopnje je zmotno navedlo, da ZLPP sankcije ničnosti ne določa. Glede na namen zakona o preoblikovanju podjetij z družbenim kapitalom v podjetja z znanimi lastniki bi bilo razpolaganje s premoženjem brez soglasja agencije v nasprotju z moralnimi načeli in bi prodaja brez soglasja nujno povzročila ničnost pogodbe. Moralo bi upoštevati 1. odst. 86. čl. Obligacijskega zakonika (OZ), po katerem so nične vse pogodbe, ki nasprotujejo prisilnim predpisom. Sodišče prve stopnje se do trditev o ničnosti pogodbe ni opredelilo. Sodba VS RS III Ips 98/99 z dne 23. 12. 1999 ni primerljiva. Obravnavano je bilo bistveno drugačno dejansko stanje kot v konkretnem primeru. Soglasje agencije se obravnava kot odložni pogoj le v primeru, ko je subjekt prešel v last Sklada RS za razvoj po 4. odst. 50. čl. ZLPP. Sodišče prve stopnje je prezrlo tudi stališče VS RS, da se s pogodbo, sklenjeno v l. 1993, prenaša lastninska pravica in ne pravica uporabe. Odložni pogoj se ni uresničil z lastninskim preoblikovanjem toženke, ampak je takrat zgolj prenehala veljati prepoved razpolaganja, nični pravni posel pa zaradi prenehanja prepovedi ni konvalidiral. 5. Sodišče prve stopnje je zmotno ugotovilo, da je bilo pridobljeno soglasje javnega pravobranilca. Odmera davka po takrat veljavnem Zakonu o davku na promet z nepremičninami (ZDPN) ni bila pogojena z danim soglasjem javnega pravobranilca. Tožnica ni predložila ustrezne listine, ki bi izkazovala soglasje. Pogodbe s soglasjem se trajno hranijo v arhivu. Na tožnici je bilo dokazno breme, ki pa ga ni zmogla. Soglasje nikoli ni bilo vročeno toženki, ki je bila zavezanka za plačilo davka. Tudi v aneksu ni bilo navedeno, da je bilo pridobljeno soglasje javnega pravobranilca.

6. Predmet pogodbe ni bil določen ali določljiv. Parcela št. 1772/1 je v času podpisa pogodbe in aneksa merila 2.600 m2. V pogodbi ni navedeno, na katerem delu obstoječe parcele se prodani del nahaja, ni bila predložena nobena skica. Tožnica ne bi mogla na podlagi takšne pogodbe doseči vpisa v zemljiško knjigo. Dejstvo, da sta pri parcelaciji sodelovali obe pravdni stranki, potrjuje, da predmet pogodbe ni bil določen in določljiv, drugače bi parcelacijo lahko naročil lastnik zemljišča. Zmoten je zaključek, da med pravdnima strankama ni potekal noben formalni postopek, ki bi nasprotoval realizaciji pogodbenih določil. Tožnica je zoper toženko vložila tožbo in zatrjevala, da ji je toženka prodala zemljišče parc. št. 1772/1, ne pa nepremičnin, ki so predmet tega postopka. Sodišče prve stopnje se do sodbe VII Pg 3195/2010 ni opredelilo. Že zgolj dejstvo, da je tožnica na podlagi iste pogodbe od toženke terjala lastninsko pravico na drugem predmetu kot uveljavlja v tem postopku, dokazuje, da pogodba ni bila sklenjena s takšno vsebino, kot trdi tožnica. Očitno ni bilo soglasja volj med strankama o predmetu pogodbe. Realizaciji pogodbe je toženka nasprotovala tudi s prepovedjo posegov tožnici na sporna zemljišča. Tožnica je toženki plačala za souporabo spornih zemljišč. Pravdni stranki sta se dogovarjali tudi za sklenitev nove pogodbe ali poravnave, kar je obširno pojasnila toženka v pripravljalnih vlogah, do česar se sodišča prve stopnje ni opredelilo.

7. Pravdni stranki se nista dogovorili za prenos pravice uporabe, ampak prenos lastninske pravice. V pogodbi je navedeno, da se nepremičnine prenašajo v last in ne v uporabo. Za prenos pravice uporabe bi skladno s sodno prakso morala biti sklenjena pogodba v takšni obliki, ki bi omogočala vpis pravice uporabe na nepremičnini v zemljiško knjigo. Sodne odločbe, na katere se sklicuje sodišče prve stopnje, niso primerljive. Sodba VS RS II Ips 256/2015 obravnava možnost priposestvovanja, sodba VSL I Cp 1703/2012 pa ničnost pravnega posla zaradi denacionalizacije. Neutemeljeno se je sklicevati na sodbo VSL Cpg 1302/93, saj toženka ni zatrjevala, da bi se pravica uporabe pridobila šele z vpisom v zemljiško knjigo. V zadevi VSK Cp 1468/2015 ni bilo meritorno odločeno in je problematika obravnavana le delno. Enotno stališče sodne prakse je, da je bil za prenos pravice uporabe potreben še pridobitni način oziroma razpolagalni pravni posel. Za prenos pravice uporabe je ključen dejanski prenos posesti. Da za prenos ni dovolj le pisna pogodba, kaže tudi pogodbeno določilo, da bo toženka nepremičnine prepustila tožnici v posest po plačilu kupnine. Tožnica ni dokazala z nobeno listino, da bi sporne nepremičnine res prešle v njeno premoženje. Ni izkazala stroška za vzdrževanje nepremičnine. Tožnica s tožbo poskuša obiti določbe 2. odst. 101. čl. OZ, saj bi toženka lahko nasprotovala izročitvi nepremičnin, ker kupnina še ni bila plačana. Tožnica ravna v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja in prepovedjo zlorabe pravic. Ker tožnica ni imela spornih nepremičnin v posesti, na njih ni pridobila pravice uporabe pred uveljavitvijo ZLNDL.

