Jedro

V predmetni stavbi so tudi poslovni prostori, več kot polovica površine pa je namenjena stanovanjem (oskrbovana stanovanja in dom starejših občanov). Zaključek sodišča prve stopnje, da gre po SZ-1 za stanovanjsko-poslovno stavbo, je zato pravilen. Ob takšni ugotovitvi so materialnopravna podlaga plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja določbe SZ-1.

Vzdrževalni stroški so tudi glede na dikcijo prvega odstavka 30. člena SZ-1 podvrženi avtonomiji volje, saj je zakonodajalec pustil možnost, da se glede delitve teh stroškov etažni lastniki dogovorijo s pogodbo o medsebojnih razmerjih.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

II.Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora tožena stranka v petnajstih dneh plačati tožeči stranki 995,86 EUR s pripadki (I. točka izreka), v presežku, za znesek 2.098,77 EUR s pripadki, pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Toženi stranki je še naložilo, da mora tožeči stranki povrniti 30 % njenih pravdnih stroškov, tožeča stranka pa je dolžna povrniti toženi stranki 70 % njenih stroškov, o višini stroškov bo odločilo po pravnomočnosti odločitve o glavni stvari (III. točka izreka).

2.Zoper ugodilni in posledično stroškovni del sodbe se pravočasno pritožuje tožena stranka. Obširno nasprotuje stališču sodišča prve stopnje, da etažni lastniki lahko določijo drugačen ključ delitve obratovalnih stroškov, kot to določata Stanovanjski zakonik (v nadaljevanju SZ-1) in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju Pravilnik o upravljanju), saj so merila za delitev stroškov obratovanja kogentne narave. Stavba A. ni poslovno-stanovanjska, temveč je namenjena zgolj stanovanjski rabi. Sodišče tudi ni izvedlo dokazov z zaslišanji, tožena stranka pa je pravočasno grajala kršitev izvedbe dokaznih predlogov.

3.Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo tožene stranke in predlagala njeno zavrnitev. Zahtevala je povračilo stroškov odgovora na pritožbo.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Tožeča stranka kot upravnik stanovanjsko-poslovne stavbe A. na naslovu ... od tožene stranke kot lastnice oskrbovanega stanovanja in parkirnega mesta v tej stavbi zahteva plačilo neporavnanih stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja za obdobje od decembra 2020 do vključno oktobra 2022.

6.Bistveni del pritožbe obravnava vprašanje, katera pravna podlaga je merodajna za delitev stroškov obratovanja (opredeljena v drugem odstavku 25. člena SZ-1) v obravnavani stavbi. Tožena stranka stoji na stališču, da je treba obratovalne stroške obračunavati v skladu s Pravilnikom o upravljanju, ki določa merila delitve konkretnih obratovalnih stroškov v večstanovanjski stavbi, na katerega napotuje 30. člen SZ-1, medtem ko je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi zavzelo stališče, da je mogoče s pogodbo o medsebojnih razmerjih urediti ključ delitve obratovalnih stroškov tudi drugače, kot je za posamezne obratovalne stroške določeno v Pravilniku v upravljanju. Sporna je razlaga 30. člena SZ-1 v delu, ki se nanaša na obratovalne stroške.

7.Pritožbeno sodišče najprej zavrača pritožbeni očitek, da gre pri sporni stavbi za izključno stanovanjsko stavbo. SZ-1 v petem odstavku 3. člena določa, da, če so v stanovanjski stavbi tudi poslovni prostori in je več kot polovica površine namenjena stanovanjem, je takšna stavba po tem zakonu stanovanjsko-poslovna stavba. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, da so v predmetni stavbi tudi poslovni prostori in da je več kot polovica površine namenjena stanovanjem (oskrbovana stanovanja in dom starejših občanov - četrti odstavek 3. člena SZ-1). Zato je zaključek sodišča prve stopnje, da gre po SZ-1 za stanovanjsko-poslovno stavbo, pravilen. Ob takšni ugotovitvi pa so materialnopravna podlaga plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja določbe SZ-1 (drugi odstavek 1. člena SZ‑1).

8.V zvezi z bistvenim pritožbenim vprašanjem (ali je mogoče delitev stroškov s pogodbo urediti tudi drugače, kot je določeno v SZ-1 in Pravilniku o upravljanju) pritožbeno sodišče ugotavlja, da odgovor nanj za pritožbeno presojo izpodbijane sodbe niti ni potreben, zato se pritožbenemu sodišču do njega ni treba opredeljevati.

