Jedro

Presoja veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev ni predmet postopka o vpisu v register upravnikov stavb.

Tožnici kot etažni lastnici v stanovanjski stavbi nista stranski udeleženki v postopku vpisa v register upravnikov stavb po 167. členu SZ-1.

Izrek

Tožba zoper odločbo Javnega stanovanjskega sklada A. št. ... z dne 27. 2. 2008 se zavrže. V preostalem delu se tožba zavrne.

Obrazložitev

Toženka je z izpodbijanim sklepom z dne 4. 4. 2008 zavrgla pritožbo tožnic zoper odločbo Javnega stanovanjskega sklada A. z dne 27. 2. 2008, s katero je odločil, da se družba A.A.A. d.d. iz A na podlagi pogodbe št. 276/C z dne 10. 12. 1998 o opravljanju storitev upravljanja večstanovanjske hiše vpiše v register upravnikov stavb pri Javnem stanovanjskem skladu A., in sicer kot upravnik stanovanjskega objekta na ... 5 in ... 7 v A..

Toženka kot razlog za zavrženje pritožbe navaja, da tožnici nista upravičeni za njeno vložitev. Pri tem se sklicuje na določbe 167. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), po katerih ima status stranke v postopku vpisa v register upravnikov le upravnik, ki izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ali predsednik skupnosti lastnikov, ki svojo upravičenost izkazuje s sklepom o vpisu v sodni register. Vpis v register upravnikov za etažne lastnike nima pravnih posledic, saj ne vpliva na veljavnost in izvrševanje pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Register upravnikov stavb je zgolj javna evidenca na stanovanjskem področju.

Upravni organ druge stopnje je pritožbo tožnic zoper navedeni sklep zavrnil in v razlogih med drugim poudaril, da SZ-1 v svojih določbah etažnim lastnikom ne priznava lastnosti strank v postopku vpisa upravnika v register upravnikov stavb. Prav tako tožnici nista stranki na podlagi določbe 43. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP), saj je interes, da se upravnik vpiše v register upravnikov stavb, interes upravnika, ne pa njun pravni interes. Pri tem poudarja, da je ta vpis le evidenčni in ne vpliva na razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki in upravni organ v tem postopku ne posega v samo pogodbo med njimi. Za reševanje sporov iz razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki je pristojno sodišče. Kar zadeva pogodbo o opravljanju upravniških storitev, upravni organ preveri le, ali vsebuje potrebne sestavine in ali jo je podpisala večina etažnih lastnikov, predvidena za sklenitev te pogodbe, ne preverja pa verodostojnosti njihovih podpisov.