8. Pogodba ni bila veljavno sklenjena, saj ni bilo soglasja Agencije RS za privatizacijo. Namen ZLPP je bil, da se prepreči odtujevanje družbene lastnine. Skladno z določbo 2. odst. 59. čl. OZ pogodba učinkuje šele od izdaje soglasja in ne že z njenim podpisom. Stranki z aneksom nista potrdili predmeta pogodbe, ampak sta dogovorili odložni pogoj. Napačen je zaključek, da med pravdnima strankama ni bilo sporno, da se s pogodbo prenaša pravica uporabe. Predmet prenosa je bila lastninska pravica. Toženka je nasprotovala trditvam, da se je prenesla pravica uporabe, do česar se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Toženka je podala ugovor, da sporna pogodba predstavlja predpogodbo, ker je bil dogovorjen prenos lastninske pravice, ki takrat ni bil mogoč. Sodišče prve stopnje napačno ni upoštevalo pogodbenega določila, da se nepremičnine prepustijo v posest in last po plačilu celotne kupnine. Zmoten je zaključek, da se je pravica uporabe prenesla že s podpisom pogodbe in aneksom. Odločilni razlogi so si med seboj v nasprotju. Podano je tudi nasprotje med odločilnimi razlogi in vsebino listin.

9. Tožnica ni dokazala, da je bil davek dejansko odmerjen. Izvirnika pogodbe ni predložila, žig ni čitljiv. Na realizacijo tudi ne kaže parcelacija. Sodišče se neutemeljeno sklicuje na posnetke stanja, iz katerih ni razvidno, ali okoli spornih zemljišč stoji ograja. Toženka je nasprotno predložila številne dokaze, ki kažejo, da so bile sporne nepremičnine ograjene in v izključni posesti najmanj do leta 2000 oziroma do leta 2008. Tožnica je želela sporne nepremičnine odkupiti od toženke, na podlagi sporne pogodbe tožnica ni zaprosila za gradbeno dovoljenje na spornih nepremičninah in ni postala uporabnik nepremičnin pred uveljavitvijo ZLNDL. Do številnih listinskih dokazov, ki dokazujejo navedbe toženke, se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Sodišče prve stopnje se je sklicevalo zgolj na listine, ki jih je predložila toženka, čeprav je dokazno breme na strani tožnice.

10. Vse sporne nepremičnine so bile v postopku lastninskega preoblikovanja toženke ocenjene in vključene v otvoritveno bilanco in so prešle iz družbene v zasebno lastnino. Napačna je trditev, da je z vplačilom vrednosti nepremičnin na lastninsko preoblikovano podjetje prešla zgolj pravica uporabe nepremičnin, te pa so bile še nadalje družbena lastnina. Namen določbe 17. čl. ZLPP in samega zakona je, da se celotni družbeni kapital podjetja lastnini. Tudi pravna stroka je izključila uporabo določb ZLNDL v primerih, ko so se nepremičnine olastninile po ZLPP. Toženka je predložila tudi izpis iz lista B iz zemljiške knjige, ki dokazuje, da se je vpisovala sprememba pravice uporabe v lastninsko pravico. Sklicuje se tudi na strokovni članek. Izvenknjižno pridobitev pravice uporabe na podlagi listine, ki ni ustrezna za vpis v zemljiško knjigo, priznava le sodna praksa. Sodišče prve stopnje se nekritično sklicuje na dve sodni odločbi VS RS, ki ne predstavljata ustaljene sodne prakse. Aneks k pogodbi je bil podpisan z odložnim pogojem, zato je zmoten zaključek sodišča prve stopnje, da je bila pravica uporabe na spornih nepremičninah prenesena na tožnico pred zaključkom lastninskega preoblikovanja toženke.

11. Ugotovitev sodišča, da je tožnica imela na spornih nepremičninah na presečni datum 25. 7. 1997 pravico uporabe, je napačna in temelji na zmotno in nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju. Odločitve ni zadosti obrazložilo, sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih, deloma so razlogi nejasni in sami s seboj v nasprotju. Podana je bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. in 15. tč. 2. odst. 339. čl. ZPP. Napačna je tudi navedba, da sodna praksa, ki jo je navajala toženka, ni v celoti primerljiva s konkretnim primerom, pri čemer je sodišče prve stopnje odločitev oprlo na sodno prakso, ki ne obravnava podobnih primerov. Izpodbijana sodba odstopa od enotne in ustaljene sodne prakse, ki jo je navedla toženka, za kar niso podane nobene tehtne okoliščine. Sodišče prve stopnje je številne ugovore toženke zavrnilo brez ustrezne obrazložitve. Kršene so bile tudi toženkine ustavne pravice, pravica do enakosti pred zakonom (14. čl. Ustave), pravica do enakega varstva pravic (22. čl. Ustave) in pravica do pravnega sredstva (25. čl. Ustave).