9.Iz obširnih razlogov sodišča prve stopnje, ki jih toženka konkretno ne izpodbija, izhaja, da je sodišče prve stopnje sicer priznalo strošek hišnika (postavka 10), ki sodi med obratovalne stroške, skladno z Aktom o ureditvi medsebojnih razmerij, vendar pa je ugotovilo, da bi bil strošek ob upoštevanju ključa po Pravilniku o upravljanju (po številu enot) za toženko manj ugoden (večji), kar pomeni, da je odločitev v njeno korist, zato toženka nima pravnega interesa izpodbijati te odločitve. Glede obratovalnih stroškov v zvezi s porabo električne energije (postavke 400, 416, 424, 426, 430 in 431) je sodišče prve stopnje pri ugotavljanju, kakšen strošek odpade na toženko, upoštevalo merila delitve skladno s Pravilnikom o upravljanju in Pravilnikom o toploti, iz katerih sta izhajali tudi pravdni stranki, saj se nobena ni sklicevala na merilo delitve iz Akta o ureditvi medsebojnih razmerij. Sodišče prve stopnje je nato tudi pojasnilo in ugotovilo, koliko mora toženka še plačati iz naslova posamezne postavke. Tem ugotovitvam pritožba ne oporeka. Druge priznane in obračunane stroške (vzdrževanje dvigala - postavka 531, vzdrževanje hidroforne postaje - postavka 202, vzdrževalna dela ureditve instalacije in sanacije varnostne razsvetljave - postavka 102), pa je sodišče prve stopnje pravilno obračunalo z upoštevanjem Akta s prilogo, saj jih je očitno glede na trditve pravdnih strank glede opisa posameznih postavk štelo za vzdrževalne stroške (četrti odstavek 25. člena SZ-1). Ti stroški pa so tudi glede na dikcijo prvega odstavka 30. člena SZ-1 podvrženi avtonomiji volje, saj je zakonodajalec pustil možnost, da se glede delitve teh stroškov etažni lastniki dogovorijo s pogodbo o medsebojnih razmerjih, kar zagovarja tudi sodna praksa višjih sodišč in pritožnica v postopku niti ni trdila nasprotno. Velja le dodati, da je sodišče prve stopnje pri obračunu stroškov po postavki 102 v celoti upoštevalo toženkine neprerekane trditve, da je le polovica celotnega stroška skupna vsem etažnim lastnikom, ki se nato deli skladno z Aktom oz. stroškovnikom po ključu delež enote na celoto. Da obračun tega stroška ne upošteva meril po Pravilniku o upravljanju, toženka ne trdi. Glede fiksnega mesečnega stroška podjetja Enerkon (postavka 539) v višini 3,05 EUR je v izpodbijani sodbi ugotovljeno, da toženka višine stroška glede na uporabljeni ključ delitve (število stanovanj) ni prerekala, kar pomeni, da ključ delitve sploh ni bil sporen, in pritožba nasprotnega ne trdi. Strošek recepcije (postavka 575) pritožbeno sodišče šteje za ostali (poseben) strošek, ki izvira iz večstanovanjske stavbe, ki ga ni mogoče šteti za obratovalni strošek v smislu tretjega odstavka 25. člena SZ-1 ali 21.a člena Pravilnika o upravljanju (tako je navajala tudi toženka v postopku pred sodiščem prve stopnje), zato je sodišče prve stopnje kot pravno podlago za obračunavanje tega stroška pravilno uporabilo Akt o ureditvi medsebojnih razmerij oz. Stroškovnik.

10.Pritožnica sodišču prve stopnje pavšalno očita, da ni izvedlo dokazov z "zaslišanji," pri čemer ni jasno, ali uveljavlja relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP ali bistveno kršitev iz 8. točke drugega odstavka navedenega člena. Na nobeno od teh kršitev pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, zato jo mora stranka obrazložiti in konkretizirati. Pritožbene navedbe so tozadevno povsem prazne, saj toženka ne pove niti, koga bi moralo sodišče zaslišati, še manj pa, kaj relevantnega bi se s tem dokazom lahko ugotovilo. Pritožbeno sodišče se do tako nekonkretiziranega očitka niti ne more opredeliti.

11.S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP). Na ostale pritožbene navedbe (o spreminjanju meril delitve obratovalnih stroškov s strani investitorja, ko je bil še sam lastnik stavbe, o (ne)kogentnosti meril, določenih v SZ-1 in Pravilniku ter o neenotni sodni praksi in kršitvi pravne varnosti), ki na izpodbijano odločitev nimajo konkretnega vpliva, pritožbeno sodišče posebej ne odgovarja.

12.Pritožbeni razlogi niso podani, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu, to je v I. in III. točki izreka, potrdilo (353. člen ZPP).

13.Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Enako velja za tožečo stranko, saj njen odgovor na pritožbo ni doprinesel k boljši razjasnitvi zadeve na pritožbeni stopnji in gre za nepotreben strošek (prvi odstavek 155. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

-------------------------------

1Tudi sicer je iz trditev toženke (list. št. 11, 64, 83) razvidno, da naj se ta celotni strošek deli tako, da odpade na oskrbovana stanovanja (OS) 15 %, nato pa se deli med OS po ključu - delež na enoto na vhod. Da bi bil takšen ključ, glede na enotne navedbe strank o tem koliko znaša, v nasprotju z merili (v čem?) po Pravilniku, toženka ne trdi, navajala je, da ga sodišče mora uporabiti, ne pa ključ po kriteriju solastniškega deleža, kot ga je tožnica.

Zveza:

Stanovanjski zakon (2003) - SZ-1 - člen 1, 1/2, 3, 3/4, 3/5, 25, 25/2, 25/4, 30, 30/5

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.