Tožnici se s tako odločitvijo ne strinjata in v tožbi navajata, da izkazujeta pravni interes, da v postopku vpisa v register upravnikov stavb sodelujeta kot stranski udeleženki. Menita, da mora upravni organ ob vpisu upravnika v register preverjati tudi vsebinski pogoj, to je upravičenost upravnika za upravljanje z večstanovanjsko stavbo. To pa na podlagi 167. člena SZ-1 upravnik izkazuje s pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Upravnik je pooblaščenec etažnih lastnikov, torej tudi tožnic, in se lahko v register vpiše le v primeru, če je pred tem kot upravnik določen s sklepom ustrezne večine etažnih lastnikov in je z njimi sklenil pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Tožnici nadalje poudarjata, da nasprotujeta upravičenosti družbe A.A.A. d.d. za upravljanje večstanovanjske stavbe na ... 5 v A. Ker ta zastopa tudi njiju kot etažni lastnici, je po njuni oceni v postopku vpisa upravnika v register bistveno vprašanje, ali je upravnik res upravičen za upravljanje te stavbe. Nadalje navajata, da med A.A.A. d.d. in njima teče več sodnih postopkov, v katerih A.A.A. d.d. na podlagi pogodbe o upravljanju zahteva plačilo stroškov upravljanja. Temeljno vprašanje v teh postopkih je tudi vprašanje, ali je družba A.A.A. res upravnik večstanovanjske stavbe na ... 5. Od odgovora nanj pa je v veliki meri odvisna utemeljenost tožbenih zahtevkov. Stališče tožnic je, da A.A.A. d.d. ni upravičena zastopati vseh etažnih lastnikov, saj z njimi ni sklenila veljavne pogodbe o opravljanju upravniških storitev – te namreč ni podpisala zadostna večina etažnih lastnikov, niti ni bil upravnik določen s sklepom, ki bi ga sprejela takšna večina. S tem ko je prvostopenjski upravni organ izdal odločbo o vpisu družbe A.A.A. d.d. v register upravnikov, je potrdil, da je v resnici upravičena zastopati etažne lastnike, s tem pa je prejudiciral vprašanje, ki se kot predhodno pojavlja v omenjenih pravdnih postopkih. Ker je izpis iz javne evidence javna listina, se šteje za resnično tisto, kar je v njem navedeno. Položaj tožnic v pravdnih postopkih je zaradi izdaje predmetnih odločb bistveno poslabšan. Zato po njuni oceni odločitev organa prve stopnje neposredno vpliva na njune pravne koristi in sta prepričani, da imata v obravnavanem postopku pravico sodelovati kot stranski udeleženki. Izpolnjujeta torej pogoj iz 43. člena ZUP, strinjata pa se, da SZ-1 v postopku vpisa upravnikov v register upravnikov etažnim lastnikom ne priznava položaja strank v postopku. Nesmiseln je tudi zapis drugostopenjskega upravnega organa, da ni njun pravni interes, da se upravnik vpiše v register upravnikov stavb, saj prav to zatrjujeta ves čas postopka. Njun interes je, da se družba A.A.A. tja ne vpiše. Tožnici sodišču predlagata tudi, da odpravi odločbo z dne 27. 2. 2008, saj gre za edino vsebinsko odločitev v postopku, ki ima neposredne posledice na pravne koristi tožnic in posega v njun pravni položaj (2. člen Zakona o upravnem sporu; v nadaljevanju ZUS-1). V nadaljevanju navajata okoliščine, na podlagi katerih menita, da ta odločba ne vsebuje razlogov za odločitev, zaradi česar je ni mogoče preizkusiti. Med drugim je organ prve stopnje v odločbi navedel, da je pogodbo podpisala več kot polovica etažnih lastnikov, ni pa navedel njihovega lastniškega deleža. Prilagata izračune deležev, ki sta jih pridobili s strani podjetja A.A.A. d.d. in ki potrjujejo, da izračun, ki je bil poslan organu prve stopnje, ni pravilen. Pred odločitvijo bi zato moral zahtevati original pogodbe o upravljanju skupaj s podpisi in ustreznim izračunom solastniških deležev, ki bi zajemal vse lastnike stanovanjske stavbe, ne pa da je odločil na podlagi fotokopije pogodbe št. 276/C z dne 10. 12. 1998. Tožnici predlagata, da sodišče odpravi sklep z dne 4. 4. 2008 in odločbo z dne 27. 2. 2008 in zadevo vrne prvostopenjskemu organu v ponovni postopek, toženki pa naloži plačilo stroškov tega postopka s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Toženka v odgovoru na tožbo poudarja, da se z vpisom v register upravnik le registrira, da je na podlagi pogodbe o opravljanju upravniških storitev postavljen za upravnik določene večstanovanjske stavbe. Vpis je torej evidenčne narave. Upravni organ zato pri tem ne presoja, ali je pogodba o opravljanju omenjenih storitev veljavna, saj je za presojo veljavnosti te pogodbe pristojno sodišče v pravdnem postopku. Le v tem postopku imata tožnici pravni interes, ne pa tudi v postopku, v katerem se določeno pravno razmerje samo evidentira. Nadalje se ne strinja s stališčem o prejudiciranju vprašanja veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev, saj upravni organ za kaj takega nima pristojnosti in ne more posegati v pogodbeno razmerje med strankami pogodbe. Meni, da morata tožnici svoj interes, ki je v tem, da dokažeta neveljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev med upravnikom A.A.A. d.d. in etažnimi lastniki stavbe na naslovu ... 5 v Ljubljani, zasledovati v pravdnem postopku. Predlaga zavrnitev tožbe.

Tožba je delno neutemeljena, delno pa nedovoljena.

V zadevi je sporno vprašanje, ali tožnici kot etažni lastnici v večstanovanjskem objektu izkazujeta pravni interes za sodelovanje v postopku vpisa podjetja A.A.A. d.d. v register upravnikov stavb kot upravnika tega objekta. Kot je razvidno iz tožbe, svoj pravni interes utemeljujeta z okoliščino, da med njima in A.A.A. d.d. teče več sodnih postopkov zaradi plačila stroškov upravljanja, v katerih se kot temeljno postavlja vprašanje, ali je tožnik A.A.A. d.d. res upravnik večstanovanjske stavbe (zaradi česar je upravičen zahtevati plačilo stroškov upravljanja). Po njunem mnenju vpis v register neposredno vpliva na njune pravne koristi s tem, ko potrjuje upravičenost A.A.A. d.d., da zastopa etažne lastnike, čeprav se sami z navedenim ne strinjata.