12. Zaradi napačne odločitve o tožbenem zahtevku je posledično napačna tudi odločitev o stroških postopka.

13. Tožnica je odgovorila na pritožbo. Prereka pritožbene navedbe, predlaga njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje. Opredeljuje svoje pritožbene stroške.

14. Pritožba ni utemeljena.

15. Noben od uveljavljanih pritožbenih razlogov ni podan; sodišče prve stopnje ni zagrešilo relevantnih napak ne pri vodenju postopka ne pri uporabi materialnega prava, pravilno in v zadostni meri pa je ugotovilo tudi sporna pravno pomembna dejstva.

16. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da sta pravdni stranki 24. 8. 1995 sklenili prodajno pogodbo za več nepremičnin, ki so bile v družbeni lastnini. Skupaj z aneksom št. 1 z dne 2. 11. 1995 je bila na tožnico prenesena pravica uporabe z odložnim pogojem pridobitve soglasja Agencije RS za prestrukturiranje in privatizacijo. Ker soglasje ni bilo izdano (niti zavrnjeno) do dneva lastninskega preoblikovanja toženke 10. 1. 1997, je odpadel pogoj pridobitve soglasja in je pogodba začela učinkovati od trenutka sklenitve dalje. Pogodba je bila realizirana (parcelacija spornih nepremičnin, odmera davka, prevzem nepremičnin v posest tožnice). Na dan uveljavitve ZLNDL je tako imela pravico uporabe tožnica in je postala lastnica spornih nepremičnin po samem zakonu.

17. Toženka neutemeljeno graja zavrnitev dokaznih predlogov. Na podlagi 1. odst. 286. čl. ZPP mora stranka kršitev določb pravdnega postopka pred sodiščem prve stopnje uveljavljati takoj, ko je to mogoče. Kršitve, na katere se sklicuje pozneje, vključno v pravnih sredstvih, se upoštevajo le, če stranka teh kršitev brez svoje krivde predhodno ni mogla navesti, ali če gre za kršitve določb pravdnega postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti. Če sodišče oceni, da predlagani dokazni predlog oziroma dejstva, ki naj se z njimi ugotovijo, za odločitev v sporu niso pomembni, ali da je neko dejstvo že dokazano, dokazov ni dolžno izvajati. Zavrnitev dokaznih predlogov bi toženka morala grajati najkasneje na zadnjem naroku za glavno obravnavo, bodisi v pritožbi pojasniti, zakaj domnevne kršitve brez svoje krivde predhodno ni mogla navesti. Ker iz zapisnika o glavni obravnavi z dne 5. 5. 2022 ni razvidno, da bi toženka to kršitev uveljavljala, je pritožbeno sodišče ne sme upoštevati.

18. Zmotno je pravno stališče, da pogodba ni bila veljavno sklenjena, ker ni bilo pridobljeno soglasje agencije po 2. odst. 44. čl. ZLPP. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da se je odložni pogoj, pod katerim je bila sklenjena sporna pogodba, izpolnil z dnem lastninskega preoblikovanja toženke in je pogodba tedaj začela učinkovati od trenutka sklenitve dalje. Po 2. odst. 44. čl. ZLPP je predhodno soglasje potrebno, vse dokler se podjetje lastninsko ne preoblikuje. Z lastninskim preoblikovanjem je pogoj soglasja odpadel. Prenehala je vezanost začetka učinkovanja pogodbe na izdajo soglasja agencije. Takšno stališče je zavzela tudi sodna praksa. Iz sodbe VSRS III Ips 98/99 z dne 23. 12. 1999 ne izhaja, da je odložni pogoj odpadel zgolj v primeru, če je subjekt lastninjena prešel v last Sklada RS za razvoj po 4. odst. 50. čl. ZLPP, ampak sodba jasno izpostavlja kot relevantno zgolj dejstvo olastninjenja podjetja (lastninskega preoblikovanja). Odsotnost soglasja agencije tudi ni povzročila ničnosti pogodbe. ZLPP nima določbe, ki bi nakazovala na takšno sankcijo in je pritožba tudi ne konkretizira. Na splošno se sklicuje na namen zakona in moralna načela. Bistveni namen ZLPP je bil ravno lastninsko preoblikovanje podjetij z družbenim kapitalom v podjetja z znanimi lastniki. Z dnem toženkinega lastninskega preoblikovanja je bil namen zakona izpolnjen, soglasje agencije pa nič več potrebno in tudi ne smiselno, saj ni šlo več za premoženje v družbeni lastnini, ampak je bilo upravljanje in nadzor nad premoženjem zaupano zasebnim lastnikom. Pravilno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da je izpodbijana pogodba veljavna, ker je aneks k pogodbi podpisal zakoniti zastopnik toženke in s tem odobril pravni posel za nazaj.

19. Na tožnici je bilo dokazno breme, da dokaže pridobitev mnenja javnega pravobranilca o pravni veljavnosti pogodbe. Tožnica res ni predložila mnenja ali soglasja javnega pravobranilca za sklenitev sporne kupoprodajne pogodbe, vendar je pridobljeno mnenje dovolj zanesljivo dokazala z dejstvom odmere davka. Sodišče prve stopnje ni imelo razloga, da bi dvomilo v pridobitev mnenja, saj je v času takrat veljavnih predpisov davčna obveznost nastala oziroma je bil odmerjen davek šele po pridobitvi potrebnega dovoljenja državnega organa. Druge okoliščine, ki bi izkazovale, da mnenje ni bilo pridobljeno, niso bile izkazane. Ni jasno, zakaj bi pogodbeni stranki v aneksu morali zapisati, da je bilo soglasje javnega pravobranilca k poslu že dano. Takšen zapis v aneksu pogodbe ni bil nujen, niti običajen. Tudi aneks pa je bil naknadno poslan finančnemu uradu (A8) ter iz žiga finančnega urada izhaja, da prijavljena pogodba ni predmet za odmero davka. Ali sta bila davek in kupnina nato dejansko plačana, ne vpliva na presojo veljavnosti sklenjene pogodbe. Če davčna obveznost ni poravnana, je v pristojnosti finančnega urada, da izterja plačilo. Če pa kupec ne plača kupnine, pa ima prodajalec na voljo ustrezna pravna sredstva in ugovore. Toženka neutemeljeno očita, da tožnica s konkretno tožbo želi obiti plačilo kupnine. Če kupnina ni bila plačana v dogovorjenih rokih, bi toženka lahko zahtevala plačilo ali odstopila od pogodbe. Nič od navedenega toženka ni dokazala. Ni verjetno, da bi v obdobju, ko zemljiška knjiga ni imela takega pomena, kot ga ima danes, prodajalec zaradi neplačila kupnine »čakal« na uveljavljanje ugovora neizpolnitve oz. na zahtevo za izročitev danes ustrezne zemljiškoknjižne listine.

20. Predmet kupoprodajne pogodbe je bil prenos pravice uporabe in ne prenos lastninske pravice. Sodišče prve stopnje je med drugim res netočno navedlo, da med pravdnima strankama to ni bilo sporno, vendar to ne moti, saj je v 27. tč. obrazložitve navedlo več (pravilnih) argumentov o tem, da je šlo za prenos pravice uporabe. Pogodbeni stranki sta v II. čl. pogodbe zapisali, da se s pogodbo nepremičnine izročijo v takojšno izključno pravo in popolno last, vendar navedenega ni razumeti v smislu prenosa lastninske pravice, kot ga pojmujemo in razumemo danes, ampak kot opredelitev pojma pravice uporabe, ki je v sistemu družbene lastnine imela podobne posledice oziroma učinek kot lastninska pravica v zasebni lastnini. Besedno zvezo »lastninska pravica« stranki v pogodbi nista uporabili, že v I. čl. pogodbe pa sta zapisali, da so predmet pogodbe nepremičnine, katerih prodajalec je dejanski in zemljiškoknjižni imetnik pravice uporabe in posestnik. Ne gre zgolj za predpogodbo, ampak veljavno sklenjeno kupoprodajno pogodbo o prenosu pravice uporabe. Tudi iz VI. tč. pogodbe nadalje izhaja, da bodo prešle obveznosti plačila za vse tekoče izdatke in prispevke ter druge dajatve na kupca od dneva izročitve nepremičnin v neposredno posest. Ta je bila dejansko ključna, kot je to sedaj enotno in ustaljeno mnenje teorije in sodne prakse. Navedeno kaže na prenos pravice uporabe in ne prenos lastninske pravice. Za pogodbeni prenos pravice uporabe je bila praviloma odločilna tudi dejanska posest, medtem ko pri pogodbenem prenosu lastninske pravice sama posest za nastanek lastninskopravnih posledic (obveznosti) ni bistvena. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da je bil predmet pogodbe prenos lastninske pravice, do katerega bo prišlo, ko bodo pogodbene nepremičnine v postopku lastninskega preoblikovanja toženke olastninjene. Iz vsebine sporne pogodbe to v ničemer ne izhaja. Bilo pa bi tudi pojmovno nesmiselno oz. izključujoče. 21. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bil predmet pogodbe določljiv. Predmet prodaje je bil del parcele v določeni izmeri, ki jo je bilo treba po sklenitvi pogodbe še parcelirati. V pogodbi je bila navedena nepremičnina parc. št. 1772/1, ki dejansko ni bila predmet prodaje, ampak je njena površina prirasla k nepremičnini parc. št. 1772/2. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila po sklenitvi pogodbe izvedena parcelacija, ki je bila povsem skladna z izmerami površin spornih nepremičnin v pogodbi. S parcelacijo so bile sporne nepremičnine odmerjene skladno s pogodbeno voljo strank. Pritožbene navedbe, da sta v postopku parcelacije sodelovali obe pogodbeni stranki, dodatno zgolj potrjujejo dejstvo, da je bilo na obeh straneh doseženo soglasje volj. Izvedena parcelacija po sklenitvi pogodbe torej zanesljivo dokazuje, da je bil predmet pogodbe določljiv, pogodbeni stranki ob sklenitvi pogodbe soglasni o predmetu pogodbe in posledično zavezovalni posel veljaven. V konkretnem primeru je bistvena presoja okoliščin v času sklenitve pogodbe in čas lastninskega preoblikovanja toženke oziroma stanje na dan uveljavitve ZLNDL. Okoliščine, ki jih je izpostavilo sodišče prve stopnje, potrjujejo, da je prav v času sklenitve pogodbe obstajalo soglasje volj pogodbenih strank o predmetu pogodbe, pa tudi kasneje. V navedenem relevantnem obdobju med pravdnima strankama in njunima pravnima prednikoma niso potekali nobeni formalni (ali neformalni) postopki, ki bi nasprotovali realizaciji pogodbenih določil oziroma kazali na nesoglasje volj.