Po določbi 1. odstavka 43. člena ZUP (Uradni list RS, št. 80/99 in naslednji) ima pravico udeleževati se postopka tudi oseba, ki izkaže pravni interes. Tega izkaže oseba, ki zatrjuje, da vstopa v postopek zaradi varstva svojih pravnih koristi. V skladu z določbo 2. odstavka istega člena pa je pravna korist neposredna, na zakon ali drug predpis oprta osebna korist. Torej ne gre za kakršnokoli korist, ampak za korist, ki temelji na materialnem predpisu. Ta je tisti, ki določa, ali ima kdo kakšno pravno korist (interes) v upravni zadevi, o kateri se odloča v upravnem postopku, in le tak pravni interes je pravno relevanten, da se osebi prizna status stranskega udeleženca v upravnem postopku V skladu z navedenim ima torej položaj stranskega udeleženca v postopku tako oseba, ki ji tak status materialni predpis izrecno priznava, kot tudi oseba, glede katere iz takega predpisa izhaja, da ima v upravni zadevi (konkretno v postopku vpisa upravnika v register upravnikov) kakšno pravico ali pravni (ne pa tudi dejanski) interes.

Med strankami ni sporno, da SZ-1 (Uradni list RS, št. 69/03 in naslednji) etažnim lastnikom ne priznava položaja strank v postopku vpisa upravnikov v register upravnikov. Tožnici tudi ne zatrjujeta, da jima pravno korist v obravnavanem postopku priznava kakšen drug materialni predpis. V obravnavanem primeru zato zatrjevana korist tožnic ne temelji na materialnem predpisu, s čimer ne izpolnjujeta pogoja iz 2. odstavka 43. člena ZUP za udeležbo v postopku. Sodišče zato ugotavlja, da je treba njun v tožbi zatrjevani interes za sodelovanje v postopku opredeliti kot dejanski interes, ki ga imata zaradi vodenja pravdnih postopkov, v katerih sta toženi stranki zaradi neplačanih stroškov upravljanja.

Drži, kar zatrjujeta tožnici, da javne listine dokazujejo resničnost tistega, kar se v njih potrjuje ali določa (1. odstavek 224. člena ZPP), vendar pa je dovoljeno dokazovati, da so v javni listini dejstva neresnično ugotovljena (4. odstavek istega člena). Glede na to da se v register upravnikov stavb v skladu z določbo 166. člena SZ-1 vpiše identifikacijska oznaka iz katastra stavb, ulica in hišna številka večstanovanjske stavbe, ime ali firma ter bivališče oz. sedež upravnika oz. skupnosti lastnikov, datum sklenitve pogodbe o opravljanju upravniških storitev in status skupnosti lastnikov, lahko izpis iz registra kot javna listina potrjuje le, da so vanj vpisani navedeni podatki, nima pa nobenih konstitutivnih učinkov. Zato se sodišče strinja s stališčem upravnih organov obeh stopenj, da obravnavani postopek pomeni le evidentiranje dejstev, ki se vpisujejo v register na podlagi listin, ki morajo biti predložene predlogu, med drugim tudi pogodba o opravljanju upravniških storitev (167. člen SZ-1). To pomeni, da sama presoja veljavnosti te pogodbe, glede katere tožnici izražata pomisleke, ni predmet obravnavanega postopka, ampak bosta morali tožnici to zatrjevati in dokazovati v pravdnih postopkih zaradi plačila stroškov upravljanja. Sama registracija pogodbe o opravljanju upravniških storitev torej ne more vplivati na pravico zahtevati plačilo, še manj pa lahko tožnici s potrebami dokaznega postopka v omenjenih pravdah uspešno izkazujeta pravni interes v smislu določb 43. člena ZUP za sodelovanje v obravnavanem upravnem postopku.

Na podlagi navedenega sodišče ugotavlja, da je pravilna ugotovitev upravnega organa, da tožnici nista izkazali pogojev za pridobitev statusa stranskih udeleženk v postopku, zaradi česar nista bili upravičeni vložiti pritožbe zoper odločbo z dne 27. 2. 2008 o vpisu v register upravnikov stavb. Zaradi tega sta neupravičeni tudi za vložitev tožbe zoper omenjeno odločbo. Po določbi 1. odstavka 17. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06; v nadaljevanju ZUS-1) je namreč tožnik v upravnem sporu le oseba, ki je bila stranka ali stranski udeleženec v postopku izdaje upravnega akta. Ker tožnici tega statusa nista imeli, po omenjeni določbi ZUS-1 ne moreta vložiti tožbe zoper odločbo z dne 27. 2. 2008, kar je razlog za njeno zavrženje v tem delu (3. točka 1. odstavka 36. člena ZUS-1). V preostalem delu pa je sodišče glede na navedene razloge tožbo zavrnilo (1. odstavek 63. člena ZUS-1).