22. Iz nespornih trditev pravdnih strank izhaja, da je tožnica v postopku VII Pg 3195/2010 na podlagi iste kupoprodajne pogodbe terjala lastninsko pravico na drugem predmetu, kar po mnenju toženke dokazuje, da predmet pogodbe ni bil določljiv. To ne drži. Dalje, tožnica je tudi plačala za uporabo spornih zemljišč s strani družbe KPL d. d., kar po mnenju toženke prav tako kaže na nejasnost določb pogodbe. Tudi to ne drži. Do postopka v zadevi VII Pg 3195/2010 se je sodišče prve stopnje opredelilo v 29. tč. izpodbijane sodbe. Iz nespornih trditev izhaja, da je tožnica v navedenem postopku izpodbijala prodajno pogodbo iz l. 2002, s katero je toženka prodala poslovno stavbo in parcelo, ki sta neposredno mejili na sporne nepremičnine. Nesporno je, da je tožnica tudi plačala za uporabo zemljišč v času gradnje parka A., da so med strankama potekali ponovno pogovori o odkupu nepremičnin ter da gradbeno dovoljenje za gradnjo parka A. iz leta 2008 ni vsebovalo spornih nepremičnin. Vendar pa na drugi strani iz neprerekanih trditev strank tudi izhaja, da toženka l. 2002 skupaj s prodajo poslovne stavbe z dvoriščem ni (ponovno) prodala spornih nepremičnin (sosednja zemljišča) in da danes v naravi sporna zemljišča predstavljajo javni park A. Prodajno pogodbo v letu 1995 je sklenila pravna prednica tožnice. Od takrat do začetka postopka VII Pg 3195/2010 je minilo približno 15 let. V tem času še ni prišlo do izvedbe vpisa spornih nepremičnin v zemljiško knjigo. V prejšnjem sistemu družbene lastnine vpis prenosa pravice uporabe v zemljiško knjigo ni imel konstitutivnega pomena, kar je ob nelastninskem konceptu družbene lastnine imelo za posledico splošno neurejenost zemljiške knjige kot evidence o pravnih razmerjih, ki se tičejo določenih nepremičnin.1 Tožnica je nadalje izpodbijala veljavnost pogodbe, ki jo je toženka sklenila s tretjo osebo, in sama ni bila stranka izpodbijane pogodbe ter je imela ob vložitvi tožbe omejen vir razpoložljivih informacij o sklenjenem pravnem poslu. Vse navedene okoliščine po mnenju pritožbenega sodišča ne vodijo do zaključka, da predmet pogodbe v času sklenitve (relevantnem obdobju) ni bil določljiv. Vložena tožba v postopku VII Pg 3195/2010, kasnejši dogovori o odkupu in poravnavi, gradbeno dovoljenje in plačilo za uporabo zemljišč vrsto let kasneje, ne kažejo na nesoglasje volj ob sklenitvi pogodbe in nedoločljivost predmeta pogodbe, ampak so po presoji pritožbenega sodišča posledica neurejenega in pravno nejasnega (odsotnost pravnomočne odločbe ali vpisa v zemljiški knjigi) zemljiškoknjižnega stanja, varovanja lastnih koristi ter kasnejšega upoštevanja zemljiškoknjižnega stanja pred dejanskim.

23. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je za prenos pravice uporabe zadoščala pisna pogodba in se je pravica uporabe lahko prenašala tudi izvenknjižno. Sodba in sklep VS RS II Ips 256/2015 z dne 16. 2. 2017, ki ga citira izpodbijana sodba, jasno in izrecno navaja, da so se prenosi pravice uporabe lahko odvijali izvenknjižno in za veljavnost prenosa pravice uporabe vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj. Takšno stališče je zavzela tudi pravna teorija, na katero se sklicuje pritožba.2 V pritožbi navedena sodna praksa ne nasprotuje navedenemu stališču. V sodbi VS RS II Ips 154/2002 z dne 16. 1. 2003 razpolagalni akt ni mišljen kot zemljiškoknjižno dovolilo, ampak razpolaganje pravne prednice toženih strank, ki naj bi nanje prenesla pravico uporabe. Sodba VS RS II Ips 389/2006 z dne 11. 12. 2008 govori zgolj o listini, sposobni za prenos pravice uporabe. Iz ostalih v pritožbi navedenih primerov prav tako v ničemer ne izhaja, da bi bil za prenos pravice uporabe poleg zavezovalnega pravnega posla potreben še razpolagalni oziroma posledično, da bi morala biti pogodba sklenjena že v takšni obliki, ki bi kupcu omogočala vpis v zemljiško knjigo.

24. Pritožba pa pravilno izpostavlja, da odsotnost posesti in dejanske uporabe nepremičnine praviloma izključuje prenos pravice uporabe. Takšno stališče, kot že omenjeno, zagovarja teorija in (tudi v pritožbi citirana) sodna praksa. Vendar toženka zmotno navaja, da tožnica posesti ni uspela dokazati. Pojem posesti v obdobju sklenitve sporne pogodbe do časa uveljavitve ZLNDL je treba obravnavati v duhu časa, vseh okoliščin primera, narave nepremičnine, lastnosti titularjev, takrat veljavnih predpisov ter razumevanju koncepta družbene lastnine. Pri ugotavljanju, kdo je bil nosilec pravice uporabe v trenutku uveljavitve ZLNDL, je treba upoštevati nekdanje predpise o razpolaganju in uporabi družbene lastnine, ki so bili podlaga za pridobitev teh pravic. Družbena lastnina ni bila lastninskopravna kategorija, ki bi temeljila na prilaščanju na pravno lastninski podlagi, temveč na pravici do dela z družbenimi sredstvi, pravici odločanja o uporabi produkcijskih sredstev in na pravici do pridobivanja dohodka in urejanja medsebojnih delovnih razmerij.3 Za to pravico je bila značilna dejanska vezanost sredstev (kot objekta te pravice) na pravno osebo (kot subjekt te pravice). Pravica uporabe je bila družbenolastninski odsev dela z družbenimi sredstvi. Zakon o združenem delu (ZZD) je tak koncept izražal v VI. poglavju, ko je sredstva družbenih pravnih oseb, imenovana "družbena sredstva" (npr. nepremičnine, kjer je potekal tak ali drugačen delovni proces) opredelil kot sredstva, ki jih upravljajo delavci ali drugi delovni ljudje v družbeni pravni osebi in so materialni pogoj za njihovo delo oziroma materialna osnova uresničevanja funkcije v tej družbeni pravni osebi. Bistveno je bilo, kdo je družbena sredstva uporabljal, katera družbena pravna oseba je z njimi opravljala svojo funkcijo.4

25. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila pogodba realizirana, da je tožnica imela na spornih nepremičninah posest. To je utemeljilo z ugotovitvijo, da je bil na spornem območju zgrajen park A., toženka pa ni uspela dokazati, da so bile sporne nepremičnine ograjene. Posest mora biti vidna navzven oziroma transparentna, trajna in izključujoča. Dejanska oblast mora biti navzven nedvoumno manifestirana in takšna, da ima posestnik, kadar to hoče, vedno možnost stvar uporabljati. Se pa posest seveda lahko izvršuje na različne načine, različno intenzivno, glede na vse okoliščine in zlasti glede na naravo samega predmeta posesti. Sodišče prve stopnje je podalo ozko obrazložitev posestnega stanja, vendar zadostno, ob upoštevanju celotnega konteksta trditvene podlage pravdnih strank, ki jo je povzelo v 1. - 15. tč. izpodbijane sodbe. Na tožnici je bilo materialno dokazno breme. Tožnica je trdila, da so sporne nepremičnine v naravi predstavljale po njeni volji javno parkirišče, kjer je lahko parkiral vsakdo, dokler ni bil na tem delu zgrajen park A. Toženka, na katero se je prevalilo procesno dokazno breme, je nasprotno trdila, da so sporna zemljišča predstavljala ograjeno parkirišče, ki so ga uporabljali njeni zaposleni. Priložila je fotografije in druge dokaze. Sodišče prve stopnje je ocenilo, da na podlagi predloženih dokazov toženka ni uspela dokazati, da je bilo parkirišče ograjeno in v njeni (izključni in izključujoči) posesti. Ocenilo je, da priložene fotografije dokazujejo ravno nasprotno. Torej da parkirišče ni bilo ograjeno, kar močno potrjuje toženkina navajanja. V takšni situaciji je sodišče prve stopnje utemeljeno presodilo, da je tožnica tista, ki je imela v posesti sporne nepremičnine. Iz obrazložitve sodišča prve stopnje, da toženka ni ponudila nasprotnega dokaza, je razumeti, da noben izmed ostalih priloženih dokazov ni dokazoval ograjenosti nepremičnin oz. kateregakoli drugega znaka tožničine posesti. Takšno oceno pritožbeno sodišče sprejema kot prepričljivo in razumno utemeljeno, čeprav skopo, takšno sklepanje upoštevajoč vse okoliščine ni pomanjkljivo, še manj nasprotujoče si. Toženka v pritožbi izpostavlja, da naj bi nasprotno dokazovala cenitev gradbenih nepremičnin iz novembra 1993, ki navaja, da je okoli objekta ograja. Na spornih nepremičninah se objekt ni nahajal. Tudi fotografije iz l. 1991 v naravi predstavljajo povsem drugačno dejansko stanje (montažne hiške), kot sta obe pravdni stranki zatrjevali v konkretnem postopku za čas po l. 1995 (parkirišče). Tudi iz izpovedbe zakonitega zastopnika toženke ne izhaja, da bi bile sporne nepremičnine v relevantnem času ograjene in v njihovi izključni posesti. Priča B. B. je res izpovedal, da tožnica ni nikoli zahtevala, da toženka preneha uporabljati nepremičnine, vendar je v nadaljevanju tudi izpovedal, da se do nepremičnin ni dalo priti, dokler je stal objekt C., po rušenju objekta pa se je lahko prosto dostopalo do spornih nepremičnin in tudi, ko so stavbo oddali najemniku in na dvorišču pred stavbo niso mogli več parkirati, ker so bila vrata zaklenjena, so parkirali na teh zelenih površinah, kamor si lahko prišel brez posebnih ovir na kateri koli travnik. Iz nespornih trditev izhaja, da je toženka poslovno stavbo z dvoriščem l. 2000 oddala v najem, nato pa l. 2002 prodala, vendar hkrati ni oddala ali prodala tudi spornih nepremičnin. Iz orto-foto posnetkov ograja ni razvidna, prav tako plačilo družbe KPL, d. d., za uporabo spornih nepremičnin v letu 2009 in plačevanje dajatev ne dokazujejo, da je bilo parkirišče v času sklenitve sporne pogodbe ograjeno in v izključni posesti toženke.

26. Če bi bile sporne nepremičnine res potrebna sredstva družbe za opravljanje njene funkcije in neločljivo povezane s poslovno stavbo, bi bilo življenjsko edino logično, da bi toženka oddala in prodala skupaj s poslovno stavbo tudi sporne nepremičnine, pa jih ni. Pri presoji konkretnega posestnega stanja je treba upoštevati tudi pravni status pravdnih strank. Ni sporno, da je bila pravna prednica oziroma toženka organizirana v obliki podjetja, pravni prednik tožnice pa je bil občinski organ oziroma je tožnica kot njena pravna naslednica, občina. Posest nepremičnine, ki je v lasti občine kot osebe javnega prava, ki deluje v javnem interesu in jo po njeni volji lahko uporablja vsakdo, navzven ni enako vidna in izključujoča, kot posest pravne ali fizične osebe, ki jo v naravi uporablja zaključen krog ljudi. Tudi takšna vrsta izvajanja posesti javnega subjekta (javno parkirišče), je eden izmed možnih načinov posesti. Element izključujoče posesti pa se kaže v možnosti spremembe režima uporabe nepremičnine v naravi.

27. V pogodbi je bilo navedeno, da bo prodajalec kupcu v posest prepustil nepremičnine po plačilu celotne kupnine, vendar pritožba spregleda nadaljnjo določbo, da bo posest prepuščena najkasneje do 31. 12. 1995. Sodišče prve stopnje ni ugotavljajo, ali je bila kupnina res plačana. Toženka v pritožbi zgolj pavšalno in na splošno zatrjuje, da ni prejela kupnine in posledično nepremičnine niso bile izročene v posest tožnice. Nesporno je, da so bile nepremičnine tožnici prepuščene v posest, ker je na njih zgradila park A. Sporno v postopku je bilo sicer, kdaj natančno. Gola navedba, da tožnica posesti ni imela, ker ni plačala kupnine, ni sklepčna, že v izhodišču ne drži. Toženka tudi ne predloži nobenega dokaza, da bi kdaj ugovarjala ali protestirala, ker kupnina ni bila plačana, prodajalca pozvala na plačilo kupnine ipd. Selektivno povzema pogodbena določila, ki hkrati navajajo, da se bodo nepremične prepustile v posest najkasneje do 31. 12. 1995. II. čl. sporne pogodbe zato sam po sebi ne nasprotuje dokazni oceni sodišča prve stopnje, da tožnica ni imela posesti.

28. Toženka neutemeljeno graja, da tožnica ni predložila nobene listine, ki bi izkazovala pridobitev lastninske pravice na spornih nepremičninah. Takšni listini sta ravno priložena sporna prodajna pogodba in aneks k pogodbi. Ker zemljiškoknjižni vpis še ni bil izveden, pa odsotnost predložitve izpiska iz registra osnovnih sredstev ali bilanc oziroma izkaz druge uradne listine, kjer bi bile navedene tudi sporne nepremičnine, ne izkazuje, da do prenosa pravice uporabe ni prišlo.

29. Zmotno je pritožbeno stališče toženke, da so sporne nepremičnine, ki so bile vključene v otvoritveno bilanco ob lastninskem preoblikovanju toženke, z odločbo Agencije RS za prestrukturiranje in privatizacijo, prešle iz družbene v zasebno lastnino. Z lastninskim preoblikovanjem dne 10. 1. 1997 toženka na spornih nepremičninah še ni pridobila lastninske pravice. Pravni temelj za prenos lastninske pravice na preoblikovano pravno osebo po ustaljeni praksi Vrhovnega sodišča ni 4. čl. ZLPP, saj na tej pravni podlagi lastninska pravica ni mogla nastati, ampak šele uveljavitev ZLNDL.5 Sodna praksa se je opredelila tudi že do nasprotnega stališča pravne stroke, ki ga toženka navaja v pritožbi, vendar stališču, da bi podjetje pridobilo lastninsko pravico na nepremičninah že po končanem lastninjenju (na podlagi določb ZLPP), ne sledi. Sodna praksa je jasna. Nepremičnine pravne osebe, ki se je lastninila po ZLPP, so se olastninile po ZLNDL. Šele po ZLNDL je lahko preoblikovana pravna oseba postala lastnica nepremičnin, na katerih je imela pred tem pravico uporabe. O tem nista bili izdani zgolj dve odločbi VS RS II Ips 855/2008 z dne 9. 6. 2011 in II Ips 82/2017 z dne 3. 11. 2016, ki ju navaja izpodbijana sodba, ampak takšno stališče izhaja tudi iz drugih odločb Vrhovnega sodišča.6 Gre torej za ustaljeno sodno prakso, ki zavezuje tudi pritožbeno sodišče. Toženka v pritožbi ne izpostavi nobenih tehtnih okoliščin za odstop od enotne in ustaljene sodne prakse, niti ne trdi, da gre v konkretnem primeru za drugačno dejansko stanje. Izraža le nestrinjanje s pravnim stališčem sodne prakse, ki pa ni sprejemljivo.

30. Pritožbeno sodišče je seznanjeno s stališčem sodne prakse, da je pravna oseba lahko na podlagi določb ZLNDL pridobila lastninsko pravico le v primeru, če je ob lastninskem preoblikovanju v otvoritveno bilanco (4. čl. ZLPP) vključila nepremičnine, na katerih je imela kot podjetje v družbeni lastnini pravico uporabe in da z zaključkom lastninskega preoblikovanja podjetja spor o obsegu družbenega premoženja in morebitno "naknadno" lastninjenje tega premoženja ni več mogoče.7 V konkretnem primeru je bistveno, kar izhaja iz 31. tč. izpodbijane sodbe, da je tožnica pridobila lastninsko pravico na spornih nepremičninah na podlagi 5. čl. ZNLDL (nepremičnine, na katerih ima pravico uporabe občina ali mesto), in ne na podlagi 4. čl. ZLNDL, kot pravna oseba (podjetje z družbenim kapitalom). Tožnica se torej ni lastninsko preoblikovala kot podjetje z družbenim kapitalom v podjetje z znanimi lastniki po 1. čl. ZLPP. Prav tako z lastninskim preoblikovanjem toženke dne 10. 1. 1997 sporne nepremičnine še niso bile olastninjene, ampak so se olastninile šele na dan uveljavitve ZLNDL 25. 7. 1997, vendar ne v korist toženke, ampak po samem zakonu v korist tožnice, ki je imela na dan uveljavitve ZLNDL pravico uporabe. Pravico uporabe je tožnica imela vse od podpisa aneksa h kupoprodajni pogodbi, ki je bil sicer sklenjen pod odložnim pogojem pridobitve soglasja agencije, z lastninskim preoblikovanjem toženke dne 10. 1. 1997 pa je takšen pogoj odpadel. 31. Na podlagi povedanega se pokaže, da sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo ni odstopilo od ustaljene sodne prakse, pravilno je uporabilo materialne predpise in svojo dokazno oceno zadostno obrazložilo. Zatrjevane bistvene kršitve določb pravdnega postopka niso podane, prav tako ni utemeljen pritožbeni očitek o kršitvi toženkinih ustavnih pravic. Posledično je pravilna tudi odločitev o stroških postopka, ki konkretneje ni izpodbijana.

32. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker niso podani niti razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP), je to sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo, sodbo sodišča prve stopnje pa potrdilo (353. čl. ZPP).

33. Ker toženka s pritožbo ni uspela, sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je tožnici, ki je argumentirano odgovorila na pritožbo, povrniti njene (potrebne) stroške v višini 1.208,72 EUR (1. odst. 165. čl. v zvezi s 1. odst. 154. čl. ZPP). Ti predstavljajo nagrado v višini 1.625 točk za odgovor na pritožbo (tar. št. 22/1 OT), povračilo materialnih stroškov v višini 26,25 točke (11. čl. OT) in 22 % DDV, ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke 0,60 EUR. Priznane stroške mora toženka plačati v 15 dneh (1. in 2. odst. 313. čl. ZPP), če zamudi, pa gredo od izteka tega roka še zahtevane zakonske zamudne obresti (1. odst. 299. čl. in 1. odst. 378. čl. OZ).

1 Prim. sklep VS RS II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009. 2 M. Damjan, Zapleti pri lastninjenju nekdanjih nepremičnin v družbeni lastnini in urejanju sedanjega (neurejenega) stanja, Pravosodni bilten 1/2011, str. 129. 3 Prim. sklep VS RS II Ips 22/2004 z dne 5. 5. 2002 ter A. Finžgar: Družbena lastnina, ČZ Uradni list, Ljubljana 1979, str. 10 in 11. 4 Prim. sodbo VS RS II Ips 559/2005 6. 12. 2007. 5 Prim. sodbo VS RS II Ips 82/2017 z dne 4. 12. 2017. 6 Prim. sodbe VS RS II Ips 179/2010 z dne 28. 1. 2013 in II Ips 318/2014 z dne 19. 5. 2016. 7 Prim. sodbo VS RS II Ips 796/2007 z dne 17. 121. 2008, II Ips 179/2010 z dne 28. 1. 2013 in II Ips 318/2014 z dne 19. 5. 2016.